Банк оценщиков

Оценка залога для банка в настоящее время является одной из наиболее востребованных услуг в нашей независимой оценочной компании. Объясняется это интенсивным развитием кредитной практики среди финансовых организаций. Банки активно предлагают всевозможные формы кредитования, большинство из которых предполагает предоставление заемщиком залогового имущества в виде объектов недвижимости, транспортных средств, промышленного оборудования, драгоценностей, ценных бумаг и прочих видов имущества, продажа которого смогла бы покрыть не только сумму самого кредита, но еще и проценты за пользование им. Таким образом кредиторы себя защищают от рисков в случае невыполнения клиентом кредитных обязательств.

Согласно требований Федеральных стандартов оценочной деятельности, банковский кредит под залог любого имущества может быть оформлен после обязательного проведения независимым экспертом оценки стоимости этого самого залога. Проводить данную процедуру имеют право лишь аккредитованные банками независимые экспертные компании.

Независимая оценка залога для банка – обязательная процедура для получения кредита

Функции банковского залога

Имущество, выступающее в роли кредитного обеспечения, выполняет несколько важных функций:

· гарантирует кредитору возможность возврата одолженных средств путем взыскания с заемщика предмета залога;

· делает невозможным досрочный вывод активов заемщика;

· стимулирует заемщика к погашению долга;

· тормозит рост задолженности заемщика по кредитам в других банках;

· регулирует резервы в случае нарушения заемщиком сроков очередного платежа.

Функции банковского залога

Оценка для залога в банк: задачи оценщика и особенности выполнения

Главной задачей, стоящей перед независимым оценщиком, является расчет максимально достоверной и объективной стоимости залогового имущества. В грамотном выполнении оценки заинтересован и банк, и потенциальный заемщик. Так, для банка результат оценки является основанием для определения допустимого размера кредита, а для кредитозаемщика – возможностью узнать фактическую стоимость предоставляемого в залог имущества на момент оценки.

Оценка залога для банка осуществляется по специальной методике, позволяющей точно определить залоговую стоимость актива, а именно, ту сумму, за которую его можно будет реализовать за вычетом издержек, связанных с продажей объекта залога и возвратом денежных средств.

Высококвалифицированные эксперты нашей компании выполняют оценку стоимости объектов для залога в несколько последовательных этапов:

· Изначально специалист определяет текущую рыночную стоимость оцениваемого имущества путем глубокого анализа объектов с аналогичными характеристиками, предложенных на момент оценки на рынке в конкретном регионе.

· Далее, используя полученную рыночную цену имущества в качестве базового показателя, эксперт корректирует ее путем прогнозирования возможных изменений стоимости объекта на определенную дату его возможной реализации.

· Затем прогнозируемую продажную стоимость имущества оценщик еще раз корректирует, учитывая возможные затраты, юридические и экономические риски, которые могут возникнуть при процедуре взыскания и продаже объекта залога.

Следует отметить, что в настоящее время наибольшим уровнем доверия среди заемщиков пользуются банки, характеризующиеся гибким подходом к выбору оценочных компаний и применяющие дисконтирование стоимости залогового имущества. При этом, величина дисконта напрямую зависит от репутации и финансовой надежности самого заемщика.

Главной задачей оценщика является расчет достоверной стоимости залогового имущества

Виды залогового имущества

В качестве объектов залога могут быть использованы следующие виды активов:

· объекты жилой и нежилой недвижимости: производственные здания, различные сооружения, квартиры, частные домовладения, участки земли и прочие объекты с документами на право собственности;

· частный и коммерческий транспорт: легковые автомобили, грузовые машины, катера, воздушные суда и пр.;

· различные виды производственного и сельскохозяйственного оборудования и техники;

· товары промышленной и продовольственной групп, в том числе и оборотные активы предприятия;

· Нематериальные активы: изобретательские, авторские, имущественные и прочие права;

· Ценные бумаги: акции, облигации, векселя и пр.

Виды залогового имущества

Стоимость оценки залога для банка

Учитывая разнообразие объектов, которые могут быть предоставлены банку в виде обеспечения кредита, стоимость операций по оценке, естественно, будет разной. На окончательную цену услуги влияют такие факторы, как тип имущества, его технические особенности, цели и задачи оценки, трудоемкость работ и срочность заказа.

