Аренда крупная сделка для арендатора

Федеральный закон 343-ФЗ с 01.01.2017 вносит существенные изменения в ФЗ «Об АО» и ФЗ «Об ООО» в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Предлагаю к обсуждению, как понятно из названия настоящего блога, некоторые из оставшихся нерешенных проблем с квалификацией договора аренды как крупной сделки.
В настоящий момент и до 01.01.2017 действует позиция ВАС, согласно которой аренда могла быть признана крупной сделкой, если отвечала в совокупности следующим критериям:
а) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества (судебная практика также определяла стоимость суммой арендной платы за период действия договора — суд округа — А50-9795/2014, 1 инстанция — А66-10302/2013; а иногда даже за месяц — А40-145539/12, ВАС N А63-14155/2008, судебная коллегия ВС А66-10302/2013);
б) имущество используется в основной производственной деятельности;
в) общество на длительный срок лишается возможности пользования этим имуществом.
С 01.01.2017 в Законах обществ, вводящих в т.ч. определение обычной хозяйственной деятельности, за пределы которой должны выходить крупные сделки, будут закреплены следующие критерии:
а) заключение договора приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов;
б) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества;
Однако неполнота позиции ВАС не была заполнена законом. А именно:
а) Так и не предусмотрены случаи приобретения имущества в аренду;
Непонятно, почему такую сделку закон обделяет вниманием. Договор аренды, не позволяющий арендатору в одностороннем порядке без санкций отказаться от договора, может существенно обременить хозяйственную деятельность общества на долгий период или вовсе сделать работу общества бесприбыльной. По этой причине следовало бы разрешение вопроса о заключении такого договора предоставить на обсуждение между участниками/акционерами/советом директоров. О критериях определения крупности такой сделки поговорим ниже в п.В.
б) Оставлен без внимания вопрос использования права одностороннего расторжения договора аренды (спорный момент);
Практика (уже ссылался на решение коллегии по делу А66-10302/2013) считает, что расторжение договора не может оспариваться, как крупная сделка. Моя позиция обратно противоположная.
Институт одобрения крупных сделок создан для понуждения участников к коллективному принятию решений, от которых зависит судьба бизнеса. Ошибка в принятии такого решении может повлечь невозможность дальнейшего существования бизнеса. Поскольку, таким образом ставятся под угрозу права всех участников, то принятие решения только одним лицом, например ЕИО, было бы несправедливым. Стоит полагать, что мысли законодателя были схожими, вводя обязательный критерий таких сделок «приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов».
Теперь представим небольшую типографию. Все станки одной из стадий печати, например, послепечатной обработки, находятся в аренде. Расторгнув договор, производство остановится до последующего заключения договора или приобретения имущества.
Возможно, закон исходит из того, что прямых убытков расторжение договора аренды не влечет, а восполнить «утрату» не составит труда. Необходимо просто найти другого арендатора или заключить новый договор. Нечего здесь оспаривать, тем более, сколько времени уйдет на судебное разбирательство, а производство так и будет простаивать? Да, но стоит вспомнить, что зачастую используются личные связи, и арендные платежи могли быть символическими, а придется платить реальную стоимость. С кого требовать разницу?
Резюмируя, расторжение договора аренды может приводить к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов, так почему к такой сделке не применяются правила о КС и СЗ?
в) Не учтена реальная стоимость прав
Предоставленный законом критерий определения стоимости через балансовую стоимость несовершенен. Обратимся к бух. учету, а именно к IFRS 16 «Аренда». Сильно обобщая, можно сделать вывод, что для арендатора на оценку «актива в форме права пользования\обязательств по аренде» главным образом влияет размер арендных платежей и срок аренды. Для арендатора в целом также — размер получаемых доходов от сдачи в аренду. К какому выводу мы можем придти? Истинная ценность актива, приобретенного/передаваемого по договору аренды, в бух. учете не отражается. Предлагаемый ранее судебной практикой подход подсчета через арендные платежи за год/срок действия договора логичен, но не учитывает двух факторов: неприменимость критерия при расторжении договора и размер получаемого дохода от осуществления деятельности, обусловленной наличием арендованного имущества. Второй фактор должен быть ключевым в подобных вопросах.
P.S. Еще один важный момент. Я столкнулся с проблемой в поисках судебной практики по выше оговоренным вопросам. Хотелось бы услышать мнение практиков с опытом более 5 лет — Не является ли все выше сказанное «созданием проблем там, где их нет»?
Спасибо за прочтение.
Буду рад обсуждению.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 65 «Платность использования земли» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Арбитражный суд частично удовлетворил иск департамента муниципальной собственности администрации города к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, постановлением арбитражного суда договор аренды земельного участка признан недействительным как крупная сделка, заключенная с нарушением ограничений, установленных учредителем ООО, в данном случае имеет место фактическое пользование земельным участком. Суд указал, что общество в отсутствие заключенного договора аренды пользовалось спорным земельным участком и неосновательно сберегло за счет истца денежные средства, не производя оплату за фактическое использование муниципального имущества. Размер подлежащего взысканию с ответчика неосновательного обогащения определен истцом на основании цены, установленной в протоколе аукциона, не признанного в установленном законом порядке недействительным, который суд обоснованно признал верным (ст. 65 ЗК РФ).