Документы на земельный участок

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений»

Актуальность темы. Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Из 130 млн. га земель, находящихся в частной собственности, 126 млн. га (97,2%) приходится на земли сельскохозяйственного назначения. На 01.01.99 г. доля этих земель, находящихся в собственности граждан, составила 98,2 млн. га (21,6%) и в собственности юридических лиц — 28,2 млн. га (6,2%). Из оставшихся 327,3 млн. га земель этой категории 319,5 млн. га (97,6%) предоставлена гражданам и юридическим лицам в пожизненное наследуемое владение, постоянное и срочное пользование или аренду.1 Отсюда можно сделать вывод о том, что подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время находится в руках частных землепользователей, на которых в первую очередь направлено регулирующее воздействие земельно -имущественных преобразований.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Сельским и городским жителям бесплатно переданы в собственность миллионы гектаров продуктивных земель. Они получили земельные участки под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств и организации крестьянских (фермерских) хозяйств.

В ходе земельной реформы к январю 1999 г. произошли значительные преобразования. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю.

Проведена реорганизация 23,5 тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га их земель. В итоге 11,8 млн. работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств (270,2 тыс. хозяйств), в распоряжение которых передано 13,8 млн. га. земель. Создан фонд перераспределения земель на площади около 32 млн. га. В собственность граждан передано 138 млн. гектаров или 63 процента всех сельскохозяйственных угодий страны. Дополнительно еще около 4 млн. граждан могут стать собственниками сельскохозяйственных земель в ходе дальнейшей приватизации сельскохозяйственных угодий.1

Собственниками приватизированных предприятий и иных объектов недвижимости выкуплено свыше 10 тыс. земельных участков под такими предприятиями и объектами.

Органам местного самоуправления передано в ведение 36,4 млн. га земель (153,3 тыс. сельских населенных пунктов с прилегающими территориями). В городах и поселках городского типа из 7,5 млн. га земли в собственность граждан и юридических лиц передано 6 процентов земли.

Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. 43,6 млн. граждан имеют земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства. В настоящее время в их собственности, владении и пользовании находится около 8,3 млн. га земель. Средний размер земельных участков личных подсобных хозяйств вырос с 0,19 до 0,36 га, а для садоводства — с 0,06 до 0,08 га.

Зарегистрированы права граждан и юридических лиц на большую часть земельных участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы 35 млн. граждан и 672 тыс. юридических лиц и крестьянских хозяйств.

Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков.

Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает, и в настоящее время достигло 450 тысяч в год. Приводя в пример Саратовскую область необходимо отметить, что за 2000

1 См.: Постановление Правительства РФ 26.06.99 г. № 694 «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 — 2002 годы» // С.З. РФ 05.07.99 г. Ст. 3379. г. зарегистрировано 5965 сделок с правами на земельные участки.1 Создается автоматизированная система государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В ряде регионов осуществлена массовая оценка земель и ценовое зонирование территорий.

Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, процессы реформирования в целом протекали непоследовательно, бессистемно и крайне медленно.

В связи с отсутствием Земельного кодекса Российской Федерации не создана стройная система земельного законодательства.

На государственном уровне отсутствуют четкая и обоснованная концепция, программы и планы реализации земельной политики, четко не определены полномочия органов, ответственных за проведение земельной реформы.

Земельная реформа коснулась в основном земель сельскохозяйственного назначения. До сих пор не проведено разграничение земель на земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.1

В аграрном секторе первый этап реформы не решил возложенных на него задач: собственники земельных долей не полностью реализуют права по их распоряжению; переход земель к эффективным хозяйствующим субъектам осуществляется медленно; новые субъекты ведения сельского хозяйства, возникшие в результате реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации земли, не смогли увеличить продуктивность сельскохозяйственных угодий; не создана система ипотечного кредитования.

Крайне медленно идет приватизация земли в городах, что не позволяет привлекать достаточные объемы инвестиций и тормозит перераспределение городских земель на основе требований рынка и развития городов.