Стоимость оценки в нашей компании обсуждается с каждым Заказчиком в индивидуальном порядке.

Расчет стоимости оценки залога для банка

Залоговые риски

Практически все виды залогового имущества обладают теми или иными недостатками, образующими залоговые риски. К числу наиболее распространенных рисков относятся:

· Обесценивание предмета залога. Чаще всего это происходит вследствие падения рыночной стоимости заложенного имущества в период действия кредитного договора. В этом случае банк рискует понести серьезные потери, если залог придется продавать из-за нарушений заемщиком условий сделки.

· Частичное повреждение или полная утрата объекта залога. Во избежание подобных неприятностей, эксперт оценивает состояние объекта на момент проведения оценки и прогнозирует возможность или невозможность полной сохранности имущества в дальнейшей перспективе.

· Правовые риски. Таковые могут существовать, если Заказчик не предоставил все необходимые правовые документы на залоговое имущество. Профессиональная оценка для банка должна проводиться только после заключения договора с Заказчиком и предоставления им полного пакета документов на объект.

· Необъективная оценка. Данная ситуация может возникнуть в случае сознательного утаивания Заказчиком правовой информации, введения его в заблуждение либо в результате неправильной постановки задач и целей оценки.

Профессиональное управление различными видами рисков предусматривает не только грамотную независимую оценку залогового имущества, но ряд других профилактических мер, которые должны предпринимать сами банки, например, периодическую переоценку предметов залога и их диверсификацию.

Практически все виды залогового имущества обладают недостатками

Независимая оценка для банка – гарантия объективности и точности

Как свидетельствует наш профессиональный опыт, грамотно и качественно выполненная оценка банковских залогов – это эффективный инструмент для борьбы с мошенническими сделками, невозвратами кредитов и прочими проблемами, встречающимися в финансовой сфере.

Квалифицированная оценка предмета залога характеризует финансовую адекватность и рентабельность будущей кредитной операции. В ходе оценочных мероприятий квалифицированный эксперт не только оценивает залоговое имущество, но и анализирует отношение к нему самого заемщика и его дальнейшие намерения. Если специалист понимает, что существует вероятность невозврата кредитных средств, он имеет право изменить подход к оценке, так как за свою ошибку именно оценщик будет отвечать своей профессиональной репутацией, а также возможностью и дальше работать в данной сфере.

Именно поэтому и сами финансовые учреждения, и клиенты выбирают настоящих профессионалов для оценки залогов. Ведь от результатов грамотно проведенной экспертизы будет напрямую зависеть размер кредита, надежность и доходность предстоящей сделки.

Независимая оценка для банка – гарантия объективности и точности

Абсолют Банк начинает свою историю с 1993 года. 99% акций Absolut Bank принадлежат KBC Group — одному из лидирующих международных финансовых институтов в Центральной и Восточной Европе. Финансовая группа оказывает полный спектр банковских и страховых услуг, услуги по управлению капиталом, private banking и другие.

Швейцарская оценочная компания Swiss Appraisal на протяжении долгого времени сотрудничает с Абсолют Банком по оценке бизнеса и имущества корпоративных клиентов, привлекающих финансирование в банке, включая открытие долгосрочных кредитных линий, краткосрочное овердрафтное кредитование и проектное финансирование. Включение в список аккредитованных оценочных компаний Абсолют Банка предполагает соответствие оценщика законодательству РФ, Федеральным стандартам оценки, а так же требованиям и пожеланиям банка к Отчету об оценке. Данное заключение независимой оценочной компании о рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог Абсолют Банку, является обязательным документом при подаче заявления на рассмотрение вопроса о выдаче кредита.

