Дом не сдан в эксплуатацию

Действующее российское законодательство гласит, что каждый объект жилого назначения может использоваться только после официального введения его в эксплуатацию и получения на руки соответствующего документа о готовности дома к проживанию. В рамках проверки специалисты проводят оценку объекта на соответствие строительным и санитарным нормам.
Стоит отметить, что любые сделки с недвижимостью требуют документального оформления, соответственно, полный пакет документов на жилой объект ИЖС может быть предоставлен собственником только при наличии документа, признающего частный дом законной постройкой. В частности, без разрешающего документа владелец не сможет получить кадастровый и технический паспорт на объект жилой недвижимости.
Основополагающими документами в общем перечне, определенном Градостроительным кодексом РФ, являются разрешение на строительство объекта ИЖС и акт ввода дома в эксплуатацию. Однако, с августа 2018 г. для строительства объектов ИЖС не требуется получения разрешения на строительство.

Важно! Даже если частный дом возводился несколько десятков лет назад, но владелец не оформлял на объект документы, для получения правоустанавливающей документации (к примеру, для продажи) потребуется наличие разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию, подтверждающее соблюдение всех норм и требований проектно-строительной декларации.

Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

• Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
• Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
• Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
• Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
• Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.

Важно! Акт ввода дома в эксплуатацию выдается на руки владельцу объекта только после подписания всеми членами приемной комиссии.

В случае выявления каких-либо несоответствий стандартам, проверяющими составляется отдельное заключение с установлением сроков для устранения недочетов. После этого необходимо снова вызвать приемную комиссию.

Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?

Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.
Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:

• месторасположение возведенного жилого объекта;
• состав приемной комиссии;
• дата проведенной проверки;
• характеристика объекта (жилое);
• перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
• подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.

Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
• Градостроительный план участка.
• Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
• Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
• Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
• Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
• Технический план дома.

Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.
Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.
Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):

1. в случае отсутствия необходимых документов;
2. если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
3. если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
4. в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.

Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

С 1 марта 2015 г. на территории РФ действует закон, в соответствии с которым ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома и регистрацию в Росреестре можно осуществить в упрощенном порядке, то есть без предоставления разрешения на строительство частного дома и акта ввода в эксплуатацию. Речь идет об объектах недвижимости, которые были построены до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. Для этого достаточно предоставить документы:

• паспорт владельца;
• технический паспорт объекта, выданный в БТИ и подтверждающий текущее состояние жилого дома;
• документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС.

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

• строительно-монтажные;
• инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
• благоустройство придомовой территории;
• выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.
Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

• Требования к жилому помещению в общем:

1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

• Требования к ограждениям, полам и потолкам:

1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
4. все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.

• Требования к отоплению и электроснабжению:

1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.

Обязанности владельца объекта ИЖС после введения дома в эксплуатацию

После того, как владелец объекта ИЖС получит на руки акт ввода дома в эксплуатацию, он вправе подать документы на регистрацию права собственности. Затем, после внесения соответствующей записи в ЕГРН, владелец объекта недвижимости будет являться его полноправным собственником.
Вместе с правами на недвижимое имущество собственник приобретает и обязанности: оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства и ежегодного налога на недвижимость. Соответственно, сразу после введения индивидуального жилого дома в эксплуатацию, все коммунальные службы должны быть об этом своевременно проинформированы.

Добрый день! В статье 8 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что передача объекта долевого строительства производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик обязан уведомить вас о приёмке квартиры как минимум за 1 месяц до того срока передачи, который обозначен в договоре. Если в договоре есть срок начала передачи квартиры, уведомление направляется минимум за 14 рабочих дней.
Когда вы получаете уведомление о приёмке, вам необходимо приступить к принятию квартиры в тот срок, который указан в договоре. Если там нет такого срока — в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления о приёмке. Поэтому вам всё же лучше приступить к приёмке квартиры в обозначенные в договоре и уведомлении сроки. Если это не сделать, у застройщика появится возможность закрыть договор односторонним актом приёма-передачи. Для вас это может осложнить процесс получения компенсации за дефекты квартиры. Штраф за просрочку приёмки квартиры по суду скорее всего отменят. В ФЗ об участии в долевом строительстве такой штраф не предусмотрен, а все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законом, признаются недействительными (ст.16 закона «О защите прав потребителей»).

В назначенные даты явитесь на приёмку с заготовленной претензией по недостаткам квартиры (оставьте пустое место под список дефектов). Осмотрите квартиру, впишите в претензию перечень обнаруженных дефектов. Вручите претензию застройщику под роспись на вашем экземпляре. Поскольку в претензии есть требование о составлении акта несоответствия готового объекта условиям ДДУ и обязательным требованиям, в таком случае ваш отказ от приёмки будет мотивированным. Претензию по дефектам рекомендуем написать по нашему примеру: претензия об устранении дефектов квартиры по ДДУ. По статье 7 214-ФЗ вы можете выбрать, что просить — устранения недостатков застройщиком / соразмерного уменьшения цены / возмещения ваших затрат на устранение дефектов. Более подробно по дефектам смотрите вот эту статью: Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками?