Анализ использования объекта недвижимости

Анализ использования объекта недвижимости

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1. Снос улучшений.

2. Реконструкция или обновление.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на дату оценки, по мнению оценщика, жилой дом, в котором расположена рассматриваемая квартира, находится в состоянии вполне пригодном для использования и капитального ремонта не требует. Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.

Продолжение текущего варианта использования: представляется наиболее реальным использованием в связи с тем, что в данном районе спрос жилые площади очень высок. Кроме этого, квартиру из жилого фонда юридически невозможно использовать для целей иных, чем проживание, поэтому рассматриваемую квартиру можно использовать только как жилое помещение. Такое использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

4.2. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Для целей настоящей оценки Оценщик решил не использовать затратный подход, так как федеральный стандарт оценки ФСО №7 рекомендует оценщикам применять затратный подход для оценки объектов недвижимости — объектов капитального строительства, но не их частей (жилых и нежилых помещений). . Оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным и негативно бы повлиял на точность результатов оценки.

4.3. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Доходный подход, по мнению Оценщика, в данном случае использовать нецелесообразно, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости квартиры методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами, поскольку большинство покупателей на рынке жилья приобретают квартиру для проживания, то есть для удовлетворения личной потребности в жилье, а не для извлечения дохода.

4.4. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, Оценщик пришел к выводу, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода.

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен .

Выбор данного метода обусловлен следующими причинами:
· оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках;
· для сравнительного анализа имеется достоверная и доступная информация о предложениях о продаже сходных объектов-аналогов, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве;
· структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим факторам;
· представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотографий (при наличии).

В общем случае, оценка объекта недвижимости с позиций сравнительного подхода к оценке состоит из следующих основных этапов:
1. Выбор единицы сравнения.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
3. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
4. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает удельный показатель – стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры, выраженная в рублях.

Выбор единицы сравнения оценщиком основан на следующих соображениях:
1. Данная единица сравнения является общепринятой и наиболее широко используемой единицей сравнения на рынке продажи квартир в г. Москве. Эта единица сравнения используется продавцами и покупателями, а также другими специалистами в рассматриваемом сегменте рынка. Аналитические статьи, посвященные обзору рынков жилья, также содержат такой показатель как стоимость 1 кв.м. жилья.
2. Другие единицы сравнения для данного типа объектов – например, цена всей квартиры тоже используются в объявлениях о продаже, но поскольку площадь у разных квартир разная, то проводить сравнение по этому показателю не представляется возможным. С другой стороны, показатель «стоимость 1 кв.м.» является общим для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, т. е. известна общая площадь и для объекта оценки и для объектов-аналогов.
3. Единица сравнения «стоимость 1 кв.м.» является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от других ценообразующих факторов.

От использования других единиц сравнения (стоимость всей квартиры, стоимость жилой площади, и т.д.) оценщик решил отказаться по следующим причинам:
1. Данные единицы сравнения очень редко являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов.
2. Данные единицы сравнения не являются удельными характеристиками, что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от других ценообразующих факторов.
3. Данные единицы сравнения редко используется (практически не используется) участниками и аналитиками рассматриваемого сегмента рынка.
4. Имеется взаимозависимость единиц сравнения.

Таким образом, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке квартир Москвы и Московской области, которая характеризуется преобладающим количеством предложений к продаже квартир в рублевом выражении, а также учитывая то, что основным их количественным показателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. площади объекта-аналога, выраженная в рублях.

Выбор аналогов и сравнительный анализ по элементам сравнения

При определении стоимости объекта оценки оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые были представлены в агентствах недвижимости и опубликованы в открытых источниках на дату оценки.

Оценщику был доступен большой объем рыночных данных о различных объектах-аналогах, достаточный для проведения оценки выбранным методом. Эти данные представляют собой предложения о продаже аналогичных (схожих с рассматриваемым объектом) квартир, опубликованные на дату оценки в сети Интернет как собственниками, так и риэлтерскими агентствами.

При отборе аналогов для проведения расчетов выбранным методом, Оценщик руководствовался правилом максимально возможной близости аналога к объекту оценки по основным ценообразующим факторам, а именно:
· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
· вид использования и (или) зонирование;
· назначение объекта;
· местоположение объекта;
· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
· экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.

В результате проведённого отбора по указанным критериям, Оценщиком было выбрано 6 аналогов. Остальные аналоги, доступные Оценщику на момент проведения оценки, были исключены из дальнейшего рассмотрения, так как их использование не привело бы к значительному изменению или уточнению результата оценки (принцип достаточности).

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае если страница может быть изменена или удалена, — распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на «Справочник оценщика недвижимости» том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» , в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости при различных состояниях рынка недвижимости.

Таблица 4. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание при продаже (неактивный рынок).

Таким образом, для квартир средняя поправка на уторговывание при текущем состоянии рынка составит 7%. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра с учетом скидки на торг по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Таблица 5. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам – аналогам.

Ана­лог 1

Ана­лог 2

Ана­лог 3

Ана­лог 4

Ана­лог 5

Ана­лог 6

Цена пред­ложения, руб.

6 500 000

6 000 000

5 900 000

5 800 000

5 200 000

4 700 000

Поправка на утор­го­вы­вание, %

Скор­ректи­рован­ная цена
пред­ложения, руб.

6 045 000

5 580 000

5 487 000

5 394 000

4 836 000

4 371 000

Общая пло­щадь, кв.м.

39,0

39,1

39,2

39,5

39,0

37,0

Стои­мость 1 кв.м., руб.

155 000

142 711

139 974

136 557

124 000

118 135

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен .

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования — процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

  • быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
  • быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
  • быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
  • быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

  • Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.
  • Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.
  • Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.
  • Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.
  • Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
  • Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.
  • Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.
  • Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.

Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости Improvement of the real estate highest and best use analysis

Акулова Евгения Олеговна Аспирант

Кафедра «Оценка и управление собственностью» Финансовый университет при Правительстве РФ

akulovaevgeniya@ mail.ru

Аннотация: В статье рассматриваются проблемы актуальности принципа НЭИ в современных условиях рынка недвижимости России и доказывается необходимость дифференцированного подхода к анализу НЭИ для различных объектов недвижимости на основе введения дополнительного классификационного признака: степень детальности анализа НЭИ. Исследуются существующие методы анализа и делается заключение об ограниченной применимости их практической реализации. Для целей сокращения трудоемкости работ предлагается введение этапа качественного анализа, основанного на методе анализа иерархий. Abstract: Problems of the relevance of the highest and best use (HABU) principle in the modern market conditions are analyzed in the article. Introduced classification criterion «level of detail of the HABU analysis» which reflects the necessity of the differentiated approach to analysis for the subject properties is suggested. The conclusion about the most appropriate methods is made on the basis of modern HABU analysis methods research. Also there is analysis of need for elaboration and practical implementation of modern methods which let to qualitatively compare different ways of the subject property use. As a decision of the problems mentioned the new interpretation of the implementation of hierarchy analysis method is proposed.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, принцип наиболее эффективного использования, анализ наиболее эффективного использования, методы анализа НЭИ, метод анализа иерархий.

Современная стоимостная оценка объектов недвижимости основывается на ряде принципов, определяющих влияние различных факторов на процесс формирования рыночной стоимости. Одним из фундаментальных принципов стоимостной оценки, агрегирующих принципы остальных групп, является принцип наиболее эффективного использования (далее НЭИ), отражающий влияние рационального поведения человека на процесс формирования стоимости. В соответствии с принципом НЭИ рыночная стоимость любого объекта недвижимости должна определяться исходя из варианта использования, максимизирующего его стоимость и приносящего максимальную пользу его владельцу. Поскольку для современной стадии развития рынка характерен высокий уровень неустойчивости, повышенные риски и неопределенность, концепция оценки, основанная не на текущем, а на абстрактном, наилучшем использовании объекта, стала подвергаться критике. Последнее проявилось в возникновении дискуссий в профессиональном сообществе и обострилось ввиду отсутствия соответствующего текущим реалиям рынка теоретического аппарата, а также методического инструментария практической реализации принципа НЭИ, заключающейся в анализе НЭИ.

Проблема необходимости анализа НЭИ при оценке различных объектов недвижимости широко обсуждается в профессиональном сообществе . Тем не менее, компромиссное решение, которое должно найти свое отражение в разрабатываемом федеральном стандарте по оценке недвижимого имущества , до сих пор не достигнуто.

Проведенный анализ существующей терминологии по исследуемой проблематике выявил многообразие определений принципа НЭИ и анализа НЭИ. Однако отсутствует устоявшееся и четкое определение указанных понятий. Последнее обусловило потребность во введении двух авторских

трактовок, которые могут быть включены в разрабатываемый стандарт по оценке недвижимого имущества:

Принцип НЭИ — это базовое положение теории оценки рыночной стоимости, исходя из которого рыночная стоимость объектов недвижимости должна определяться на основании предположения об их наиболее эффективном использовании. Под наиболее эффективным использованием при этом подразумевается конкурентный, востребованный рынком и обоснованный вариант использования объекта недвижимости на дату оценки при условии соблюдения юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимально реализующий стоимостной потенциал свободного или застроенного земельного участка.

Анализ НЭИ — это процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую реализацию фундаментального принципа оценки рыночной стоимости — принципа НЭИ — и заключающаяся в исследовании эффективности варианта использования объекта недвижимости, сложившегося на дату оценки и его сопоставлении с альтернативными вариантами использования с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость земельного участка.