Финансовое, материальное и кадровое обеспечение реформ (особенно в 1997 и 1998 годах) осуществляется крайне плохо: в 1997 году финансирование

1 По архивным данным Саратовской областной регистрационной палаты. земельной реформы из федерального бюджета составило менее 20 процентов от бюджетных назначений. В итоге в 1997 — 1998 годах были практически свернуты землеустроительные работы, тормозится создание земельного кадастра, оформление документов о правах на землю, проведение массовой оценки земель, экономического зонирования территорий и других работ.

Неудовлетворительно организована информационная и просветительская работа среди населения по вопросам земельных отношений.2

Вступив на путь преобразований страны, Правительство Российской Федерации, определило одним из наиболее важных и приоритетных направлений своей деятельности, деятельность по формированию класса собственников земли.

Определение именно такого слоя населения России было тем более важно, что вопросы использования части земельных ресурсов предполагались, как земельная реформа.

Реформа имела целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. В ходе реформы осуществляется наделение землей граждан, предприятий, организаций, учреждений, объединений и товариществ с закреплением их прав на землю в порядке, установленном законодательством РСФСР.3

Проведение земельной реформы Законом «О земельной реформе»1 от 23 ноября 1990 г. № 374-1, возлагалось на местные Советы народных депутатов, Государственный комитет РСФСР по земельной реформе совместно с Министерством сельского хозяйства и продовольствия РСФСР, Министерством

1 См.: Сай С.И. Земельно — имущественный комплекс России как объект регулирования // Правовое регулирование рынка недвижимости. М. 2000.

3 См.: Закон «О земельной реформе» от 23.11.90 г. № 374-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР 1990 №26. Ст. 327 лесного хозяйства РСФСР с участием других заинтересованных министерств и ведомств.

На Государственный комитет РСФСР по земельной реформе возлагались основные направления деятельности по обеспечению государственного контроля за распределением и использованием земель на территории Российской Федерации. К таким функциям закон отнёс следующие: землеустроительная, организационная, контрольная и консультативная функции по проведению земельной реформы.2

Земельная реформа явилась лишь одной из составляющих частей общей экономической реформы, проводимой в России.

Экономическая реформа в Российской Федерации, непосредственно связанная с изменением всей системы сложившихся земельных отношений на основе введения многообразия и равенства форм собственности и форм хозяйствования, повлекла за собой кардинальное изменение действующего на тот момент законодательства, регулирующего земельные отношения в целом.

Политические, экономические и правовые изменения в Российской Федерации повлекли и формирование необходимости в защите прав и законных интересов лиц участников правоотношений связанных с оборотом земельных участков.

Государственная политика в сфере защиты прав и законных интересов вышеуказанных лиц выразилась в реализации положения статьи 131 ГК РФ созданием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а так же в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.3 Федеральный закон «О

1 См.: Там же. См.: Там же. 5

Крашенинников П.В. Вводный комментарий. // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Спарк, 1999.- 143 с. С. 3-5. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый Государственной Думой 17 июня 1997г. и подписанный Президентом Российской Федерации 21 июля 1997г. (далее — Федеральный закон), указывает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом по закону государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Российское земельное законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных вещных прав на земельные участки. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания, воздушные суда и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после регистрации договора покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй частях Кодекса.

Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другими нормативными актами.

По правовой сути институт государственной регистрации прав на земельные участки определяет механизм правового регулирования государством правоотношений по вопросам оборота земель, механизм и правила реализации лицами — участниками соответствующих правоотношений правомочий по реализации полномочий землепользователей. А так же правовые последствия несоблюдения требований закона о государственной регистрации прав на земельные участки.

Таким образом, полагаем, очевидно, что институт государственной регистрации прав на земельные участки это механизм государственного контроля и управления процессами, в том числе и по защите имущественных прав участников оборота земель.

Целью настоящей работы является исследование вопроса государственной регистрации прав на земельные участки, участие государства в процессе государственной регистрации и правовое регулирование процесса приобретения, или реализации лицом права на соответствующий земельный участок. Права и обязанности государственных органов, юридических лиц, граждан России, иностранных граждан и лиц без гражданства при совершении сделок с земельными участками, подготовке документации для государственной регистрации и осуществлении полномочий землепользователей.

