Изменение характеристик земельного участка

ПРЕСС-РЕЛИЗ

Как изменить характеристики земельного участка законно?

13 декабря 2016 года заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Курской области Людмила Иванова дала интервью в программе «Прямой эфир» на телевизионном канале «ТАКТ». Тема прямого эфира – как изменить характеристики земельного участка законно.

Людмила Иванова ответила на вопросы ведущего: что такое учет изменений объекта недвижимости, и в каких случаях необходимо внесение изменений, кто и с каким пакетов документов вправе обратиться для учета изменений. В интервью говорили об учете изменений объектов недвижимости в электронном виде и по документам, поступившим в порядке информационного взаимодействия.

Гость студии рассказала о том, как наличие в государственном кадастре недвижимости (ГКН) контактной информации собственника объекта поможет ему всегда быть в курсе изменений сведений о недвижимости и не остаться в стороне при проведении соседями процедуры согласования границ земельного участка.

Людмила Иванова: «Свои контактные данные собственник или пользователь объекта недвижимости может подать вместе с заявлением об учёте изменений объекта недвижимости в связи с изменением адреса правообладателя. Сделать это можно в любом офисе Кадастровой палаты или МФЦ».

Один из звонков в студию был от жительницы г. Курска Светланы Булгаковой «В октябре моя мама получила уведомления об уплате налога на два земельных участка. По факту же, в собственности имеется только один. Есть свидетельство о праве собственности. Как следует из уведомлений, адрес у этих земельных участков один и тот же, площадь одинаковая. В налоговой сказали, что им такие сведения поступили из Кадастровой палаты. Подскажите, как нам исправить сложившуюся ситуацию, чтобы налог приходил только на наш земельный участок».

Людмила Иванова: «Если пришли уведомления об уплате налога по двум земельным участкам с идентичными характеристиками, а по факту в собственности имеется только один, то скорее всего это «двойники».

Действующим законодательством не предусмотрена возможность исключения из ГКН дублирующих сведений о земельных участках. Процесс аннулирования дублирующих сведений о земельных участках происходит строго по методическим рекомендациям Росреестра.

В конкретном случае Вам следует обратиться в Кадастровую палату с письменным обращением, в котором будут изложены все обстоятельства.

При рассмотрении Вашего обращения будут проанализированы сведения ГКН и записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о заявленных земельных участках. Кроме того, будет проанализирована информация органов государственной власти или органов местного самоуправления об образовании земельных участков, предоставлении их конкретным лицам. И только после однозначного установления, что сведения ГКН о земельных участках являются дублирующими, будут проведены работы».

В завершение прямого эфира Людмила Иванова обратилась к телезрителям, которые не услышали ответы на какие-либо вопросы по оформлению документов на объекты недвижимости: «Вы можете обратиться к бесплатному сервису «Жизненные ситуации», который доступен на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы».

Сервис позволяет в удобной и наглядной форме получить сведения о порядке действий и необходимых документах при разных видах сделок с недвижимостью и осуществлении кадастрового учёта. С его помощью можно самостоятельно выяснить, какие документы нужны в каждой конкретной ситуации или оценить полноту уже имеющегося на руках комплекта документов».

О Федеральной кадастровой палате

Федеральная кадастровая палата («ФГБУ «ФКП Росреестра») – подведомственное учреждение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Федеральная кадастровая палата реализует полномочия Росреестра в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета объектов недвижимости, учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и кадастровой оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ФГБУ «ФКП Росреестра» было образовано в 2011 году в результате реорганизации региональных Кадастровых палат в филиалы Федеральной кадастровой палаты во всех субъектах Российской Федерации. В настоящее время на территории России работает 81 филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» и Ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) в Курске и Казани.

Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градостроительных регламентов

В градостроительном «сленге» часто используются словосочетания «ПЗЗ» и «территориальное планирование»:

• ПЗЗ – порядок развития и застройки их территорий, установленный в поселениях
• территориальное планирование – многоуровневый процесс подготовки градостроительной документации для территорий разного масштаба

Когда появились ПЗЗ?

Первые правила землепользования и застройки, ставшие «прародителями» градостроительных регламентов, появились в 1916 году. В России их применили спустя 19 лет, после распространения ПЗЗ во многих странах.