Оценка имущества для Абсолют Банка

Обладая огромным опытом в области оказания оценочных услуг в целях привлечения финансирования для клиентов банковского сектора, швейцарская оценочная компания Swiss Appraisal готова предоставить корпоративным клиентам Абсолют Банка услуги по определению рыночной стоимости имущества передаваемого в залог, а в частности:

• Рыночная оценка бизнеса компании по международным стандартам
• Оценка стоимости имущества и обязательств предприятия для кредитования
• Независимая оценка недвижимости для Абсолют Банка
• Оценка земельного участка при кредитовании
• Оценка машин и оборудования в целях получения кредита
• Стоимостная оценка транспортных средств для Абсолют Банка
• Оценка стоимости месторождений и других природных ресурсов
• другие услуги

Информация о партнере

АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) является финансово-кредитной организаций с высокой степенью надежности, входит в топ-25 российских банков по размеру собственного капитала, в топ-40 по финансовым итогам (подтверждено Fitch Ratings и Moodys Investors Services) и топ-50 объему кредитного портфеля для корпоративного бизнеса, занимает лидирующие позиции в рейтингах по розничному бизнесу.
Адрес Абсолют Банка:

Россия, Москва, 127051, Цветной бульвар, д. 18

Оценка для банка «Открытие» относится к числу основных направлений деятельности нашей независимой оценочной компании. Право на оказание данного вида услуг, а также наша надежность и компетентность подтверждается наличием у нас официальной аккредитации в этом финансовом учреждении.

Независимая оценка для банка «Открытие» различных видов залогового имущества

Краткая информация о банке «Открытие»

Банк «Открытие» – универсальное финансовое учреждение, развивающее свою деятельность в различных направлениях: розничном, корпоративном, инвестиционном, МСБ и приватном банковском обслуживании. Банк предлагает различные кредитные программы для частных и бизнес-клиентов:

· для частных клиентов: потребительские кредиты, рефинансирование, ипотека и пр.;

· для ИП и представителей малого бизнеса: кредиты, рефинансирование, овердрафт, банковские гарантии и пр.;

· для представителей среднего бизнеса: овердрафт, кредиты и гарантии, финансирование с господдержкой, факторинг и пр.;

· для корпораций: кредиты, кредитные линии, овердрафт, факторинг и пр..

Банк «Открытие» – универсальное финансовое учреждение

Залог как основной инструмент хеджирования рисков

Кредитование – вид коммерческой деятельности, всегда сопряженный с инвестиционными рисками. Как бы досконально не проводился банком финансовый анализ кредитоспособности заемщика, полностью исключить вероятность утраты выданных ресурсов все равно не удается.

В связи с этим банки используют всевозможные инструменты хеджирования рисков. Одним из таких эффективных инструментов является залог, в качестве которого может быть использовано движимое и недвижимое имущество, готовая продукция и сырье, акции и прочие активы.

Сегодня все финансовые организации сотрудничают с оценочными компаниями, задачей которых является найти то оптимальное решение, которое смогло бы удовлетворить интересы обеих сторон, участвующих в сделке. Ведь именно результат грамотной независимой оценки объекта, предоставляемого в залог, станет определяющим фактором, который позволит заемщику получить желаемую сумму, а кредитору – обезопасить себя от возможных рисков в случае нарушения клиентом кредитных обязательств.

Залог как основной инструмент хеджирования рисков

Стоимость оценки залогового имущества для банка

Окончательная стоимость услуги оценки для банка будет зависеть от таких факторов, как:

· тип оцениваемого объекта;

· сложность и объем оценочных мероприятий;

· цели и задачи оценки;

· срочность процедуры и т.д.

Все условия предоставления услуги независимой оценки оговариваются с заказчиком перед подписанием договора.

Расчет стоимости услуги по оценке залогового имущества для банка

Оценка различных видов недвижимости для банка «Открытие»

Одним из наиболее популярных видов имущества, предоставляемого в залог, являются различные объекты недвижимости: квартиры, загородные дома, земельные участки и т.д. В качестве основополагающих критериев оценки такого вида залога для банка являются его реальная стоимость, рыночная конъюнктура и ликвидность. При оформлении договора о корпоративном кредитовании в процессе независимой экспертизы также проводится анализ степени важности объекта залога для бизнеса и дохода заемщика.

Независимая оценка для банка «Открытие» предполагает тщательный учет всех особенностей самого объекта недвижимости. Так, к примеру, если заказчик берет в ипотеку строящуюся квартиру, на которую у него пока нет свидетельства на право собственности, независимым экспертом проводится оценка не самой квартиры, а стоимости незавершенного строительства. В этом случае специалист выделяет долевое участие будущего владельца в строительстве, а также его права на данный объект, прописанные в договоре ипотеки.

Оценка различных видов недвижимости для банка «Открытие»

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Клиент должен предоставить пакет документов на недвижимость, включающий копии:

· договоров долевого участия и переуступки права требования, включая приложения, и договора ЖСК;

· акта приема-передачи недвижимости;

· поэтажного плана, а также экспликации из техпаспорта;

· кадастрового паспорта либо выписки из Единого госреестра недвижимости;

· паспорта основного заемщика.

После заключения с клиентом договора об оценке и получения необходимой документации, независимый оценщик выезжает на объект для проведения его визуального осмотра. После этого он проводит сбор информационных данных и выполняет аналитические исследования, на основании которых производит комплексные расчеты с использованием специальных методик. Итогом проделанной работы является официальный отчет об оценке с указанием конечной стоимости залоговой недвижимости.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Оценка производственного оборудования для банка «Открытие»

При оформлении крупных кредитов для юридических лиц в качестве залога банки принимают различные виды производственного оборудования, причем, не только нового, но и уже бывшего в эксплуатации. Независимая оценка в этих случаях также носит обязательный характер.

В процессе экспертизы независимый эксперт обращает пристальное внимание на всевозможные технологические и эксплуатационные особенности оцениваемых объектов, в том числе:

· возраст и техническое состояние;

· интенсивность эксплуатации;

· моральный и физический износ оборудования в целом и его отдельных узлов;

· уровень рыночного спроса на оцениваемый вид оборудования, а также на его аналоги с идентичными техническими характеристиками и продолжительностью эксплуатации;

· наличие или отсутствие возможности технологической модернизации оборудования в целом и его отдельных агрегатов.

Необходимым условием при оценке оборудования является расчет его ликвидационной стоимости и минимального экспозиционного срока. Эти данные независимый эксперт отображает в официальном Отчете об оценке.

Производственное оборудование

Оценка ценных бумаг для банка «Открытие»

Независимая оценка ценных бумаг представляет собой специальную оценочную услугу, целью которой является грамотный расчет стоимости конкретной доли бизнеса, которая соответствует портфелю бумаг, находящемуся в собственности. Для объективной оценки ценных бумаг эксперт определяет уровень приносимой ими прибыли и возможность получения дохода при росте их стоимости.

На сложность и продолжительность процесса оценки ценных бумаг для банка, в том числе векселей, акций и облигаций, влияют такие факторы, как индивидуальные особенности конкретной организации и наличие у нее информационной базы, виды и количество ценных бумаг, их многофункциональность и номинальная стоимость. Независимый оценщик обязательно анализирует права владельца бумаг и учитывает данные биржевых котировок.

Выбор метода оценки таких активов обуславливается задачами и целями данной процедуры, назначением оцениваемого предмета и прочими критериями.

Оценка ценных бумаг для банка «Открытие»

Что дает независимая оценка для банка «Открытие»?

· В результате независимой оценки Заказчик получает официальный документ – оценочный отчет, без которого невозможно оформить кредит;

· на основании отчета банк рассчитывает конечную сумму кредита;

· стоимость залогового имущества, указанная в отчете об оценке, непосредственно влияет на процентную ставку по кредиту и на продолжительность кредитования.

В результате независимой оценки вы получаете официальный документ

Банковский кризис июля 2004 года заставил многие банки обратить повышенное внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. Кроме летних проблем 2004 года этому способствовало вступление в силу с 1 августа 2004 года Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». Ведущие банки придают большое значение проведению оценки залога. «Когда банк рассматривает кредитную сделку, оценка залога является необходимым действием. Оценка залога должна быть объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости, ни в завышении, поскольку в одном случае рискует попасть на убытки, в другом случае — недополучить доход. В этом случае оценщик выступает, образно говоря, как агент экономической безопасности, поскольку дефолт по кредиту приводит к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков и опосредованно наносит урон достаточно существенным секторам экономики. Поэтому банки в первую очередь заинтересованы в улучшении качества работ по оценке имущества, по оценке собственности». Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Являясь документом доказательственного значения, отчет должен соответствовать законодательно определенным требованиям. Помимо вывода об итоговой величине стоимости залога отчет содержит основания, допущения и ограничения, при которых эта стоимость была получена. Не каждый отчет об оценке, который заемщик предъявляет в банк, подходит для принятия решения о стоимости залога. Практический опыт автора показывает, что основными причинами, по которым отчет об оценке нельзя использовать, являются:

• несоответствие отчета требованиям законодательства;
• неправильная идентификация объекта оценки;
• несоответствие цели оценки и вида определяемой стоимости задаче кредитования;
• неверный выбор подходов к оценке и неправильное согласование результатов.

Соответственно, чтобы отчет об оценке был полезным инструментом в процессе кредитования, позволял снижать кредитные риски, работник залогового подразделения или кредитный специалист должен знать основные требования к отчетам, а также правильно интерпретировать их содержание.

Законодательные требования к отчету об оценке

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии;
• точное описание объекта оценки;
• использованные стандарты оценки;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• перечень использованных источников, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

По российским «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности» (далее — Стандарты оценки) оценщик обязан провести и отразить в отчете следующее:

• анализ рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обоснование их выбора;
• выбор вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик и результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки;
• использование (или обоснованный отказ от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке;
• вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки на основе результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке.

Несоблюдение отчета требованиям законодательства может привести к потерям банка при обращении взыскания на залог.

Но даже если отчет формально полностью соответствует требованиям законодательства, то одного этого еще недостаточно. Для того чтобы выводы отчета об оценке можно было использовать для определения стоимости залога, необходимо обратить внимание на содержание основных положений.

Цель оценки

В этом разделе отчета должно быть четко зафиксировано, что оценка проводилась именно для целей кредитования, а не для иных целей. Правильно поставленная цель оценки определяет все дальнейшие процедуры оценки, вид определяемой стоимости, выбор подходов к оценке, технику расчетов. Автору данной статьи из практики известен случай, когда в банк был представлен отчет, составленный для целей налогообложения. Соответственно все процедуры были направлены на расчет стоимости для фискальных целей, а не на расчет менового потенциала объекта. В результате при обращении взыскания на залог банк понес убытки.

В современной практике отчеты готовятся для следующих целей, не всегда совпадающих с целями кредитования:

• налогообложение;
• вклад в уставный капитал;
• страхование;
• инвестирование;
• принятие управленческого решения;
• купля-продажа;
• судопроизводство.

Идентификация объекта оценки

Правильная идентификация и описание объекта оценки позволят сотруднику банка сопоставить имущество, реально передаваемое в залог заемщиком, и состав объекта оценки.

Объектом оценки является не вещь как таковая, а набор прав на нее. Например, стоимость прав собственности на отдельно стоящее здание будет отличаться от стоимости прав пользования этим же зданием. В отчете должен быть четко описан набор прав залогодателя на объект с указанием всех возможных обременений. Игнорирование учета обременений может привести к искажению результатов оценки.

Вид определяемой стоимости

Вид определяемой стоимости во многом обусловливается целью оценки. Инвестор заказывает оценщику поиск инвестиционной стоимости. Для целей налогообложения может потребоваться расчет нормативной стоимости, для целей страхования — полной восстановительной стоимости. При оценке залога в подавляющем большинстве случаев требуется определение стоимости, отражающей меновой потенциал объекта залога.

Использование средств от продажи объекта залога — основной источник возврата долга кредитору. Поэтому искомая стоимость прежде всего должна отражать потенциал продажи (не затраты на создание и доходы от использования) имущества на рынке, то есть рыночную стоимость.

«Рыночная стоимость объекта оценки, — как определено в Стандартах оценки, — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Дата оценки и дата составления отчета

Одно из ключевых отличий стоимости как экономической категории от категорий цены и затрат — ее вероятностный характер. Определяемая на конкретную дату, рыночная стоимость тем не менее не является фактом. Специалист банка должен понимать, что величина стоимости, приведенная в отчете, — это мнение оценщика на дату оценки. Все события политического, экономического или иного характера, способные повлиять на стоимость и наступившие после даты оценки (даже если они стали известны оценщику), в отчете не отражаются.

Вывод о степени пригодности отчета об оценке на текущий момент делает сам специалист банка. Нелишним будет обратить внимание на то, насколько дата составления отчета отличается от даты оценки (лучше, если они не очень сильно разделены во времени).

Выбор подходов к оценке

Стоимостный анализ оценщик проводит, руководствуясь тремя основными подходами к оценке: затратным, сравнительным и доходным.

О существовании трех подходов известно уже практически всем, кто по тем или иным причинам сталкивался с оценкой имущества. Экономический смысл каждого подхода интуитивно понятен грамотному человеку. Однако, как показывает опыт общения автора данной статьи с банковскими работниками, не всегда применимость того или иного подхода к конкретному имуществу бывает ясной. Особенно когда это не было ясно оценщику, написавшему отчет.

Каждый из применяемых в практике оценки подходов имеет свою историю, принципы использования и методы расчетов.

Сравнительный подход наиболее часто используется при оценке рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества. Иногда его так и называют «рыночный подход», что не совсем верно. Вполне рыночными могут быть затратный и доходный подходы, если расчет по ним базируется на рыночной информации. Начало использования сравнительного подхода относится к ранним этапам развития капитализма и становления рынков. Этот подход основан на принципах сравнения и замещения, согласно которым разумный покупатель не купит вещь по цене большей, чем цены сделок по недавно проданным или предлагаемым на продажу аналогичным объектам. Сопоставимость сделок определяется по трем основным группам сравнения:

1. Условия финансирования и обстоятельства сделки.
2. Рыночные условия и экономические характеристики объекта.
3. Физические характеристики объекта.

Поскольку абсолютно похожих сделок, особенно с недвижимостью, не бывает, цены аналогов корректируются с учетом отличия от объекта по перечисленным группам сравнения.

Сравнительный подход в наибольшей степени применим для развитых рынков, на которых обращаются объекты с небольшим разбросом ценообразующих параметров. Затратный подход, по сведениям из учебника Американского института оценки, начал использоваться в конце 1920-х — начале 1930-х годов во времена Великой депрессии. Крушение многих рынков, прежде всего рынка недвижимости, привело к тому, что рыночные сделки перестали быть единственными индикаторами стоимости. Усилиями правительства США были введены нормативные акты, предусматривающие учет фактических затрат на создание объекта недвижимости для определения его стоимости.

В современной оценочной практике затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому стоимость недвижимости определяется сопоставимыми затратами на приобретение свободного земельного участка и строительство на нем объекта равной полезности (без существенных задержек во времени) с последующей корректировкой существующего объекта на накопленный износ, вызванный набором физических, функциональных и внешних факторов.

Особенно важным при применении затратного подхода для определения рыночной стоимости является использование рыночной информации и принципа сравнения. Так, затраты на приобретение свободного земельного участка определяются сделками со сходными участками на рынке. Затраты на строительные, монтажные, отделочные работы, благоустройство и прочее также определяются на соответствующих рынках. Немаловажным фактором стоимости является и прибыль (премия) девелопера. Использование нормативных расчетов стоимости земли и затрат на строительство при определении рыночной стоимости должно быть скорее исключением, чем правилом. Применение затратного подхода целесообразнее всего для недавно построенных объектов.

Доходный подход является наиболее «молодым» подходом. К 1980-м годам, в период формирования постиндустриальных экономик, получили развитие многочисленные финансовые инструменты и недвижимость стала рассматриваться как один из них. В этих условиях инвестора в большей степени интересует в недвижимости отдача на вложенный капитал, нежели затраты на приобретение объекта или на текущие сделки с аналогами.

В своей основе доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому инвестор определяет текущую стоимость недвижимости будущими доходами от владения ею и ее продажи. Переход от ожидаемых в будущем денежных потоков к стоимости производится методами капитализации (при неизменных регулярных денежных потоках) или дисконтирования (при изменяющихся денежных потоках). Коэффициенты перевода будущих денежных потоков (соответственно капитализации и дисконтирования) рассчитываются с учетом существующих на дату оценки ставок отдачи на капитал для альтернативных финансовых инструментов.

Доходный подход следует применять прежде всего к объектам недвижимости, способным генерировать доход при условии, что вложения в такую недвижимость с целью получения дохода являются типичными.

Условия применения подходов к оценке для разных типов имущества

Для наиболее точного определения рыночной стоимости недвижимости идеальным является применение всех трех подходов. Российские Стандарты оценки определяют, что «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке». Таким образом, уже на законодательном уровне допускается возможность применения не всех трех подходов. Для этого есть и экономические предпосылки. Приведем пример.

Объектом оценки является московская однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, находящаяся в доме первого периода индустриального домостроения («хрущевка»). Дом — панельный, пятиэтажный, четырехподъездный общей площадью около 3000 кв. м. Необходимо определить рыночную стоимость для целей кредитования.

Применение сравнительного подхода для оценки объекта не вызывает сомнений, поскольку рынок квартир Москвы — самый развитый и информационно насыщенный в России. Особых трудностей в подборе аналогов не предвидится. Насколько здесь применим затратный подход? Практикующие оценщики в этом случае обычно применяют комбинацию метода удельных показателей и метода пропорций

. Приведем краткий алгоритм затратного подхода для выбранной нами квартиры.

1. Определяется строительный объем всего дома.
2. По справочникам определяются строительные расходы в расчете на единицу объема и далее рассчитываются затраты на строительство всего дома при его создании.
3. Коэффициентами удорожания цен в строительстве прошлые затраты переводятся в настоящее время.
4. Определяются потери в стоимости объекта, связанные с физическим, функциональным и экономическим (внешним) устареванием.
5. Уменьшенные затраты добавляются к рыночной стоимости относящегося к дому земельного участка.
6. После этого методом пропорций определяется стоимость квартиры затратным подходом:
   Полученный результат будет безупречен с арифметической точки зрения, но экономического смысла в нем нет. Во-первых, доля площади оцениваемой квартиры составляет 1% от площади всего дома и сопоставима с величиной погрешностей, возникающих на каждом из перечисленных этапов. Во-вторых, покупатель квартиры не будет рассматривать строительство всего дома в качестве альтернативы покупке квартиры.

   Доходный подход для нашего примера вряд ли применим. Да, «хрущевки» сдаются в аренду, но, скорее, для целей выживания. Автору статьи неизвестны случаи, когда такие квартиры приобретались для целей дальнейшей сдачи в аренду и возврата вложенных средств. Во всяком случае, оценщик, применяя доходный подход, должен показать в отчете, что аналогичные квартиры рассматриваются на рынке в качестве инвестиционного инструмента.

   Подводя итоги, можно сказать, что точность и надежность оценки определяются не столько количеством примененных подходов, сколько правильным их применением относительно оцениваемого объекта.

   Согласование результатов и вывод о стоимости

   Важный этап процесса оценки — согласование результатов, полученных при использовании каждого подхода. Согласование результатов не является простым арифметическим действием. В данном разделе отчета оценщик обосновывает сильные и слабые стороны каждого из подходов, согласуя их с целями оценки. В конечном итоге оценщик может даже отказаться от результатов какого-либо подхода, если посчитает, что проведенные расчеты не соответствуют экономической природе оцениваемого объекта. Так, если в нашем примере с квартирой оценщик все-таки использовал затратный подход в своих расчетах, то на этапе согласования ему следовало бы полностью исключить полученные результаты из итоговой стоимости.

   Оформление отчета

   Важным признаком качественно проведенной оценки является понятный, лаконичный отчет. Помимо следования законодательным и экономическим требованиям он должен быть оформлен таким образом, чтобы быть понятным неспециалисту. Полученные рыночные данные необходимо снабжать ссылками на источник информации для возможной проверки.

   Обязательным условием является совпадение во всех частях отчета всех итоговых и промежуточных результатов вычислений. Текст должен быть логически выверен и не должен утомлять читателя.

   Неверным является представление о том, что чем толще отчет, тем он более значимый. Законодатель приводит исчерпывающий перечень обязательной информации, которая должна быть представлена в отчете (см. раздел «Законодательные требования к отчету» настоящей статьи). При этом нет особых указаний о способе подачи материала. Главное, чтобы отчет следовал логике процесса оценки (рис. 1) и убеждал читателя — специалиста банка в величине найденной стоимости.