Мап гап

Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках

Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).

Пример.

Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).

Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.

Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.

Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.

Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.

Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.

Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.

НЕПОСРЕДСТВЕННО СОБСТВЕННИК ДАННОГО ОБЪЕКТА . САМАЯ АКТУАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ . ОКУПАЕМОСТЬ 8 ЛЕТ . Без комиссий и переплат . Продаю ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС – торговое помещение 361 м2 с арендатором СЕТЕВЫМ РЕСТОРАНОМ KFC. Арендный поток 900 000 руб. в месяц. ГАП 10 800 000 рублей. УСН, индексация 10%. Помещение в частной собственности юридического лица. Объект расположен в эпицентре жизни нескольких ведущих ВУЗов г.Москвы и РФ и расположенного тут же студенческого городка. Первая линия домов, отдельный вход на первом этаже с фасада здания, витринные окна, шикарная площадка для наружной рекламы, высокий пешеходный и автотрафики (остановка общественного транспорта и подземный переход, являющийся связующим звеном межу двумя сторонами ул.Миклухо-Маклая, находятся непосредственно перед строением ), парковочная зона, наличие всех центральных коммуникаций, наличие технического лифта между этажами, наличие погрузо-разгрузочной зоны со двора строения. Объект расположен напротив остановки общественного транспорта и пешеходного перехода, что обеспечивает интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Отдельный вход с фасада здания. Витринные окна , обеспечивают высокий рекламный потенциал . Подключены все центральные коммуникации . Высота потолка – 3,5 м. Наличие технического лифта между этажами, а также погрузо-разгрузочной зоны со двора строения. Собственная парковка. Общая площадь – 361,3 кв.м. (подвал 194 кв.м.,1-й этаж 167,3 кв.м.) Арендатор – СЕТЕВОЙ ресторан быстрого питания KFC. МАП – 900 000 руб., ГАП – 10 800 000 руб., свежий договор аренды на 10 лет до 2027 года. 1-ая линия домов, витринное остекление, МГТС, Интернет. Помещение расположено в шаговой доступности от остановок наземного пассажирского транспорта, в зоне сверхвысокого пешеходного и автомобильного трафика, в густонаселённом жилом районе. напротив объекта находится здание Российского Университета Дружбы Народов. СУПЕРОБЪЕКТ ПО СУПЕРЦЕНЕ .

Проблема

Расчет МАП должен исключать условную арендную плату.

Как могут повлиять штрафы или расходы, которые должны быть оплачены арендатором за досрочное прекращение аренды, на расчет МАП?

Условие

Компания арендует офисные площади. В соответствии с договором аренды, арендодатель произведет реконструкцию арендованной недвижимости в соответствии с условиями арендатора в размере 20 000.

Срок аренды составляет 5 лет, при этом существует возможность продлить срок аренды еще на 5 лет. Однако если эта возможность не будет реализована, арендатор обязан заплатить арендодателю штраф в размере 75% от стоимости реконструкции арендованной недвижимости.

Решение

Расчет МАП должен основываться на более вероятной оценке того, будет ли реализована возможность продлить срок аренды, или же будет выплачен штраф. Если по оценке арендатора будет выплачиваться штраф, то его необходимо включить в расчет МАП.

С другой стороны, если точно известно, что арендатор возобновит аренду, он обязан включить в расчет МАП платежи за срок продолжения аренды вместо суммы штрафа.

Справедливая стоимость

Справедливая стоимость – это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами на общих условиях.

Срок полезной службы

Срок полезной службы – это:

(а) период времени, в течение которого предполагается использовать актив в хозяйственной деятельности одного или более пользователей; или

(б) количество продукции, которое предполагается получить от актива.

Срок полезной службы – это предполагаемый оставшийся период времени, в течение которого организация ожидает получить выгоды от актива.

Гарантированная остаточная стоимость

Гарантированная остаточная стоимость – это:

(1) для арендатора – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или связанной с ним стороной;

(2) для арендодателя – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или надежной третьей стороной.

Пример – Влияние гарантированной остаточной стоимости арендатором на расчет минимальных арендных платежей (МАП).

Проблема

Расчет МАП включает любую сумму, гарантированную арендатором.

Если арендатор компенсирует арендодателю изменение справедливой остаточной стоимости актива – это является признаком финансовой аренды.

Как должен быть оценен риск изменения остаточной стоимости для целей классификации аренды?

Условие

Компания (арендодатель) сдает в аренду грузовик сроком на три года. Стоимость грузовика в конце аренды оценивается в 40% от его первоначальной стоимости.

Согласно данным рынка, предполагается, что вероятные колебания остаточной стоимости через 3 года составят 40% – 50% от первоначальной стоимости.

Арендатор будет гарантировать любое снижение остаточной стоимости грузовика с 40% до 25% от первоначальной стоимости. Арендодатель будет нести расходы, связанные с любым снижением остаточной стоимости ниже 25% от первоначальной стоимости.