Современная позиция в отношении анализа НЭИ в практике стоимостной оценки указывается в наиболее авторитетных, признаваемых во всем мире стандартах — международных стандартах оценки (далее -МСО). Позиция в отношении исследуемого вопроса существенно изменилась в новых изданиях МСО . В ней говорится о том, что рыночная стоимость объектов оценки отражает их наиболее эффективное использование. Однако, как же быть в тех случаях, когда рынок является недостаточно развитым, и на нем отсутствуют объекты-аналоги с НЭИ, сопоставимым с объектом оценки, позволяющие учесть весь его стоимостной потенциал? В результате анализа рынка, а также исследования специфики различных объектов недвижимого имущества в

Российской Федерации, можно прийти к выводу, что некоторые сегменты рынка недвижимости отвечают критериям МСО с позиции развитости и способности отражать НЭИ. Однако, для ряда объектов характерна противоположная ситуация, в которой требуется идентификация НЭИ объекта для корректного учета его полезности на рынке, оказывающей непосредственное влияние на формирование рыночной стоимости.

На основании данного заключения был сделан вывод о потребности в дифференцированном подходе к анализу НЭИ для различных объектов недвижимого имущества. Для этих целей было проведено исследование существующих классификаций объектов недвижимости и выделен ряд классификационных признаков, на основании которых объекты недвижимости могут быть объединены в отдельные группы, для каждой из которых требуется различная глубина анализа НЭИ. К данным признакам были отнесены:

1. Происхождение: естественные и искусственные объекты;

2. Пригодность улучшений к эксплуатации: пригодные и непригодные;

3. Делимость: делимые и неделимые (входящие в состав единого

комплекса);

4. Физическое состояние улучшений: объекта незавершенного строительства, объекты, требующие реконструкции, капитального ремонта, иного существенного вмешательства для возможности эксплуатации;

5. Функциональное назначение объекта недвижимости: жилые объекты, коммерческие объекты, социальные объекты.

На основании выделенных классификационных признаков все объекты недвижимости могут быть разделены на 4 группы в зависимости от потребности и детальности анализа НЭИ, что графически представлено на схеме ниже.

Источник: разработка автора Рис. 1 Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Анализ НЭИ в полном объеме принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и для земельного участка с существующими улучшениями. Потребность в таком анализе актуальна для объектов, представляющих собой земельные участки с улучшениями в плохом физическом состоянии, для которых требуется определение целесообразности дальнейшей эксплуатации и сопоставлении эффективности их использования с вариантом сноса и застройки территории земельного участка новыми объектами. Анализ НЭИ для участка как условно свободного логично проводить для свободных на дату оценки участков и участков, строения которых не пригодны к эксплуатации. Ограничение анализа НЭИ только для участка с существующими улучшениями справедливо для объектов, снос которых невозможен в силу конструктивных особенностей и специфики правообладания (помещения, квартиры и т.п.), либо когда снос финансово нецелесообразен (для зданий с низким уровнем износа). Анализ НЭИ нецелесообразно проводить для новых строений, поскольку в потенциальной сделке купли-продажи они будут рассматриваться как единые объекты недвижимости, так как снос новых строений в современных условиях рынка не распространен; либо для социальных

объектов, представляющих собой инфраструктурную нагрузку, функционирование окружающих объектов без которых невозможно.

Анализ НЭИ реализуется посредством выбора альтернативных вариантов использования оцениваемого объекта и последовательного исключения из перечня вариантов, не соответствующих критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности. Между тем, в современных научных трудах не уделяется достаточно внимания необходимости детального исследования местоположения объекта недвижимости. На наш взгляд, существующий алгоритм анализа НЭИ должен быть дополнен этапом изучения местоположения, так как он позволяет исследовать конкурентную среду, возможные ограничения использования, обусловленные окружающей застройкой (наличие санитарно-защитных зон, лесопарковых зон, ограничения высотности застройки) и сформулировать наиболее корректные выводы в отношении потенциала развития объекта.

Наиболее сложным и трудоемким этапом анализа является анализ финансовой целесообразности, в ходе которого исследуется способность объекта генерировать положительный денежный поток при выбранном варианте использования, и этап выбора максимально эффективного варианта использования.

В теории стоимостной оценки принято выделять несколько методов, относящихся к методам анализа НЭИ . Данные методы основаны на принципе остаточной продуктивности и часть из них идентична методам расчета стоимости земельных участков. Среди них можно выделить:

1. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» /

Метод остатка для земли, вариант 1.

2. «Земельный участок рассматривается как незастроенный,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» /

Метод остатка для земли, вариант 2.

3. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и

известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого

назначения» / Метод выделения.

4. «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения

требуют проведения некоторых улучшений».

5. «Земельный участок рассматривается как застроенный, не

требующий улучшений».

6. Метод предполагаемого использования для земельного участка как

условно свободного и для участка с существующими

улучшениями.

Практическая реализация данных методов связана с рядом существенных ограничений, обусловленных ограниченностью информационной инфраструктуры рынка недвижимости России. В результате проведенного анализа можно сформулировать ряд выводов в отношении практической применимости вышеперечисленных методов:

1 Применение первого метода ограничено возможностями достоверного расчета различных коэффициентов капитализации для земельного участка и улучшений. Наиболее проблематичным представляется определение отдельного коэффициента капитализации для земли, поскольку рынок аренды земельных участков недостаточно развит, и определение коэффициента капитализации, например, методом рыночной экстракции, который наиболее достоверно отражает рыночную ситуацию, невозможен.

2. Применение метода 3 ограничено возможностью достоверного подбора сопоставимых объектов-аналогов: зданий с земельными участками с аналогичными объемно-планировочными решениями и техническими параметрами. Применение этого метода возможно только в случае достаточной развитости рынка и наличия доступной информации о предложениях сопоставимых объектов на рынке, а также возможности учета различного физического состояния улучшений объектов-аналогов.

3. Метод предполагаемого использования предполагает построение DCF-модели развития земельного участка и позволяет учесть неравномерность поступления доходов и расходов объекта недвижимости, а также корректно учесть риски, связанные как с вхождением в проект, так и со сроками его реализации, чего не позволяют реализовать другие методы анализа НЭИ. Однако, практическая реализация данного метода связанного с большой трудоемкостью работ ввиду потребности в определении большого числа исходных параметров и их прогнозировании. Таким образом, практическая применимость данного метода существенно ограничена.

Таким образом, наиболее приемлемым методом анализа НЭИ для земельного участка как условно свободного представляется метод №2, который основывается на определении стоимости единого объекта недвижимости методом прямой капитализации и последующим вычитании стоимости улучшений земельного участка. Указанный метод требует определения достоверных объемно-планировочных решений исследуемых вариантов использования, расчета единого коэффициента капитализации для земли и улучшений и определения стоимости улучшений, которая, как правило, рассчитывается методами затратного подхода.

Методы анализа НЭИ для участка с существующими улучшениями по общей концепции расчетов сопоставимы с методами анализа участка без улучшений: итоговая стоимость формируется путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости затрат, связанных с «доведением» объекта до рассматриваемого варианта использования (метод №4). Метод № 5 применяется в случае анализа объекта недвижимости в текущем состоянии, не требующем изменений.

Ключевым критерием применимости всех вышеперечисленных методов является применение одной группы методов ко всем исследуемым вариантам использования в рамках анализа НЭИ, поскольку в ином случае нарушается возможность их сопоставимости.

Однако, зачастую в распоряжении оценщика отсутствует возможность

проведения детального финансового анализа всех исследуемых вариантов использования, что приводит к потребности в разработке методов, способных на уровне качественного анализа отбросить ряд рассматриваемых концепций. В данном случае практикующие оценщики прибегают к балльным методам, позволяющим исключить те или иные варианты использования. Однако, данные методы зачастую не учитывают наиболее важные факторы анализа: насколько полно та или иная концепция раскрывает потенциал участка, отвечает критериям юридической допустимости, физической осуществимости, конкурентоспособности. Это обуславливает потребность в поиске новых методов анализа, позволяющих на качественном уровне сопоставить исследуемые альтернативы с учетом вышеперечисленных факторов.

В настоящее время в практике стоимостной оценки все большее распространение получают методы, основанные на теории принятия решений. Теория принятия решений получила особое развитие в 1960-х гг. в рамках теорий менеджмента, исследований операций и кибернетики, позволяющей с помощью специальной вычислительной техники строить сложные модели процессов принятия решений.

Основной целью анализа НЭИ является выбор наиболее эффективного варианта использования. Фактически данный процесс представляет собой задачу принятия решения, которое заключается в определении наилучшего

варианта из набора альтернатив.

В связи с этим, на наш взгляд, разумным представляется обратиться к

прикладным направлениям теории принятия решений и на основании разработанных методов попытаться решить возникающие в процессе

практической реализации принципа НЭИ проблемы.

Одним из направлений теории принятия решений является получивший

широкое распространение и практическое применение метод анализа иерархий (далее МАИ), разработанный американским математиком Томасом Саати. Данный метод позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде

иерархии, сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

вариантов решения. МАИ «широко используемый в принятии решений,

представляет собой теорию, которая базируется на экспертных оценках и

суждениях индивидуальных участников или групп». В основе

данного метода лежит холистический подход, в котором все

рассматриваемые факторы и критерии объединяются в иерархию или сеть.

Все возможные решения также входят в состав таких структур. Итоговое

решение принимается в результате последовательного анализа

относительного влияния всех элементов структуры с использованием

экспертных суждений и многокритериальной логики.

Практическая реализация МАИ заключается в моделировании

проблемы и построении иерархической структуры, содержащей все

критерии, оказывающие влияние на решение поставленной проблемы, а

также альтернативы решений, из которых делается выбор. Затем

проводится попарное сравнение всех элементов структуры и получаются

матрицы доминирования, которые являются положительными и обратно

симметричными. Из этих матриц выводятся шкалы отношений путем

вычисления главных собственных векторов или собственных функций.

Собственный вектор обеспечивает упорядочивание приоритетов, а

собственное число является мерой согласованности суждений, которая

показывает степень отклонения от согласованности. Если такие

отклонения превышают установленные пределы, то требуется

перепроверка суждений. Попарные сравнения элементов проводятся с

использованием субъективных суждений на основании фундаментальной

шкалы абсолютных значений для оценки силы суждений, приведенной в

. Важно отметить, что факторы сравниваются попарно по

отношению к их воздействию на общую для них характеристику.

При проведении попарных сравнений элементов принято ставить

следующие вопросы :

1. Какой из них важнее или оказывает большее воздействие?

2. Какой из них более вероятен?

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Какой из них предпочтительнее?

После построения иерархии устанавливаются приоритеты по каждому из критериев и затем каждая из альтернатив оценивается по этим критериям.

Подробное описание алгоритма практического применения МАИ описано в многочисленных трудах как отечественных, так и зарубежных авторов, ввиду чего оно не приводится в рамках настоящей работы.

МАИ в настоящее время активно применяется в сфере оценки, в частности, в области оценки недвижимого имущества для определения стоимости объектов в рамках сравнительного подхода или для согласования результатов, полученных в рамках нескольких подходов.

Ввиду того, что ранее вопрос применения данного метода к анализу эффективного использования не рассматривался, была разработана новая интерпретация данного метода в применении к выбору варианта НЭИ. Прежде чем перейти к этапам анализа финансовой целесообразности и максимальной эффективности из ранее приведенного общего алгоритма анализа НЭИ, предлагается проводить исследование с применением МАИ, основанное на качественной интерпретации полученных на предыдущих этапах данных путем определения их влияния на итоговый результат с применением экспертных суждений и логики. В общем виде представление структуры решения проблемы выбора варианта НЭИ на основании данных, полученных в результате анализа местоположения объекта, юридической обоснованности, физической осуществимости и анализа рынка соответствующих сегментов, представлено на рисунке ниже.

Выбора варианта НЭИ

*ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

Рис. 1 Иерархическая структура процесса принятия решения о выборе

варианта НЭИ

Источник: разработка автора

После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ объекта недвижимости составляется матрица доминирования по критериям первого уровня. Для составления матрицы был проведен опрос экспертного мнения, в ходе которого эксперты ранжировали отобранные для анализа критерии, отвечая на вопросы, представленные ранее, и выделяли наиболее приоритетные из них. Результаты проведенного опроса, сформулированные в форме матрицы доминирования, представлены ниже. Табл. 1 Определение весов критериев первого уровня

Критерий Обозна Х2 Х3 Х4 Х5 Средн Нормализ

чение ее ованный

критер геомет вес

ия рическ критерия

ое по

строка

м

Использование потенциала местоположения К1 1 1 1 3 3 1,5 5 24,8%

Юридическая обоснованность К2 1 1 2 5 5 2,1 9 34,9%

Физическая осуществимость КЗ 1 1/2 1 5 5 1,6 6 26,5%

Потенциал развития рынка К4 1/3 1/5 1/5 1 3 0,5 3 8,4%

Привлечение финансовых ресурсов К5 1/3 1/5 1/5 1/3 1 0,3 4 5,4%

Сумма по столбцам 3,6 7 2,90 4,40 14,3 3 17,0 0 6,26 100,0%

Произведение собственного вектора на сумму по столбу 0,9 1 1,0 1 1,1 6 1,2 0 0,92

Максимальное собственное значение матрицы 5,21

Индекс согласованности оценок 0,052

Значение согласованности матрицы порядка п=5 1,12

Отношение согласованности 4,64%

Источник: опрос экспертного мнения, расчеты автора

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На следующем этапе аналогичным способом были проранжированы критерии второго порядка. Информация о полученных весах при сопоставлении критериев второго порядка представлена ниже.

