Договор на субаренду

Документы статьи

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.

Закон о налоге с доходов — Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

Закон о пожарной безопасности — Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.

Декрет о подоходном налоге — Декрет Кабинета Министров Украины «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92 г. № 13-92.

Постановление ВСУ № 9 — постановление Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 06.11.2009 г. № 9.

Подробно вопросы аренды помещений, а также арендные нюансы в деятельности предпринимателей мы рассматривали в «СД», 2008, № 14, с. 10, и в «СД», 2009, № 14, с. 32 — 40. Поэтому для более обстоятельного ознакомления с данной проблемой рекомендуем обратиться к указанным публикациям.

Ну а сейчас попытаемся в двух словах ответить на вопросы наших читателей.

Договор аренды

Для правильного оформления арендных отношений нужно заключить договор аренды помещения в письменной форме. Если же договор заключается на срок более 3-х лет, то он подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации (статьи 793 и 794 ГКУ).

Раньше при нарушении требований о госрегистрации договора можно было признать такой договор действительным в судебном порядке, например если вторая сторона уклонялась от его госрегистрации. Но теперь с учетом позиции Пленума ВСУ, изложенной в пункте 8 постановления ВСУ № 9, незарегистрированный договор считается незаключенным и суд не может обязать стороны провести его госрегистрацию. По мнению Пленума ВСУ, часть 3 статьи 182 ГКУ, которая разрешает обжаловать в суде уклонение от госрегистрации договора, применяется только к действиям (бездеятельности) органов, осуществляющих такую госрегистрацию.

Акт приема-передачи

Согласно статье 795 ГКУ передача помещения в аренду оформляется актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами договора. С момента подписания акта начинается исчисление срока договора аренды (если иное не оговорено в самом договоре). Точно так же акт приема-передачи нужно составить при возврате помещения. С момента подписания такого акта договор аренды прекращается. Форма акта приема-передачи — произвольная.

«Пожарное разрешение»

Согласно статье 10 Закона о пожарной безопасности аренда любых помещений осуществляется после выдачи на это разрешения органа государственного пожарного надзора (за исключением случаев осуществления хоздеятельности или видов хоздеятельности на основании декларации соответствия материально-технической базы требованиям законодательства). Разрешение выдается бесплатно и является бессрочнымдокументом.

Основанием для выдачи разрешения является заключение, которое оформляется по результатам оценки (экспертизы) противопожарного состояния помещения. Такая экспертиза может проводиться как органом пожарного надзора, так и субъектом хозяйствования, который получил лицензию на осуществление такой оценки (экспертизы). Проведение экспертизы является платным. В течение 10 рабочих дней орган пожарного надзора должен принять решение о выдаче разрешения либо об отказе в его выдаче.

Если предприниматель будет осуществлять деятельность без пожарного разрешения, то согласно статье 164 КУоАП ему грозит штраф в размере от 340 до 680 грн. (от 20 до 40 ннмдг) и конфискация произведенной продукции, средств производства и сырья. Накладывать такие санкции может только суд, но основанием для рассмотрения данного вопроса в суде могут служить протоколы об административном правонарушении, составленные как самими органами пожарного надзора, так и налоговиками и милицией (статьи 221 и 255 КУоАП).

Налогообложение арендной платы

Размер арендной платы оговаривается сторонами в договоре аренды. Поэтому далее мы рассмотрим ее налогообложение.

Поскольку в нашем случае арендодатель является единоналожником, то, для того чтобы из суммы арендной платы арендатор не удерживал у него НДФЛ, налоговики требуют, чтобы арендатор предоставил арендодателю копии Свидетельства о госрегистрации, действующего Свидетельства о едином налоге и платежного поручения об уплате единого налога за соответствующий месяц. Если такие документы не предоставить, налоговики могут потребовать уплаты НДФЛ и штрафных санкций с дохода арендодателя.

Если сдача в аренду недвижимости не фигурирует в качестве вида его деятельности, то налоговики требуют облагать доходы в общем порядке согласно требованиям Декрета о подоходном налоге.

Согласно подпункту 9.1.2. Закона о налоге с доходов сумма налога удерживается из размера арендной платы, указанной в договоре, но не менее минимальной суммы арендного платежа (утверждается и обнародуется местными органами самоуправления). Если такая сумма не утверждена и не обнародована, то НДФЛ удерживается с суммы арендной платы, указанной в договоре. Сумма выплаченного арендодателю вознаграждения отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «08» (доход от предоставления имущества в аренду или субаренду). НДФЛ перечисляется в бюджет по месту регистрации арендатора одновременно с выплатой арендной платы.

Если у арендодателя-единоналожника в Свидетельстве о едином налоге предусмотрен такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости, то арендная плата включается в доход предпринимателя и отражается в Книге ф. 10 на дату получения денежных средств.

Субаренда (поднайм)

Что касается сдачи предпринимателем помещения в субаренду, то согласно части 3 статьи 774 ГКУ к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.

Дополнительно же при сдаче помещения в субаренду следует помнить о том, что:

1) передача помещения в субаренду возможна лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено договором либо законом. Поэтому, для того чтобы с субарендой не возникало проблем, стоит заручиться отдельным документом — письменным согласием арендодателя на субаренду;

2) срок договора субаренды не может превышать срока самого договора аренды.

Бесплатная сдача в аренду

Безвозмездная сдача помещения в аренду противоречит ГКУ. Согласно статье 759 ГКУ по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. А согласно части 1 статьи 762 ГКУ за пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается в договоре.

Поэтому у вас есть два варианта:

1) заключить договор аренды помещения и установить за его пользование символическую плату;

2) заключить на основании статьи 827 ГКУ договор ссуды, который разрешает бесплатную передачу помещений. Согласно части 3 статьи 827 ГКУ к указанному договору применяются положения главы 58 ГКУ, которая регулирует договор аренды. Естественно, некоторые положения указанной главы к договору ссуды не могут применяться, поскольку они противоречат его сути (например, статья 762 ГКУ «Плата за пользование имуществом»).

Подробнее о передаче недвижимости в аренду по договору ссуды читайте в материале следующего номера.

Наталия Бочарова, адвокат юридической компании «ОЛ&РУСТ»
фото: Дмитрий Лисовский
Поскольку договора субаренды являются «производными» от договоров аренды, вначале коротко остановимся на договорах аренды и их основных условиях. Договор аренды – это договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество в пользование за плату на определенный договором срок, а арендатор обязуется своевременно вносить плату и возвратить имущество после окончания срока договора. Арендодателями выступают собственники передаваемого в аренду имущества. При строительстве объектов недвижимости это, как правило, заказчики строительства, на которых впоследствии, после сдачи объекта в эксплуатацию, оформляются правоустанавливающие документы.
Существенными условиями договора являются: объект аренды (собственно площади объекта недвижимости); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; восстановление арендованных площадей и условия их возврата или выкупа.
Договор аренды объекта недвижимости или его отдельной части должен быть заключен в письменной форме. При этом важно учитывать сроки предоставления объекта в аренду. Если сроки составляют один год и более, то договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (нотариальное удостоверение договоров аренды осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости) и государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины). При нотариальном удостоверении нотариусом взимается плата за совершение нотариальных действий (оплачивается государственная пошлина) в размере 1% от общей суммы платежей по договору за весь период его действия.
В соответствии со статьей 763 ГК Украины, если срок аренды не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон такого договора в любое время может отказаться от него, письменно предупредив другую сторону, в случае найма (аренды) объектов недвижимого имущества, за три месяца. Самим договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе.
При нотариальном удостоверении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, плата за совершение нотариальных действий (оплата государственной пошлины) исчисляется и оплачивается исходя из общей суммы платежей по договору, но не более чем за 3 года. Данное правило закреплено в Инструкции о порядке исчисления и уплаты государственной пошлины, утвержденной Приказом Главной государственной налоговой инспекции от 22.04.1993 в редакции от 24.04.2004.
Очень часто в практике заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества встречаются договора, заключенные сроком менее чем на один год, например, на 11 месяцев, либо на 360 дней, и содержащие условие автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок в случае отсутствия возражений сторон договора, основной целью которых является передача и использование объекта недвижимого имущества на срок гораздо более 1 года.

Для чего это делается? Ответ лежит на поверхности – для экономии денежных средств, поскольку, как уже отмечалось, договора, заключенные сроком менее чем на один год, не подлежат нотариальному удостоверению и, следовательно, стороны не несут каких-либо затрат на оплату нотариусу за совершение нотариальных действий (оплата государственной пошлины).
Передача арендатору объекта недвижимости или его отдельной части оформляется соответствующим документом. Как правило, это акт приема-передачи, который подписывается сторонами договора. Именно с этого момента и начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено самим же договором. Возврат объекта недвижимости оформляется также актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами. С этого момента договор аренды прекращается.
В соответствии со статьей 796 ГК Украины, одновременно с правом найма (аренды) здания, строения или их отдельных частей арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также участком, прилегающим к зданию, в размере, необходимом для достижения цели аренды. В договоре стороны могут заранее определить размер земельного участка, который передается арендатору. Как правило, при аренде офисной недвижимости потенциального арендатора, кроме всего прочего, интересует возможность парковки автомобилей, в связи с чем очень важно определить соответствующие условия непосредственно в договоре аренды.
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Довольно часто на практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда арендатор для достижения своих хозяйственных целей либо по другим причинам принимает решение сдать часть арендуемого помещения либо все помещение в целом в субаренду.
Сторонами в договоре субаренды, так же как и в договоре аренды, являются арендодатель и арендатор, однако арендодателем в этом случае выступает не собственник объекта недвижимости, а арендатор по договору аренды. Субарендатор не находится в правовых отношениях с арендодателем (собственником помещения), который имеет права и несет обязанности только по отношению к арендатору. Арендатор, в свою очередь, отвечает перед ним за исполнение всех обязанностей по договору аренды, в том числе и за субарендатора. Например, арендатор по договору обязан возместить арендодателю убытки в случае порчи имущества, даже если такая порча произошла по вине субарендатора. Права и обязанности по договору субаренды должны соответствовать содержанию договора аренды. В случае превышения арендатором прав, переданных ему по договору аренды, договора субаренды считаются недействительными полностью или в соответствующей их части.
Условия договора субаренды зависят от условий договора аренды. Поэтому субарендатор может использовать переданное ему имущество по договору субаренды только в соответствии с назначением использования, определенным договором аренды.
В соответствии со статьей 774 ГК Украины, к договорам субаренды применяются положения о договорах аренды. Этой же статьей определено, что передача в субаренду помещений возможна лишь с согласия арендодателя (собственника помещения), если иное не установлено самим договором или законом.
Таким образом, если в договоре аренды установлено, что субаренда запрещена, договор субаренды не может быть заключен. Изменить данное положение возможно лишь путем внесения изменений непосредственно в договор аренды. Если в нем оговорено, что субаренда возможна только с согласия арендодателя, то арендатору, который изъявил желание оформить договор субаренды, необходимо получить его письменное согласие. Устное согласие не следует принимать во внимание, чтобы избежать недоразумений в будущем.
В договоре аренды может содержаться общая норма относительно права арендатора передавать объект в субаренду, при этом получение какого-либо разрешения от арендодателя в тексте может вовсе не упоминаться. В этом случае получение письменного согласия желательно, но не обязательно. Если договор субаренды подлежит нотариальному удостоверению, о чем речь пойдет далее, то нотариусы, в соответствии с п.109 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста от 03.03.2004 № 20/5 в редакции от 15.08.2005 года, потребуют письменного согласия арендодателя о передаче объекта недвижимости в субаренду.
В договоре аренды могут вообще не указываться условия передачи объекта недвижимости в субаренду. В этом случае, согласно нормам статьи 774 ГК Украины, арендатор не имеет права передавать объект недвижимости в субаренду. Однако, если он получит от арендодателя письменное разрешение на такие действия, субаренда станет возможной.
Статьей 774 ГК Украины определено, что срок действия договора субаренды не может превышать срока первоначального договора аренды. Другими словами, если срок действия договора аренды истекает через полгода, то срок договора субаренды не может быть большим, чем 6 месяцев. Если же у сторон договора субаренды возникает желание заключить его на срок больший, чем срок действия договора аренды, то первоначально необходимо внести в последний изменения относительно его срока действия.
Как уже было указано ранее, договора аренды зданий, а также иных капитальных сооружений, включая и договора субаренды на срок менее одного года, могут быть заключены в простой письменной форме. Тем не менее, если договор субаренды заключается на один год и более, к нему применяются правила, предусмотренные статьей 793 ГК Украины, то есть договора субаренды, заключенные на срок один год и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если стороны нарушат данное требование, то такой договор автоматически будет считаться недействительным.
В случае, если договор аренды заключен более чем на один год, а договор субаренды предполагает срок действия меньше года, последний не требует обязательного нотариального удостоверения.
Следует отметить, что договора аренды, а также субаренды строений или иных капитальных сооружений (их отдельных частей), заключенные сроком на один год и более, подлежат не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации, которая осуществляется на основании Временного порядка государственной регистрации сделок (правочинів), утвержденного Постановлением КМУ от 26.05.2004 № 671. Она производится (одновременно с нотариальным удостоверением договора) путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (правочинів).
Хотелось бы обратить внимание на договора аренды/субаренды, заключаемые между физическими лицами (теоретически и арендодателем, и арендатором офисной недвижимости могут выступать физические лица). Так, в соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 № 889-VI, обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если арендодатель и арендатор – физические лица, не являющиеся при этом субъектами предпринимательской деятельности.
Это касается и субаренды. Если и арендодатель (он же арендатор по «первичному» договору), и субарендатор являются физическими лицами, которые действуют не в качестве субъектов предпринимательской деятельности, то такой договор необходимо удостоверять нотариально. В то же время, если арендодатель и субарендатор – физические лица, но при этом кто-либо из них действует как предприниматель, в нотариальном удостоверении нет необходимости (конечно же, если для этого нет других оснований).
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПРИ СУБАРЕНДЕ
Если договор субаренды заключается между субъектами предпринимательской деятельности, как физическими, так и юридическими лицами, то необходимо также руководствоваться нормами Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), который четко регламентирует существенные условия договора аренды (субаренды).
При этом следует помнить, что хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренном законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
К существенным условиям договора субаренды, в соответствии с ХК Украины относятся: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; порядок амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата либо выкупа.
Что касается текущего ремонта в рамках договоров аренды, то, в соответствии с ГК Украины, текущий ремонт переданного в аренду помещения осуществляется арендатором за свой счет, если иное не установлено договором или законом. Поскольку договора субаренды должны соответствовать положениям договоров аренды, то применительно к ним данная норма используется в полной мере.
Другими словами, если в договоре субаренды не будет определено, что ремонт взятого в аренду помещения осуществляет сторона, которая передает помещение в субаренду, т.е. арендатор по «первичному» договору, то текущий ремонт будет проводиться субарендатором, причем за свой счет.
Обязательно следует учитывать еще одно обстоятельство. В соответствии со статьей 778 ГК Украины, арендатор может сделать улучшения арендуемого помещения, которое является предметом договора, только с согласия арендодателя. Следовательно, если в договоре аренды определено, что арендодатель запрещает осуществлять какие-либо улучшения, то в договоре между арендатором и субарендатором также должны быть аналогичные положения. В противном случае, при осуществлении каких-либо улучшений со стороны субарендатора, дело может закончиться судебным процессом.

Может сложиться и другая ситуация: например, в «первичном» договоре определено, что арендодатель разрешает арендатору осуществлять текущий ремонт, но не возмещает его стоимости, а в договоре субаренды отмечено, что арендатор возмещает субарендатору затраты на текущий ремонт. Такая ситуация возможна.
Что касается капитального ремонта, то, по общему правилу ГК Украины, капитальный ремонт помещения, переданного в аренду, осуществляется арендодателем за свой счет, если иное не установлено договором или законом.
Если арендодатель не производил капитальный ремонт помещения, что является преградой для его дальнейшего использования по назначению и условиям договора, арендатор имеет право:
1) отремонтировать арендованное помещение и зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей или требовать возмещения стоимости ремонта;
2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Важно отметить, что при осуществлении арендатором капитального, равно как и текущего, ремонта необходимо иметь всю подтверждающую документацию о произведенных работах, включая и финансовые документы, подтверждающие стоимость произведенного ремонта. Необходимо также, чтобы «ремонтные» условия договора субаренды не противоречили «ремонтным» условиям «первичного» договора аренды.
Что касается оплаты коммунальных услуг при субаренде, то ее можно осуществлять следующими способами:
1) субарендатор самостоятельно оплачивает стоимость потребляемых им коммунальных услуг. Для этого субарендатору необходимо заключить с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства отдельные договора и установить себе отдельные счетчики;
2) субарендатор возмещает своему арендодателю (арендатору по «первичному» договору аренды) стоимость потребляемых им коммунальных услуг, а арендодатель самостоятельно перечисляет оплату за услуги либо своему арендодателю, либо предприятиям жилищно-коммунального хозяйства (в зависимости от того, какая договоренность существует между арендодателем и субарендатором).
И в заключение хотелось бы обратить внимание на статью 777 ГК Украины. Пункт 2 данной статьи устанавливает преимущественное право арендатора перед иными лицами на приобретение арендуемого объекта недвижимости в случае его продажи.
Иными словами, собственник помещения обязан в первую очередь уведомить о продаже помещения арендатора и сообщить ему условия продажи (конечно же, если арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору аренды в соответствии со статьей 777 ГК Украины) и только после получения отказа от приобретения в собственность арендуемого помещения может обратиться с предложением о продаже к третьим лицам.
Если же, по мнению собственника помещения, арендатор не исполняет надлежащим образом условия договора аренды, то он имеет право предлагать помещение для продажи непосредственно третьим лицам. В этом случае мнение собственника о недобросовестности арендатора должно быть документально подтверждено, например, отправкой в адрес арендатора каких-либо претензий, заявлений, составлением актов, подписанных обеими сторонами, что, в свою очередь, будет свидетельствовать о том, что арендатор принимает предъявленные к нему претензии. В противном случае собственник помещения/арендодатель рискует стать участником судебного процесса.
Что касается субарендатора, то, по нашему мнению, указанная норма о преимущественном праве на покупку арендуемого помещения на субарендатора не распространяется, поскольку он, как было указано ранее, не находится в правовых отношениях с собственником помещения. Следовательно, собственник не обязан уведомлять субарендатора о продаже помещения, за исключением случая возникновения у собственника помещения доброй воли, то есть, когда арендатор либо отказывается от своего преимущественного права на покупку, либо ненадлежащим образом выполняет условия договора аренды. В таком случае, собственник может в качестве третьего лица избрать субарендатора и проинформировать его обо всех условиях продажи помещения.

Договор субаренды (или договор поднайма) — это договор, согласно которому арендатор сдает арендованное им имущество другому лицу.

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия.

До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.

Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Федеральное бюджетное учреждение намерено сдать в субаренду помещения, арендованные у частной коммерческой организации. Возможность сдачи помещений в субаренду по согласованию с арендодателем предусмотрена договором аренды. Учреждение планирует сдавать одно из арендуемых помещений в субаренду на несколько часов в день. Указанный вид деятельности в уставе учреждения и ЕГРЮЛ отсутствует.

Необходимо ли в данном случае согласовывать с собственником сдачу помещения в субаренду, внести указанный вид деятельности в устав учреждения и ЕГРЮЛ и применять положения Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» или Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: для заключения договора субаренды арендатору следует получить согласие арендодателя, а также собственника. Для осуществления указанной деятельности учреждению следует внести изменения в его устав, а также в ЕГРЮЛ.

На заключение договора субаренды имущества частных организаций законодательство о контрактной системе и антимонопольное законодательство не распространяются.

Обоснование вывода

1. Прежде всего отметим, что законодательством не запрещена передача в субаренду помещений, арендованных бюджетными учреждениями. Разумеется, в силу п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ для передачи в субаренду арендуемых помещений арендатору необходимо получить согласие арендодателя, что в данном случае указано и в договоре аренды (см. также, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.05.2012 № Ф07-2912/12, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 № А19-9501/08-46-Ф02-1408/2009).

Кроме того, формально п. 3 ст. 298 ГК РФ обязывает бюджетное учреждение получить согласие собственника для распоряжения недвижимым имуществом (включая его передачу в субаренду) независимо от того, находится такое имущество в оперативном управлении учреждения или используется им на ином основании (например, на основании договора аренды).

2. Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», некоммерческая организация может осуществлять один вид деятельности или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ и соответствующих целям деятельности некоммерческой организации, которые предусмотрены ее учредительными документами. Основной деятельностью бюджетного учреждения признается деятельность, непосредственно направленная на достижение целей, ради которых оно создано. Бюджетное учреждение может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это соответствует указанным целям и служит их достижению. Исчерпывающий перечень видов деятельности, которые бюджетное учреждение может осуществлять в соответствии с целями его создания, определяется его учредительными документами (п. 2 ст. 24, п. 2, 4 ст. 9.2, абз. 5 п. 3 ст. 14 Закона о НКО, п. 4 ст. 50 ГК РФ).

Таким образом, деятельность по сдаче в субаренду арендованных помещений может осуществляться бюджетным учреждением, если она указана в уставе учреждения, соответствует целям, ради которых оно создано, служит их достижению.

Внесение изменений в устав бюджетного учреждения отнесено к компетенции представителей его учредителя — высших органов исполнительной власти соответствующего публичноправового образования (п. 4 ст. 14 Закона о НКО). В случае принятия учредителем решения о внесении соответствующих изменений в устав учреждения эти изменения подлежат государственной регистрации и приобретают силу для третьих лиц с момента таковой (п. 6 ст. 52 ГК РФ).

Для государственной регистрации изменений в уставе, согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», учреждению необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц (регистрирующий орган), следующие документы:

• заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица (форма № Р13001, утвержденная приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@, далее — Приказ № ММВ-7-6/25@), подписанное заявителем. Заявление подписывает руководитель бюджетного учреждения (подп. «а» п. 1.3 ст. 9 Закона № 129-ФЗ); если документы в регистрирующий орган представляются на бумажных носителях, подлинность подписи заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (п. 1.2 ст. 9 Закона № 129-ФЗ);

• решение учредителя о внесении изменений в устав учреждения;

• изменения, вносимые в устав, или устав в новой редакции;

• документ об уплате государственной пошлины (800 руб- лей — подп. 1, 3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Кроме того, как следует из подп. «п» п. 1 ст. 5, п. 5 ст. 5 Закона № 129-ФЗ, требуется внести в ЕГРЮЛ сведения о коде ОКВЭД, который соответствует указанному в вопросе виду деятельности. Для этого в течение 3 рабочих дней в регистрирующий орган по месту своего нахождения необходимо представить подписанное руководителем учреждения заявление по форме № Р14001, утвержденной Приказом № ММВ-7-6/25@ (помимо титульного листа и листа Р заполняется лист Н заявления).

3. Как следует из п. 3 ч. 1 ст. 1, п. 3, 5 — 7 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», данный закон регулирует заключение гражданско-правовых договоров (контрактов), направленных на приобретение заказчиками, включая бюджетные учреждения, товаров, работ, услуг для государственных или муниципальных нужд. Заключая договор субаренды, бюджетное учреждение не приобретает помещения во временное владение и (или) пользование, а передает их субарендатору.

Соответственно, заключение таких договоров указанный закон не регулирует.

Также не распространяются на заключение этого договора и требования антимонопольного законодательства, поскольку из ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» следует, что эта статья устанавливает требования к порядку заключения договоров о передаче во временное владение и (или) пользование государственного либо муниципального имущества (см., например, постановление Первого ААС от 13.03.2015 № 01АП-7748/14, постановление Девятого ААС от 13.07.2015 № 09АП-20485/15).

Соответственно, передача в субаренду имущества, арендованного бюджетным учреждением у частной коммерческой организации, регулируется только общими положениями гражданского законодательства.

Передача вещи в субаренду, как и в аренду, всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, которое должно быть оформлено документально. На практике учитывать помещение в качестве арендованного (субарендованного) на забалансовом счете в течение нескольких часов в день и составлять каждый день два акта приема-передачи помещения может быть крайне затруднительным. Поэтому в действительности контрагенты в подобных случаях, как правило, оформляют акты оказания услуг.

Аркадий Серков, Игорь Котыло, эксперты службы правового консалтинга ГАРАНТ

Является ли субаренда жилья мошенничеством — «РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях поднайма жилья Осмотр квартиры перед сдачей в аренду (Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Рюмин)

У владельцев квартир часто возникают сложности с арендаторами. Одна из них — самовольное принятие арендатором решения о пересдаче квартиры другим людям. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях субаренды и поднайма квартир.

Сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма, это допускает законодательство. В ст. 685 Гражданского кодекса РФ говорится, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.

Наниматель и поднаниматель заключают договор поднайма, срок которого не может превышать срока договора найма. Иными словами, человек, которому пересдали жилье, должен освободить помещение, когда у основного арендатора закончится договор аренды — он не получает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Жертвы мошенников

Идея пересдать уже арендованную квартиру всегда принадлежит арендаторам. Владельцы редко соглашаются на то, чтобы арендаторы могли пересдать жилье. Большинство собственников не готово к тому, чтобы между ними и конечными нанимателями было какое-то лишнее звено, утверждают риелторы.

Нередко предприимчивые арендаторы снимают большую квартиру в хорошем районе, затем пересдают ее, а на вырученные деньги снимают жилье подешевле, получая при этом доход. Потеря денег не нравится владельцам — ведь доход от пересдачи получает арендатор первой очереди, тогда как собственник сам мог бы сдать квартиру подороже, говорят эксперты. Наконец, владельцы беспокоятся за сохранность квартиры и ее репутацию — ведь неизвестно, каким людям и в каком количестве арендатор пересдаст жилье и какой ущерб владельцу это в конечном итоге нанесет.

Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова:

— Если наниматель пересдал квартиру без согласия собственника, то это уже можно квалифицировать как мошенничество

Чаще всего жертвами мошенников становятся собственники, которые редко приезжают навестить своих арендаторов и проверить состояние квартиры: например, те, кто живет за границей или в других городах либо часто отбывает в длительные командировки.

«В крупные агентства недвижимости нередко приходят собственники-арендодатели с просьбой помочь разобраться в ситуации — расторгнуть договор найма и привлечь к ответственности таких самостоятельных квартирантов, которые без ведома владельцев заселяют в их квартиры субарендаторов», — рассказал юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин.

Но пересдача по договоренности с владельцем — тоже не редкость. Чаще всего таким образом арендаторы пересдают части квартир. На практике это выглядит так: человек снимает неликвидную с точки зрения аренды многокомнатную квартиру и живет только в одной комнате, а другие сдает в субаренду. Владелец получает фиксированную плату за жилье, которая его полностью устраивает.

Юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

— Получается нечто похожее на коммунальную квартиру, где каждый живет в своей комнате, но совместно соседи пользуются кухней, коридором, ванной и туалетом

Субаренда по закону

Если собственник не давал письменного согласия на субаренду (поднаем), то у него есть все основания досрочно расторгнуть договор найма (аренды). Он также вправе рассчитывать на возмещение причиненных ему убытков, но только в судебном порядке, утверждают в «Инком-Недвижимости».
«Но реалии складываются несколько иначе: доказать факт пересдачи целой квартиры в субаренду или поднаем, когда там проживают совершенно другие лица по письменному договору между арендаторами и субарендаторами, значительно проще, чем пересдачу, которая была осуществлена путем подселения жильца в соседнюю комнату без договора. В последнем случае наниматель всегда может сказать, что это, например, родственник, который просто зашел в гости», — рассказал Кирилл Кокорин.

Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру и этим правом не пренебрегать, советуют эксперты.

«Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и заодно убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены, — отмечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Можно попросить и соседей сообщить вам, если вдруг сменится состав жильцов».

А главное, в договоре аренды нужно прописать, согласен собственник на субаренду или нет. Если арендатор нарушит это требование, у владельца будут все основания расторгнуть договор и выселить всех квартирантов.