Договор мены без доплаты

Баталии по поводу московской реновации вроде бы уже отгремели, федеральный закон принят, выборы мэра в столице прошли, и теперь вопрос перестал быть политикой и превратился в техническую рутину. А писать про рутину не актуально. Тем не менее еще пара слов. Перед самым сентябрьским голосованием прочитал, как один хороший политический публицист выразил мнение, что Собянин Сергей Семенович превращает Москву в европейский город. Сразу попытался себе представить мэра Парижа, Лондона, Амстердама или обербургомистра Берлина, пытающихся с помощью пропаганды и юридических хитростей изъять собственность у миллиона своих избирателей, причем так ловко, что ограбляемые этого даже не заметили. Речь, конечно же, именно про реновацию.

Что такое реновация по-московски, не понимают ни рядовые жители российской столицы, ни большинство депутатов всех уровней, ни оппозиционные политики, яростно критикующие градоначальство. На самом деле перед нами одна из самых масштабных афер в истории современной России. Речь идет о сотнях миллиардов рублей. Нет, разумеется, нас в России даже такими масштабами не удивишь. Но в этот раз есть замечательная особенность: миллиарды, о которых я говорю, предполагается «взять” не из бюджетных источников (про бюджет – разговор отдельный), а прямо из карманов рядовых граждан. Тех москвичей, которые пока что владеют собственными квартирами в 5-этажных домах хрущевской застройки.

В любом крупном городе главным ресурсом является земля. А в больших российских городах самым крупным частным землевладельцем, как это ни парадоксально звучит, с некоторых пор стало их население. Это произошло в 1990-е годы, когда, во-первых, разрешили бесплатную приватизацию квартир, а во-вторых, признали сообщество квартировладельцев коллективным собственником земли, на которой стоит их дом. Правда, мало кто из горожан понимает, зачем ему эта земля сдалась. Зачем требуется земля на даче – понятно: на ней можно сажать цветы и картошку. А что толку в земле, на которой стоит пятиэтажный многоквартирный дом? Как сажать цветы под фундаментом? В обычной жизни о праве собственности на землю под таким домом вспоминают нечасто, разве что когда видят в квитанциях требование оплатить земельный налог, которым обложены все собственники. Этот налог не слишком значительный, а потому его перечисляют безропотно, не особенно вдумываясь за что.

Но зато ценность земли в городах очень хорошо известна другим людям. И эти люди хорошо понимают, сколько стоит земля в тех московских районах, в которых расположены хрущевки: на Пресне, в Сокольниках, на Шаболовке, на Ленинском проспекте и т. п. Если не считать самого центра столицы, где снести с лица земли все подряд вряд ли позволит национальная гордость, то в районах хрущевской застройки, бывших некогда дальними выселками (а теперь ровно наоборот), находится самая дорогая земля в этой стране. Этим людям известно, что цена земли зависит от денег, которые она может принести своему владельцу при соответствующем использовании. В этом смысле речь идет о весьма лакомом куске, способном составить не одно состояние. Огорчает одно: на этой земле не только проживают более миллиона человек, но (что самое неприятное) именно эти люди еще и являются, по преимуществу, единственными законными собственниками этой земли. Это не позволяет им, знающим, своими познаниями воспользоваться в той мере, в которой они того заслуживают.

Впрочем, для умных людей, понимающих ценность земли, есть и хорошие новости: у людей, не понимающих истинной ценности их имущества, можно это имущество изъять каким-нибудь хитрым способом. И такой способ нашелся, он прекрасно описан в принятом прошлым летом Государственной думой законе о реновации в городе Москве №141-ФЗ. Согласно этому закону, собственникам квартир в пятиэтажных домах в обязательном порядке предписывается заключить с мэрией договор мены, то есть отдать городу в собственность свою старую квартиру, а взамен получить, тоже в собственность, другую, новую, так называемую равнозначную. Эта квартира, как говорит закон, примерно равна старой по площади, и даже, возможно, немного больше, и расположена в том же самом районе. Так что в смысле жилья гражданин вроде бы ничего не теряет.

Но давайте задумаемся над этим самым договором мены поглубже. Мена обычно осуществляется в случаях, когда у некоего лица имеется вещь, интересующая кого-то другого. А тот другой, в свою очередь, обладает чем-то таким, что представляет ценность для его визави. Именно этими, интересующими обоих, вещами стороны и обмениваются. Казалось бы, в данном случае дело обстоит именно так: гражданину нужна квартира, и мэрия предлагает ему квартиру в новом, только что построенном доме. А мэрии нужна квартира в старой пятиэтажке, и она эту квартиру получает.

Однако далее начинаются странности, ибо, как предполагается, гражданин получает квартиру и может в ней жить. А вот мэрия вновь полученную квартиру использовать даже и не собирается. Наоборот, она собирается ее тут же сломать вместе с домом, а на месте этого дома возвести нечто другое. То есть мэрию интересует вовсе не квартира сама по себе (она лишь делает вид, будто ее интересует квартира; во всяком случае именно так написано в договоре!), а нечто другое, гораздо более для нее ценное. Что? Земля, разумеется! Право собственности на земельную долю под домом, которое, по российскому законодательству закреплено за владельцем квартиры. И если дом будет разрушен, собственником земли под домом официально станут уже не нынешние его обитатели, а тот, кто получил квартиры по только что заключенному договору мены. То бишь мэрия.

Получается, что московская мэрия, заключая с гражданами договора мены квартирами, сильно лукавит. На деле стороны обмениваются не квартирами, которые можно как-то непосредственно сравнивать между собой. На самом деле мэрия принимает в обмен на предоставляемую гражданину квартиру принадлежащую ему земельную долю. То есть происходит обмен квартиры на землю. А потому мы не можем a priori сказать, насколько получаемая гражданином квартира «равнозначна” земельной доле, это все равно что сравнивать тяжелое с горячим. Кто сказал, что земельная доля стоит столько же, как и разрушенная квартира, к которой она раньше невидимо «прикреплялась”? Это вовсе не очевидно, это требует существенных доказательств. И потому есть лишь единственный способ определить, насколько предлагаемый законом обмен честен, прозрачен, насколько он защищает права обменивающихся сторон, – оценить стоимость возмещения за имущество, которое отдается другой стороне. Необходим экономический расчет, который установил бы хотя бы более-менее сопоставимую стоимость обмениваемых вещей.

Но ни мэрия Москвы, выступившая инициатором реновации, ни Мосгордума, внесшая законопроект в думу Государственную, ни сама Государственная дума, ни Правительство России, обязанное давать заключения на вносимые в Думу законопроекты, никаких расчетов на эту тему не представили. Нам упорно не говорят, сколько стоит земля под пятиэтажками, которую людям некогда подарили проклятые «приватизаторы 90-х». Более того, нам, гражданам, жителям городов, вообще отказываются объяснить публично, что означает право собственности на землю, за что мы платим земельный налог, в чем может состоять выгода от обладания этой собственностью? Ну а раз так, коли государство не удосужилось оказать нам такого рода услугу, придется заняться этим самостоятельно.

Право собственности на землю под многоэтажным жилым строением означает, что, если дом по какой-то причине рушится или сносится, то именно владельцы квартир под домом имеют право принимать решения по поводу использования земли. В том числе именно они имеют исключительное право застроить этот земельный участок новой недвижимостью и получить финансовую выгоду от плодов этой застройки. Например, можно построить на этом участке какой-нибудь новый дом, квартиры в котором будут принадлежать им, собственникам земли. Следовательно, доход от продажи этих квартир достанется не тем, кто привык его получать, а скромным собственникам квартир в сносимых домах. И каким бы мог быть этот доход? Ответ на этот вопрос и даст нам понятие о действительной цене права собственности на землю.

Предположим, жители некоего старого пятиэтажного дома решили снести унаследованное от предков строение и построить на его месте жилое здание из 20 этажей, а затем поделить в нем квартиры между собой в соответствии с величиной их земельных долей. И по этому поводу они составляют некоторый бизнес-план, в котором прежде всего заявляют следующее: поскольку суммарная площадь квартир в новом доме приблизительно вчетверо больше, чем в нынешнем, то каждый собственник за 1 кв. метр своей старой квартиры получит 4 кв. метра во вновь построенном здании.

В интернете можно найти сведения о том, что квартиры во вновь построенных в процессе реновации домах мэрия рассчитывает продавать в среднем по цене 110 тыс. рублей за кв. метр. Следовательно, эти 4 кв. м. нового жилья при продаже принесут собственнику доход в 110 х 4 = 440 тыс. рублей. Однако понятно, что строительство нового дома требует немалых расходов. Скорее всего, нашему коллективному землевладельцу потребуется нанять специализированную компанию, которая поможет построить 20-этажный дом и продать в нем квартиры. Следовательно, требуется определить цену, по которой нанятая компания построит 1 кв. метр жилья.

Каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей!

Для расчета своего бизнес-плана там же, в интернете, энтузиасты находят сведения о том, что себестоимость строительства стандартного жилья в Москве можно оценить приблизительно в 25 тыс. рублей за кв. метр (без стоимости земли). В эту сумму войдут все расходы – от проектных работ до озеленения территории и организации продаж. Также в цену заложим процент рентабельности, ибо даже риелторам нужна прибыль – в нашем случае, например, 35% от себестоимости (что вовсе немало) и НДС (20%). Таким образом, цена 1 кв. метра будет равна 25 х 1,35 х 1,20 = 40,5 тыс. рублей. Значит расходы на строительство 4 кв. метров жилья составят 40,5 х 4 = 162 тыс. рублей. Теперь мы можем определить прибыль землевладельца, получаемого с каждого кв. метра старой квартиры: 440 – 162 = 278 тыс. рублей. Предусмотрим и необходимость заплатить 20%-ный налог на прибыль, и получится, что чистая прибыль, получаемая с каждого квадратного метра, равна 222,4 тыс. рублей. Вот она – интересующая нас цифра, и теперь мы способны сделать некоторые довольно значимые для оценки сделки владельца квартиры с мэрией выводы.

Главное: если мэрия говорит, что она будет продавать квартиры по 110 тыс. рублей за кв. метр, то на полученную с каждого кв. метра прибыль владелец квартиры в пятиэтажке способен купить 2 кв. метра в новых 20-этажных домах. А мэрия в договоре мены предусматривает предоставление только приблизительно равной по размеру квартиры. То есть квартировладелец в результате реализации договора мены получает вместо двух метров только один, то бишь лишь половину полагающейся ему компенсации за отдаваемую городу землю. Стало быть, мы теперь вправе задать вопрос: является ли процедура «обмена квартирами», предусмотренная принятым федеральным законом, действительно честной и справедливой, или мы имеем дело со скрытой формой изъятия принадлежащей гражданам собственности в особо крупных размерах? Несложный расчет показывает, что каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей! Я, конечно, не сомневаюсь, что в результате реновации столица может существенно похорошеть, а москвичи так сильно любят свой город, что готовы чем-то пожертвовать ради его украшения. Однако все-таки было бы правильно, чтобы такая жертва была добровольной, осознанной. И чтобы избранный горожанами мэр подробно и внятно объяснил действительную суть навязываемой им сделки, а не пытался провести эту сделку исподтишка.

Я не настаиваю на абсолютной точности представленного расчета. Он приблизителен, основан на неком близком к реальности, но все же условном примере. Разумеется, для окончательных выводов нам необходимы гораздо более обоснованные оценки, а не сделанные, что называется, «на коленке”. Но за неимением «гербовой” приходится писать на «простой”. Власть почему-то считает, что имеет право отчуждать в свою пользу чужую собственность, не утруждая себя подробностями, расчетами возмещения и прочими частностями. Если бы авторы законопроекта взяли на себя труд сделать собственные расчеты и представить их общественности, то мы бы могли на них опираться, анализировать, критиковать. И из такого расчета, кстати, независимо от его результата, мы бы узнали много чего любопытного. Например, какую рентабельность хотели бы заложить в свои ценники прикормленные властью строительные монополисты – это само собой было бы замечательной информацией. Но увы, московская власть предпочитает не считать деньги в чужом кармане, даже если это карманы ее избирателей.

Вы скажете, что под новым домом, в котором отныне станут владеть квартирами бывшие жителями пятиэтажек, тоже лежит участок земли. И что новоявленный квартировладелец сразу становится его собственником, а потому вроде бы ничего не теряет: квартира обменивается на квартиру, одна земельная доля – на другую земельную долю. Все вроде бы так и есть, если не считать некоторых частностей. Если вы из пятиэтажного дома вы переезжаете в 20-этажный, расположенный на таком же по размеру участке земли, то размер вашей земельной доли уменьшается вчетверо. Если мэрия на бюджетные деньги строит новый 20-этажный жилой дом, она может переселить в него владельцев квартир четырех пятиэтажек. До заключения соответствующих договоров мены из пяти рассматриваемых участков четыре принадлежали гражданам, а один – мэрии. А вот после заключения договора все меняется самым волшебным образом: теперь четыре участка принадлежат мэрии, а гражданам – только один. Таким образом, более ¾ всей земли, которая до того принадлежала частным квартировладельцам, обращена в муниципальную собственность, в распоряжение г-на Собянина и его присных.

На участке, принадлежащем отныне жителям, ничего вновь построить никак невозможно – на нем стоит новенькая, только что построенная 20-этажная башня. Эту землю невозможно ни продать, ни застроить – во всяком случае, до тех пор, пока новый дом, в свою очередь, не придет в негодность и не будет снесен в результате грядущей лет через сто новой волны реновации. Потому эта земля сама по себе ничего не стоит, а вот участки, отныне принадлежащие мэрии, вскоре освободятся, и их можно будет застроить с немалой выгодой.

Могут ли сейчас, когда вроде бы все решения уже приняты, владельцы квартир в хрущевках как-то этой очевидной «обдираловке” воспротивиться? Как ни странно, это возможно, и даже, наверно, может стать эффективным. Как? Не подписывайте предлагаемые вам договора мены. Вернее, говорите: подпишу, если получу достойное и обоснованное возмещение. Например, не одну «равнозначную” квартиру, а две, или в два раза большую. Вы же не против заключения договора как такового – вы просто не согласны с ценой, а на это любой гражданин в рыночной экономике имеет полное и безусловное право.

На вас наверняка (в соответствии с федеральным законом о реновации №141-ФЗ) подадут в суд, дабы понудить осуществить процедуру «обмена”. Ну и пусть подают. Даже если вы проиграете, вдруг окажется, что вы обменяли землю на квартиру не добровольно, полностью согласившись с лукавой ценой, а лишь в результате исполнительного процесса. Следовательно, вы имеете полное право оспаривать в судах полноту возмещения. И не только в российских. Понятно, что такая борьба за деньги есть антиобщественное и непатриотичное жлобство. Но на самом деле сие есть вовсе не жлобство, а достойное и естественное желание гражданина защищать свою частную собственность, которая, кстати, и есть основа современного гражданского общества.

Михаил Эрперт – кандидат экономических наук

Высказанные в рубрике «Блоги» мнения могут не отражать точку зрения редакции​

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом. Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги. Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара. Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре. С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет. Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д.), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены. Единственное исключение из статьи установлено для мены акций. Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус.

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст. 35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации. Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки,

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом. Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф. Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем .

Мена жилых помещений — это добровольный обмен одной стороны с другой определенными вещей которые являются равноценными по стоимости, если другое не вытекает из условий договора (Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы) .

Договор мены — по законодательству является самостоятельным гражданско-правовым актом и подобен к договору купли-продажи. Отличительной чертой от договора купли-продажи является то, что в договор мены подразумевает передачу конкретного товара не за деньги, как в договоре купли-продажи, а в обмен на другой товар. Право собственности на на приобретенную недвижимость к сторонам переходит после процедуры государственной регистрации, а не после заключения договора мены. Жилые помещения которые подлежат обмену, согласно договора, должны быть равными по стоимости если другого не предусматривает сам договор. Все расходы на прием-передачу товара осуществляются сторонами в зависимости от условий договора. Если в договоре мены товары или жилые помещения не являются равноправными в цене, то сторона которая принимает более дорогостоящий товар обязана оплатить разницу которая так же указывается в договоре.

Обмен жилыми помещениями — это обоюдная сделка между нанимателями жилых помещений которые занимают их согласно договору социального найма и с согласия наймодателей предоставивших эти помещения и предусматривающая обмен жилыми помещениями в результате которого с нанимателями заключается новый договор социального найма по новому месту вселения. Говоря простым языком, наниматель снимающий жилое помещение согласно договору найма может осуществить обмен снимаемого помещение на жилое помещение предоставленное другой стороне по такому же договору социального найма. Предметом такого обмена могут стать лишь отдельные комнаты и квартиры которые сдаются по договору социального найма. Любые действия связанные с обменом помещений в которых проживают не дееспособные члены семьи или малолетние дети, могут осуществляться лишь по согласию и с разрешения органов опеки.

Существующие отличия обмена и мены жилых помещений представляются в следующем:

Все действия указанные в договоре обмена жилого помещения которое предоставляется по договору социального найма производится согласно Жилищного кодекса, все правила договора мены прописаны в Гражданском кодексе.

Заключить договор мены могут лишь владельцы жилых помещений, в то время как, договор обмена может осуществляться между нанимателями жилых помещений согласно договору социального найма.

Договор мены предусматривает переход прав собственности от одного лица другому в то время как договор обмена предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому.

Следовательно из вышесказанного, договор мены и договор обмена два разных вида договоров имеющих разные условия и законодательную базу.