1 розничная купля продажа

1 розничная купля продажа

Предметом договора купли-продажи является любое имущество – как движимое, так и недвижимое. Вещи считаются наиболее традиционным объектом соглашения. Продаваться и покупаться могут вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (кроме иностранной валюты).

Как определить предмет договора купли-продажи

Объектом соглашения, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора принадлежат продавцу на правах собственности. Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима. Покупателем может быть только специально уполномоченное на владение данной вещью лицо.

Имущественные права также включены в понятие предмета договора купли-продажи. Хотя сфера применения такого соглашения достаточно узкая и сводится к биржевым сделкам и уступке исключительных прав.

Предмет договор купли-продажи должен быть конкретно и подробно описан либо в самом содержании документа, либо в специальном приложении к нему «Спецификация товара». В тексте соглашения следует указать наименование, вид, технические характеристики товара. Если объектом сделки является недвижимость, то нужно прописать адрес, реквизиты кадастрового паспорта, площадь, этажность.

Если заявленные количество и качество предмета договора купли-продажи не соответствуют действительности, покупатель может требовать:

  • возврата покупной цены;
  • уценки (снижения цены);
  • возмещение убытков;
  • замены вещи, товара.

От предмета и сторон зависит форма договора купли-продажи. Письменное соглашение составляется, если стоимость объекта превышает 10 тыс. рублей и если объектом является недвижимость. Сделки юридических лиц также требуют обязательного документального подтверждения.

С этим шаблоном часто используют:

  • Типовой договор купли продажи бытовой техники
  • Типовой договор продажи леса
  • Типовой договор купли продажи земли
  • Договор купли продажи топлива
  • Договор купли продажи товара между юридическим и физическим лицом

Популярные документы и процедуры:

  • Соглашение о задатке
  • Акт об установлении нарушения требований охраны труда
  • Форма договора дарения
  • Бланк договора перевода долга с участием кредитора
  • Увольнение по собственному желанию работника

Понятие розничной купли-продажи дается законодателем в п.1 ст.492 ГК РФ. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Таким образом, одной из особенностей договора розничной купли-продажи является то, что продавцом может выступать только хозяйствующий субъект (предприниматель или коммерческая организация). При этом важно подчеркнуть, что покупателем может быть любой субъект гражданского права, т.е. любое физическое или юридическое лицо, приобретающее товар у розничной торговой организации или гражданина-предпринимателя, осуществляющего розничную торговлю.

Основным критерием разграничения оптовой и розничной торговли является цель приобретения товара. Это подтверждается и материалами судебно-арбитражной практики.

По договору розничной купли-продажи покупатель приобретает такой товар, который пригоден для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Из вышесказанного вытекает еще одна особенная черта розничной купли-продажи. Направленные на ее регулирование положения пар.2 гл. 30 ГК РФ правила носят в основном обязательный характер и направлены в первую очередь на обеспечение интересов потребителей. Кроме того, на данные правоотношения распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей» (в ред. от 9 января 1996 г.).

И, наконец, не менее важная черта договора розничной купли-продажи – он является публичным договором (статья 426 ГК РФ). Последнее означает, что предложение от продавца обращено не к конкретным лицам, а к любому лицу, которое согласится заключить договор на предложенных в оферте условиях. Как следствие, в случае уклонения продавца от заключения договора розничной купли-продажи, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом продавец, необоснованно уклонявшийся от заключения договора розничной купли-продажи, обязан возместить покупателю понесенные убытки.

В этой связи, договор розничной купли-продажи, как правило, выступает в качестве договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Публичную оферту следует отличать от рекламы. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 18.07.95 N 108-ФЗ «О рекламе» реклама представляет собой распространяемую в любой форме и любым способом информацию о физическом или юридическом лице, товарах, идеях и начинаниях, которая предназначена для неопределенного круга лиц и призвана формировать или поддерживать интерес к этим физическому, юридическому лицу, товарам, идеям и начинаниям, способствовать реализации товаров, идей и начинаний. Важнейшей отличительной особенностью рекламной информации является тот факт, что она, по сути, представляет собой лишь предложение направлять оферты, но сама не содержит существенных условий договора и соответственно не возлагает на лицо, ее распространяющее, обязательств оферента.

Важно отметить, что необходимым условием правильного оформления оферты является указание в ней всех существенных условий договора.

Иные требования предъявляются к предложению товара в месте его продажи (п.2. ст.494 ГК РФ). В этом случае публичной офертой признается выставление товара в торговом зале, в витринах, выкладка его на прилавок, а также предоставление информации о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков и т.п.) независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора. Из этого правила предусмотрено исключение для товаров, в отношении которых продавец явно определил, что они не предназначены для продажи, например товаров, которые служат художественным оформлением торгового зала, витрины, прилавка, являются торговым оборудованием и т.д.

Намерение заключить публичный договор налагает на его участников определенные обязанности и предоставляет права, которые специально оговорены в ГК РФ. Как мы уже подчеркнули, хозяйствующий субъект, сделавший публичную оферту, не может отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары. Также хозяйствующий субъект не должен оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора. Кроме того, условия договора также устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными нормативными актами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность этой части договора (п. 5 ст. 426 ГК РФ).

К существенным условиям, наряду с наименованием и количеством, необходимо отнести и цену товара. Это следует из п.2 ст.492 ГК РФ. Поскольку данный договор признается договором присоединения, п. 1 ст. 500 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, объявленной продавцом. Цена товара, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех покупателей (ст. 426 ГК РФ), поэтому покупатель не может непосредственно участвовать в ее определении.