Табл. 2 Определение весов критериев второго уровня

Критерий 1 порядка Вес крите рия 1 поряд ка Критерий 2 порядка Вес критерия 2 порядка Взвешенн ый вес критерия 2 порядка

Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 24,8% Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности 33,3% 8,3%

Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 33,3% 8,3%

Конкуренция в ближайшем окружении 33,3% 8,3%

Юридическая обоснованность 34,9% Соответствие функции назначению по ГПЗУ 44,0% 15,4%

Соответствие функции назначению по Кадастровому паспорту или Свидетельству 28,3% 9,9%

Соответствие функции назначению по ПЗЗ 17,1% 6,0%

Наличие данных Заказчика о возможности изменения назначения 7,3% 2,6%

Соответствие функции назначению по Генеральному плану 3,4% 1,2%

Физическая осуществимость 26,5% Эффективность по критерию плотности застройки 42,9% 11,3%

Эффективность по критерию максимальной высотности 42,9% 11,3%

Арендопригодная площадь 14,3% 3,8%

Потенциал развития рынка 8,4% Наличие свободных ниш рынка 63,7% 5,3%

Потенциал развития сегмента рынка 25,8% 2,2%

Средний уровень доходности сегмента 10,5% 0,9%

Эффективность привлечения финансовых ресурсов 5,4% Возможность привлечения заемных средств 75,0% 4,1%

Эффективность привлечения заемных средств 25,0% 1,4%

Итог 100,0 % 100,0%

Источник: опрос экспертного мнения, расчеты автора

Для сопоставления альтернатив по каждому из критериев составляются матрицы доминирования в количестве, равном числу критериев второго порядка (16 матриц), в которых в строках на месте критериев стоят альтернативы. Пример расчета представлен в таблице ниже.

Табл. 3 Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности

Варианты Обозначе ние варианта VI V2 V3 V4 Сред нее геоме триче ское Нормализо ванный вес альтернат ивы

Альтернативное использование 1 VI 1 1/2 1 1 0,841 20,5%

Альтернативное использование 2 V2 2 1 2 1 1,414 34,5%

Альтернативное использование 3 V3 1 1/2 1 1 0,841 20,5%

Альтернативное использование 4 V4 1 1 1 1 1,000 24,4%

Сумма по столбцам 5,00 3,00 5,00 4,00 4,096 100,0%

Произведение собственного вектора 1,02 6 1,03 6 1,02 6 0,977

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

на сумму по столбу

Максимальное собственное значение матрицы 4,065

Индекс согласованности оценок 0,022

Значение согласованности матрицы порядка п=4 0,9

Отношение согласованности 2,44%

Источник: расчеты автора

Для определения совокупного влияния критериев второго порядка на каждую из альтернатив необходимо произвести перемножение матриц доминирования соответствующего критерия второго порядка на матрицы доминирования альтернатив по этому критерию. В качестве примера приводится расчет по фактору «Использование потенциала местоположения», где влияние каждого из критериев второго порядка оценено как одинаковое.

Табл. 4 Весовые коэффициенты критериев второго порядка для определения эффективности использования потенциала

местоположения

Порядковый номер Использование потенциала местоположения Нормированные значение собственное вектора

Критерий 1_1 Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности 33%

Критерий 1_2 Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 33%

Критерий 1_3 Конкуренция в ближайшем окружении 33%

Источник: расчеты автора

Табл. 5 Анализа критерия «использования потенциала местоположения»

Вариант Критерий 1_1 Критерий 1_2 Критерий 1_3

Альтернативное использование 1 21% 11% 22%

Альтернативное использование 2 35% 43% 50%

Альтернативное использование 3 21% 7% 6%

Альтернативное использование 4 24% 38% 22%

Источник: расчеты автора

Теперь представим вышеизложенные таблицы в форме матриц и в результате стандартного действия по их перемножению получим итоговое значение весов по каждой из альтернатив, которая будет использовано в глобальной матрице доминирования.

А =

В результате перемножения весов критериев первого порядка на значения весов каждой из альтернатив получается итоговое значение веса каждой альтернативы, на основании которого можно принять решение о том, какая из них наиболее предпочтительна.

Табл. 6 Определение итоговых весовых коэффициентов по исследуемым альтернативам

‘21% 11% 22%^ ‘33%^ 1 сю с

35% 43% 50% * 33% _ 43%

21% 7% 6% 33% 11%

24% 38% 22% v / 28%

Веса Варианты

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Критерии критери Альтернат Альтернат Альтернат Альтернат

ев ива 1 ива 2 ива 3 ива 4

Использование

потенциала

местоположения 24,8% 18% 43% 11% 28%

Юридическая обоснованность 34,9% 31% 45% 11% 13%

Физическая

осуществимость 26,5% 28% 9% 30% 33%

Потенциал развития

рынка 8,4% 21% 15% 5% 60%

Эффективность

привлечения финансовых ресурсов 5,4% 39% 26% 8% 28%

Интегральные веса

качества альтернатив 26,8% 31,3% 15,5% 26,5%

Источник: расчеты автора

На основании полученных значений можно сделать вывод о том, что Альтернатива 2 наиболее предпочтительна среди всех остальных, в то время как Альтернативу 3 следует исключить из дальнейшего рассмотрения, так как в результате качественного сопоставления всех

альтернатив по отобранным критериям было выявлено, что она наименее приоритетна, т.е. менее, чем другие, отвечает требованиям поставленной задачи.