Родоначальником правил застройки – зонинга (zoning regulation) – оказался Нью-Йорк, откуда ПЗЗ постепенно «прошествовали» по городам США, а потом и по Европе.

Введение зонинга стало реакцией архитекторов-градостроителей на беспорядочную застройку городов, в которых по соседству оказывались жилые территории и промышленные предприятия или контрастирующие между собой тихие малоэтажные кварталы и помпезные жилые высотки.

Складывающаяся ситуация приводила к ухудшению архитектурного стиля городов и снижению качества среды обитания. Исправление неприглядного положения превратилась в острую необходимость. Требовался механизм регулирования градостроительства интенсивно развивающихся городов и целых стран, будь это Россия, США, Швейцария, Германия или Польша.

Выход из обостряющейся проблемы с застройкой городов был найден. Им стало обоснование территориального планирования на конкретные периоды времени мест расселения людей и всей хозяйственной деятельности. Его основой была рациональная организация территории и эффективное, с точки зрения экономики, размещение:

• жилых объектов
• производственных предприятий
• коммуникаций
• транспортных сетей
• иных объектов

Убедительным и ясным «языком» территориального планирования стали схемы развития территорий разного ранга:

• государства
• отдельных административных единиц
• городов и посёлков

Вводимые правила застройки территорий и территориальное планирование отражали потребности и перспективы сельского хозяйства, промышленного производства, экологической инфраструктуры, развития селитебных, коммунальных, транспортных, рекреационных геосистем.

При всём стремлении и настойчивости архитектурных умов, окончательное решение задач, отражаемых в схемах территориального планирования останется всегда недостижимым. Причина понятна — это постоянно меняющиеся условия развития общественных, экономических, природных, климатических и экологических процессов.

Правила застройки территорий корректируются постоянно. Вместе с разработкой схем территориального планирования они позволяют шаг за шагом улучшать использование земельных ресурсов при совершенствующейся застройке.

ПЗЗ в России – на каком этапе после старта?

Пробные шаги по введению ПЗЗ в России были сделаны в 1953 году – в Москве. Были установлены правила, детализирующие условия использования и застройки на уровне районной планировки. Позже ПЗЗ стали использоваться и во многих крупных центрах страны.

Пример первых успешных ПЗЗ в России – план ГОЭЛРО, разработанный 20 – 30 годах двадцатого века. Он стал основой развития:

• крупных промышленных и производственных комплексов
• промышленного строительства
• развития курортных районов

Позже появились удобные строительные площадки для мощных алюминиевых заводов, лесоперерабатывающих, химических и других предприятий. А ещё план ГОЭЛРО обеспечил размещение новых городов на Ангаре, Енисее и Волге. Их появление обязано построенным каскадам крупнейших ГЭС.

Для тех времён правилами застройки были только градостроительные уставы поселений. Они позволяли издавать нормативы, регулирующие использование земельных участков. Нормативы одновременно были прообразами градостроительными регламентов.

Ситуация с градостроительными правилами изменилась в корне в 1998 году:

• в России появился первый Градостроительный кодекс
• в официальный градостроительный лексикон введены понятия:
  • о правилах землепользования и застройки
  • о порядке регулирования градостроительной деятельности на местном уровне

Основой этого были региональные и государственные задачи развития территорий.

Современные ПЗЗ, документы территориального планирования значительно усовершенствовались в сравнении с любым предшествующим периодом. Изменились Земльный и Градостроительный кодексы РФ и многие российские законы. В них постоянно вносятся поправки. Они обеспечивают повышение эффективности градостроительства.

Финиша ПЗЗ не предвидится. Изучение:

• правил использования и застройки земельных участков
• особенностей градостроительных регламентов

послужит основой благополучия для любого застройщика или бизнесмена, планирующего расширить своё дело на новых территориях или более рационально использовать уже имеющийся земельный надел.

Территориальное планирование

Планировка и застройка поселений проводится через зонирование их территорий:

• выделение видов преимущественного функционального использования
• установление ограничений на использование территории для градостроительной деятельности

В документах территориального планирования выделяются функциональные зоны:

• жилой застройки
• смешанной и общественно-деловой застройки
• общественно-деловой застройки
• производственной застройки
• смешанной застройки
• инженерной инфраструктуры
• транспортной инфраструктуры
• рекреационные
• сельскохозяйственного использования
• специального назначения:
  • зоны военных и иных режимных объектов
  • зоны кладбищ
  • прочие зоны специального назначения

Другой вариант зонирования называется градостроительным зонированием, при котором формируются территориальные зоны.

Территориальные зоны:

• дублируют функциональные зоны
• детализируют и уточняют функциональные зоны

Размеры территориальной и функциональной зон обычно идентичны.

При градостроительном зонировании вводятся регламенты. Они устанавливают правовой режим использования и застройки земельных участков в границах территориальных зон.

Зонирование территорий поселений

При планировке и застройке поселений проводится зонирование их территорий:

1. выделение видов преимущественного функционального использования территорий
2. установление ограничений на использование территории для градостроительной деятельности

В соответствии с этим зонированием в документах территориального планирования: в генеральном плане или в схеме территориального планирования) выделяются функциональные зоны:

• зоны преимущественно жилой застройки
• зоны смешанной и общественно-деловой застройки
• зоны общественно-деловой застройки
• зоны производственной застройки
• зоны смешанной застройки
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур
• рекреационные зоны
• зоны сельскохозяйственного использования
• зоны специального назначения, в том числе:
  • зоны размещения военных и иных режимных объектов
  • зоны кладбищ
  • прочие зоны специального назначения

Другой вариант – градостроительное зонирование, в ходе которого:

1. устанавливается правовой режим использования и застройки территорий
2. формируются территориальные зоны

Размеры территориальной и функциональной зон обычно идентичны.

Виды территориальных зон

При градостроительном зонировании территорий поселений устанавливаются территориальные зонын (статья 35 ГК РФ):

• жилые
• общественно-деловые
• производственные
• инженерной и транспортной инфраструктур
• сельскохозяйственного использования
• рекреационного назначения
• особо охраняемых территорий
• специального назначения
• размещения военных объектов
• иные виды территориальных зон

Внутри территориальных зон тоже могут выполняться выделы меньших территорий – подзон. Они включают территории:

• с особенностями градостроительного регламента застройки
• с ограничениями на использование участков

Характеристики подзоны и территориальной зоны схожи. Отличия проявляются:

• в предельных размерах участков
• в предельных параметрах разрешённого строительства/реконструкции объектов на таких участках.

Цель создания подзон – комплексное сочетание различных видов застройки.

В составе жилых зон могут быть подзоны:

• многоэтажной застройки
• среднеэтажной застройки
• малоэтажной застройки
• застройки индивидуальными жилыми домами

в сочетании с объектами:

• здравоохранения
• дошкольного, начального общего и среднего образования
• социального и коммунально-бытового назначения
• автостостоянками
• гаражами
• объектами, связанными с проживанием граждан

с запретом на размещение вредных промышленных предприятий и сооружений

Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты

При градостроительном зонировании территории поселений дробятся на отдельные части, называемыми территориальными зонами. Его порядок установлен ГК РФ (статья 34)

Территориальной зоны обладают индивидуальными признаками. Эти признаки обусловлены условиями образования территориальных зон. Среди главных из них выделяются следующие:

• объединение в границах каждой территориальной зоны (внутри зоны) земельных участков со схожими правилами эксплуатации и объектов капитального строительства со схожим назначением:
  • по ВРИ ЗУ
  • по назначению объектов капитального строительства

ВРИ ЗУ скомплектованы в 3 группы:

1. основные
2. условно разрешённые
3. вспомогательные

Из названий групп несложно выделить приоритетную группу видов эксплуатации участков – это основные ВРИ. Они определяют главное назначение зоны.

Территориальные зоны имеют границы (пункт 2 статьи 34 ГК РФ). Они определяются при подготовке ПЗЗ с учётом:

• сочетания видов существующего и планируемого использования ЗУ И ОКС
  наличия функциональных зон и параметров их планировочного развития, определённых генеральным планом города/ородского округа, схемой территориального планирования муниципального района
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования
• планируемых изменений границ земель разных категорий в соответствии с документами территориального планирования и с документацией по планировке территории

В территориальной зоне вводятся разрешительные и ограничительные меры:

• по использованию и застройке земельных участков
• при реконструкции существующих объектов капитального строительства

Для участков – ограничения по площадям (предельные размеры) Для строящихся ОКС и при реконструкции существующих объектов – красные линии застройки, разрешённые параметры строительства (допустимая высотность объектов и др.)

Потенциал территориальной зон:

• для земельных участков:
  • право на изменение ВРИ на вид из состава видов территориальной зоны
  • изменение ВРИ:
    1. или в простой заявительной форме, если вид выбран из основной группы ВРИ
    2. или через процедуру публичных слушаний, если вид использования выбран из группы условно разрешённых ВРИ
  • вспомогательные виды выбираются только совместно с основным или с условно разрешённым ВРИ
• для объектов капитального строительства/реконструкции:
  • изменение разрешённых параметров строительства/реконструкции объектов через процедуру публичных слушаний

Перечисленные признаки территориальной зоны составляет её полноформатный правой режим, иначе называемый градостроительным регламентом:

• ВРИ ЗУ
• ВРИ объектов капитального строительства
• предельные размеры ЗУ
• предельные параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС
• ограничения, установленные законодательством РФ

Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции ОКС могут включать показатели:

• минимальные отступы от границ ЗУ
• предельное количество этажей
• предельную высоту
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка
• другие

Градостроительный регламент территориальной зоны един для всех участков и объектов капитального строительства. Градрегламенты разных территориаольых зон различны.

Состав любой из территориальных зон определяется двумя правовыми положениями:

1. ПЗЗ (правилами землепользования застройки) поселения
2. градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Применяемые совместно, они учитывают ограничения, установленные законодательством (градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством и нормами).

«Радиус действия» градостроительных регламентов

Градостроительный регламент – это правовой режим:

• земельных участков
• всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков

Он применяется в процессе застройки ЗУ и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 ГК РФ)

Градрегламент устанавливается с учётом:

• фактического использования ЗУ и ОКС границах территориальной зоны
• возможности сочетания существующего и планируемого использования ЗУ и ОКС в пределах одной территориальной зоны
• функциональных зон
• характеристик планируемого развития функциональных зон
• видов территориальных зон
• требований охраны:
  • объектов культурного наследия
  • особо охраняемых природных территорий
  • иных природных объектов

В статье 36 ГК РФ описывается и «радиус действия» градостроительных регламентов, то есть пределы, в которых этот регламент может и должен применяться. Это территория в границах территориальной зоны.

ВРИ ЗУ должен соответствовать одному из видов из состава основных или условно разрешённых ВРИ территориальной зоны, к которой относится участок. Во многих случаях эта ситуация соответствует реальному положению вещей.

Градрегламент – «консультант» по вопросам изменения ВРИ участка

Если существующий ВРИ ЗУ не совпадает ни с одним из видов использования, установленных для территориальной зоны, то это не повод для его срочного изменения. В случае, когда на участке планируется строительство или реконструкция ранее возведённого ОКС, изменение ВРИ необходимо (пункт 8 статьи 36 ГК РФ).

Допускается использование ЗУ и ОКС, не соответствующих градостроительному регламенту:

• по виду разрешённого использования
• по предельным размерам участков
• по предельным параметрам строительства

но при соблюдении следующих условий одновременно:

• объекты недвижимости не должны:
  • быть опасными для жизни и здоровья человека
  • причинять вред для окружающей среды и объектов культурного наследия
• реконструкцию ОКС и изменение ВРИ ЗУ можно выполнять после приведения их в соответствие к требованиям градостроительного регламента

Нет ограничений по времени использования ЗУ и ОКС в случае, когда срок приведения ВРИ ЗУ и параметров строительства ОКС в соответствие с градостроительным регламентом не установлен.

Помощь градостроительного регламента обеспечена при изменении ВРИ участка:

• в конкретной территориальной зоне
• когда существующий ВРИ ЗУ «не вписывается» в перечень видов, установленных для территориальной зоны, а задача застройки участка или реконструкции капитальной постройки на нём уже созрела

Градрегламент даёт целый перечень возможностей для изменения существующего ВРИ. Помогут с решением вопроса и ПЗЗ поселения. В них прописан порядок этого изменения (пункт 3 статьи 37 ГК РФ).

При выборе нового ВРИ нельзя забывать про классификацию 2019 видов разрешённого использования, установленную приказом Минэкономразвития России.

Изменение ВРИ участка можно провести:

1. или в заявительном порядке в случае выбора нового ВРИ из состава основных видов использования
2. или в порядке проведения публичных слушаний, если выбор пал на вид из состава условно разрешённых ВРИ

При несоответствии статуса земельного участка установленному градостроительному регламенту нужно выяснить возможность изменения его территориальной зоны

Градостроительные регламенты не обошлись без исключений

Однажды, в страшно далёком 54 году до н.э., древнеримский оратор Марк Туллий Цицерон сказал: «Еxceptio probat regulam in casibus non exceptis». В переводе с латыни и в современной трактовке его изречение означает: «не исключения подтверждают правило, а существование исключений подтверждает существование правила». Позднее оно преобразовалась в более простую форму — «нет правил без исключений».

Если бы мудрый Цицерон был знаком с современными градостроительными законами, то вряд ли он изменил бы своё мнение, проанализировав случаи, при которых законом введён запрет на установление градостроительных регламентов или на их нераспространение для определённой части территорий и земель.

Перечень таких земель и территорий представленв Градостроительном кодексе РФ.

Перечень таких земель и территорий представлен в пунктах 3 – 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ.

В отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются не применяется:

• территориальное зонирование
• установление:
  • градостроительных регламентов
  • видов разрешённого использования
• внесение изменений в правила землепользования и застройки

Участки вне действия градрегламентов

Всесильность правового режима использования и застройки ЗУ прекращается, если речь идёт об участках:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
• предоставленныех для добычи полезных ископаемых

Перечисленные участки могут находиться в той или иной территориальной зоне поселения, для которой установлен градостроительный регламент, но:

• в отношении участков действия регламента не происходит
• наличие или отсутствяе территориальной зоны не имеет значения для определения режима использования территорий

Так, в составе территориальных зон могут выделяться земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования земель общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Земли, предоставленные для добычи полезных ископаемых, используются в соответствии с требованиями Закона РФ «О недрах». Земельные участки предоставляются только в аренду:

• без проведения торгов (конкурсов, аукционов)
• после подготовки документации:
  • по получению лицензии на пользование недрами
  • по оформлению геологического отвода и (или) горного отвода
  • проектной документации для проведения работ

Иными словами, законодательно установлен особый порядок регулирования статуса ЗУ, предоставленного для добычи полезных ископаемых. Участок формируется без учёта:

• территориальных зон
• требований градостроительных регламентов

Процедура установления и изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) к таким случаям не применима.

Земли, для которых градрегламенты не устанавливаются вообще

Градостроительные регламенты не устанавливаются (пункт 6 статьи 36 ГК РФ):

• для земель лесного фонда
• для земель, покрытых поверхностными водами
• для земель запаса
• для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)
• для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения
• для земельных участков в границах особых экономических зон
• для территорий опережающего социально-экономического развития

Запрет на установление градостроительных регламентов для перечисленных территорий продиктован особым значением указанных земель в социальном, экономическом, экологическом и хозяйственном балансе страны. Эти земли — природные и экономические ресурсы России.

Федеральным законодательством процедура изменения ВРИ таких участков не предусмотрена. Единственным способом изменения ВРИ может стать изменение категории земельного участка на ту, для которой градостроительный регламент установлен..

Порядок и условия перевода предусмотрены федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ).

Градрегламенты, установленные законодательством РФ

Особое положение занимают территории, градостроительные регламенты для которых установлены законодательством РФ:

• исторические поселения
• достопримечательные места
• земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
• зоны с особыми условиями использования

Градостроительная деятельность на территории исторического поселения подлежит особому регулированию (№ 179-ФЗ):

• при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения
• при этом разработка градостроительных планов касается только:
  • размеров и пропорций зданий и сооружений
  • использования отдельных строительных материалов, цветового решения
  • запрета или ограничения размещения:
  • автостоянок
  • рекламы и вывесок
  • других ограничений, необходимых для сохранности объектов культурного наследия
  • др.
• проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений федерального значения подлежат согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия
• проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений регионального значения должны согласовываться с региональным органом охраны объектов культурного наследия
• положение о порядке согласования проектов ПЗЗ, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения

Полезная информация

• Риски от установления красной линии на земельном участке –
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• С правилами раздела земельных участков —
• С минимальными и максимальными размерами земельных участков, устанавливаемых в муниципалитетах, –
• Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, либо их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Согласно ст. 22 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка (описание местоположения границ, площадь земельных участков и др.) в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений объекта недвижимости необходимо предоставить межевой план.

При этом на основании ч. 12 ст. 38 Закона о кадастре форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. При оформлении межевого плана его форма должна соответствовать форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка» (далее – Требования к подготовке межевого плана), а содержание должно отвечать требованиям к подготовке текстовой и графической части межевого плана.

В соответствии с ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре уточнением границ земельного участка является осуществление кадастрового учета в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ в случае, когда кадастровые сведения о таком земельном участке не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Не является уточнением границ земельного участка кадастровый учет в связи с изменением площади преобразуемого земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ в случаях образования земельного участка при выделе из земельного участка или при разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

Кадастровая ошибка – это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 28 Закона о кадастре кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. В соответствии с указанной нормой, кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, то есть на основании письменного заявления собственника объекта недвижимости и необходимых для такого изменения документов.

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 67 Требований к подготовке межевого плана, выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре. В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите «1» раздела «Исходные данные» межевого плана. При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. При этом наименование и реквизиты таких документов приводятся в разделе «Исходные данные», указанные документы или их копии в состав Приложения межевого плана не включаются. В разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка (со ссылкой на соответствующие документы, использованные при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ), содержащее, например:

— описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например, забор);

— сведения, обосновывающие существование границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).

Перечень документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании или подтверждающих фактическое местоположение границ земельного участка на местности 15 и более лет, указанный в Требованиях, не является исчерпывающим.

При подтверждении фактического местоположения границ земельного участка кадастровый инженер может использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, так и документы, хранящиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и данные из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, материалы инвентаризации, ситуационные планы, подготавливаемые бюро технической инвентаризации, генеральные планы (планы застройки) территорий садоводческих, огородных и дачных объединений граждан, утвержденные в установленном порядке, и иные документы.

Таким образом, конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в таких документах.

В случае несоответствия местоположения земельного участка на местности картографическому материалу в разделе «Заключение кадастрового инженера» необходимо дать обоснованные доводы изменения местоположения границы земельного участка.

В целях конкретизации обоснования местоположения уточненных границ в разделе «Заключение кадастрового инженера» могут быть указаны конкретные объекты искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка, источники получения информации о существовании границ на местности 15 и более лет, меры, принятые для получения документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка.

Основные ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке межевых планов с целью уточнения местоположения границ земельных участков и исправления кадастровых ошибок в местоположении границ и (или) площади земельных участков.

1. Несоответствие конфигурации уточняемого земельного участка, полученной по результатам проведения кадастровых работ, конфигурации такого земельного участка в правоустанавливающих (правоподтверждающих) документах (в чертежах, схемах, включенных в состав свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельства на право собственности на землю) и отсутствие обоснования такого несоответствия.

2. Несоответствие конфигурации и местоположения границ уточняемого земельного участка, полученной по результатам проведения кадастровых работ, конфигурации и местоположению границ в документах, определяющих местоположение границ земельного участка и используемых при подготовке межевого плана (такими документами могут являться проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории и другие документы, предусмотренные действующим законодательством).

3. Несоответствие описания местоположения границ уточняемого земельного участка в представленном межевом плане сведениям государственного кадастра недвижимости (картографической основе государственного кадастра недвижимости, а также схемам, планам и т.д., содержащимся в кадастровых делах объектов недвижимости).

4. Нарушение порядка согласования местоположения границ уточняемого земельного участка (в том числе, в случае, если при уточнении границ земельного участка уточняется часть границы смежного земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и права на который не оформлены, в разделе межевого плана «Акт согласования местоположения границ земельного участка» отсутствует согласование такой границы с уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления).

5. В разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» отсутствует обоснование местоположения границ со ссылкой на документ, подтверждающий фактическое местоположение границ земельных участков.