Объект исследования — государственная регистрация прав на земельные участки и её нормативно — правовая база.

Предметом исследования выступают: государственный контроль в сфере оборота земельных участков, полномочия специально уполномоченных государственных органов по вопросам регулирования рынка земель в Российской Федерации, общественные отношения по приобретению лицом вещного права на земельный участок, государственная регистрация совершаемых в отношении земельного участка юридически значимых действий.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является систематизация и анализ действующего законодательства по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. А так же анализ института государственной регистрации как метода государственного управления и контроля правоотношениями по распоряжению земельными участками.

Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи:

— обобщение и анализ действующего земельного законодательства;

— объяснение правовой природы государственной регистрации прав вообще и государственной регистрации как инструмента правового регулирования земельных правоотношений;

— анализ и выделение права на земельный участок как объекта правоотношения и положение земельного участка как предмета соответствующих правоотношений;

— дать оценку состояния земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации в качестве основного объекта правового регулирования;

— установить основные способы приобретения земельного участка в собственность;

— изучить структуру государственных органов управления и контроля в области земельных правоотношений;

— выявить существующие правонарушения в области земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а так же те виды юридической ответственности, которые применяются;

— исследовать позитивные и негативные аспекты действующего законодательства по регулированию отношений в области обращения земельных участков;

— определить и обосновать предложения по совершенствованию правового механизма обеспечения прав и охраняемых законом интересов в области оборота земельных участков.

Методологической основой исследования является диалектический и системный подход к анализу и оценке фактического состояния земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации, к выявлению правовой природы и факторов, влияющих на процесс государственной регистрации прав на земельные участки, к объяснению процесса приобретения прав на земельные участки, как объекта правового регулирования. Наряду с этим используются и общепризнанные методы исследования, такие как наблюдение, обобщение, сравнение и др.

Основные выводы и предложения в диссертации основываются на Конституции Российской Федерации, Федеральном законодательстве, * регулирующем земельные правоотношения и отношения по государственной регистрации прав, нормативно-правовых актах государственных органов управления и контроля, актах правоприменения, анализе существующей

С.Н. Братуся, Н.И. Матузова; А.М. Витченко, Р.Д. Лукича, А.В. Малько, В.В.

Борисова ситуации, связанной с деятельностью специально уполномоченных государственных органов, регулирующих отношения по обороту земель, а так же анализе полномочий и компетенции вышеуказанных органов.

В настоящее время в работах некоторых российских учёных рассматриваются вопросы государственной регистрации прав на земельные участки, процесс проведения регистрации, необходимые документы (Е.А. Галиновская, Е.Г. Краюшкина, E.J1. Минина).

Из обобщённых и проанализированных источников научных работ следует констатировать, что проблеме правового регулирования, процесса, механизма закрепления прав участников гражданского оборота на земельные участки, в юриспруденции обращается недостаточно внимания.

Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой первое самостоятельное комплексное научное исследование института государственной регистрации прав на земельные участки, а так же обобщённый анализ деятельности государственных органов при совершении сделок с правом на земельный участок, регистрации права на земельный участок и сделки с ним.

Впервые исследуется правовая природа государственной регистрации прав на земельные участки, необходимость развития института государственной регистрации, проблематика соотношения нового правового института и установленных методов государственного контроля и управления определенными правоотношениями.

По нашему мнению государственная регистрация прав и сделок как правовой институт является первичным и основным способом государственной гарантии наступившего вещного права у лица на земельный участок.

Степень разработанности объекта исследования. В работах отечественных ученых исследуются отдельные аспекты правового обеспечения сделок с недвижимостью, в частности с земельными участками. Так в работах H.A. Сыродоева, С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, Е.А. Галиновской. В работах П.В. Крашенинникова исследуется вопрос о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, в работах В.В. Витрянского исследуется вопрос о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками.

Монографические исследования в области государственной регистрации прав на земельные участки на сегодняшний день отсутствуют.

Научные результаты заключаются в том, что диссертация представляет собой первое самостоятельное и комплексное научное исследование правового регулирования отношений по приобретению земельного участка, правил и условий его государственной регистрации. При этом государственная регистрация вещного права на земельный участок рассматривается как самостоятельный объект правового регулирования. Используя системный метод, проявляющийся в правоотношениях, в работе представлены: субъекты отношений и их полномочия, объекты отношений и их правовой режим, источники правового регулирования, структура государственных органов управления и контроля, органов государственной регистрации, структура и виды методов управления земельными участками, и т.д.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Государственная регистрация сделок с земельными участками и регистрация прав на них формируется из отдельных видов специальной деятельности, которые регулируются земельным (в том числе и законодательством об охране земель), гражданским законодательством и законодательством о государственной регистрации.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними относятся к методу правового регулирования, и имеет свою внутреннюю классификацию.

3. Приобретение земельных участков возможно на различных видах права, которые обуславливают вид правоустанавливающего документа.

4. Требования к документам, правила, регламентирующие процесс, порядок и условия государственной регистрации разнятся в субъектах РФ. Одновременно, требуется единый подход, вырабатываемый на уровне России к формированию системы реализации субъектами правоотношений своих прав на приобретение в собственность земельного участка, правил и порядка проведения соответствующих регистрационных действий.

5. Государственная регистрация прав на земельный участок производится в регулируемых правоотношениях, где выделяются: субъекты отношений и их права, обязанности; объекты правоотношений и их правовые режимы; основания возникновения, изменения и прекращения этих отношений; порядок прохождения отношений и т.д.

6. Сложившиеся государственные органы управления и контроля в области управления земельными ресурсами обладают необходимыми функциями, компетенцией и полномочиями для реализации положений земельной реформы в России.

7. Место регистрирующего органа в системе органов участвующих в обороте земельных участков, в реализации положений земельной реформы.

Однако следует отметить, что существуют проблемы взаимодействия государственных органов управления и контроля в области управления и контроля земельными ресурсами. Имеющиеся противоречия во взаимодействии можно устранить путем корректировки у этих государственных органов, дублирующих полномочий, уточнения объёма полномочий каждого.

8. Правовое регулирование любых общественных отношений предусматривает и применение юридических санкций за несоблюдение тех или иных предписаний государства в области регулируемых правоотношений. Для объективности применения юридической санкции необходим сбор соответствующих данных о совершении проступка именно данным землепользователем. Сбор таких данных и предоставление компетентному органу для принятия объективного решения и есть один из аспектов контроля и управления земельными ресурсами со стороны государства.

9. Государство использует определенные методы в процессе правового регулирования земельных правоотношений.

Государство, в пределах своей компетенции использует следующие методы:

• Метод запретов;

• Метод субординации или властного приказа;

• Диспозитивный метод;

• Метод рекомендаций.

Вышеуказанные методы направлены на реализацию установленного государством порядка оборота земельных участков на рынке недвижимого имущества, выработку поведения участников правоотношений по реализации и приобретению земельных участков. Причём, методы правового регулирования направлены на установление поведения всех без исключения участников соответствующих правоотношений, в том числе и на государство, в том случае, если государство выступает как субъект правоотношения.

Практическая значимость исследования. Теоретические исследования настоящей темы, на взгляд автора, разрабатывают и детализируют положения обширного законодательства о земле и разрабатывают соотносимость земельного и гражданского законодательства в части государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними.

Анализ института государственной регистрации прав как метода государственного управления земельными ресурсами.

В настоящее время крайне мала информированность, в том числе и практикующих юристов и, тем более землепользователей, о правовой природе государственной регистрации вообще и государственной регистрации сделок и прав на земельные участки, в частности.

Очевидно, что данная работа позволит более осмысленно подходить к проблеме государственных гарантий прав на земельные участки в период осуществления земельной реформы, позволит привести правоприменительную практику в единообразную форму на всей территории России, привлечет внимание субъектов соответствующих правоотношений и позволит им наиболее полно осуществлять свои права, реализовывать и отстаивать охраняемые законом интересы.