Срок розничной купли-продажи, по общему правилу, является обычным условием, становясь существенным только по отношению лишь к договору купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа.

Обратимся к форме и моменту заключения договора розничной купли-продажи.

Договор розничной купли-продажи в соответствии со ст. 159 ГК РФ, обычно заключается в устной форме, как сделка, исполняемая при ее совершении, независимо от ее суммы. Поэтому потребитель вправе ссылаться на свидетельские показания и другие доказательства, подтверждающие факт совершения сделки и ее условия.

В этой связи необходимо подчеркнут, что моментом заключения договора розничной купли-продажи считается не время достижения сторонами соглашения по всем его существенным вопросам (ст. 432 ГК РФ), а выдача документа, подтверждающего оплату товара.

Требуемая для договора форма соблюдена с момента выдачи покупателю документов об оплате. Указанные документы служат также доказательством оплаты товара (ст.493 ГК РФ).

Как мы уже подчеркнули, на данные правоотношения распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей».

Статья 16 Закона о защите прав потребителей закрепляет, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

О договорах ущемляющих права потребителей действует разъяснение ГКАП (Государственный Комитет Российской Федерации по Антимонопольной политике):

«Некоторые организации разрабатывают стандартные формы договоров купли-продажи (договор присоединения), в которые включают условия, ущемляющие прав потребителей. Так, в частности, договор, заключаемый фирмой «ЦЕПТЕР», предусматривает «пожизненную гарантию» на посуду со знаком «ZEPTER Cr/Ni 18/10». Однако такое условие договора не раскрывает содержания понятия «пожизненная гарантия», которое в значительной мере является абстрактным и требует дополнительной конкретизации в тексте договора.

Договор устанавливает обязанность фирмы в случае обнаружения изъянов в материале, функциональных или фабричных погрешностей устранить погрешности либо, если это невозможно, заменить товар на аналогичный. Данное положение противоречит Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей» в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс об административных правонарушениях» от 09.01.96 г. (далее — Закон). В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору предъявить любое из перечисленных в данном пункте требований (о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; о соразмерном уменьшении покупной цены; о замене на товар аналогичной или другой марки; о расторжении договора). Таким образом, рассматриваемый пункт договора ограничивает права потребителей по сравнению с Законом. На основании п. 1 ст. 16 Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В договоре указано, что фирма не несет ответственности за все интерпретации презентанта, т.е. устные обещания и заявления лица, представляющего фирму, сделанные при заключении договора не порождают прав и обязанностей. Обещания и заявления презентанта следует считать информацией о фирме, товаре и за ненадлежащую информацию фирма должна нести ответственность в соответствии со статьей 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

При передаче заказанной посуды фирма не предоставляет покупателям инструкцию по эксплуатации этого товара, имеющего особые свойства, и следовательно, требующего особых знаний и умений при его использовании. Это нарушает положение ст. 10 Закона, устанавливающей обязанность продавца предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, в том числе сведения об основных потребительских свойствах товара, правилах и условиях его эффективного и безопасного использования. Ст. 12 названного Закона предусмотрена ответственность продавца за ненадлежащую информацию о товаре: если предоставление недостаточно полной информации о товаре повлекло невозможность его использования по назначению, потребитель вправе потребовать предоставления ему в разумно короткий срок надлежащей информации. Если информация в оговоренный срок не будет предоставлена, потребитель вправе расторгнуть договор, потребовать полного возмещения убытков».

Данный пример, несмотря на то, что имел место еще в конце 90-х годов и до сих пор сохранил актуальность, т.к., например, «пожизненная гарантия» зачастую выставляется продавцом как «преимущество» купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что признание недействительными отдельных условий соглашения не влечет, по общему правилу, недействительности сделки.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что действующее законодательство о розничной купле-продаже, направлено на защиту прав «слабой стороны» в данных правоотношения – покупателя (гражданина, приобретающего товар для личных, бытовых нужд). При этом необходимо учитывать, что любая часть договора купли-продажи, ущемляющая права покупателя, будет считаться недействительной. Последнее, по общему правилу, не влечет недействительности всей сделки.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 сентября 2002 г. N А11-1889/2002-К2-Е-900

Федеральный закон от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 15 января 1996 г. — №3. — Ст.140.

Разъяснение ГКАП РФ по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года // Текст разъяснения официально опубликован не был.

Специальное регулирование договором вызвано необходимостью обеспечения сторон надлежащей правовой защитой. Это публичный договор, который предполагает специальный субъектный состав.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный.

По договору купли-продажи товара продавец, осуществляя предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного или иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Виды договора розничной купли-продажи:

  • продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара (ст. 497 ГК РФ);
  • продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК РФ):
  • продажа с условием принятия товара (покупателем) в определенный срок (ст. 496 Г К РФ);
  • продажа с условием доставки товара покупателю (ст. 499 ГК РФ);
  • договор найма-продажи (ст. 501 ГК РФ). Перечисленные виды не исчерпывают всех особенностей договора розничной купли-продажи, совершаемых на практике.

К последним, в частности, можно отнести продажу:

  • путем самообслуживания;
  • с оплатой в кредит;
  • товар на аукционе;
  • товар по конкурсу;
  • товар по договору комиссии.

Стороны

Сторонами договора розничной купли-продажи являются продавец и покупатель. Законодатель ограничивает состав субъектов, выступающих в роли продавца. Так. продавцом в данном виде договора может быть только предприниматель (индивидуальный или коммерческая организация), а покупателем выступают субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях (такими субъектами чаще всего являются граждане, но ими могут быть и юридические лица).

Для розничной торговли некоторыми видами товаров (например, топливом, алкоголем, легковыми автомобилями) требуется наличие у продавца специального разрешения (лицензии). Для покупки товаров, ограниченных в обороте (например, для приобретения оружия), покупателю необходимо специальное разрешение.

Продавец — субъект предпринимательской деятельности, который осуществляет розничную торговлю. Он обязан предоставить покупателю максимальную информацию о себе.

Характеристика предмета договора: по общему правилу это товар, предназначенный для личного потребления.

По правилам публичного договора продавец не вправе отказаться от заключения договора при наличии у него товара.

Объектами в договоре розничной купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота и используемые только для бытового личного потребления. Они могут быть как индивидуально определенными, так и определяться родовыми признаками, как для существующих в момент заключения договора, так и для находящихся в этот момент в процессе производства. Товары, на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом продажи.

Способ заключения: договор розничной купли-продажи, как правило, относится к договору присоединения (условия с покупателем не согласовываются).

Отдельный документ не составляется. Факт заключения договора удостоверяется выдачей кассового или товарного чека или иного документа (ст. 493 ГК РФ).

С момента выдачи указанных документов договор считается заключенным.

При этом отсутствие документа не лишает покупателя возможности ссылаться на свидетельские показания, как в подтверждение факта заключения договора, гак и отдельных его условий.

Применительно к розничной купле-продаже действуют правила о публичной оферте.

Реклама, каталоги и описание товара, содержащие все существенные условия договора и обращенные к неопределенному кругу лиц, признаются публичной офертой.

В месте продажи должны быть предоставлены сведения о товаре.

Могут быть предусмотрены условия о принятии товара покупателем в определенный договором срок. Неявка покупателя за товаром в установленный срок расценивается как отказ покупателя от исполнения договора.

Существует особый порядок при продаже товаров по образцам в розницу.

В этом случае договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара. предложенным продавцом и выставленным в месте продажи товаров.

Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и др.) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром.

Договор будет считаться исполненным с момента доставки товаров в место, определенное в договоре. При отсутствии такого условия — с момента доставки товара покупателю.

Цена

Цена договора розничной купли-продажи является существенным условием договора (ст. 494 ГК РФ). Товар оплачивается покупателем по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При этом продавец не вправе объявить более высокую цену на товар.

Продавец обязан передать товар покупателю:

  • в определенном месте;
  • со всеми принадлежностями:
  • со всеми документами, относящимися к товару;
  • в согласованном количестве и ассортименте;
  • соответствующей комплектности или комплекта (набор товаров);
  • установленного качества:
  • в надлежащей упаковке;
  • свободным от прав третьих лиц.

Продавец должен предъявить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре (ст. 495 ГК РФ) и предприятии-изготовителе (ст. 9-10 Закона РФ «О защите прав потребителей») и проинформировать его о специальных правилах использования, транспортировки и хранения товаров, опасных для жизни, разработанных его изготовителем (ст. 7 указанного Закона).

Основной обязанностью покупателя является оплата товара. При этом розничный покупатель находится в более выгодных условиях, чем покупатель вообще. Неисполнение покупателем условия о предварительной оплате товара признается отказом покупателя от исполнения договора — при этом к покупателю не применяются санкции в виде возмещения убытка продавцу.

Неоплата товаров, приобретенных покупателем в кредит, не влечет его обязанности оплачивать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, покупатель в течение 14 дней, не считая дня его покупки, вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.

Обмен указанного товара проводится, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, пломбы, фабричные ярлыки, а также имеется кассовый (товарный) чек или иной документ, подтверждающий оплату указанного товара. Отсутствие у покупателя такого чека или иного документа не лишает его возможности в подтверждение заключения договора купли-продажи ссылаться на свидетельские показания.

Если аналогичный товар отсутствует в продаже на день обращения покупателя к продавцу, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Данное требование подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня возврата указанного товара.

По соглашению покупателя с продавцом обмен товара может быть предусмотрен при поступлении аналогичного товара в продажу, при этом продавец обязан немедленно сообщить покупателю о поступлении такого товара в продажу (ст. 502 ГК РФ, ст. 25 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Особо регулируются права покупателя в случае предоставленного ему товара ненадлежащего качества.

Покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, при заключении договора купли-продажи по своему выбору вправе потребовать:

  • замены недоброкачественного товара;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
  • возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В случае обнаружения неустранимых недостатков товара покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

Кроме того, покупатель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные Законом РФ «О защите прав потребителя». В отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать его замены или отказаться от исполнения договора розничной купли- продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству (ст. 503 ГК РФ).

В случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация (импортер) обязаны провести экспертизу товара за свой счет. Покупатель в случае несогласия с результатами такой экспертизы вправе оспорить заключение в судебном порядке.

Если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель), а продавец (изготовитель) проводил экспертизу за свой счет, покупатель обязан возместить продавцу (изготовителю) расходы на проведение экспертизы, а также связанные с ее проведением расходы на хранение и транспортировку товара.

Заключение договора розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).

Розничная купля-продажа является наиболее распространенной разновидностью договора купли-продажи и имеет приоритетное значение в гражданском обороте для удовлетворения потребностей граждан. Этим обусловлен публичный характер договора розничной купли-продажи, определяющий обязанности продавца по продаже товаров, которые он должен осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится, и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора, цены товаров и иных условий, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (например, ветеранов войны, пенсионеров и т. п.). Отказ продавца от заключения публичного договора розничной купли-продажи при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары недопустим.

Предложение продавца заключить договор может быть сделано путем публичной оферты (в рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц (п. 2 ст. 437 ГК РФ), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

Стороны договора розничной купли-продажи

Покупателями по этому договору являются в основном граждане, однако ими могут быть и юридические лица, в том числе коммерческие организации, при условии, что они приобретают товар не для извлечения прибыли и не для обеспечения предпринимательской деятельности (например, в качестве подарков своим работникам).

В качестве продавца по договору розничной купли-продажи выступают юридические лица или граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.

Предмет договора купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 492 предметом розничной купли-продажи является не любой товар, а только предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Цена и порядок оплаты товара в договоре розничной купли-продажи. В соответствии со ст. 500 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи. Однако иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или вытекать из существа обязательства.

Если договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Если товар по договору розничной купли-продажи предоставлен в кредит, в том числе с условием его оплаты в рассрочку, покупатель вправе оплатить товар в любое время в пределах установленного договором периода рассрочки оплаты товара.

Как правило, оплата по договору розничной купли-продажи осуществляется в наличной форме, однако в последнее время широкое распространение стали получать платежи с использованием банковских карт.

В целом права и обязанности по договору розничной купли-продажи совпадают с правами в ст. 502 ГК РФ и обязанностями, установленными § 1 гл. 30 ГК РФ. Вместе с тем закреплено специфическое право покупателя обменять непродовольственный товар на аналогичный другого цвета, размера, фасона, габарита и т. п.

В случае приобретения непродовольственного товара надлежащего качества покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом (п. 1 ст. 502). При отсутствии у продавца товара, необходимого для обмена, покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

Постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55 утвержден Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации.

Форма договора розничной купли-продажи

Из ст. 493 ГК РФ следует, что договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако это не означает, что упомянутые документы можно рассматривать в качестве разновидности письменной формы договора — они лишь подтверждают факт заключения договора в устной форме.

Отсутствие у покупателя кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, само по себе не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Свидетельские показания оцениваются судом при рассмотрении спора между участниками договора в совокупности со всеми иными доказательствами.

Поскольку в большинстве случаев договор розничной купли-продажи заключается и исполняется одновременно, обычно применяется устная форма.

Разновидности договора розничной купли-продажи

В ГК РФ представлены следующие разновидности данного договора.

1. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок. Статья 496 ГК РФ устанавливает возможность включения в договор розничной купли-продажи условия о принятии покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может быть продан другому покупателю. При этом неявка покупателя или несовершение иных необходимых действий для принятия товара в определенный договором срок могут рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора.

В соответствии с общим правилом дополнительные расходы продавца, связанные с передачей товара в установленный срок, включаются в цену товара. Однако законом, другими правовыми актами или договором может быть предусмотрено и иное.

2. Продажа товаров по образцам и дистанционный способ продажи товаров. Статья 497 ГК устанавливает общий порядок продажи товаров по образцам.

Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т. п.), предложенным продавцом.

Особенности такой разновидности розничной купли-продажи установлены Правилами продажи товаров дистанционным способом, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2007 г. № 612′. Под продажей товаров дистанционным способом понимается продажа по договору розничной купли-продажи, заключаемому на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара, содержащимся в каталогах, проспектах, буклетах либо представленным на фотоснимках или посредством средств связи, или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления покупателя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора.

Правила распространяются на покупателей-граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих товары исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Правила не распространяются на продажу товаров с использованием автоматов и посредством торгов. Не допускается продажа дистанционным способом алкогольной продукции, а также товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством РФ.

При продаже товаров дистанционным способом продавец обязан предложить покупателю услуги по доставке товаров путем их пересылки почтовыми отправлениями или перевозки с указанием используемого способа доставки и вида транспорта.

В соответствии с п. 4 ст. 497 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи по образцам только при условии, что такой отказ последовал до передачи товара, и только при условии возмещения продавцу расходов, связанных с исполнением договора.

3. Продажа товаров с использованием автоматов. Статья 498 устанавливает наиболее общие правила продажи товаров с использованием торговых автоматов.

В соответствии с п. 1 данной статьи при продаже товаров через автоматы до покупателя должна быть доведена информация: о наименовании продавца товара, месте его нахождения и режиме работы, а также о действиях, необходимых для получения товара. Дня договора продажи товаров с использованием торговых автоматов п. 2 указанной статьи предусмотрена специальная форма: совершение покупателем конклюдентных действий, т. е. действий, необходимых для получения товара.

4. Продажа товара с условием о его доставке покупателю. Статья 499 ГК РФ устанавливает общие правила продажи товаров с условием об их доставке покупателю.

Продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями.

В соответствии с п. 2 данной статьи такой договор считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии — любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара.

5. Договор найма-продажи. Согласно ст. 501 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст. 491 Г РФ) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). В соответствии с общим правилом право собственности на товар переходит к покупателю в момент оплаты. Данная норма является диспозитивной, и договором может быть предусмотрен иной момент перехода права собственности.

Поскольку до перехода права собственности покупатель является арендатором, то до этого момента к договору найма-продажи применяются нормы об аренде, не противоречащие существу обязательства, т. е. по такому договору покупатель не должен платить продавцу арендную плату (она включена в цену товара), производить текущий ремонт за свой счет.