В практике стоимостной оценки недвижимого имущества на этапе анализа НЭИ в качестве постоянных предлагается использовать цель и критерии первого и второго порядка, а также определенные по ним веса. Основная задача, которая будет требовать выполнения от оценщиков на практике — это экспертное сопоставление отобранных альтернатив по каждому из этих критериев.

Предлагается дополнить существующий общий алгоритм анализа НЭИ этапом качественного анализа. Применение данного метода должно следовать за выполнением этапов исследования местоположения, юридической допустимости, физической осуществимости и анализа рынка, перед анализом финансовой целесообразности. После проведения анализа с применением МАИ отобранные в качестве наиболее приоритетных альтернативы исследуются на предмет финансовой целесообразности и максимальной эффективности.

Отобранные с применением предложенного метода альтернативные направления использования имеют рациональное обоснование, подкрепленное инструментарием математического аппарата, таким образом предоставляя веские аргументы для доказательства мнения о выборе варианта НЭИ. Применение метода позволяет оценить альтернативы с учетом рациональности суждений, а также изучить и обосновать отобранные на этапах юридической допустимости и физической осуществимости варианты с логической точки зрения, повысив таким образом доказательность вынесенных суждений.

%2F29.doc&ei=iQ2jU9vOO8e7ygPh4YGYBw&usg=AFQjCNFTTvdhha211

M26X3FwvDYmJR5m8Q&bvm=bv.69411363.d.bGE&cad=rjt (дата

обращения: 20.06.2014)

Озеров Е.С. О принципе наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта оценки. URL:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=9&ved=0CFQQFjAI&url=http

%3A%2F%2Fwww.appraiser.ru%2FUserFiles%2FFile

%2FGuidance materials

subject property. Internet source.]

3. Проект Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО

4. International Valuation Standards 2011. Issued by International Valuation

Standards Council, 2011. — 128 pages.

5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка

стоимости недвижимости. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

6. Саати Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратных связях:

Аналитические сети. Пер. с англ. / Науч. ред. А.В. Андрейчиков, О.Н.

Андрейчикова. -М.: Издательство ЛКИ, 2008. — 360 с. [Thomas L. Saaty.

Decision making with Dependence and feedback. The Analytic Network

Транскрипт

1 Определение НЭИ при оценке недвижимости Проф. Коростелев С.П. Настоящая статья подготовлена по материалам готовящейся к изданию книги автора «Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимости». Проведение экспертиз отчетов об оценке недвижимости выявило большие затруднения, с которыми сталкиваются практикующие оценщики в процессе проведения анализа фундаментального принципа оценки недвижимости принципа НЭИ. Эти затруднения начинаются уже на уровне понятийного аппарата. Чтобы понять эти причины необходимо обратиться к истории современного этапа становления оценки недвижимости в Российской Федерации. Фундаментальными трудами, на которых базировалась теория и практика оценки недвижимости во второй половине 90-х годов, являлись переводные работы Д.Фридмана / 1/ и Г.Харрисона /2/. В обоих трудах в качестве фундаментального, наиболее важного принципа оценки рыночной стоимости недвижимости, определен принцип наиболее эффективного использования. Причем в первой книге этот принцип переведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» (ННЭИ), а во второй как «лучшее и наиболее эффективное использование» (ЛНЭИ). В изданной в 1997 году книге автора /3/, также использована первая аббревиатура. Сокращение «анализ ННЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. Это сокращение является буквальным переводом с английского, но является не корректным, так как на этом важнейшим этапе оценки мы не анализируем наиболее эффективное использование, а анализируем варианты возможных улучшений земельного участка и определяем НЭИ. Кроме того, мало кто задумывается о присутствующем здесь понятии «наилучшее» или «лучшее» использование применительно к проводимым на этом этапе оценки экономическим расчетам. В соответствии с толковым словарем живого великорусского языка Владимира Даля: «ЛУЧШИЙ — прилаг. сравнит. и превосходная степень от хороший, более добротный, более красивый, годный; самый хороший; сравнительно с другим, высший по качеству». То есть это понятие каким-то образом может коррелировать с применяемыми в оценке понятиями «ценности», «инвестиционной стоимости» и им подобные, но не с понятием «рыночная стоимость». Это понятие включает качественные предпочтения отдельных индивидуумов. При этом какие критерии лучшего необходимо использовать в анализе остается не очень 1