Решение

Аренда является финансовой арендой.

Остаточная стоимость грузовика вряд ли упадет ниже 25% от первоначальной стоимости. Поэтому разделение снижения остаточной стоимости, не равномерно. Риск арендодателя в данном случае незначительный и не должен приниматься во внимание. Риск остаточной стоимости, по сути, несет арендатор, поэтому аренда должна быть классифицирована, как финансовая.

МАП должны включать гарантированную остаточную стоимость грузовика, которая составляет 15% (40%-25%) от первоначальной стоимости.

Негарантированная остаточная стоимость

Негарантированная остаточная стоимость – это та часть остаточной стоимости арендуемого актива, которая не гарантируется.

ПРИМЕР Негарантированная остаточная стоимость

Вы сдаете в аренду автомобиль сроком на 4 года. Фактическая стоимость автомобиля составляет $20 000.Предполагаемая остаточная стоимость по окончании аренды составляет $5 000. Цена аренды определяется в размере $15 000 плюс финансовые расходы.

Дилер дает Вам гарантию на приобретение данного автомобиля за $4 000 (по окончании аренды), что является гарантированной остаточной стоимостью. Оставшаяся сумма в размере $1 000 представляет собой негарантированную остаточную стоимость.

Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 135 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Арендный бизнес в Москве: торговая и офисная недвижимость

Арендный бизнес в Москве — перспективное направление. Особенно привлекательным, выгодным вариантом остается коммерческая, торговая и офисная недвижимость, спрос на которую растет.

Покупка арендного бизнеса в Москве рассматривается как вариант выгодного и долгосрочного вложения свободных финансовых средств, возможность получения высокого, стабильного и гарантированного дохода. С точки зрения специалистов агентства «Дельта эстейт», наиболее перспективной является офисная недвижимость в столице. Спрос на такие объекты, несмотря на кризисные явления в экономике, остается если не высоким, то, как минимум, стабильным. А это значит, что вложения в покупку офисного центра или даже помещения обязательно окупят себя.

Российская столица остается центром деловой активности страны. Здесь открывают свои представительства крупные компании, в том числе, иностранные предприятия. Не все из них считают целесообразной покупку коммерческой недвижимости, а некоторые компании не имеют соответствующих финансовых возможностей. Поэтому их выбор — аренда офиса.

Агентство «Дельта эстейт» предлагает свои услуги по поиску и приобретению объектов офисной недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде, или перспективных с точки зрения возможности сдать их надежным, платежеспособным предпринимателям. В базе компании представлено множество предложений, привлекательных для потенциальных инвесторов. Это бизнес-центры и помещения в них, отдельно стоящие здания в разных районах города, помещения на первых этажах жилых домов.

В основном, в базе представлена недвижимость, уже находящаяся в аренде. Однако при необходимости агентство готово оказать помощь в оперативном поиске надежного арендатора.

Мы предлагаем своим клиентам действительно выгодные варианты, перспективные с точки зрения получения прибыли от аренды. Как известно, сегодня спрос перераспределяется в сторону более демократичных по цене решений — офисов, расположенных за пределами Садового кольца и ТТК. Такие предложения регулярно появляются в базе «Дельта эстейт». В основном, это эксклюзивные объекты, которые на рынке представляет только наше агентство. Мы работаем с собственниками офисной недвижимости напрямую, что позволяет нам предлагать клиентам самые выгодные, привлекательные с точки зрения финансов условия.

Начинающим предпринимателям-арендаторам «Дельта эстейт» оказывает широкий спектр консалтинговых услуг, берет на себя решение юридических и других вопросов, которые неизменно возникают желающих приобрести арендный бизнес в Москве.

Также обратите внимание на подборку узконаправленных объектов:

• Арендный бизнес: сеть пятерочка
• Арендный бизнес: банки
• Арендный бизнес: рестораны

Аренда что это такое простыми словами?

Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.

Понятие

Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.

Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.

Объекты аренды

Объектом аренды может стать и движимое, и недвижимое имущество. Например:

• здание;
• земельный участок;
• сооружение;
• предприятие;
• оборудование;
• транспортное средство и проч.

Иными словами, объект любого вида договора аренды — это непотребляемая собственность. Что-либо, не теряющее своих свойств в процессе эксплуатации.

Договор аренды обязательно определяет собственность, сдаваемую в аренду, — данные, ее индивидуализирующие, обязательно прописываются в документе. Зарубежное право допускает аренду не только чего-то материального, но и прав, акций, иных ценных бумаг, паев товариществ.

Форма договора

Любой из видов договоров аренды заключается именно в письменной форме при наличии двух условий: срок — более одного года, одна из сторон — юридическое лицо (в этом случае срок может быть и менее года).

Если подписывается документ по поводу недвижимого имущества, чей срок аренды — более 1 года, то соглашение подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Две стороны

У каждого из видов аренды две стороны:

• Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
• Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.

Сроки договора

Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).

С этого ракурса видов аренды четыре:

• До 1 года — краткосрочная.
• 1-5 лет — среднесрочная.
• 5-49 лет — долгосрочная.
• Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.

Основные виды аренды

Законодательство Российской Федерации подразделяет аренду на четыре разновидности:

• Поднаем.
• Собственно аренда.
• Подаренда.
• Наем.

Существует также разделение видов аренды имущества по типу сдаваемой собственности — недвижимой и движимой. Это следующая градация:

• Лизинг (финансовая аренда).
• Аренда транспортных средств с предоставлением прав по технической эксплуатации и управлению.
• Аренда ТС без предоставления прав по технической эксплуатации и управлению.
• Прокат движимого имущества.
• Аренда зданий и сооружений.

Давайте разберем эти виды права (аренды) более подробно.

Прокат

Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.

Особенности договора:

• Заключается в письменной форме, считается публичным.
• Арендодатель правомочен в любое время отказаться от своих обязательств, предупредив вторую сторону о своем решении за 10 дней.
• Арендная плата — твердая сумма и регулярно вносимые платежи.
• Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт сданной собственности.
• Соглашение заключается на год. Его автоматическое продление не допускается.

Запрещается следующее:

• Передача арендатором своих прав третьим лицам.
• Сдача в субаренду.
• Безвозмездная передача имущества.
• Залог своих правомочий.

Аренда ТС с предоставлением услуг по техноэксплуатации и управлению

Данный вид деятельности, сдача в аренду регулируется ч. 1 ст. 632 Гражданского Кодекса. Это вид фрахтования на время (аренды) транспортного средства, когда арендодатель арендатору представляет право временного владения и пользования ТС за плату. При этом лессор сам оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспорта.

Теперь ключевые особенности соглашения:

• В отношении данного договора не действует положение об автопродлении, преимущественном праве арендатора.
• Вне зависимости от срока действия документ возможно составить только в письменной форме.
• Вопросы будущих взаимоотношений арендатор и арендодатель самостоятельно включают в документ.
• Арендатор возмещает арендодателю все убытки в связи с гибелью транспорта, если лессор сможет доказать, что они были причинены в силу обстоятельств, за которые по договору (или по действующему законодательству) отвечает рентер.

Аренда ТС без предоставления услуг по управлению и техноэксплуатации

Этот вид права аренды во многом соответствует вышеописанному. Поэтому здесь мы приведем только его ключевые отличия:

• Управление транспортным средством осуществляется силами арендатора.
• Поддерживать надлежащее состояния арендуемого ТС — это обязанность лесси. Также арендатор обязан проводить капитальный и текущий ремонт техники.

Аренда сооружения, здания

Соглашение об аренде характеризуют следующие черты:

• По договору во временное пользование (владение и пользование) лессор обязан передать арендатору сооружение или здание.
• Документ заключается только в письменной форме — остальные его варианты недействительны.
• Если срок вида аренды помещений более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
• Передача объекта арендатору осуществляется по документу о передаче (например, по передаточному акту), который подписывается обеими сторонами.
• Обязанность арендодателя (передача во временное пользование здания или сооружения) считается выполненной, когда обе стороны подписали передаточный акт.
• Обязательно должен быть установлен объем арендной платы. Если она рассчитывается, исходя из площади сооружения или здания, то ее размер определяется фактическими параметрами объекта.

Теперь касательно вида земельной аренды:

• При сдаче в аренду сооружения или здания также передается в пользование та часть земельного участка, на которой находится объект, который необходим для полноценного пользования имуществом.
• Если арендодатель также и собственник земли, на которой находится сооружение и здание, то вместе с недвижимостью передается во временное пользование и этот участок.
• Если же на землю предусмотрено иное право (кроме собственности), или оно не определено в договоре, то на весь срок соглашения лесси имеет право временно пользоваться только тем участком, без которого полноценная эксплуатация здания или сооружения невозможна.
• Аренда объекта, который находится на земельном участке, не являющимся собственностью арендодателя, допускается и без согласия на то владельца земли. Но только в случае, если это не противоречит законодательству, договору с собственником участка.
• Если во время срока аренды земельный надел, на котором находится сооружение, здание, продается иному лицу, то за рентером все же сохраняется право пользования тем участком, без которого нормальная эксплуатация объекта невозможна.

Аренда предприятия

Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:

• Здания.
• Сооружения.
• Оборудование.
• Земельные участки.
• Запасы материалов, сырья и топлива.
• Иные оборотные средства.
• Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
• Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
• Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.

Особенности договора здесь можно выделить следующие:

• Заключается только в письменной форме.
• Становится действительным после государственной регистрации.
• Передача собственности проходит только по передаточному акту.
• Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
• Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
• Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
• Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.