Защита прав потребителей в розничной купле-продаже. По условиям договора розничной купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, который полностью соответствует его образцу или описанию, а качество которого соответствует информации, предоставленной покупателю при заключении договора.

Если приобретен товар ненадлежащего качества, при условии, что оно не было оговорено продавцом, покупатель (потребитель) в соответствии со ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» и ст. 503 ГК РФ имеет право по своему выбору потребовать:

  • замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
  • возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и т. п.), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

В преамбуле Закона «О защите прав потребителей» указаны признаки отнесения недостатков к существенным: неустранимые недостатки или такие, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо которые проявляются вновь после устранения, или другие подобные недостатки.

Указанными в законодательстве признаками необходимо руководствоваться в каждом конкретном случае при решении вопроса об отнесении выявленного в товаре недостатка к существенным. При возникновении спора по данному вопросу проводится экспертиза в порядке, установленном Законом «О защите прав потребителей» (п. 5 ст. 18 ГК РФ). При необходимости спор решается в судебном порядке.

Если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель), покупатель (потребитель) обязан возместить продавцу (изготовителю), уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру расходы на проведение экспертизы, а также связанные с се проведением расходы на хранение и транспортировку товара.

Следует иметь в виду, что доставка крупногабаритного товара и товара весом более 5 килограммов для ремонта, уценки, замены и (или) возврат их покупателю (потребителю) осуществляются силами и за счет продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера).

Отсутствие у продавца (потребителя) кассового или товарного чека либо иного документа, удостоверяющих факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Потребитель вправе предъявить предусмотренные законом требования к продавцу или изготовителю в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности, установленных изготовителем (ст. 19 Закона «О защите прав потребителей»). В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором. Для сезонных товаров (обуви, одежды и прочих) эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего сезона, срок наступления которого определяется соответственно субъектами РФ исходя из климатических условий места нахождения потребителей.

В соответствии со ст. 20 Закона «О защите прав потребителей» недостатки, обнаруженные в товаре, должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, если иной срок устранения недостатков товара не определен соглашением сторон в письменной форме.

В отношении товаров длительного пользования покупатель имеет право требовать предоставления безвозмездно в трехдневный срок на период ремонта аналогичный товар. В ст. 21 Закона «О защите прав потребителей» определены сроки для замены товара ненадлежащего качества. Так, по общему правилу в случае обнаружения потребителем недостатков товара установлена обязанность заменить такой товар в семидневный срок со дня предъявления соответствующего требования потребителем; если необходима дополнительная проверка качества такого товара продавцом — в течение 20 дней со дня предъявления такого требования. В случае отсутствия у продавца необходимого для замены товара на день предъявления указанного требования замена такого товара должна быть осуществлена в течение месяца со дня предъявления указанного требования.

Причем товар ненадлежащего качества должен быть заменен на новый товар, не бывший в употреблении.

Иные требования потребителя (в частности, о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества) подлежат удовлетворению в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования (ст. 22 Закона «О защите прав потребителей).

Ответственность за нарушение прав потребителей в розничной куплей-продаже

Статья 23 Закона «О защите прав потребителя» предусматривает ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя.

За нарушение предусмотренных законом сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от цены товара. При этом цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено в день добровольного исполнения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В ст. 12 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрена ответственность изготовителя (продавца) за ненадлежащую информацию о товаре. В частности, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора в случае, когда договор заключен, потребитель вправе в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар продавцу.

Статья 14 Закона «О защите прав потребителей» конкретизирует правила об имущественной ответственности за вред, причиненный вследствие недостатков товара. Так, вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара, подлежит возмещению в полном объеме. При этом право требовать возмещения вреда признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет.

По общему правилу вред подлежит возмещению, если он был причинен в течение установленного срока службы или срока годности товара. Однако Закон устанавливает, что вред подлежит возмещению независимо от времени его причинения в случаях, если:

  • на товар должен быть установлен срок службы или срок годности, но он не установлен;
  • потребителю не была предоставлена полная и достоверная информация о сроке службы или сроке годности;
  • потребитель не был проинформирован о необходимых действиях по истечении срока службы или срока годности и возможных последствиях при невыполнении указанных действий;
  • товар по истечении этих сроков представляет опасность для жизни и здоровья.

В случае, если изготовитель был вправе установить срок службы на товар, предназначенный для длительного использования (п. 1 ст. 5 Закона «О защите прав потребителей»), но не установил его, то вред подлежит возмещению в случае его причинения в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю, а если день передачи установить невозможно — с даты изготовления товара.

Требование о возмещении вреда, причиненного вследствие недостатков товара, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара ио выбору потерпевшего.

Кроме того, изготовитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для производства товаров, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет.

Основаниями для освобождения изготовителя (продавца) от ответственности может быть наличие доказательств непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара, повлекших причинение вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Положение о конфиденциальности и доступе к информации

ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU принадлежат и управляются ООО «ЛИММИОН». ООО «ЛИММИОН», вместе является поставщиком коммерческих услуг в сфере недвижимости. ООО «ЛИММИОН» признает и уважает свою ответственность за защиту конфиденциальности Вашей личной информации в Интернете. В рамках нашей приверженности к охране частной жизни, мы приняли это Положение о конфиденциальности. Мы считаем важным, чтобы Вы понимали, как мы собираем и используем информацию, которую Вы предоставляете нам и, кроме того, что у Вас есть право доступа и утверждение порядка использования этой информации.

Степень и тип информации, которую мы получаем от Вас на наших внешних веб-сайтах зависит от информации, которую Вы предоставляете нам через наши контактные почтовые ящики и/или с помощью регистрационных процессов на нашем сайте. Как правило, информация, позволяющая идентифицировать личность, передаётся третьим лицам только тогда, когда её требуют контролирующие органы, правоохранительные органы, по решению суда.

Сбор информации

В процессе сбора и обработки Вашей информации, мы следуем строгой политике конфиденциальности. Это характерно при использовании такого сайта, как наш, что Вы предоставляете такую информацию как имя, контакты, или другую подобную информацию, которая дает возможность Вас идентифицировать (далее – Персональную Информацию).

Наша главная цель, касающаяся Вашей информации, понять то, как Вы используете наш сайт, с тем чтобы обеспечить более продуктивную работу. Мы стремимся сделать презентации для Ваших конкретных потребностей, облегчить Ваше движение по всему сайту и сделать удобную связь с Вами. Мы никогда не будем намеренно предоставлять любую Вашу Персональную Информацию другим компаниям или частным лицам, без Вашего согласия. То есть, если Ваша Персональная Информация будет доступна «Третьей Стороне», мы сообщим Вам во время сбора данных или передачи, и Вы всегда будете иметь право отказаться от такого доступа.

Сбор Персональной Информации

ООО «ЛИММИОН» собирает информацию идентифицирующую личность с этого Сайта в зависимости от того, насколько веб-браузер посетителя автоматически предоставляет такую информацию нашему веб-серверу (например, адрес электронной почты посетителя, IP-адрес веб-сайта или домена, через который посетитель связан с нашим сайтом), или посетитель, специально передал ее нам, для того, чтобы связаться через веб-сайт, чтобы запросить конкретную информацию по конкретному объекту собственности, маркетингу собственности, чтобы запросить информацию или документы, которые мы производим или распространяем, запросить информацию об услугах, которые мы предоставляем.

В процессе регистрации онлайн, ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU могут запросить Ваше имя, адрес электронной почты, номер телефона, почтовый индекс, род занятий, информацию относительно отрасли и профессиональных интересов. Чем больше информации Вы предоставите, а также чем точнее она будет, тем больше это позволит нам удовлетворить Ваши потребности в сфере недвижимости.

Использование Вашей личной информации

Информация, позволяющая идентифицировать Вас, используется только в ответ на Ваши запросы и в стремлении обеспечить Вас нужной информацией, относящейся к услугам ООО «ЛИММИОН». Мы можем также автоматически предоставлять Вам маркетинговые материалы о ООО «ЛИММИОН», если Вы не отказались от получения этой информации. В некоторых случаях мы также можем использовать личную информацию для того, чтобы обеспечить услугами наших клиентов и/или для поддержания отношений с клиентами, информируя своих клиентов и потенциальных клиентов о свойствах и услугах, которые могут представлять для них интерес.

Любая информация, которую мы собираем о Вас, может быть использована одним из следующих способов: чтобы персонализировать Ваш опыт (Ваша информация поможет нам более эффективно реагировать на Ваши индивидуальные потребности), чтобы улучшить наш веб-сайт (мы постоянно стремимся улучшить предложения нашего сайта на основе информации и обратной связи, получаемой от Вас), чтобы улучшить качество обслуживания клиентов (Ваша информация поможет нам более эффективно реагировать на Ваши запросы обслуживания клиентов и потребностей в поддержке), продвижения, исследования или другой функции сайта, или отправления периодических электронных писем. Адрес электронной почты, который Вы предоставили, может быть использован для рассылки информации, ответов на запросы, и/или для других запросов или вопросов. За исключением случаев, когда посетитель предоставил информацию, позволяющую идентифицировать его, для того, чтобы ответили, ООО «ЛИММИОН» использует такую информацию только в обобщенной форме, чтобы увидеть, как сайт используется для того, чтобы измерить популярность и эффективность сайта и отдельных Web страниц. Если посетитель предоставил идентифицирующую его информацию для того, чтобы мы ответили, ООО «ЛИММИОН» использует эту информацию исключительно для ответа на запрос, или может направить информацию третьему лицу для ответа, в зависимости от области вопроса.

На основании информации, предоставленной нам при регистрации, пользовании ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU выполняют исследования по географическому распределению наших пользователей, их интересам и поведению на различных этапах, таких как: во время рекламной акции, через файлы на сервере или на основе опросов. Это облегчает наше понимание Ваших интересов и потребностей. Исследование категоризированы и проанализированы на обобщенной основе. ООО «ЛИММИОН» может делиться обобщенными данными пользователей с рекламодателями или деловыми партнерами, но никогда не будет намеренно предоставлять любую Вашу персональную информацию другим компаниям или отдельным лицам без Вашего согласия. ООО «ЛИММИОН» принимает все разумные меры для защиты этой личной информации.

Обмен информацией с внешними сторонами

ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU не продают, не торгуют или иным образом не передают Вашу личную информацию третьим лицам и будут только хранить эту информацию, пока Ваши запросы или вопросы не будут выполнены. ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU будут предоставлять Ваши Персональные данные третьим лицам, только когда это необходимо для выполнения Вашего запроса, для нашего бизнеса или в соответствии с требованиями закона или иных правовых процессов. Предоставляя данные в электронном виде через ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU, Вы тем самым выражаете явное согласие на передачу данных, собранных с помощью нашего вебсайта. Пожалуйста, помните, что информация посетителя не личного характера может быть предоставлена другим сторонам для маркетинга, рекламы или других целей.

Согласие на сбор, использование и распространение моей информации

ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU могут периодически посылать Вам по электронной почте информацию о наших услугах. Кроме того, если Вы заинтересованы в получении предложений или информации от ООО «ЛИММИОН» и указали это при регистрации, мы также можем регулярно посылать Вам по почте информацию об услугах, которые могут представлять интерес для Вас. Только ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU будут присылать Вам эти прямые рассылки.

Другая важная информация о конфиденциальности

Всякий раз, когда Вы раскрываете личную информацию онлайн – будь то на досках объявлений, по электронной почте или в чатах, эта информация потенциально может быть собрана и использована другими пользователями. В сущности, если Вы размещаете личную информацию в Интернете, которая доступна общественности, Вы можете впоследствии получать нежелательные сообщения в ответ от других сторон.

НИ ОДНА ПЕРЕДАЧА ДАННЫХ ЧЕРЕЗ ИНТЕРНЕТ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ 100% ГАРАНТИРОВАННО БЕЗОПАСНОЙ. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ, ХОТЯ МЫ И СТРЕМИМСЯ ЗАЩИТИТЬ ВАШУ ЛИЧНУЮ ИНФОРМАЦИЮ, ЛИММИОН.РФ и LIMMION.RU НЕ МОГУТ ОБЕСПЕЧИТЬ ИЛИ ГАРАНТИРОВАТЬ АБСОЛЮТНУЮ БЕЗОПАСНОСТЬ ЛЮБОЙ ИНФОРМАЦИИ, ПЕРЕДАННУЮ НАМ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВЫ ДЕЛАЕТЕ ЭТО НА СВОЙ СТРАХ И РИСК. ПОЖАЛУЙСТА, ЗНАЙТЕ, ЧТО КАК ТОЛЬКО МЫ ПОЛУЧАЕМ ИНФОРМАЦИЮ, МЫ ПРИЛАГАЕМ БОЛЬШИЕ УСИЛИЯ, ЧТОБЫ ОБЕСПЕЧИВАТЬ ЕЕ БЕЗОПАСНОСТЬ В НАШИХ СИСТЕМАХ.

Дополнительная информация

Если у Вас есть вопросы или замечания по поводу нашей Политики конфиденциальности, или Вы хотели бы отказаться от получения материалов от нас, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу OOO@LIMMION.RU. Вы также можете использовать этот адрес для связи по любым проблемам, которые могут возникнуть относительно соблюдения настоящей Политики конфиденциальности.

Изменения в нашей политике конфиденциальности

ООО «ЛИММИОН» оставляет за собой право вносить изменения в настоящее Положение о конфиденциальности время от времени, разместив такие изменения на наших вебсайтах. Если мы вводим такие изменения в нашей политике конфиденциальности, мы будем обновлять дату изменения Политики конфиденциальности, как показано здесь: Эта политика в последний раз изменялась 01 апреля 2016 года.

В конце 2015 года немалый резонанс наделало , согласно которому по содержанию договора купли-продажи имущественных прав покупатель получает только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. А потому оснований для признания за покупателем имущественных прав на объект инвестирования нет. Решение, надо сказать, весьма неоднозначное…

А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в строящихся домах как заключались, так и заключаются. Насколько это правомерно, а главное – насколько это безопасно для инвесторов, попытаемся разобраться.

Стремительное развитие института имущественных прав в сфере жилищного строительства началось в 2006 – 2007 гг. Еще в 2007 г. Минюст Украины в письме № 19-50-2309 разъяснял, что до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не может отчуждать (продавать, менять, дарить и т.п.) квартиру как объект недвижимости, но может отчуждать свои имущественные права на неё.

Тогда же и для судебных инстанций возникла необходимость определить свою позицию. Одно из первых определений Верховного Суда Украины от 17.09.2008 г. № 6-26887св07 по данному вопросу признает существование имущественных прав на этапе строительства, когда недвижимости как таковой еще нет.

Пользуйтесь консультацией:

Немного теории

Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.

Здесь нужно понимать, что имущественный характер могут носить не только вещные, но и обязательственные права.

определяет имущественные права как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Как объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, имущественные права на квартиру могут свободно отчуждаться. В частности, согласно части второй статьи 656 ГК имущественные права могут быть предметом договора купли-продажи.

Имущественные права могут быть предметом залога (), в частности, имущественные права на объект незавершенного строительства могут быть предметом ипотеки ().

Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Вместе с тем, помимо вещных имущественных прав не стоит сбрасывать со счетов и уже упоминавшиеся права обязательственного характера, проистекающие из договора, в числе которых право требования к продавцу обеспечить строительство дома, его ввод в эксплуатацию и передачу готового объекта недвижимости покупателю – собственнику имущественных прав.

Пользуйтесь консультацией:

От теории к практике

Прежде всего, необходимо подчеркнуть: договор купли-продажи имущественных прав является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.

В частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127 (в редакции постановления КМУ от 23 августа 2016 г. № 553) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Вместе с тем, если следовать логике судебной практики, имущественные права, приобретаемые по договору купли-продажи, не порождают автоматически у покупателя право собственности на недвижимое имущество, в том числе после его ввода в эксплуатацию. Для оформления такого права должна быть соблюдена процедура, предусмотренная Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений. Если же процедура не соблюдается, то и право собственности, соответственно, не возникает. Более того, в случае уклонения продавца от передачи покупателю квартиры и права собственности на нее, суды отказываются признавать за покупателем право собственности в судебном порядке. И это, безусловно, риск для покупателя. Его нужно учитывать, но и переоценивать тоже не стоит.

Во-первых, инвестирование – это всегда риск, в какой бы форме оно не совершалось. Нет ни единой схемы приобретения квартиры в строящемся доме, которая бы защищала инвестора целиком и полностью. Даже разрекламированные фонды финансирования (ФФС) не являются панацеей от рисков: известно немало примеров, когда финансовая компания вступала в сговор с застройщиком (или вообще была его дочерней структурой) и пренебрегала своими обязательствами перед инвесторами; в итоге объект «замирал» в стадии полуготовности, а деньги «улетучивались» в неизвестном направлении. Так что договора купли – продажи имущественных прав заключают в себе риски, вполне сопоставимые с рисками других схем приобретения строящегося жилья.

Во-вторых, и это немаловажно: застройщик, который дорожит своим реноме, не допустит в своей работе подобных прецедентов, поскольку, благодаря открытости реестра судебных решений, такие ситуации на репутации застройщика ставят жирный крест. Соответственно, если застройщик – вновь созданная фирма, не сдавшая ещё в эксплуатацию ни одного объекта, — риск высок. Если же застройщик может похвастаться введенными в эксплуатацию домами и отсутствием скандалов, велика вероятность, что и в будущем ситуация не изменится в худшую сторону.

Користуйтесь консультацією:

Если покупатель принял решение заключать договор купли-продажи имущественных прав, не будет лишним обратить внимание на некоторые существенные условия такого договора.

1. Предмет договора должен быть четко определен.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е. какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию квартира передается покупателю в собственность; также четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав), происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?

И, наконец, в-четвертых, должна быть четко определена сама квартира, а именно: а) строительный адрес объекта; б) номер квартиры согласно строительной нумерации; в) этаж; г) площадь общая и жилая; д) количество комнат. Не будет лишним в качестве приложения приобщить к договору план, на котором обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир после ввода дома в эксплуатацию совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну нумерация может сместиться), поэтому, дабы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», лучше её заранее визуализировать на плане.

2. Цена договора или же порядок её определения, равно как и порядок оплаты, также должны регламентировать четко и не допускать двоякой трактовки. Хорошо, если цена является твердой, зафиксирована в договоре и не подлежит изменениям. Но часто бывает так, что график платежей растягивается на месяцы, если не на годы. При этом цена фиксируется только на фактически оплаченную часть квартиры, вернее (и корректнее) – имущественных прав. На этот момент нужно обратить внимание.

Что же касается неоплаченной части, то чаще всего продавцы предусматривают, что она может меняться, причем изменения могут инициироваться как самим продавцом в одностороннем порядке, так и быть следствием возросшего курса доллара или евро. Здесь покупателю нужно, прежде всего, уяснить себе исчерпывающий перечень случаев, когда цена может меняться, а главное – в каких пределах?

3. Сроки. Это очень важные условия, причем речь идет не только о сроках оплаты стоимости имущественных прав, но и о сроках ввода дома в эксплуатацию, сроках передачи квартиры покупателю, сроках оформления права собственности покупателя на квартиру. В договоре все эти условия должны быть зафиксированы.

4. Гарантийные обязательства. Вот не любят наши застройщики-продавцы предусматривать в договоре эти условия! Оно и понятно: кто хочет взвалить на себя дополнительные обязанности? Но для покупателя важно понимать: когда он получит ключи от квартиры и если вдруг обнаружит там строительный брак – кто, за чей счет и в какие сроки будет его устранять? Причем это нужно согласовать не на словах, а письменно, в тексте договора.

Читайте статью:

5. Досрочное расторжение договора и его последствия. Очень часто оказывается, что малейшее нарушение договора покупателем (особенно в части соблюдения сроков оплаты) является основанием для расторжения договора застройщиком. Эти основания следует изучить, по возможности – скорректировать. Не менее важным является вопрос: что в случае расторжения договора происходит с деньгами? Возвращаются ли они покупателю? В каком размере? В какие сроки?

6. Не секрет, что фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ нередко отличается от указанной в контракте. При этом в случае увеличения площади квартиры продавец, как правило, требует от покупателя доплату. Следует выяснить, как эта доплата будет рассчитываться, по какой цене? И по какой цене будет происходить возврат денег в случае, если площадь квартиры окажется меньше запланированной?

7. Наконец, кто и в какие сроки должен оформить право собственности покупателя на квартиру? Должен ли покупатель дополнительно оплачивать услуги по офрмлению, и если так, то в какой сумме?

Что касается формы договора купли-продажи имущественных прав, то здесь практика сложилась неоднородная, т.к. некоторые застройщики (продавцы) обеспечивают нотариальное заверение подобных договоров, иные – заключают в письменной форме без нотариального заверения. Нотариальное заверение – это, своего рода, дополнительная гарантия, т.к. нотариус при совершении сделки проверяет её правомерность. Но, с другой стороны, это дополнительные расходы, которые ложатся, как правило, на покупателя.

При этом заключение договора в письменной форме без нотариального заверения также не является нарушением. Еще в 2013 году на свое обращение в Государственную регистрационную службу Украины я получил ответ (письмо от 27.11.2013 г. № Ч-3561-05), что договор купли-продажи имущественных прав может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Автор статьи: Сергей Чаплян

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *