Аренда объекта незавершенного строительства
Содержание
Инвестиционная деятельность — одна из наиболее динамично развивающихся, требующая больших финансовых вложений на длительный срок. В условиях дороговизны софинансирования, специфики российской правоприменительной деятельности, в частности, достаточно долгими сроками ввода в эксплуатацию недвижимости, а также регистрации права собственности весьма актуальным является вопрос о возможности получения доходов от сдачи в аренду уже построенного, но еще не зарегистрированного в ЕГРП объекта недвижимости.
Отягощенные существенными затратами и размерами неполученных прибылей, собственники активов на практике стремятся ускорить процесс инвестиционной отдачи путем сдачи в аренду объектов недвижимости до получения зарегистрированных прав.
В настоящей статье мы попытаемся разобраться, насколько легитимны такого рода сделки, а также, какие риски они могут повлечь, для чего выделим следующие случаи сдачи в аренду недвижимого имущества:
1. сдача в аренду недвижимого имущества без какого-либо оформления;
2. сдача в аренду объекта незавершенного строительства при наличии свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством объект.
1. Передача в аренду недвижимого имущества
без оформления права собственности
Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником. Статьей 219 Гражданского Кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Исходя из указанных выше норм, следует вывод, что без регистрации права собственности на объект недвижимости (хотя бы объекта незавершенного строительства), заключение договора с целью передачи его в аренду невозможно.
Однако на практике встречаются случаи, когда собственники инвестиционного актива рассматривают возможность сдачи в аренду объекта до регистрации прав в качестве иного имущества, операции с которым не подлежат государственной регистрации. Ведь в аренду можно сдавать не только недвижимое имущество, также не обязательно заключать непосредственно договор аренды (т.к. согласно принципу свободы договора, закрепленному в п. 2 ст. 421 ГК РФ, можно заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами). Строительство ведется на земельном участке, аргументируют они, также объект строительства состоит из строительных материалов. Никто не запрещает передать в аренду, к примеру, навес или тент, конструкцию, которая еще не стала недвижимым имуществом в понимании российского законодательства.
В этой связи собственникам имущества следует учитывать положения статьи 611 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Определить же назначение отдельной конструкции, или скажем, затраченных материалов, не представляется возможным.
Судебная практика также идет по пути признания невозможности сдачи в аренду недвижимого имущества без оформления права собственности на него. В частности, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 22.05.2007 по делу N А29-6591/2006-2э, в котором суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, так как договор был заключен после введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, до совершения спорной сделки истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.
Заключение договора аренды недвижимого имущества без оформления прав на недвижимость влечет риск признания договора незаключенным. Следовательно, такой договор в силу не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является.
Аренда объектов незавершенного строительства
В результате стороны договора:
• не вправе требовать исполнения по договору
• не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор
• вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении
Последнее означает, что арендатор вправе потребовать возврата всей выплаченной арендной платой. А арендодатель, в свою очередь, может заявить об истребовании от арендатора неосновательного обогащения (т.к. он пользовался имуществом, соответственно сберег средства, не основываясь на законе или договоре). При этом следует учитывать бесперспективность дела в принципе, а в случае положительного решения, отсутствие гарантии в получении суммы, равной арендной плате, закрепленной в предварительном договоре. Так, в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 08.05.2008 по делу N А79-3024/2007 суд указал, что незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, и достигнутые в рамках такой сделки договоренности контрагентов не имеют юридической силы, следовательно, взыскание неосновательного обогащения исходя из ставок платы за содержание имущества, установленных данным соглашением, невозможно.
Распространенной практикой в последнее время стало заключение предварительного договора аренды без оформления права собственности на объект недвижимого имущества. В этом случае следует отметить, что арендные отношения в рамках непосредственно предварительного договора невозможны, ибо основным обязательством сторон по предварительному договору является обязательство по заключению договора в будущем.
Интересным с этой точки зрения является Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06. В частности, судебная инстанция указала, что судами было установлено и не оспаривалось сторонами, что арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения.
Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды — обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
При этом в арбитражной практике встречаются решения, позволяющие сделать вывод о допустимости заключения предварительного договора, объектом которого является недвижимое имущество, которого, по сути, пока нет. Примером тому служит Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-5283/2005. А в Постановлении ФАС Московского округа от 11.01.2006 по делу N КГ-А40/12963-05 судьи акцентировали внимание на пункте 1 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а следовательно, содержание последнего составляют соответствующие обязательства сторон. Таким образом, при заключении оспариваемого предварительного договора сторона не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого имущества.
Стремясь получить компенсацию расходов на содержание имущества, арендаторы предусматривают предварительным договором обычно два рода платежей:
• обеспечительные платежи, основная цель которых – обеспечить исполнение арендатором обязательства по заключению основного договора аренды
• платежи за пользование недвижимым имуществом в случае, если арендатор начинает пользоваться им до заключения основного договора.