Установление механизма приобретения права лица на земельный участок, уверенность в деликтности приобретенного права, уверенность в соблюдении и защите государством (посредством государственной регистрации наступившего права) правообладателя позволит сделать Россию притягательной для инвесторов, что в свою очередь положительно скажется на агропромышленном комплексе страны.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования реализованы в различных формах:

— выступлений о результатах исследования на различных научно-практических конференциях, круглых столах и семинарах по проблемам земельных правоотношений; публикации научных статей, сопрягающихся с темой исследования; практическое применение положений настоящей работы в практике деятельности «Саратовской областной регистрационной палаты». выступлений с результатами исследований на научно — практических конференциях, семинарах и круглых столах; автор принимал участие в разработке проекта Закона о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основными документами, подтверждающими право собственности на земельный участок, являются свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство о праве собственности на землю, если право возникло до 1998 года, и документ, на основании которого это свидетельство было выдано. Эти документы являются правоустанавливающими и правоудостоверяющими.

К правоустанавливающим относятся документы, в соответствии с которыми земельный участок перешел во владение гражданина, например, постановление главы районной администрации о выделении земельного участка, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или вступившее в законную силу решение суда.
К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые после 1998 года соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Свидетельство о государственной регистрации права — это документ, удостоверяющий юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество.
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав.
В частности, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав:
— свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
— государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
— свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
С 1 января 2015 г. была введена новая форма свидетельства о государственной регистрации права (см. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).
Указанный Приказ утвердил не только форму свидетельства о государственной регистрации права, но и правила ведения Единого государственного реестра прав; состав номера регистрации; порядок присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством РФ порядке не присвоен кадастровый номер; формы специальной регистрационной надписи на документах; требования к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 15 июля 2016 г. вместо свидетельства о государственной регистрации права выдается выписка из Единого государственного реестра прав, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию права.
Таким образом, с этой даты выписка является единственным документом, подтверждающим факт проведения такой регистрации и наличие в Едином государственном реестре прав указанных в ней сведений.
Вместе с тем на основании ч. 7 ст. 21 названного Закона государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра прав наравне со свидетельством о государственной регистрации.
Обратите внимание: членская книжка и книжка садовода не относятся к документам, которые могут подтвердить наличие какого-либо права на земельный участок, поэтому, если вы вдруг обнаружили, что кроме членской книжки у вас ничего нет, то, не откладывая в долгий ящик, оформляйте свое право на землю.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о государственной регистрации, государственный акт на землю — это правоудостоверяющие документы, подтверждающие наличие права на недвижимое имущество.

Начиная с 90-х годов XX века правоудостоверяющие документы печатались на различных бланках, различающихся по форме и цвету. Многие собственники земельных участков имеют документы, в которых написано, что они временные, при этом срок для их обмена не указан.

«Так что же делать, надо ли менять старое свидетельство на землю на новое?» — спрашивают такие садоводы.
Нет, менять свидетельство не надо по двум причинам.
Первая причина — государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, все свидетельства, государственные акты имеют одинаковую ценность, и менять их не надо даже в том случае, если на документе написано, что он временный.
Вторая причина заключается в том, что с 15 июля 2016 г. была прекращена выдача и замена свидетельств о государственной регистрации прав. С этого момента регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из ЕГРН.
Свидетельства, которые были выданы до 15 июля 2016 г., действовать не перестали, и менять их на выписки не нужно.
Сам факт отмены свидетельств не говорит об отмене выдачи документа, который удостоверяет регистрацию права собственности. Но если до вступления в силу изменений в законодательство заявитель мог выбрать — при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН, то после указанной даты остается только одна форма документа, которая удостоверяет регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимость.
Главное, на что надо обратить внимание в своем документе на землю:
— вид права (в свидетельстве должно быть указано — собственность);
— правообладатель — человек, которому участок принадлежит (это должны быть ваши Ф.И.О.);
— наименование имущества, его адрес, площадь и кадастровый номер.
Если с этими данными все в порядке, то переживать не надо.
Напоминаем, что земельный участок, учет которого был произведен до введения в действие Федерального закона «О кадастровой деятельности» или права владения (собственности, пользования, право застройки, аренды) на который возникли и были зарегистрированы до 1 марта 2008 г., но кадастровый учет при этом осуществлен не был, считается ранее учтенным.
Не забудьте: если земельный участок считается ранее учтенным, а правообладатель его не указан, то такой участок может быть снят с кадастрового учета.
Информацию о статусе земельного участка и его правообладателе можно узнать из выписки из ЕГРН. Является ли земельный участок ранее учтенным или учтенным в соответствии с действующим законодательством, можно узнать из Публичной кадастровой карты на официальном сайте Росреестра.