2 понятным. Другое дело с понятием «наиболее эффективного использования». Здесь уже понятны критерии и методы исследований. Не вдаваясь дальше в углубление расшифровок этих понятий, отметим лишь, что уже в 2003 году, при издании учебного пособия по оценке недвижимости /4/, мы отказалась от термина ННЭИ и использовали только сокращение НЭИ 1. Правильность этого решения подтверждается официальным изданием в 2005 году МСО, где уже нет никаких ННЭИ или ЛНЭИ, а есть только НЭИ. Казалось бы, какая разница как писать- с одним Н или с двумя. В бытовом обороте разницы практически нет, но когда речь идет об определении стоимости, то неоднозначное толкование этого понятие приводит к большим ошибкам. Особенно ярко это проявляется при оценке недвижимости в крупных городах, типа Москвы и С-Петербурга, где земля очень дорога и НЭИ объектов недвижимости чаще всего не соответствует текущему использованию объектов недвижимости, построенных в советское время. В большинстве случаев оценщики не утруждают себя какими-то серьезными экономическими исследованиями на этом этапе и заменяют определение НЭИ анализом лучшего, по их мнению, использования. Правильное применение понятийного аппарата это более половины успеха в решении задач оценки. Разнобой в трактовках продолжается и сегодня. Например, в проекте ТЗ ФАУФИ появилось НЭСИ 2, используют также АННЭИ, ЛЭИ и др. В учебниках по недвижимости названия разделов даются как ННЭИ, а в тексте НЭИ или наоборот. Пора бы нам остановится на определении, закрепленным в МСО. Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (п. 6.7 ОППО МСО-2003). МСО рекомендует провести тестирование, в процессе которого ответить на следующие вопросы 3 : 1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным? 2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно 1 Заметим также, что в этом издании впервые была изложена методика анализа НЭИ на основе теории опционного ценообразования.. 2 Микерин Г.И. Отзыв на Проект документа, опубликованного 16 февраля 2006 года Отделом оценки Росимущества для публичного обсуждения 3 Международное руководство по оценке 1 (МР 1) Оценка стоимости недвижимого имущества, п

3 получить юридический документ на право использования? 3. Является ли имущество физически пригодным для использования? 4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым? Вариант тестирования приведен в таблице 1. Варианты НЭИ Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным? Тест на НЭИ Является ли Является использование ли законным или есть имущество разумная физически вероятность того, пригодным что можно получить для юридический использова документ на право ния? использования? Таблица 1. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым? Текущее использование Жилой дом Офисное здание Торговое здание Здание склада После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинается вопросы методология оценки, а, как известно в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов. В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущество может быть его сохранение для будущего 3

4 использования» 4 или «промежуточное использование» в случае «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права. Речь, в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение виды использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта. Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности. К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО: «1.7 Во всех странах членов МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО) «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков» («Типы имущества» МСО 2003 стр.83) «Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений» (МР 1 МСО стр.195) Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется 4 МСО, ОППО п.6.6 4

5 только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования, как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения. С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку: территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства. Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной по умолчанию. После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство. Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории. 5

6 В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т. д Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП). В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. 88 «О градостроительном кадастре города Москвы»: «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административнотерриториального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историкоархитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.москвы на период до 2020 года. Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки: схема развития и реорганизации производственных зон, функциональное зонирование, строительное зонирование, план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений. 6

7 Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы. Схема функционального зонирования: Квартал Квартал специализированного административно делового назначения (Б1) участки административно делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории. Схема строительного зонирования: Квартал 2130 Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки менее одной трети территории каждый. Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят. Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно. После того, как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например по РСС-2007, и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям. Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ. Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К 7

8 сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости. Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на том, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, и он несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающиеся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д. Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип главный игрок девелопер и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости, и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как профессора Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, кандидаты наук Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет. Чаще всего в практических оценках эта прибыть определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости? В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после 8

9 планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя это прибыль на собственный капитал проекта, а прибыль девелопера это, как правило, 50% от сверхприбыли, после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала. Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект) показан на графике ( ) ( ) ( ) ( ) $ Погашение основной суммы долга Выплата по строительному кредиту Денежный поток Собственника Денежный поток на собственный капитал ДП до уплаты процентов и налогов 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 Q7 Q8 кварт Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости. 1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости. 2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI). 3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, 9

13 Наименование Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала Прибыль на собственный капитал Полные издержки девелопмента Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка Текущее использование (складской комплекс с офисами) Офисное здание Торговый центр Жилой комплекс 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов не велика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки. При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов не целесообразно из-за их большой сложности. В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели. Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру. Таблица 2 Определение НЭИ с учетом опционных характеристик проекта Параметры Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки = Текущее использование (складской комплекс с офисами) Офисное здание Торговый центр Жилой комплекс $ $ $ $

15 соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать и опускать оценку недвижимости до уровня примитивных расчетов на основе УПВС и Ко- Инвест. В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта. Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах. Автор надеется, что статья будет полезна практикующим оценщикам недвижимости. Литература 1. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», с. 2. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, с. 3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская Деловая Литература, с. 4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: МГСУ-РООС, с. 5. Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционностроительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с Коростелев С.П., Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. 15

16 Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г. 16

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *