Как определяется справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — имущество, находящееся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для:

• использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей;
• продажи в ходе обычной деятельности.

Инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами кредитной организации.

При классификации материального объекта в качестве инвестиционной недвижимости необходимо определить цель его использования и вид дохода, получаемого собственником от использования данного имущества. Правда, бывают исключения, когда временное функциональное использование собственности не позволяет признать ее в качестве объекта инвестиционной недвижимости.

Пример

Банк решил приобрести здание для сдачи его в аренду. В период оформления всех документов и государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения потенциального арендатора найти не удалось. В связи с этим временно данное здание используется банком под офис. Исходя из функционального использования приобретенное банком здание должно быть учтено в качестве материального объекта в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». После сдачи здания в аренду данный объект в финансовой отчетности может быть признан в качестве объекта инвестиционной недвижимости.

Какие объекты могут быть отнесены к инвестиционной недвижимости?

• Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности.
• Земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала.
• Здание, находящееся в собственности кредитной организации или находящееся в распоряжении кредитной организации по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
• Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Какие объекты не могут быть отнесены к объектам инвестиционной недвижимости?

• Недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в стадии сооружения или развития с целью продажи, например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для развития и перепродажи.
• Недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития по поручению третьих лиц.
• Недвижимость, занимаемая владельцем, занимаемая наемными работниками организации независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет, а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия.
• Недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Объект недвижимости, переданный другой организации по договору финансовой аренды.
• В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг, либо для административных целей. Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), кредитная организация ведет их обособленный учет, то есть учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг, либо для административных целей.

Банку на праве собственности принадлежит здание. 25% площади здания занимает дополнительный офис банка, другая же часть здания (75%) сдается банком в аренду сторонним организациям. В данном случае это здание в соответствии с профессиональным суждением специалиста кредитной организации следует признать объектом инвестиционной недвижимости, поскольку доля площади, используемой кредитной организацией в своей собственной деятельности, незначительна. В случае же, если доли площади здания, занимаемые банком и арендаторами, сопоставимы или равны, то здание учитывается в качестве объекта основных средств, инвестиционная недвижимость в таком случае не признается.

Определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. Кредитная организация самостоятельно разрабатывает критерии для последовательного использования такого профессионального суждения. В соответствии с требованиями международных стандартов по раскрытию информации кредитная организация обязана раскрывать такие критерии в случаях, когда классификация объекта представляется затруднительной.

Иногда кредитная организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в финансовой отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы, она является занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной, поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Банк входит в крупный строительный холдинг. Одно из зданий было сдано банком в аренду своей материнской компании. В финансовой отчетности банка данное здание отражается в качестве объекта инвестиционной недвижимости, в консолидированной финансовой отчетности строительного холдинга данное здание будет учитываться как объект основных средств.

Самое интересное, что объектом инвестиционной недвижимости может быть признана и операционная аренда кредитной организации. На практике такая ситуация встречается нередко. Например, в соответствии с договором аренды банк имеет право сдавать арендуемые помещения в субаренду третьим лицам. Так вот, сдаваемые банком в субаренду помещения в финансовой отчетности МСФО будут признаваться в качестве объектов инвестиционной недвижимости.

В каких случаях инвестиционную недвижимость можно признавать в качестве актива?

Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

• существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
• стоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

В соответствии с этим принципом признания кредитная организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их понесения. Эти затраты включают как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии в связи с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Согласно принципу признания кредитная организация не признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Вместо этого такие затраты признаются в прибыли или убытке по мере их понесения. Затраты на повседневное обслуживание состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Такие расходы признаются как расходы на ремонт объекта недвижимости и отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

Следовательно, специалисту необходимо разграничивать затраты, связанные с объектом инвестиционной недвижимости. Некоторые затраты, скажем, оплата консультационных услуг при приобретении недвижимости, будут классифицироваться как «прямые» затраты по сделке и учитываться в себестоимости объекта инвестиционной недвижимости, а затраты, связанные с поддержанием собственности в надлежащем состоянии, будут рассматриваться в качестве затрат на содержание собственности и признаваться в прибыли или убытке.

Некоторые части средств могут включаться в стоимость объекта инвестиционной недвижимости в результате произведенной их замены. Например, в здании может быть произведена замена внутренних стен. Следует обратить внимание, что в составе стоимости объекта инвестиционной недвижимости будет учитываться разница между стоимостью новой и старой конструктивной части.

По какой стоимости производится первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости должна производиться по ее себестоимости. В первоначальную оценку необходимо включать затраты по сделке.

В состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги и прочие затраты по сделке.

Себестоимость инвестиционной недвижимости не повышается в связи со следующими условиями:

• затратами на пусковые работы (кроме случаев, когда они необходимы для приведения объекта недвижимости в состояние, пригодное для его использования в соответствии с намерениями руководства);
• операционными убытками до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду;
• сверхнормативными затратами сырья, труда или других ресурсов, понесенными при сооружении или развитии объекта недвижимости.

Банк приобрел здание по рыночной цене, которая составляет 15 млн рублей. Для приведения здания в надлежащее состояние банком была произведена реконструкция стоимостью 4 млн рублей. Таким образом, справедливая стоимость здания будет равняться 19 млн рублей. Обращаем внимание, что справедливая стоимость здания увеличивается только после того, как затраты на реконструкцию фактически произведены.

В случае если продавцом предоставляется рассрочка платежа за объект инвестиционной недвижимости, то его стоимость признается в учете покупателя по цене, не включающей процент за рассрочку. Разница между общим объемом выплат и согласованной ценой признается в течение периода рассрочки платежа в качестве расходов на выплату процентов.

Первоначальная стоимость права в недвижимости, переданного по договору аренды и классифицированного в качестве инвестиционной недвижимости, подлежит признанию по меньшей из двух величин: справедливой стоимости объекта недвижимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. Сумма, эквивалентная установленной оценке объекта, подлежит признанию в качестве обязательства.

Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на неденежный актив или активы, либо на сочетание денежных и неденежных активов. Себестоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда:

• операция обмена не имеет коммерческого содержания;
• справедливая стоимость и полученного, и переданного актива не поддается достоверной оценке. Приобретенный актив оценивается именно таким образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание переданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его себестоимость определяется по балансовой стоимости переданного актива.

Как оценить объект инвестиционной собственности после его признания?

Способ учета должен быть определен кредитной организацией самостоятельно и закреплен в учетной политике.

Кредитная организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по себестоимости и обязана применять такую политику ко всей своей инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость — та сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.

Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта собственности при продаже и его оплату покупателем. Когда право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость, должна применяться модель учета по справедливой стоимости. Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости необходимо относить на прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли. Этот порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости (МСФО 16): по МСФО 16 такие разницы относятся вначале на счета капитала «Фонд переоценки основных средств», минуя отчет о прибылях и убытках.

Пример

Балансовая стоимость здания составляет 10 млн рублей. В результате переоценки здания, являющегося объектом инвестиционной собственности, стоимость здания увеличилась на 6 млн рублей. В финансовой отчетности данная операция должна быть отражена следующим образом:

Дт «Инвестиционная собственность»

Кт «Прочие операционные доходы» — 6 млн руб.

Справедливой стоимостью не является расчетная цена, зяавышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи. Рыночная цена, определенная принципом «по наибольшей цене, в разумные сроки», не должна учитывать состояние конкретного владельца, которое могло бы снизить цену сделки (например, из-за срочной потребности в наличных или из-за юридических и налоговых ограничений, наложенных на владельца). Напротив, она рассчитывается для продавца, который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночные условия на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная как справедливая стоимость, может оказаться неточной или неправильной при оценке на другую дату. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен активами и исполнение договора купли-продажи в одно и то же время без какого-либо изменения цены, которое может произойти в процессе сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами в случае, когда обмен активами и исполнение договора происходят в разное время.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии, и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача организации — выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии данной недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров.

При отсутствии действующих цен на активном рынке, кредитная организация учитывает информацию из различных источников, таких как:

• действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;
• наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
• прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (когда это возможно) данные из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории. при этом используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков.

В некоторых случаях различные источники информации могут обусловливать разные оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Кредитная организация самостоятельно определяет причины этих расхождений для получения наиболее надежной оценки справедливой стоимости.

При этом МСФО 40 не настаивает на привлечении независимого оценщика для определения справедливой стоимости. Поощряется, но не требуется, чтобы кредитная организация определяла справедливую стоимость инвестиционной недвижимости исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории и расположенной на той же территории.

Обращаем внимание на тот факт, что под «признанной и соответствующей профессиональной квалификацией» понимается квалификация международно признанных оценочных компаний, репутация которых подтверждена многими годами успешной работы на рынке.

При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости кредитная организация не учитывает повторно активы или обязательства, признанные как отдельные активы или обязательства.

Оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому оно, как правило, включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и не отражается отдельно в составе основных средств.

Если в аренду сдается меблированный офис, в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата берется за меблированный офис. При включении стоимости мебели в состав справедливой стоимости инвестиционной недвижимости организация не признает мебель в качестве отдельного актива.

В справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не отражаются ни предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или улучшения, ни будущие экономические выгоды от таких затрат.

Существует предположение о том, что кредитная организация может достоверно оценивать справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на постоянной основе. Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объекта инвестиционной недвижимости становится очевидно, что кредитная организация не сможет достоверно определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются нечасто, и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости. В таких случаях кредитная организация должна оценивать эту инвестиционную недвижимость с помощью модели учета по себестоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства», при этом выбранный метод учета кредитная организация обязана применять в течение всей жизни актива, даже когда стоимость можно будет надежно определить. Порядок оценки конкретного актива выбирается при его первом признании и не может быть изменен. Аналогично, если актив изначально учитывался по справедливой стоимости, а в последующем ее определение становится невозможным, то кредитная организация продолжает применять метод по справедливой стоимости.

В тех случаях, когда кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной недвижимости по себестоимости, она продолжает отражать все остальные объекты инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости. Несмотря на то что кредитная организация может использовать модель учета по себестоимости применительно к одному объекту инвестиционной недвижимости, учет всех остальных объектов недвижимости должен производиться с помощью модели учета по справедливой стоимости.

В собственности кредитной организации находится здание, оцениваемое в целях составления финансовой отчетности МСФО как объект инвестиционной собственности. Учет инвестиционной собственности ведется по справедливой стоимости. Банком принято решение о приобретении нового здания с целью последующей его сдачи в аренду. Приобретаемое банком здание находится в Саратовской области. На момент приобретения активного рынка недвижимости для определения рыночной цены здания — нет. Вследствие чего, банком принято решение отражать новый объект инвестиционной собственности по себестоимости. При этом учет другого объекта инвестиционной собственности остается прежним.

Если кредитная организация ранее отражала объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, она должна и дальше отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия, даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

После первоначального признания кредитная организация, выбравшая модель учета по себестоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость в соответствии с требованиями международного стандарта МСФО 16 к данной модели, то есть по себестоимости за вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения.

Возможна ли переклассификация объекта в категорию инвестиционной недвижимости?

Переклассификация объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение из данной категории разрешается только при изменении способа его использования, а именно:

• владелец начинает занимать недвижимость — объект переводится из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
• начинается развитие в целях реализации — объект переклассифицируется из инвестиционной недвижимости в категорию запасов;
• заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость, — объект переклассифицируется из недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости;
• объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды — объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость;
• завершается стадия сооружения или развития недвижимости — объект переводится из категории недвижимости в стадии сооружения или развития в категорию инвестиционной недвижимости.

В соответствии с МСФО 40 кредитной организации разрешается переклассифицировать объект из инвестиционной недвижимости в категорию запасов только при изменении способа его использования, о чем свидетельствует начало развития объекта в целях его реализации. Если кредитная организация принимает решение о реализации объекта инвестиционной недвижимости без его развития, она продолжает отражать этот объект в составе инвестиционной недвижимости до прекращения его признания (списания с баланса) и не отражает его в составе запасов. Аналогичным образом, если кредитная организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной недвижимости для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, эта недвижимость сохраняет статус инвестиционной и в течение стадии нового развития не переклассифицируется в недвижимость, занимаемую владельцем.

При переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в категорию запасов, за себестоимость данного объекта для последующего учета должна приниматься его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения способа его использования.

До момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, кредитная организация амортизирует данную недвижимость и признает любые убытки от его обесценения. Банк учитывает любую возникшую на эту дату разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимости и его справедливой стоимостью, также как переоценку в соответствии с международным стандартом МСФО 16.

Таким образом, любое уменьшение балансовой стоимости объекта недвижимости относится на прибыль или убыток. Сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет прироста стоимости недвижимости от переоценки.

Любое увеличение балансовой стоимости недвижимости учитывается следующим образом:

• если увеличение восстанавливает ранее имевший место убыток от обесценения данного объекта недвижимости, это увеличение относится на прибыль или убыток. Сумма увеличения, отнесенная на прибыль или убыток за период, не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы не был признан убыток от обесценения данного объекта;
• оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости кредитуется непосредственно на счет учета капитала как прирост стоимости недвижимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перенесение прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в прибыли или убытке.

Для переклассификации объекта из категории запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любую разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и предыдущим значением его балансовой стоимости необходимо относить на прибыль или убыток.

Порядок учета при переклассификации объекта из категории запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета реализации запасов.

В каких случаях происходит прекращение признания объекта инвестиционной недвижимости?

Признание объекта инвестиционной недвижимости подлежит прекращению (то есть объект подлежит списанию с баланса) при выбытии или окончательном выводе из эксплуатации, когда более не предполагается получение связанных с ним экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться посредством его продажи или передачи в финансовую аренду.

Прибыли или убытки, возникающие от устранения или выбытия объекта инвестиционной недвижимости, должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и подлежат признанию в прибыли или убытке в периоде, в котором происходит такое устранение или выбытие.

Возмещение к получению при выбытии объекта инвестиционной недвижимости первоначально отражается по справедливой стоимости. В случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной недвижимости полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта в эквиваленте денежных средств. Разница между номинальной суммой возмещения и эквивалентом цены в денежном выражении признается как процентная выручка в соответствии с международным стандартом МСФО 18, с использованием метода эффективной ставки процента.

Компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением, утратой или передачей инвестиционной недвижимости, подлежит признанию в прибыли или убытке, когда она назначена к получению. Обесценение или утрата объектов инвестиционной недвижимости, соответствующие требования на компенсацию или выплата компенсации третьими сторонами, а также любое последующее приобретение или сооружение замещающих активов являются отдельными экономическими событиями и должны учитываться отдельно.

МСФО 40 прописывает основные требования к раскрытию информации об объектах инвестиционной собственности в международной отчетности. Согласно стандарту кредитная организация должна раскрывать:

• какой метод учета она использует — по справедливой стоимости или по фактической стоимости;
• если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;
• если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;
• способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;
• была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной собственности. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;
• суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках.

Гарнов И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

В каких случаях необходимо определять справедливую стоимость объекта нефинансовых активов? В каком порядке следует определять справедливую стоимость? Какой метод определения справедливой стоимости актива предпочтительнее? Ответы на эти и другие вопросы – в публикации.

Одной из новаций требований действующего законодательства к организации бухгалтерского учета в государственных (муниципальных) учреждениях с 01.01.2018 стало требование ФСБУ «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора»,утвержденного Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 256н (далее – ФСБУ «Концептуальные основы»), оценки и переоценки нефинансовых активов этих учреждений в определенных случаях по справедливой стоимости. При этом в соответствии с требованиями ФСБУ «Аренда», утвержденного Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н, с учетом размера справедливой стоимости стало оцениваться и имущество, полученное в операционную аренду, неоперационную (финансовую) аренду (лизинг) или безвозмездное пользование (срочное и бессрочное), которое с 01.01.2018 отражается уже на балансовых счетах бухгалтерского учета нефинансовых активов. И наконец, согласно требованиям ФСБУ «Обесценение активов», утвержденного Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 259н, помимо действовавшего ранее порядка переоценки имущества государственных (муниципальных) учреждений по решению Правительства РФ с 01.01.2018 в бухгалтерском учете учреждений подлежат отражению убытки от обесценения состоящих на их балансе нефинансовых активов (в части основных средств, а также нематериальных и непроизведенных активов).

В связи с вышеизложенным перед работниками бухгалтерий государственных (муниципальных) учреждений возникают вопросы, связанные с определением справедливой стоимости объекта учета, требующие разъяснения.

Критерии процедуры оценки (переоценки) активов

В соответствии с п. 52 ФСБУ «Концептуальные основы» оценка отдельных объектов бухгалтерского учета в случаях, преду­смотренных нормативными правовыми актами, регулирующими ведение бухгалтерского учета и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, осуществляется по справедливой стоимости – в оценке, соответствующей цене, по которой может быть осуществлен переход права собственности на актив между независимыми сторонами сделки, осведомленными о предмете сделки и желающими ее совершить. Таким образом, процедуры оценки (переоценки) нефинансовых активов с 01.01.2018 могут осуществляться преимущественно на основе использования рыночных критериев, предусматривающих согласно ФСБУ «Концептуальные основы»следующие условия:

• стороны (продавец (передающая сторона) и покупатель (правообладатель)), желающие совершить сделку, проинформированы об основных свойствах и характеристиках объекта сделки (актива, обязательства), его фактическом и потенциальном использовании, а положение покупателя (правообладателя) на рынке не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях (пп. «а» п. 58);

• продавец (передающая сторона) заинтересован в продаже (передаче) предмета (объекта) сделки на рыночных условиях по наилучшей цене, которую можно получить (уплатить), но не является продавцом, готовым удерживать объект сделки до получения ценового предложения, не являющегося обоснованным в текущих рыночных условиях (пп. «б» п. 58);

• факт хозяйственной жизни (операция, событие, сделка) совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки (продавец (передающая сторона) и покупатель (правообладатель)) не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены (пп. «в» п. 58);

• при определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные субъектом учета от независимых экспертов (оценщиков) либо сформированные субъектом учета самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе (п. 59);

• при определении справедливой стоимости не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива либо с передачей обязательства (п. 60).

Случаи определения справедливой стоимости актива

Согласно скорректированным в соответствии с ФСБУ «Концептуальные основы» требованиям Инструкции № 157н оценка (переоценка) нефинансовых активов с учетом их справедливой стоимости должна осуществляться в следующих случаях:

• получение объектов нефинансовых активов по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами (п. 24 Инструкции № 157н) или в результате необменных операций (безвозмездно, в том числе по договорам дарения или безвозмездного пользования) (п. 25 Инструкции № 157н);

• обесценение объектов (групп объектов) нефинансовых активов в соответствии с требованиями ФСБУ «Обесценение активов» в связи с уменьшением размеров их текущей справедливой стоимости ниже отраженной в бухгалтерском учете учреждения;

• отчуждение основных средств, нематериальных активов, непроизведенных активов и материальных запасов (за исключением готовой продукции и товаров) не в пользу организаций государственного сектора (п. 28 Инструкции № 157н).

С учетом того, что с 01.01.2018 в бухгалтерском учете государственных (муниципальных) учреждений составе нефинансовых активов стали отражаться права пользования, возникающие по договорам неоперационной (финансовой) аренды, операционной аренды и безвозмездного пользования основными средствами и непроизведенными активами, справедливая стоимость по таким объектам учета подлежит определению аналогично иным нефинансовым активам.

Формирование стоимости объекта

Изменение показателей оценки нефинансовых активов государственных (муниципальных) учреждений с 01.01.2018 можно показать в следующей таблице:

Условия получения НФА	До 01.01.2018	После 01.01.2018
		ФСБУ «Концептуальные основы», «Аренда», «Обесценение активов»
Приобретение в результате обменных операций (куп-ля-продажа, мена и т. п.)	По первоначальной (фактической) стоимости, включающей все расходы, связанные с доставкой НФА в учреждение и доведением его до состояния, пригодного к использованию по прямому назначению
	Отражение в учете – на балансовых счетах учета НФА (0 101 00 000, 0 102 00 000, 0 103 00 000, 0 105 00 000)
Безвозмездное получение имущества от организаций государственного сектора (наделение имуществом, внутриведомственное перемещение имущества, централизованная поставка (закупка) и т. п.), а также передача имущества названным организациям	По первоначальной стоимости с учетом начисленной амортизации
	Отражение в учете – на балансовых счетах учета НФА (0 101 00 000, 0 102 00 000, 0 103 00 000, 0 105 00 000)
Безвозмездное получение от организаций негосударственного сектора или внутренних резервов (дарение, оприходование ранее неучтенного имущества и т. п.), а также передача имущества указанным организациям	По текущей оценочной (рыночной) стоимости,исходя из стоимости приобретения аналогичного имущества в аналогичных условиях		По справедливой стоимости
	Отражение в учете – на балансовых счетах учета НФА (0 101 00 000, 0 102 00 000, 0 103 00 000, 0 105 00 000)
Получение в неоперационную (финансовую) аренду (лизинг)	По фактической стоимости имущества, указанной в договоре лизинга			По первоначальной стоимости, включающей затраты, непосредственно связанные с заключением договора лизинга, общую сумму арендных платежей за весь период его действия за вычетом общей суммы начисленных лизингодателем процентов (с учетом ее дисконтирования)
				По справедливой стоимости – если стоимость закупки на аналогичных условиях в том же регионе превышает сумму процентных расходов (арендной платы) за весь срок пользования имуществом (то есть договор лизинга фактически заключен на льготных условиях)
	Отражение в учете – на забалансовом счете 01			Отражение в учете – на балансовом счете 0 111 00 000 (в части пользования основными средствами и непроизведенными активами) или на забалансовом счете 01 (в части пользования нематериальными активами)
Получение в операционную аренду	По фактической стоимости имущества, указанной в договоре аренды			По первоначальной стоимости, в сумме процентных расходов (арендной платы) за весь срок пользования имуществом, предусмотренных договором аренды (без учета затрат, связанных с заключением договора аренды и условных арендных платежей в возмещение коммунальных и иных эксплуатационных затрат)
	По условной цене «один объект – один рубль» – в случаях неуказания в договоре аренды фактической стоимости имущества			По справедливой стоимости – если стоимость закупки на аналогичных условиях в том же регионе превышает сумму процентных расходов (арендной платы) за весь срок пользования имуществом (то есть договор лизинга фактически заключен на льготных условиях)
	Отражение в учете – на забалансовом счете 01			Отражение в учете – на балансовом счете 0 111 00 000 (в части пользования основными средствами и непроизведенными активами) или на забалансовом счете 01 (в части пользования нематериальными активами и прав ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитутами)*)
Получение в безвозмездное пользование	По текущей оценочной стоимости,исходя из стоимости приобретения аналогичного имущества в аналогичных условиях			По справедливой стоимости
	Отражение в учете – на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование»			Отражение в учете – на балансовом счете 0 111 00 000 (в части пользования основными средствами и непроизведенными активами) или на забалансовом счете 01 (в части пользования нематериальными активами и прав пользования земельными участками до завершения их государственной регистрации)
Периодическая переоценка основных средств по решениям Правительства РФ, а также доведение балансовой стоимости земельных участков, закрепленных за учреждением в постоянное (бессрочное) пользование до размеров текущей кадастровой стоимости	По текущей переоцененной стоимости, исходя из доведенных Правительством РФ показателей переоценки с учетом переоцененного на момент переоценки размера начисленной амортизации основных средств, а также исходя из текущей кадастровой стоимости земельных участков, закрепленных за учреждением в постоянное (бессрочное) пользование
	Отражение в учете – на балансовых счетах учета НФА (0 101 00 000, 0 102 00 000, 0 103 00 000)
Периодическое обесценение объектов основных средств, нематериальных и непроизведенных активов	–	На разницу превышения балансовой стоимости актива над его справедливой стоимостью
	–	Отражение в учете – на балансовом счете 0 114 00 000 «Обесценение активов»
Выбытие имущества по иным основаниям (утрата, хищение и т. п.)	По оценочной стоимости их замещения, исходя из рыночных цен, действующих в данной местности на день причинения ущерба, но не ниже стоимости имущества по данным бухгалтерского учета с учетом начисленной на момент утраты амортизации этого имущества	По справедливой стоимости
	Отражение в учете – на соответствующих балансовых или забалансовых счетах учета данного имущества

* В силу ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться по соглашению между учреждением и собственником соседнего земельного участка для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Стоимость сервитута определяется установленной соглашением между сторонами, его заключившими, или судом платы за пользование сервитутом, но в пределах кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (при этом плата за пользование сервитутом относится на текущие затраты учреждения по мере ее осуществления).

Таким образом, с вступлением в действие с 01.01.2018 федеральных стандартов бухгалтерского учета для организаций государственного сектора порядок первоначальной оценки нефинансовых активов приобрел более рыночный характер, а перечень случаев применения их последующей оценки (обесценения) заметно расширился.

Методы определения справедливой стоимости актива

ФСБУ «Концептуальные основы» устанавливает следующие основные методы определения размеров справедливой стоимости нефинансовых активов при их принятии на бухгалтерский учет учреждения, а также в целях дальнейшего возможного обесценения (п. 54).

Метод рыночных цен.

Справедливая стоимость актива определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55). Применение данного метода целесообразно в случаях, когда по соответствующему имуществу сложился активный рынок, на котором имеется возможность получения информации о текущих ценах на данное имущество с учетом разной степени его изношенности, либо хозяйственная практика учреждения характеризуется значительным объемом совершаемых сделок с аналогичным или схожим имуществом.

Метод амортизированной стоимости замещения.

Справедливая стоимость актива определяется как разница между стоимостью полного восстановления (воспроизводства) актива или стоимостью замены актива на основе рыночной цены покупки аналогичного актива (как правило, до уровня нового или в части замены актива с сопоставимым оставшимся сроком его полезного использования), в зависимости от того, какая из этих величин меньше, и суммой накопленной амортизации, рассчитанной на основе такой стоимости (п. 56).

Справедливую стоимость отдельных видов нефинансовых активов можно не только определить по результатам анализа их движения на рынке, но и получить непосредственно из информации соответствующих органов исполнительной власти. Так, по земельным участкам и большинству объектов недвижимого имущества регулярно и на систематической основе отражается и корректируется в общем доступе кадастровая стоимость соответствующих объектов. На основании п. 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226, определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. Таким образом, несмотря на наличие в хозяйственной практике различных недостатков в осуществлении процедур кадастровой оценки, следует признать, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по своему характеру объективно соответствует справедливой стоимости данных объектов, что косвенно подтверждает регламентируемое Инструкцией № 157н ежегодное приведение в бухгалтерском учете государственных (муниципальных) учреждений первоначальной стоимости земельных участков, закрепленных за ними в постоянное (бессрочное) пользование, к их кадастровой стоимости, ассоциируемой с их рыночной (то есть справедливой) стоимостью. Учитывая вышеизложенное, можно с уверенностью сказать, что изменение кадастровой стоимости состоящих на балансе учреждения зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков), первоначальная стоимость которых в бухгалтерском учете не соответствует их кадастровой стоимости, необходимо рассматривать как изменение их справедливой стоимости, что может вызывать необходимость отражения в учете операций по обесценению данных активов. Поскольку определение справедливой стоимости объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков) путем получения информации об изменении кадастровой стоимости прямо не включено в определенный ФСБУ «Концептуальные основы» перечень методов определения данного показателя, подобную возможность (с учетом требований п. 15 ФСБУ «Обесценение активов» об обязательном согласовании такого обесценения в отношении недвижимого и особо ценного движимого имущества (ОЦДИ) с учредителем и исполнительными органами управления государственным (муниципальным) имуществом) целесообразно регламентировать в учетной политике учреждения.

В случаях же, когда ни одним из перечисленных методов определить справедливую стоимость нефинансового актива невозможно, продолжают применяться положения Инструкции № 157н, регламентирующие отражение их в бухгалтерском учете таких активов по учетной стоимости «один объект – один рубль», но с последующей переоценкой до размера справедливой стоимости при появлении такой возможности.

При применении перечисленных выше методов определения справедливой стоимости нефинансовых активов следует учитывать,чтороссийская система бухгалтерского учета государственных (муниципальных) учреждений допускает переоценку и первоначальной стоимости объекта основных средств, и суммы начисленной на него амортизации только в отношении переоценки активов, которая осуществляется по решению Правительства РФ. В ситуации же определения показателя справедливой стоимости для осуществления обесценения имущества показатель начисленной на соответствующий объект нефинансовых активов амортизации остается неизменным и переоценке (обесценению) не подлежит.

Исходя из вышеизложенного:

• при первичном отражении в бухгалтерском учете учреждения объектов нефинансовых активов в соответствующих случаях показатель их справедливой стоимости используется непосредственно для бухгалтерской оценки таких объектов;

• в случаях же, когда показатель справедливой стоимости используется для осуществления процедур переоценки, обесценения объектов нефинансовых активов или их передачи (в том числе реализации) организациям негосударственного сектора, данный показатель применяется опосредованно, то есть для соответствующей корректировки элементов балансовой стоимости соответствующих объектов в части их первоначальной стоимости (но не начисленной амортизации).

Примеры применения методов определения справедливой стоимости

Опираясь на вышеизложенное, проиллюстрируем методы определения справедливой стоимости нефинансовых активов конкретными примерами.

Применение метода рыночных цен

Пример 1.

Бюджетное учреждение получает в форме пожертвования объект основных средств. В документах, представленных передающей стороной, указано, что стоимость объекта основных средств составляет 120 000 руб. По объекту за время его использования была начислена амортизация в размере 20 000 руб. Учреждение определило справедливую стоимость такого объекта на момент оценки в 75 000 руб.

При получении имущества от организаций негосударственного сектора принятие к учету объекта производится по его справедливой стоимости. Таким образом, к учету получаемый объект будет принят по стоимости 75 000 руб.

Пример 2.

Предположим, что учреждение получает в декабре объект основных средств от организаций государственного сектора (от другого бюджетного учреждения). В документах, представленных передающей стороной, указано, что стоимость объекта основных средств составляет 120 000 руб. По объекту за время его использования была начислена амортизация в размере 20 000 руб. В месяце принятия объекта к учету была проведена инвентаризация имущества перед составлением годовых отчетных форм, в ходе которой было установлено, что справедливая стоимость объекта – 75 000 руб.

Объект основных средств при первичном отражении объекта в бухгалтерском учете у учреждения-получателя отражается по первоначальной стоимости, указанной в акте (120 000 руб.), одновременно на счетах бухгалтерского учета отражается и сумма начисленной на объект амортизации в размере 20 000 руб.

По результатам инвентаризации проводится анализ объекта на предмет обесценения. Расчетным путем установлено, что убыток от обесценения актива составляет 25 000 руб. (100 000 – 75 000). Обесценение актива отражается на счетах бухгалтерского учета.

Определение текущего размера справедливой стоимости объектов нефинансовых активов методом рыночных цен наиболее точно, поскольку справедливая стоимость является оценкой реального объекта с учетом его реальных особенностей. Эта оценка рыночная, так как представляет собой цену, которая была бы получена при продаже объекта в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. И при этом в сделке оценивается сам объект в том его состоянии, в котором он находится на дату переоценки. Однако в связи с тем, что уровень организации рыночных отношений в России еще не позволяет получать оперативную информацию об изменениях рыночной стоимости значительного количества товаров с учетом их фактического износа, свое­временная переоценка справедливой их стоимости крайне затруднительна.

Применение метода амортизированной стоимости замещения

Пример 3.

Первоначальная стоимость принимаемого к учету объекта основных средств составляет 120 000 руб. На дату отражения в учете по объекту начислена амортизация в сумме 20 000 руб. Допустим, на дату переоценки на активном рынке остались только новые аналоги рассматриваемого объекта, рыночная стоимость которых – 150 000 руб.

Согласно требованиям ФСБУ «Концептуальные основы» показатель начисленной амортизации при определении справедливой стоимости уже состоящих на учете объектов при определении их справедливой стоимости не переоценивается; приведение остаточной балансовой стоимости объекта к его остаточной справедливой стоимости осуществляется только за счет изменения его первоначальной стоимости – 130 000 руб. (150 000 – 20 000).

С учетом вышеизложенного данный объект основных средств при первичном отражении объекта в бухгалтерском учете учреждения следует отразить по справедливой первоначальной стоимости 130 000 руб. с дальнейшим начислением на нее амортизации в соответствии с установленными нормами.

Если объект по указанной в условии примера балансовой стоимости (120 000 руб. с начисленной амортизацией на сумму 20 000 руб.) уже отражен в учете учреждения, в связи с тем, что его определенная справедливая остаточная стоимость увеличилась (то есть обесценения объекта не произошло), а переоценка в большую сторону согласно требованиям действующего законодательства возможна только по распоряжениям Правительства РФ, в бухгалтерском учете никаких изменений производить не следует.

В случае же определения справедливой стоимости в связи с передачей данного объекта организации негосударственного сектора (в том числе реализации) – на разницу между его справедливой и остаточной стоимостью в бухгалтерском учете нужно отразить доход не менее чем в сумме 30 000 руб. (130 000 – 100 000).

При применении метода амортизированной стоимости замещения происходит не определение справедливой стоимости реального объекта, а пересчет некой связанной с ним величины (фактической справедливой стоимости нового аналога за вычетом приведенной стоимости начисленной амортизации с учетом возможных убытков от обесценения) в рыночные цены. Поэтому правильность определения реальной справедливой цены существенно зависит от правильности выбора такого аналога. Проблему усиливает и то, что величина амортизации очень часто не отражает реальной степени физического и морального износа объекта. Таким образом, хотя применение данного метода расчета справедливой стоимости объектов нефинансовых активов в большей степени соответствует уровню развития рыночных отношений в России, оно может не дать искомой величины справедливой стоимости для доведения до нее балансовой стоимости объекта.

Керимов Ф.В.

Финансовая Академия при Правительстве Российской Федерации

ОЦЕНКА ПО СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ В СИСТЕМЕ МСФО: ПОНЯТИЕ И ОБЗОР ПРИМЕНЕНИЯ

В статье анализируется понятие «справедливой стоимости», которое неоднозначно трактуется в экономическом сообществе, как со стороны составителей отчетности, так и со стороны ее пользователей. На основе стандартов финансового учета США и международных стандартов приводятся необходимые условия оценки по справедливой стоимости, дается обобщенное определение категории справедливой стоимости. В статье дается обзор применения понятия справедливой стоимости в системе МСФО. Понятие справедливой стоимости рассматривается с точки зрения различных элементов финансовой отчетности.

Понятие справедливой стоимости

в системе МСФО

Определение концептуального понятия «справедливая стоимость» (fair value) не приводится в «Принципах подготовки и представления финансовой отчетности» (Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements, далее «Принципы»), однако в пунктах касающихся оценки элементов финансовой отчетности есть следующие предписание: активы регистрируются в сумме уплаченных денежных средств и их эквивалентов или по справедливой стоимости компенсации (возмещения) отданной для приобретения данного актива в момент сдел-ки. Все остальные определения даны непосредственно в МСФО.

В большинстве стандартов, в которых использовано понятие справедливой стоимости, дается следующее определение: «…сумма, на которую можно обменять актив или урегулировать обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами» . Из определения ясно, что оценке по справедливой стоимости может подвергаться как активы, так и обязательства. В то же время, в Приложении A к МСФО (IFRS) 2 «Выплаты на основе долевых инструментов» в определение справедливой стоимости вводится словосочетание долевой инструмент, т.е. документ, подтверждающий участие в капитале компании. Таким образом, МСФО предписывают, что все элементы баланса и отчета о прибылях и убытках могут быть оценены по справедливой стоимости при условии выполнения следующих требований:

• стороны должны обладать надлежащими знаниями об объекте сделки;

• сделка должна быть осуществлена без принуждения;

• стороны должны быть независимы друг от друга.

Понятие справедливой стоимости вошло в практику международного учета с применением опыта национальных стандартов бухгалтерского учета США (US Generally Accepted Accounting Principles, далее НСБУ США). В декабре 1991 года был принят стандарт бухгалтерского учета (Financial Accounting Statement — FAS, далее СБУ) 107 «Раскрытия справедливой стоимости финансовых инструментов», в котором предъявлялись требования по раскрытию информации о справедливой стоимости финансовых инструментов в примечаниях к отчетности . В данном стандарте дается следующее определение: справедливая стоимость финансового инструмента это сумма, на которую можно обменять данный инструмент между сторонами желающими совершить сделку, которая не является результатом принудительной продажи или ликвидации предприятия. Так же определение дополняется положением о том, что если на инструмент можно определить котировочную рыночную цену, то такая цена является справедливой стоимостью.

Таким образом, в дефиниции справедливой стоимости в СБУ 107 отсутствуют требования о независимости сторон, в то же время в стандарте задаются приоритеты в определении справедливой стоимости с точки зрения рыночной цены. Изначально в проекте к данному СБУ США использовался термин «рыночная стоимость». Однако дан-

ное словосочетание не отражало всего разнообразия «стоимостей» финансовых инструментов, описываемых в стандарте по следующим причинам:

• Опрашиваемые респонденты (бухгалтерская общественность) воспринимали рыночную стоимость как стоимость объектов, которая образуется на активном вторичном рынке (например, фондовая биржа).

• Совет по СБУ (Financial Accounting Standards Board, FASB), тем не менее, подразумевал, что данное понятие применимо как для активных так и не активных рынков, при первичном размещение и при вторичной перепродаже.

В результате Советом по СБУ США было принято решение в конечной версии стандарта использовать термин справедливая стоимость . Между тем, в приложении к СБУ 107 указывается, что информация о справедливой стоимости чаще всего базируется на рыночных источниках. Авторами стандарта были перечислены четыре вида рынков финансовых инструментов, на которых можно получить информацию :

• биржевой рынок;

• дилерский рынок;

• брокерский рынок;

• рынок доверителей, то есть редкие частные сделки между частными инвесторами вне рынка.

В последнем случае, как предписывает СБУ США, для определения стоимости финансового инструмента, руководство и составители отчетности предприятия должны обеспечить наилучшую оценку справедливой стоимости, используя суждения и допущения принимая во внимания различные условия.

В МСФО в отдельных стандартах была установлена приоритетность для установления справедливой стоимости. Например, МСФО (IAS) 38 предписывает, что при оценке нематериальных активов котировочные цены на активном рынке обеспечивают наиболее достоверную оценку справедливой стоимости. По МСФО активный рынок — это рынок, где соблюдаются каждое из приведенных условий :

• объекты, продаваемые на таком рынке однородны;

• желающие совершить сделку, могут быть найдены с легкостью;

• информация о ценах общедоступна.

Если объект уникален или активный рынок отсутствует, МСФО предписывает для определения справедливой стоимости:

• использовать наилучшую информацию о последних операциях по аналогичным сделкам, совершавшимся по условиям приведенным в определении справедливой стоимости;

• разработать методы опосредованной оценки справедливой стоимости .

Таким образом, можно сделать следующее предположение являющееся верным для всех объектов учета в соответствии с Международными стандартами, а именно: справедливая стоимость оцениваемого объекта — это стоимость, которая формируется на активном рынке либо в отсутствии последнего является:

• ценой аналогичных объектов, сделки по которым проходили с соблюдением условий справедливой стоимости;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• стоимостью рассчитанной, на основании обоснованных предположений менеджмента и составителей отчетности.

Отметим преимущества и недостатки оценок объектов учета по справедливой стоимости, описанные еще при обсуждении принятия СБУ (FAS) 107 и подчеркнутые проф. С.А. Николаевой . Итак, концепции справедливой стоимости присущи следующие преимущества:

1. Объективная основа для оценки будущих денежных потоков: информация о реальной стоимости актива доступна пользователю до момента его реализации.

2. Наилучшим образом обеспечивается сопоставимость, например: одинаковые активы приобретенные разными компаниями, в разные периоды времени различаются по исторической стоимости. Применение справедливой стоимости помогает избежать данного искажения.

3. Применение справедливой стоимости соответствует целям менеджмента знать реальную стоимость бизнеса и предполагаемую сумму сделок.

4. Оценка по справедливой стоимости отражает работу руководства более достоверно, так как данная стоимость своевременно

отражает результаты приобретения и реагирует на ситуацию на рынках объекта учета.

Недостатки имеют неоднозначный характер, так как с одной стороны они объективно отражают проблемы оценки по справедливой стоимости, с другой стороны при обсуждении СБУ (FAS) 107 они были нивелированы доводами сторонников принятия стандарта . Итак, недостатками и противоречиями справедливой стоимости являются:

1. Субъективность оценки в условиях отсутствия рынка.

2. Условность оценки. Справедливая стоимость базируется на условной сумме, которая могла бы быть выручена в случае продажи.

3. Увеличение издержек при составлении отчетности.

4. Дополнительные требования к квалификации бухгалтера.

5. Нарушение вторичной качественной характеристики — осмотрительности, то есть нарушается принцип учета активов по наименьшей из двух величин.

6. Несоответствие в отдельных стандартах критериев оценки по справедливой стоимости тексту, изложенному в Принципах. Так, например, признание нематериального актива по справедливой стоимости при объединении предприятий в соответствии с предписаниями МСФО (IAS) 38 противоречит критериям признания активов в Принципах .

Между тем имеются достаточно объективные возражения, оправдывающие недостатки справедливой стоимости, а именно: во-первых, руководство компании и составители отчетности наилучшим образом осведомлены о стоимости своих активов, тем самым, обоснованно берут ответственность на себя . Во-вторых, условная сумма оценки базируется на реальных котировочных ценах на рынке. В-третьих, в данном случае применяя ограничение Принципов о балансе между выгодами и издержками, нужно учесть, что выгоды для пользователей отчетности от раскрытия и учета объектов по справедливой стоимости намного превышают затраты составителей отчетности. В-четвертых, на современном этапе развития бухгалтерской профессии всеми признано, повышение квалификации неизбеж-

но. Это подтверждается требованиями международных сертифицирующих организаций (например, Association of Certified Charted Accountants — ACCA, Ассоциация дипломированных присяжных бухгалтеров) к знаниям бухгалтеров в области финансового анализа, статистики, управленческого учета, оценки имущества . В-пятых, характеристика осмотрительности, возникающая в случае неопределенности, не может быть нарушена, так как рыночная стоимость, складывающаяся на рынке, полностью определена, кроме того, данная характеристика стоит в конфронтации с характеристикой правдивого представления, которой отдается предпочтение.

Авторы стандартов признают их недостаток в части противоречий Принципам, однако утверждают, что данные противоречия стоит рассматривать как часть грядущего проекта по пересмотру Принципов.

Обзор оценки элементов отчетности по справедливой стоимости

На данный момент в системе Международных стандартов нет отдельного документа, посвященного оценке справедливой стоимости. Определения справедливой стоимости и порядок ее измерения «разбросаны» по международным стандартам.

Рассмотрим текущее применение категории «справедливой стоимости» в отношении каждого элемента финансовой отчетности, который описан в МСФО на данный момент.

В Международных стандартах можно выделить следующие статьи элементов отчетности, которые могут быть подвержены оценке по справедливой стоимости:

• основные средства;

• нематериальные активы;

• финансовый лизинг;

• запасы и объекты учета в сельском хозяйстве;

• инвестиционная недвижимость;

• активы пенсионного плана;

• долгосрочные активы, предназначенные для перепродажи;

• финансовые инструменты;

• долевые инструменты;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• государственные субсидии;

• выручка.

Основные средства.

В МСФО (IAS) 16 подчеркнуто, что если предприятие отдает неденежные активы взамен приобретения основных средств, то первоначальной стоимостью основных средств (в части неденежного актива, т.к. компенсации могут быть смешанными) является справедливая стоимость полученного основного средства .

В соответствии с параграфом 29 предприятие имеет право выбрать учетную политику касательно основных средств, основанной на модели переоценки. Согласно модели переоценки объект основных средств, справедливая стоимость которого поддается достоверной оценке, подлежит учету по переоцененной величине на дату переоценки. Такая переоценка должна производиться регулярно, исходя из темпов динамики цен и сущности объекта.

Компенсация в виде неденежных активов, полученная при продаже объектов основных средств признается по ее справедливой стоимости.

Организации необходимо раскрыть следующую информацию об использовании справедливой стоимости:

• методы и допущения, применявшиеся при расчете значений справедливой стоимости

• степень, в которой использовалась информация о ценах на активном рынке

Нематериальные активы

Исходя из МСФО 38, в качестве первоначальной стоимости актива может быть применена справедливая стоимость во всех случаях, кроме отдельного приобретения (когда цена и прямые затраты на покупку актива определены), а именно:

• в случае приобретения нематериального актива при объединении предприятий;

• в случае приобретение через государственную субсидию

• в случае обмена активами

В перечисленных сделках предприятию предписывается руководствоваться данными о ценах активного рынка.

Подход к последующей оценке, продаже нематериального актива, а также раскрытию аналогичен подходу, изложенному при описании основных средств.

Финансовая аренда (лизинг).

Согласно МСФО (IAS) 17 «Финансовая аренда» финансовый лизинг вне зависимости от условий договора должен отражаться в балансе арендатора, так как влечет за собой существенный перенос всех рисков и выгод, сопутствующих владению активом. Критерии отнесения к финансовой аренде основаны на оценке арендуемого имущества по справедливой стоимости, а именно:

• право на покупку арендуемого имущества в конце срока аренды существенно ниже справедливой стоимости;

• дисконтированная стоимость минимальных платежей составляет существенную долю текущей справедливой стоимости арендуемого имущества.

В балансе арендатора равными суммами вначале срока аренды должны быть признаны и актив, и обязательство в отношении будущих арендных платежей . Первоначальная оценка актива и обязательства связанного с финансовой арендой должна происходить по наименьшей из следующих двух величин:

• справедливой стоимости арендуемого имущества;

• дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей.

Выручка арендодателя аналогично оценивается в сумме наименьшей из величин: справедливой стоимости или дисконтированной стоимости минимальных платежей.

Запасы и объекты учета в сельском хозяйстве.

Стандарт МСФО (IAS) 2 «Запасы» оговаривает, что не применяется к товарным брокерам оценивающим свои запасы по справедливой стоимости за минусом затрат на продажу. Более того, в параграфе 7 обращается внимание на различия между справедливой стоимостью за минусом затрат на продажу и возможной чистой стоимостью реализации (net realizable value — NRV). Тем не менее, справедливая стоимость не исключается из понятийного аппарата стандарта: в стандарте приводится определение справедливой стоимости. Сделано это с целью обратить внимание составителя отчетности на следующие положения стандарта:

• В параграфе 20 приведена ссылка на стандарт МСФО (ІЛ8) 41 «Сельское хозяйство», в соответствии с которым запасы, собранные с биологических активов следует в момент первоначального признания оценивать по справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

• Требования раскрывать балансовую стоимость запасов учтенных по справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

В МСФО (ІЛ8) 41 «Сельское хозяйство» одним из критериев признания биологического актива или сельскохозяйственную продукцию (запасы) является возможность определения справедливой стоимости или себестоимости. Биологический актив должен переоцениваться по справедливой стоимости на каждую отчетную дату. Для сельскохозяйственной продукции является обязательным первоначальное признание по справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу (на момент сбора урожая), после чего данный объект учета в качестве запаса переходит под юрисдикцию МСФО (ІЛ8) 2 «Запасы» .

Инвестиционная недвижимость

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Положения стандарта об инвестиционной недвижимости (МСФО (ІЛ8) 40) в части определения первоначальной стоимости повторяют положения стандарта, посвященного основным средствам.

Так как под инвестиционной недвижимостью имеется в виду имущество, предназначенное для получения доходов от прироста его стоимости в долгосрочной перспективе или получения арендный платеж, стандарт рассматривает так же оценку финансовой аренды со стороны арендодателя и дает ссылки на МСФО (ІЛ8) 17 «Финансовая аренда» .

У предприятия так же есть выбор базы для последующей оценки имущества: по справедливой стоимости или по себестоимости. Однако, когда доля недвижимости, которой обладает арендатор, классифицируется как инвестиционная недвижимость, она должна быть учтена по справедливой стоимости. Предприятие должно раскрывать в отчетности прирост и снижение капитала из-за колебаний в справедливой стоимости .

МСФО (IAS) 41 и МСФО (IAS) 40 имеют положения (параграф 30 и 53, соответственно), в которых предписано что в случаях, когда отсутствует возможность оценить объекты по справедливой стоимости, составитель отчетности должен воспользоваться оценкой по себестоимости

Активы пенсионного плана

В соответствии с МСФО (IAS) 19 «Вознаграждения работника» предприятие должно учесть обязательства по выплате пенсий путем вычета из дисконтированной стоимости установленных выплат по пенсионному плану справедливой стоимости активов пенсионного плана .

Под активами плана понимаются активы фондов долгосрочного вознаграждения работников и страховые полисы, удовлетворяющие определенным требованиям . Компания должна определять справедливую стоимость активов плана достаточно регулярно во избежание существенных различий величин на дату оценки и на отчетную дату.

Стандарт предписывает определять справедливую стоимость активов плана исходя из рыночной цены, а в случае ее отсутствия методом дисконтирования будущих денежных потоков.

Долгосрочные активы, предназначенные для перепродажи.

Данные долгосрочные активы, согласно МСФО (IFRS) 5, следует оценивать по наименьшей из двух величин:

• балансовая стоимость

• справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу .

Компания должна раскрывать прибыли и убытки, полученные при оценке по, справедливой стоимости.

Финансовые инструменты

В МСФО (IAS) 39 предписано первоначально признавать финансовые инструменты по справедливой стоимости . Последующие переоценки активов также должны осуществляться с применением справедливой стоимости. В приложениях стандарту описываются методы оценки. В стандарте вводится понятие активного рынка, а также рассматриваются варианты оценки в случае отсутствия рынков на финансовый инструмент.

МСФО (1Л8) 32 декларирует требования по раскрытию информации и предписывает, что изменения в справедливой стоимости долевого инструмента не признаются в финансовой отчетности

Долевые инструменты. Международный стандарт «Выплаты на основе долевых инструментов» обязывает организацию оценивать справедливую стоимость предоставленных на дату оценки долевых инструментов на основе рыночных цен. В отсутствии рыночных цен организация обязана оценивать справедливую стоимость с помощью оценочной методики. Методика должна применяться с учетом всех факторов и допущений, которые обычно рассматриваются осведомленными и готовыми к совершению сделки участниками рынка при расчете цены на объект.

Учет государственных субсидий.

В МСФО (1Л8) 20 «Учет государственных субсидий и раскрытие информации о государственной помощи» предусмотрено, что госу-

дарственные субсидии могут принимать форму передачи неденежного актива, такого как земля или другие ресурсы. В таких обстоятельствах и субсидия, и актив оцениваются по справедливой стоимости .

Выручка

Выручка должна оцениваться по справедливой стоимости полученной компенсации (возмещения) или подлежащей получению. Справедливая стоимость выручки оценивается с учетом любых торговых скидок или скидок за количество предоставленных компанией.

В случае отсрочки в поступлении денежных средств справедливая стоимость может быть меньше полученной или подлежащей к получению номинальной суммы денежных средств . В таких случаях, когда договор фактически представляет финансовую операцию, справедливая стоимость определятся дисконтированием будущих поступлений.

При бартерных сделках выручка измеряется по справедливой стоимости полученных товаров и услуг .

Список использованной литературы:

1. Международные стандарты финансовой отчетности 2006: издание на русском языке М.: Аскери-АССА, 2006 — 1060 с.

4. International Accounting Standards Board (2004). Basis for Conclusions on IAS 38 Intangible Assets. London: IASB

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

7. Интернет сайт Ассоциации дипломированных присяжных бухгалтеров: http://www.accaglobal.com

8. Интернет сайт Совета по Международным стандартам финансовой отчетности (IASB): http://www.iasb.org

9. Интернет сайт Совета по Стандартам бухгалтерского учета США (FASB): http://www.fasb.org