В отношении платежей первого рода особых вопросов не возникает – это особый, предусмотренный договором механизм обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Вопрос о включении в предварительный договор условия об обеспечительном платеже является спорным, поскольку сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства, поскольку договор о встречном исполнении еще не заключен. Однако практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор, что логично, т.к. цель обеспечительного платежа – обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора.
Насколько возможны платежи второго рода?
По сути, пользование недвижимым имуществом в рамках предварительного договора ничем не отличается от обычного договора аренды или пользования, просто условия о таком пользовании включаются в тело предварительного договора.
Полагаем, что и в данном случае существует значительный риск признания договора в рамках пользования незаключенным.
Снизить риск можно путем увеличения арендной платы за первые месяцы аренды после заключения основного договора, указав те платежи, что поступали до заключения договора аренды как предоплату. Однако и в этом случае до подписания основного договора аренды риски сохраняются.
2. Передача в аренду объекта незавершенного строительства
Согласно статье 607 Гражданского Кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) гражданским законодательством отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что по смыслу статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу, подлежащего государственной регистрации.
Отсюда следует вывод, что с объектами незавершенного строительства можно заключать сделки без каких-либо ограничений, поскольку это не запрещено законодательством РФ.
Судебная практика идет по двум путям. Одни суды считают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Так в Постановлении ФАС Уральского округа от 09.08.2005 г. №Ф09-2495/05-С3 суд указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект, в процессе завершения его создания, изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
В практике судов различных округов встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 г. по делу № КГ-А41/1689-05 суд указал, что статья 650 Гражданского Кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, и, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского Кодекса РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006 (21628-А81-5), ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.1999 по делу №Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.
Исходя из выше изложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Крайне желательно оформлять права на объект незавершенного строительства. Это даст хорошее правовое обоснование позиции арендодателя в суде в случае возникновения конфликта с арендатором.
2. В обязательном порядке следует тщательно и максимально полно описывать предмет аренды, а также составлять акт приемки-передачи имущества в аренду с подробным описанием того, что было передано. В случае признания договора незаключенным, этот акт будет весомым основанием для взыскания неосновательного обогащения с арендатора.
Воронин А.
О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды
Микрюков Виктор Алексеевич, доцент Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина, адвокат, кандидат юридических наук.
В статье В.А. Микрюкова анализируется неоднозначная судебная практика по спорам об аренде не завершенных строительством объектов, формулируются условия, при наличии которых арендные отношения по поводу таких объектов следует признавать законными.
Ключевые слова: договор аренды, обременение, объект незавершенного строительства.
On possibility of encumbrance of the construction-in-progress facility under the lease agreement
V.A. Mikryukov
In the article the Doctor of Law, lawyer, Associate Professor of Kutafin Moscow State Law University V.A. Mikryukov an ambiguous court practice on disputes related to lease of construction-in-progress facilities is analyzed, terms under which the lease of such facilities should be recognized lawful are laid down.
Key words: lease agreement, encumbrance, constructionin-progress facility.
Последовательная реализация провозглашенной в России свободы и многовариантности экономического поведения участников гражданского оборота в условиях непрерывно проводимого совершенствования гражданского законодательства предопределяет актуальность выявления и устранения «узких мест» в многообразии опосредующих этот оборот юридических правил.
Одним из таких мест, явно не способствующих упрочнению практики вовлечения в хозяйственные связи все большего количества имущественных объектов и конструирования таких юридических форм, которые обеспечивали бы одновременную сбалансированную доступность экономической ценности одного объекта для нескольких лиц, является проблема, суть которой заключена в названии настоящей статьи. В частности, в условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и фактической нехватки нежилых помещений отдельных категорий особый интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию <1>.
<1> См.: Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2003. N 7.
С одной стороны, как верно отмечается в литературе, сам по себе вопрос о способности объектов незавершенного строительства выступать объектом арендных отношений является открытым <2>. Так, по мнению некоторых ученых, поскольку объекты незавершенного строительства представляют собой вещи, находящиеся в процессе создания, подобного рода объекты не могут полноценно выступать в имущественном обороте и их аренда невозможна, как невозможно пользование еще не созданной вещью <3>. Сомнения в правомерности передачи в аренду объектов незавершенного строительства, несмотря на их признание в качестве самостоятельного вида недвижимых вещей, возникают также в силу идеи о невозможности извлечения полезных свойств из незавершенной вещи <4>. Но, с точки зрения других юристов, объекты незавершенного строительства вполне способны активно вовлекаться в экономический оборот, в том числе в составе предмета договора аренды, так как это не нарушает чьи бы то ни было права и законные интересы <5>. Исследователи гражданско-правового статуса недостроенной недвижимости отмечают, что при выявлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором, установление арендных отношений допустимо <6>.
<2> См.: Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010.
АРЕНДА НЕЗАВЕРШЕНКИ МОЖЕТ БЫТЬ?
N 1. С. 2 — 5.
<3> См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011.
<4> См.: Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2. С. 8 — 12.
<5> См.: Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2007. N 4.
<6> См.: Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 58 — 63.
С другой стороны, нетрудно понять, что применяемые в практике обходные (альтернативные) варианты договорного урегулирования отношений по предоставлению прав владения и пользования на недостроенные либо не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости (как то: заключение предварительных договоров аренды, подписание инвестиционных «арендных» соглашений <7> и др.) не позволяют собственнику объекта незавершенного строительства, оставаясь собственником, передать третьим лицам такие права, которые гарантировали бы последним устойчивое (обременяющее право собственности) участие в имуществе собственника. В таких случаях потенциальные арендаторы оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением и неисполнением таких договоров <8>. В частности, они не могут, воспользовавшись правилом ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при изменении сторон, получить реальное удовлетворение своих потребностей в случае отчуждения собственником недостроенной вещи стороннему лицу.
<7> См.: Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. N 5. С. 26 — 29.
<8> См.: Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 46 — 55. О проблеме юридической неэффективности модели предварительного договора аренды, применяемой в отношении объектов незавершенного строительства, см. также: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010.
Единый взгляд правоприменителей на обозначенную проблему также не сложился.
На сегодняшний день, пожалуй, можно утверждать, что в судебной практике преобладает подход, согласно которому передача в аренду не завершенных строительством объектов принципиально допустима. Так, отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным, ФАС Московского округа посчитал несостоятельным довод об отсутствии объекта аренды на момент заключения договора, исходя из того что арендодатель обладал правом собственности на объект незавершенного строительства и закон не содержит запрета на сдачу в аренду такого имущества <9>. В другом деле ФАС Западно-Сибирского округа пояснил, что ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду объектов незавершенного строительства, и отверг попытку арендатора освободиться от обязанности вносить арендную плату посредством доводов о том, что процесс строительства арендованного имущества не был завершен и арендатор этим имуществом не пользовался <10>. Более развернутое обоснование позиции о возможности временного владения и пользования объектами незавершенного строительства на основании договора аренды представил ФАС Поволжского округа, рассмотревший дело о признании по заявлению арендодателя незаконным отказа регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации договора аренды. В данном деле основанием к оспариваемому отказу в регистрации договора аренды послужило то обстоятельство, что одной из частей переданного в аренду имущества выступили торговые площади в здании, не введенном в эксплуатацию. По мнению регистрирующего органа, пока не завершится строительство данного объекта и не наступит факт его ввода в эксплуатацию, он не может быть использован в соответствии со своим назначением и в силу этого не может выступать объектом аренды. Удовлетворяя требования заявителя, суд указал, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений ст. 130 ГК РФ (причисляющей объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам), ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <11> (предусматривающей государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, находящееся в процессе создания), п. 2 ст. 607 ГК РФ (устанавливающей, что только законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается), ст. 650 ГК РФ (не содержащей положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду не завершенных строительством зданий и сооружений). Суд также отметил, что представленный на регистрацию договор аренды отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду: последний является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено <12>.
<9> См.: Постановление ФАС Московского округа от 18 мая 2004 г. N КГ-А40/3498-04-П.
<10> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2002 г. N Ф04/593-63/А70-2002.
<11> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<12> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 мая 2012 г. N Ф06-2734/12.
Вместе с тем следует отметить некоторые судебные акты, в которых высказывается прямо противоположный подход, при котором возможность аренды объектов незавершенного строительства отвергается. В частности, ФАС Волго-Вятского округа согласился с выводом нижестоящих судов о том, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества и характеристики, не могут признаваться объектами аренды. Признавая, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, суд тем не менее посчитал, что изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть квалифицирован как незаключенный <13>. К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа, который указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения <14>. Обращает на себя внимание позиция, изложенная ФАС Северо-Западного округа, отказавшим арендатору в иске об обязании бюро регистрации прав на недвижимость зарегистрировать договор аренды помещений в здании, строительство которого не было окончено. Поскольку объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен, не введен в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест. Этот объект может быть только достроен, и, стало быть, использовать его можно только для достройки <15>. По мнению этого же суда, высказанному в схожем деле, спорный объект может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей ввиду того, что он зарегистрирован как не завершенный строительством и, следовательно, не принят в эксплуатацию <16>. В одном из дел ФАС Центрального округа поддержал мысль о том, что объект не может быть использован по назначению в связи с тем, что до достройки его назначение, относящееся к существенному условию договора аренды, определить не представляется возможным, в силу чего подтвердил правомерность удовлетворения исковых требований о признании договора аренды незаключенным <17>. Аналогичным образом на необходимость решения вопроса о возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды, указал ФАС Восточно-Сибирского округа <18>.
<13> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. N А17-1012/2007.
<14> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2005 г. N Ф09-2495/05-С3.
<15> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-31829/01.
<16> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 г. N А56-49787/04.
<17> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 27 января 2009 г. N А14-2630-2008/85/17.
<18> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 мая 2006 г. N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2.
Нельзя не указать на естественные юридические препятствия к заключению договоров аренды объектов незавершенного строительства. Так, достаточно очевидно, что договоры аренды объекта, право собственности на который вразрез с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировано, являются недействительными по ст. 168 ГК РФ <19>. Более того, до момента государственной регистрации права собственности на такой объект невозможно говорить о юридическом существовании самого незавершенного строительства как недвижимой вещи <20>. Преградой к обременению недостроя правами арендаторов выступают градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, экологические архитектурные и прочие нормативные требования, предъявляемые к строящимся и эксплуатируемым объектам недвижимости. Если договор аренды предполагает использование арендованного недостроя по назначению, которое данный объект приобретет лишь после ввода в эксплуатацию (т.е. после осуществления всех необходимых по закону контрольных процедур), то такой договор аренды также должен признаваться недействительным по ст. 168 ГК РФ как противоречащий, в частности, норме ст. 9.5 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
<19> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 марта 2009 г. N А56-12329/2008.
<20> См.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 10.
Приводя отмеченное разнообразие точек зрения к единому знаменателю, можно сделать следующие выводы.
Если объект незавершенного строительства технически учтен и право собственности на него в соответствии с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в установленном порядке зарегистрировано, принципиально возможно обременение такого права договором аренды, предполагающим использование арендованного имущества в соответствии с установленными градостроительными, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, экологическими, архитектурными и иными нормами. Такой вывод видится соответствующим не только букве закона, юридически признающего объекты незавершенного строительства в качестве оборотоспособных недвижимых вещей, но и адекватным задачам наделения участников имущественного оборота максимальной степенью договорной свободы, привлечения инвестиций в строительство и в конечном счете общего укрепления экономики страны.
При передаче в аренду недвижимой вещи, создание которой не окончено, существует риск того, что в случае спора суд посчитает договор аренды незаключенным, опираясь на доводы о том, что: а) в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды и б) не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения и фактически невозможно определить цели его использования арендатором.
Указанные риски представляется необходимым оценивать в каждом конкретном случае с учетом того, что осуществление процесса достройки недвижимой вещи вовсе не означает безоговорочную неопределенность ее характеристик. Зафиксированные на определенный момент в рамках учетных и регистрационных процедур параметры объекта незавершенного строительства вполне позволяют идентифицировать вещь и согласовать условие об объекте аренды. К примеру, достройка второго этажа меняет характеристику здания в целом, но не мешает пользоваться переданным в аренду первым этажом, параметры которого четко определены в договоре.
Едва ли можно согласиться и с аргументом о том, что единственной целью использования объекта незавершенного строительства может быть его достройка. Даже в недостроенной недвижимости арендатор вполне может отыскать для себя полезные свойства, для получения полезности которых он стремится заключить договор аренды. Так, в литературе приводится интересный пример аренды здания недостроя для проведения корпоративного мероприятия по мотивам телеигры «Форт Боярд» <21>. Легко представить аренду объекта незавершенного строительства для проведения киносъемок. Не завершенное строительством офисное здание, не пригодное для целей, ассоциирующихся с офисными, может привлечь арендатора возможностью использования под временный склад. В судебной практике встречаются акты, прямо подтверждающие идею о том, что незавершенность процесса создания недвижимой вещи сама по себе не означает невозможность ее эксплуатации. К примеру, ФАС Московского округа, установив, что арендуемое имущество предоставлено в рабочем состоянии, без учета потребности арендатора в его перепланировке и переоборудовании, не принял довод арендодателя об отсутствии функционального назначения не принятого в эксплуатацию склада и нарушении арендатором положений ст. 615 ГК РФ <22>.
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева) включен в информационный банк согласно публикации — Проспект, 2010.
<21> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2011. С. 230.
<22> См.: Постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2006 г. N КГ-А40/442-06.
Библиография
Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1.
Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2003. N 7.
Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2007. N 4.
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева) включен в информационный банк согласно публикации — Проспект, 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2011.
Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости.
2010. N 1.
Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4.
Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. N 5.
Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010.
Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
