Изменения законодательства о земле

НОВЕЛЛЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Тенденции судебной практики в отношении аренды публичных земельных участков для целей строительства

С 1 марта 2015 г. вступают в силу масштабные изменения нормативно-правового регулирования в сфере земельных правоотношений, предусмотренные Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (далее – Закон № 171-ФЗ). Значительная часть нововведений касается регламентации предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности1, для целей строительства. Что же изменится в земельном законодательстве?
Полностью утратят силу статьи Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), регулирующие отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Из правовой действительности будут исключены процедуры, предусматривающие предоставление публичных земельных участков путем «предварительного согласования места размещения объектов» или «без предварительного согласования места размещения объектов». Взамен соответствующих статей вводится новая Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Основной принцип, которому подчиняются ее положения, – публичные земельные участки могут быть предоставлены для строительства только в аренду путем проведения торгов. Тем не менее возможны исключительные (но многочисленные!) случаи предоставления таких участков в собственность или аренду без торгов, которые перечислены в новой Главе V.I ЗК РФ. Также начнут работать новые правила при истечении срока аренды участка, регламентирующие судьбу объектов незавершенного строительства, построенных на публичных земельных участках.
Для лучшего понимания предстоящих нововведений обратимся прежде к действующему законодательству в отношении предоставления публичных земельных участков, а также судебной практике по его применению.
Предоставление публичных земельных участков для строительства
Согласно ст. 30 ЗК РФ в ныне действующей редакции предоставление публичных участков для строительства может осуществляться как с предварительным согласованием места размещения объектов строительства, так и без него. Принципиальным и очевидным различием между указанными процедурами является то, что в первом случае наличие предварительного согласования делает возможным предоставление участка без проведения торгов, тогда как предоставление в аренду земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством торгов.
В первом случае процедура включает в себя выбор заинтересованным лицом земельного участка и принятие в отношении него уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Такое решение органа является основанием установления за счет заявителя границ публичного участка и его государственного кадастрового учета, после осуществления которого орган принимает решение о предоставлении участка заявителю для целей строительства (ч. 5 ст. 30 ЗК РФ). При этом следует помнить о правиле ч. 11 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому предварительное согласование места размещения объекта не осуществляется в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Иными словами, при наличии в поселении градостроительной документации о застройке и ПЗЗ предоставление земельного участка для строительства осуществляется на торгах2.

Во втором случае предоставление осуществляется на торгах и ему предшествует проведение работ по формированию земельных участков, включающих осуществление кадастрового учета, определение разрешенного использования и последующую организацию торгов по продаже права на заключение договора аренды3.
Системный анализ соответствующих положений ЗК РФ позволяет выделить другое существенное различие между рассматриваемыми процедурами. В первом случае при передаче без предварительного согласования места размещения объекта участок предоставляется для целей строительства определенного вида объекта (например, гаражей), без конкретизации его индивидуальных показателей. Ведь в этом случае земельный участок будет использоваться в соответствии с требованиями градостроительного регламента, входящего в состав ПЗЗ. Во втором случае при передаче земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта участок предоставляется для целей строительства конкретного объекта (например, многоэтажного гаража на 250 мест), так как утвержденная документация по зонированию территории4 отсутствует и необходимо определять возможность строительства на участке конкретного объекта с учетом его индивидуальных характеристик5.
При этом строительство определенного вида объектов, как и конкретного объекта, должно осуществляться при условии использования земельного участка согласно его целевому назначению6. Давайте разберемся подробнее, что же земельное законодательство понимает под использованием предоставленного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Основные изменения законодательства в сфере земли и недвижимости за 6 месяцев 2019 года

Какие законодательные изменения в сфере недвижимости произошли в первом полугодии 2019 года?

17 июня 2019 года был принят федеральный закон №150 «О внесении изменений в федеральный закон «О кадастровой деятельности» и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»», который заработает через 90 дней после его официального опубликования, и позволит владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли в рамках проведения комплексных кадастровых работ в отношении территории, в пределах которой расположены эти земельные участки.

Стоит также отметить, что действующее в настоящее время законодательство тоже позволяет осуществить увеличение площади земельного участка при уточнении местоположения его границ, но не более чем на 10 процентов от его документальной площади, или не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки на основе правового зонирования территории поселения, в пределах которого расположен этот земельный участок, и при условии документального подтверждения существования установленной на местности границы земельного участка 15 и более лет.

Смена вида разрешенного использования

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!

Смена зонирования

Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д

Перераспределение границ земельных участков

Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.

Новый закон позволяет собственникам земельных участков выйти за обозначенные пределы при уточнении границ земельных участков на местности, но только в рамках комплексных кадастровых работ, проводимых по инициативе муниципальных органов власти.

Часто, площадь фактически используемых гражданами земельных участков превышает ту, что указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), намного больше чем на 10 процентов. И узаконивать эти излишки в площади земельных участков приходится, как правило, в судебном порядке.

Принятый закон регламентирует порядок действий кадастрового инженера в случае, если при проведении комплексных кадастровых работ в результате уточнения местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое превышает документальное значение его площади, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на 10 процентов, позволяя таким образом узаконить излишки площади земельного участка вне судебного процесса.

Поправки в федеральный закон «О кадастровой деятельности» позволят снять барьеры при выполнении комплексных кадастровых работ. Так, исключается требование о подготовке проекта межевания территории во всех случаях выполнения комплексных кадастровых работ. Это серьезно сэкономит бюджетные деньги. А там, где это оправдано и предусмотрено Градостроительным кодексом, например, на территории, занятой многоквартирными домами, проект межевания будет разрабатываться и дальше.

Межевание участка

Необходимо произвести нарезку земельных участков, межевание территории? Выполним весь необходимый перечень услуг, связанный с межеванием. У нас целая команда профессиональных инженеров-геодезистов — настоящих экспертов в области картографии, земельного кадастра.

Уточнение границ

Что сделать и как узнать о том, что граница земельного участка не точная? Как уточнить границу? Что сделать, чтобы в дальнейшем оградить себя от проблем? Мы уточним границы Вашего участка в соответствии со всеми требованиями земельного законодательства!

Определяются особенности проведения комплексных кадастровых работ для участков, занятых объектами общего пользования, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.

Законом устанавливается порядок выявления самовольного занятия участков и порядок уточнения границ участков, площадь которых не соответствует указанной в ЕГРН

В законе также прописаны правила устранения ошибок в местоположении границ участков и административных границ силами самого Росреестра.

Данный закон выгоден как гражданам, так и государству. Местным органам власти принятые изменения позволят повысить эффективность управления территориями, сократить количество земельных споров и защитить права собственников.

Изменения в сфере самовольного строительства

Меняется ответственность за самовольное строительство!

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Узаконить самострой

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем? Мы поможем легализовать самовольную постройку!

За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность

Ранее ответственность за самострой распространялась только на строительство и реконструкцию зданий без соответствующего разрешения от органов власти. Теперь строительство и реконструкцию зданий, которые приводят к нарушению установленных предельных параметров (плотность и процент застройки, высота здания), будут наказывать как за самострой – вплоть до сноса.

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, расширяющий ответственность за самовольное строительство

Законопроектом предлагается уточнить положения части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, распространив ее санкции не только за строительство и реконструкцию объектов капитального строительства без соответствующего разрешения, но и за строительство и реконструкцию, которые приводят к нарушению установленных предельных параметров.

Самовольной постройкой теперь будет являться все, что построено с нарушениями. Постройки будут считаться незаконными, если не отвечают первоначальным требованиям, которые были отображены в разрешительном документе.

Если при реконструкции здания будет нарушена сама структура или изменены любые другие установленные и регламентированные параметры, это также будет считаться нарушением закона.

Изменения в сфере налогообложения недвижимости

Теперь граждане могут заявить о разрушении объекта капстроительства для прекращения его налогообложения, не дожидаясь прекращения права собственности на него.

С 29 июня этого года физлица – владельцы налогооблагаемых объектов недвижимости могут представлять заявления о гибели или уничтожении объекта капстроительства по новой форме в любую налоговую инспекцию. Заявление поможет прекратить начисление налога на имущество физлиц на такой объект с месяца его гибели или уничтожения независимо от проведения кадастровых работ по его обследованию и регистрации прекращения прав на него.

Вместе с заявлением налогоплательщик может представить подтверждающие документы (справку местной администрации, документ органов госпожнадзора, акт обследования, уведомление о завершении сноса объекта и т.п.). Если они не представлены, инспекция должна сама запросить соответствующие сведения. Адресат запроса обязан в течение семи дней сообщить информацию налоговому органу. После того, как сведения налогоплательщика подтвердятся, инспекция примет решение о прекращении налогообложения заявленного объекта недвижимости. Форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц утверждена Приказом ФНС России от 24 мая 2019 года № ММВ-7-21/263@, зарегистрированном в Минюсте России 18 июня 2019 года №54949.

Изменения ждут дольщиков жилья на этапе возведения объекта

Принятый 27 июня 2019 года федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направлен на решение проблем обманутых дольщиков. Закон предусматривает появление специальных фондов для достройки проблемных домов в регионах. В то же время принятый документ значительно расширяет возможности граждан, решивших приобрести жилье по новым правилам.

Речь в том числе, идет о создании специальных некоммерческих организаций (НКО) для завершения строительства жилых долгостроев. Источниками финансирования спецфондов станут средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Документ устанавливает обязанности глав регионов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным внесением данных в единую информационную систему жилищного строительства публичного реестра проблемных объектов. В реестр автоматически попадут все дома, где просрочена сдача дома в эксплуатацию.

Споры в строительстве и по земле

Разрешение споров в строительстве, по земельным вопросам и другие, только правовые, еще и юридические услуги — у нас всегда реальные результаты! Только грамотные профессионалы по долевому строительству, земельным вопросам, легализации самостроя, банкротству.

Взыскание долгов через банкротство

Урегулируем споры и окажем помощь во взыскании долгов с застройщика по договорам долевого участия в строительстве, в том числе через процедуру банкротства застройщика. У нас профессиональные юристы, аккредитованные конкурсные управляющие в СРО.

Поправки также запрещают любые схемы привлечения средств граждан при покупке жилья, кроме договоров долевого участия (ДДУ). Никаких ПИФов и ценных бумаг при покупке квартиры больше использоваться не будут.

Закон поможет решить и проблему двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, а денежное возмещение – тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.

Кроме этого, будет уточнена рыночная стоимость объекта при выплате возмещения обманутым дольщикам. Если раньше такое возмещение рассчитывалось из той стоимости, которая была на момент заключения ДДУ, то теперь этот показатель будет рассчитываться исходя из текущей рыночной стоимости аналогичного жилья.

Помимо этого, теперь средства маткапитала можно использовать при покупке жилья через эскроу-счета. Кроме того, предполагается, что по ДДУ будут продаваться все российские новостройки, включая и апартаменты.

Также, необходимо отметить, что с 1 июля этого года в России изменилась схема финансирования долевого строительства: с этого дня застройщики больше не могут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Посмотрите наши земельные участки — давайте покупать и строить законно!

Земельные участки от 1,7 до 22,8 Га ул. Промышленная Криводановский сельсовет Новосибирский район

Цена:50 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-1 Площадь (кв. м.): 228905 Форма собственности: аренда ID: 6334

Земельный участок 0,25 Га ул. Гусинобродское шоссе Октябрьский район

Цена:30 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ИТ-2 Площадь (кв. м.): 2539 Форма собственности: аренда ID: 28416

Земельный участок 0,15 Га с. Красноглинное Толмачевский сельсовет Новосибирский район

Цена:6 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: Не определено Площадь (кв. м.): 1473 Форма собственности: долгосрочная аренда ID: 49848

Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.

Земельный участок 0,70 Га Мочищенское шоссе Заельцовский район

Цена:42 000 000 ₽ Категория: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 7005 Форма собственности: собственность + аренда ID: 20287

Земельный участок 0,61 Га ул. Грузинская Заельцовский район

Цена:17 000 000 ₽ Категория: Зонирование: Ж-2 Площадь (кв. м.): 4398 Форма собственности: аренда ID: 338

Земельный участок 0,32 Га ул. Карьермочищенская Заельцовский район

Цена:10 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 3166 Форма собственности: собственность ID: 1078