Due diligence земельного участка
DUE DILIGENCE ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ СЕРВЕЙИНГА
В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Сервейинг (от англ. survey — обследование, проверка) — реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.
Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии.
Due Diligenc е, дью-дилидженс (англ. due diligence — должная добросовестность) — процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке. Проводится обычно перед началом покупки бизнеса, осуществлением сделки по слиянию (присоединению), подписанием контракта или сотрудничеством с этой компанией.
Чаще всего термин используется в финансах и праве. Сокращённо используют аббревиатуру DueD, DDG. Метод состоит из сбора и анализа информации, принятия решения и формы его подачи относительно целесообразности вступления в те или иные взаимоотношения с контрагентами. С помощью DueD оцениваются возможные риски (например, финансовые, юридические и т.д.) При сборе информации учитывается любая информация, независимо от источников её происхождения. Изучение полученной информации делается различными специалистами по отдельности, затем делается сводный анализ. Решение принимается экспертами DueD отдельно от заказчика. Форма подачи бывает развёрнутой (с приложением отдельных промежуточных выводов специалистов, источников информации), или в виде краткой рекомендации о
дальнейших действиях.
Процедура Due Diligence сделок с земельными участками, как правило, проводится в несколько этапов, в ходе которых анализируются права продавца на земельный участок, история создания объектов, которые на нем расположены, права третьих лиц или продавца земельного участка на указанные объекты, цепочка приобретений земельного участка и объектов, на нем расположенных, наличие сервитутов и других обременений, анализ процедур приватизации. Только высококвалифицированные юристы смогут безошибочно и быстро решить все возникшие в процессе заключения сделки вопросы. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью позволяет не беспокоиться о благополучном исходе заключаемой сделки.
Основные цели правового Due Dilige nc e при сделках с недвижимостью:
Во-первых, в ходе Due Diligence устанавливается, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, сформирован ли предлагаемый к продаже земельный участок и присвоен ли ему уникальный кадастровый номер, принят ли в эксплуатацию вновь построенный объект, а также, не существует ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости).
Во-вторых, Du Dilig nc призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право.
В-третьих, цель юридического Du Dilig nc заключается в выявлении рисков утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем.
При проведении Du Dilig nc сделок с земельными участками должны быть проверены следующие аспекты:
— наличие у продавца права распоряжения земельным участком;
— наличие обременений и ограничений в отношении земельного участка, в отношении совершения сделок с земельным участком;
— наличие споров, конфликтных ситуаций, предметом которых является земельный участок;
— необходимость согласования сделки с третьими лицами, государственными органами;
— необходимость (правильность) корпоративного согласования сделки её сторонами;
— правильность оформления землеустроительной, кадастровой и иной документации, используемой при совершении сделки;
— наличие ограничений и обременений на использование земельного участка в соответствии с целями покупателя по его использованию;
— назначение земельного участка и категория земель, возможности по изменению назначения или категории земельного участка в соответствии с целями покупателя по использованию земельного участка.
По результатам анализа в таких случаях готовится заключение, в котором отражаются все риски, если таковые существуют, а также способы их устранения либо минимизации. Учитывая все это, можно сделать вывод, что Due Diligence,
равно как и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью является практически обязательным условием для проведения сделки выгодной для обеих сторон.
Необходимо отметить, что во всем мире Due Diligence является обязательной процедурой при сопровождении сделок с недвижимостью, в том числе при совершении сделок с земельными участками. Непроведение Du Dilig nc до совершения сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, зачастую ведет к дополнительным расходам, а то и к утрате права собственности на объект, утрате вложенных инвестиций. По этой причине лучше заблаговременно позаботиться о надлежащем юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, особенно, если речь идет о международных сделках и проведении Du Dilig nc .
Список использованной литературы
2. Кривякин К.С. Особенности производства наукоемкой продукции // Вестник Воронежского гос. техн. ун-та. 2012. — Т. 8. № 8. — С. 74-76.
5. Шкарупета Е.В. Определение понятия и современное состояние машиностроительного комплекса В сб.: Научные механизмы решения проблем инновационного развития Сб. ст. Междунар. науч.-практ. конф. Международный центр инновационных исследований «Омега сайнс». 2015. — С. 135-137.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
6. Шкарупета Е.В. Организационно-экономический механизм управления
знаниями в социально-экономических системах/ Дисс….. канд. эконом. наук /
Воронежский гос. техн. ун-т. Воронеж, 2008.
7. Шкарупета Е.В. Повышение производительности труда на предприятиях машиностроительного комплекса как следствие использования интеллектуального потенциала В сб.: Современные концепции развития науки Сб. ст. Междунар. науч.-практ. конф. 2015. — С. 93-96.
8. Шкарупета Е.В. Понятие и современное состояние высокопроизводительных рабочих мест в Воронежской области // Вестник
Воронежского гос. техн. ун-та. 2014. — Т. 10. — № 2. — С. 80-83.
9. Шкарупета Е.В. Современные особенности технического развития предприятий машиностроительного комплекса с использованием интеллектуального потенциала // Наука Красноярья. 2015. № 5 (22). — С. 120-132.