Свидетельство о государственной регистрации прав документ, выдаваемый правообладателю и удостоверяющий государственную регистрацию прав и сделок (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Свидетельство является документом строгой отчетности, который имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору при регистрации аренды; залогодержателю при регистрации ипотеки.

В свидетельстве указываются:

1) наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;

2) дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

3) данные о субъектах права;

4) вид зарегистрированного права;

5) описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;

6) существующие ограничения (обременения) права.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа. На штампе регистрационной надписи на документах после слов «Произведена государственная регистрация» ставится дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав. Если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» указывается вид зарегистрированного права (например, «собственности»), после этого заполняются графы «серия» и «номер» выданного свидетельства и указывается дата его выдачи. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Кроме того, перечислены виды документов, которые были выданы после введения в силу указанного Закона, но до выдачи свидетельств о государственной регистрации и которые также имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, любому обратившемуся за ней лицу.

Юридический статус участка предполагает закрепление права собственности на землю за физическим или юридическим лицом. На этапе оформления сделки, правоустанавливающие документы могут закреплять собственность за одним человеком, а со временем может возникнуть желание переоформить его на другое лицо.

Практика показывает, что на данном этапе, многие землевладельцы допускают ошибки, либо сталкиваются с бюрократическими трудностями, которые вполне разрешимы, если конечно знать «правила игры”…

Для чего переоформляют землю?

Чтобы стать полноправным владельцем земли, важно иметь на руках не только правоустанавливающие документы, но и бумаги, подтверждающие местной администрацией право собственности. Их можно получить в результате проведения сделки: путем заключения с новым лицом договора купли-продажи или дарения.

В данном договоре должны быть прописаны не только все характеристики земельного участка, но и условия его передачи и дальнейшего использования.

Если вы не имеете опыта, то для оформления сделки по переоформлению, лучше обратиться к юристу, специализирующегося на земельных вопросах и сделках с недвижимостью. Он подготовит документы в соответствии со всеми требованиями Федерального законодательства и норм, которые регулируют подобные операции (закон №122-ФЗ).

Опытные землевладельцы также могут обратиться в местную администрацию, здесь важно сразу предоставить правильный пакет документов, после чего, через несколько дней, можно будет уже забрать готовые бумаги, переоформленные на нового владельца.

Какие документы нужны для переоформления?

Право переоформлять участок есть исключительно у владельца. Это значит, что даже супругу или родственнику собственника следует сначала узаконить статус доверенного лица (оформить нотариально заверенную доверенность), перед тем как проводить операции с этим недвижимым имуществом.

Оформить землю возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Будьте готовы к тому, что администрация затребует следующий пакет бумаг:

1. оригиналы документов, удостоверяющих личности текущего собственника и того, на кого переоформляется участок;
2. договора о заключении сделки купли-продажи или дарения (3 экз.);
3. доверенность, заверенной нотариусом, если одну из сторон представляет посредник;
4. свидетельство о праве собственности;
5. подтверждение права владения участком земли;
6. кадастровый паспорт;
7. квитанции об уплате государственной пошлины.

Размер госпошлины при переоформлении составляет около 2 тыс. руб.

После передачи полного пакета документов, заявителю следует подождать несколько дней, которые уйдут на проверку и вынесение решения. Сроки государственной перерегистрации земельного участка не должны превышать 21 рабочий день.

После этого новый владелец земельного участка может обратиться в администрацию и получить на руки оформленные на него документы, в том числе:

1. заверенный договор купли-продажи или дарения участка;
2. кадастровый паспорт;
3. а также новое свидетельство о регистрации права собственности.

Нюансы переоформления при купле-продаже земли

Договора купли-продажи, при переоформлении участков, используются, если текущий владелец не состоит в родственных связях с покупателем и выставляет свой участок как продавец на свободный рынок.

Чтобы не допустить мошенничества по таким сделкам, административные органы, при регистрации, более тщательно проверяют договора купли-продажи, сопоставляют их с характеристиками земельного участка и удостоверяют личности участников сделки. При этом, они могут отказать в сделке, если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения.

Ограничения на продажу участков:

1. Продать можно землю, которая не находится под обременением (в залоге, в отчуждении по решению суда и т.д.);
2. Участок должен быть размежеван и иметь кадастровый номер;
3. Участок не должен быть предметом спора и/или находится в распоряжении нескольких лиц.

Проверить статус объекта недвижимости можно через базу государственного реестра.

При оформлении договора купли-продажи, обычно привлекают нотариусов: они проверяют все данные, чтобы обезопасить сделку и сделать ее максимально прозрачной. Имущественный договор заключается непосредственно у юриста, а регистратору предоставляется пакет документов:

• удостоверения личности (паспорта);
• договор дарения, свидетельство о регистрации или приватизации участка;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Если одного из участников сделки представляет доверенное лицо, важно предоставить нотариально заверенную доверенность.

Переоформление происходит на протяжении 21 дня, после чего обеим сторонам передаются заверенные договора, а новому владельцу правоустанавливающие документы на его имя.

Нюансы переоформления при дарении участка

Преимущество договора дарения состоит в уменьшенной ставке государственной пошлины. В стандартных условиях законодатель требует уплаты в размере 13% от кадастровой стоимости участка.

Подарить свой участок — является лучшим решением для сторон, которые находятся в родственных связях. Напротив, оформлять дарение на незнакомых людей может обернуться для собственника неприятными последствиями. К примеру, на него могут подать в суд с требованием отменить действие договора дарения или повесить налоговые долги.

При подаче документов в органы регистрации, заявителю потребуется идентичный пакет документов, что и при оформлении сделки по договору купли продажи, плюс договор дарения.

При этом, в силу также вступают различные нематериальные условия. В самом договоре прописываются требования, обязывающие в определенный срок построить на участке дом, или начать его использование только при выполнении другого условия (окончание учебы в университете, вступление в брак и мн. др.). Таким образом, сохраняется истинная суть гражданско-правового договора, обуславливающего дарение.

Как переоформить участок в случае смерти собственника?

Если владелец земельного участка скончался и не оставил завещания, то его имущество распределяется по праву наследования. Порядок наследования регламентируется гражданским законодательством.

При появлении спорных моментов и ссор между родственниками, оформление может производиться следующим образом:

• методом долевой собственности (распределения права собственности между несколькими владельцами);
• путем выкупа всех долей одним наследником (переоформление на одного);
• добровольным отказом всех наследников в пользу одного;
• путем выкупа некоторыми наследниками.

Если участок, после смерти собственника, не был переоформлен, то считается, что все родственники в равных частях владеют им, без распределения долей.

Для узаконивания переоформления, следует обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), имея на руках правоустанавливающие документы на землю, а также документы, подтверждающие право наследования. Госпошлина при переоформлении также составит 2 тыс. руб.

Аналогично, в случае, если переоформление земли производится на родственника, лучше выбрать вариант безвозмездного договора дарения. Он позволит заявителю сохранить время и деньги.

Чтобы удостовериться в том, что вы имеете на руках полный список документов, лучше заранее записаться на консультацию в МФЦ. Там же вы получите реквизиты для оплаты госпошлины и точное время приема документов.