Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Недавно федеральная кадастровая палата провела горячую линию. Оказалось, что один из самых популярных вопросов у садоводов – как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости. Эта тема волнует и уральцев. Эксперт Управления Росреестра по Свердловской области рассказал по нашей просьбе, что делать в такой ситуации.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость постройки или самого дачного участка, стоит ещё раз проверить, в какую сумму оценён объект. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росреестра, где можно в свободном доступе найти нужную информацию по кадастровому номеру или адресу объекта. Если же стоимость действительно неверная, то добиться справедливости можно.

– Кадастровую стоимость реально оспорить в двух случаях. Первый – при использованных для оценки кадастровой стоимости недвижимости неверных сведениях, второй – при установлении рыночной стоимости объекта на дату, когда была определена его кадастровая стоимость, – комментирует «Облгазете» начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Свердловской области Виктор Лузин. — Для переоценивания необходимо обратиться в специальную комиссию. В уральской столице, например, она находится на улице Крестинского, 50, но можно направить своё заявление и почтой по адресу: г. Екатеринбург, улица Генеральская, 6 а.

Но одного только заявления будет недостаточно. К нему нужно приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта, заверенную нотариусом выписку о праве собственности на недвижимость и отчёт оценщика о рыночной стоимости постройки. Документы о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в комиссию в течение пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов в ЕГРН. Эта процедура в комиссии проводится бесплатно. Однако изменить кадастровую стоимость недвижимости можно и через суд.

– Заявление рассматривают в комиссии в течение месяца. Но она может и удовлетворить, и отклонить его. Например, если отчёт об оценке кадастровой стоимости не соответствует законодательству об оценочной деятельности или содержит ошибки в расчётах, – поясняет Виктор Лузин. – Однако при отклонении заявления можно учесть все замечания комиссии и после их исправления обратиться повторно. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН происходит без участия заявителя.

ВАЖНО

С 2017 года в России установлен новый порядок проведения государственной кадастровой оценки. Теперь решения о её проведении и утверждении результатов определения кадастровой стоимости в нашем регионе принимает министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО). Определяет кадастровую стоимость свердловский центр государственной кадастровой оценки.

В этом году МУГИСО проводит кадастровую оценку разных объектов недвижимости, а в 2020 году возьмётся за земельные участки. С предварительными результатами расчёта можно будет ознакомиться, когда они появятся на сайте Росреестра, и в случае ошибки подать на них замечания по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13, подъезд № 3, этаж 6. С января 2020 года для начисления налога на имущество физических лиц в Свердловской области будут использоваться новые сведения о кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Но первые квитанции за 2020 год придут в 2021 году.

• Опубликовано в №102 от 15.06.2019 под заголовком «Кадастровую стоимость дачи можно оспорить»

Сюжет

«Дом. Сад. Огород»
Особенности и секреты садового хозяйства на Среднем Урале.

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского».

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

Купить запись

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

• об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Последняя актуализация: 14 июля 2017 г.

Документы по теме:

• Налоговый кодекс Российской Федерации
• Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
• Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
• Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Александр Колов

Главный юрисконсульт IPT Group, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Летом текущего года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее – Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – закон о государственной кадастровой оценке), который вступит в силу с 1 января 2017 года и заменит Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – закон об оценочной деятельности).

Согласно нововведениям в отношении результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), полученных в соответствии с законом об оценочной деятельности:

1

В период «заморозки» подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях в конкретном регионе, но не ранее 2014 года. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в том числе в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость.

2

С 1 января 2017 года ФГБУ «ФКП Росреестра» будет определять кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 года. В отношении указанных объектов, кадастровая стоимость которых была установлена в период со 2 января 2014 года по 31 декабря 2016 года, перерасчет должен быть произведен не позднее 1 января 2017 года с учетом вышеуказанных результатов ГКО. При этом если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшения кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость не подлежит применению.

Эти законы порождают как минимум семь вопросов, на которые я постараюсь последовательно ответить.

Вопрос № 1. Какова судьба ГКО, начатой в 2016 году?

ГКО по «старому» закону об оценочной деятельности может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет ввиду того, что по некоторым объектам ожидается снижение кадастровой стоимости. Однако по большинству объектов ожидается повышение, но такая кадастровая стоимость применяться не будет.

Закон № 360-ФЗ запрещает государственным органам заключать после 14 июля 2016 года договоры с независимыми оценщиками на проведение ГКО (ст. 18 Закона № 360-ФЗ).

А по договорам, заключенным до 15 июля 2016 года, отчет оценщика должен составляться (постановление об утверждении результатов оценки должно приниматься) по нормам ст. 24.15 и 24.17 закона об оценочной деятельности. При этом ГКО по «старому» закону должна быть завершена не позднее 1 января 2020 года (ст. 20 Закона № 360-ФЗ, ч. 5 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). По меньшей мере в 33 субъектах РФ такие договоры были заключены, и ведутся работы по определению кадастровой стоимости, в том числе в Москве, Владимирской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком автономном округе и т. д.

Утвержденные в 2016 году результаты ГКО подлежат включению в ГКН. Однако если они в силу ст. 19 Закона № 360-ФЗ должны применяться в 2017 году, то им присваивается статус «актуальный», если нет – то «архивный».

Такая ГКО влияет на срок последующей ГКО по «новому» закону о государственной кадастровой оценке. Установлено, что с 1 января следующего года ГКО проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Периодичность рассчитывается исходя из даты принятия акта об утверждении результатов ГКО (ч. 1 ст. 11, ч. 8 ст. 24 закона о кадастровой оценке).

Вопрос № 2. Имеет ли место мораторий на ГКО по «новому» закону о кадастровой оценке?

Нет, такого моратория нет, и этим намерены воспользоваться некоторые регионы. В частности, в Омской области планируют провести ГКО по «новому» закону уже в 2017 году.

Добавлю, что решение о дате перехода к проведению ГКО по-новому и принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (ст. 24 закона о кадастровой оценке). Такое решение в настоящее время готовы принять не все регионы, но невозможность проведения ГКО по новым правилам носит временный и технический характер. Дело в том, что по «новому» закону оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением, учредителем которого является госорган субъекта РФ. А учреждения пока еще не созданы. К работникам такого учреждения, непосредственно осуществляющим оценку, установлены специальные требования (ст. 7, ст. 10 закона о кадастровой оценке). В частности, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвития России. Последнее указанный перечень пока не утвердило.

Вопрос № 3. Распространяется ли «заморозка» на результаты ГКО по «новому» закону о кадастровой оценке?

Нет, не распространяется.

Во-первых, этот вывод основан на дословном толковании норм. Статья 19 Закона № 360-ФЗ предусматривает наложение моратория на результаты ГКО, полученные в соответствии с законом об оценочной деятельности. Но в отношении результатов ГКО, проведенной по закону о кадастровой оценке, такого правила нет.

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности и справедливости. Применение «самой низкой кадастровой стоимости» в течение длительного времени (трех лет), на мой взгляд, будет нарушать разумное равновесие, о необходимости соблюдения которого говорится в Постановлении КС РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П. Думаю, «заморозка», по сути, стимулирует субъекты РФ, которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений, в кратчайшие сроки провести ГКО по-новому.

Вопрос № 4. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Иные способы не исключаются.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:

1

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.

2

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.

3

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.

4

Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН ( ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о госрегистрации недвижимости). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Далее рекомендуется подать заявление в комиссию, а после этого – административное исковое заявление в суд об исправлении ошибки.

Вопрос № 5. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться непосредственно Законом № 360-ФЗ и нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ. В отношении же налога на имущество организаций в НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН.

При этом НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, а также удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ст. 378.2, ст. 391, ст. 403 НК РФ). В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с налогового периода, в котором образовалась ошибка. Во втором случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, а возражения заявителя о наличии ошибок в ГКН по существу не рассматриваются (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2015 по делу № А41-67819/14, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 сентября 2013 г. по делу № А33-20800/2011, апелляционное определение Челябинского областного суда от 8 августа 2016 г. по делу № 11А-11661/2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2016 г. по делу № А40-228947/2015).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО, а факт внесения либо невнесения результатов ГКО в ГКН или внесения некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июля 2014 г. по делу № А75-4073/2013, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. по делу № А40-154791/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 г. по делу № А40-226186/2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2016 г. по делу № А40-184954/2015).

Отметим и позицию ВАС РФ: по его мнению, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 15534/13 по делу № А07-20211/2012).

Вопрос № 6. Могут ли органы власти оспаривать кадастровую стоимость, несмотря на «заморозку»?

Органы государственной власти или местного самоуправления – бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии о существенном снижении кадастровой стоимости. По сути, в таких делах оспаривается ошибка комиссии. Ошибка может, в частности, заключаться в том, что кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена на основании отчета оценщика, не соответствующего федеральным стандартам оценки (Постановление КС РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П, Постановление Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2014 г. по делу № А33-11257/2012).

Указанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд (ст. 24.18 закона об оценочной деятельности). Их требования подлежат удовлетворению, если они докажут ошибку.

По-видимому, властные органы не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам закона об оценочной деятельности путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд. По смыслу Закона № 360-ФЗ применение более высокой кадастровой стоимости в результате переоценки недопустимо. Следовательно, в удовлетворении соответствующего заявления должно быть отказано на основании того, что заявление не направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Правда, Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263) предусматривает ограниченный перечень оснований для отказа в удовлетворении требований. И в него не входит указанное основание. Но коллизия между Порядком и Законом № 360-ФЗ должна разрешается в пользу последнего как более высокого по юридической силе акту.

Вопрос № 7. Уменьшится ли количество споров об оспаривании кадастровой стоимости?

Количество споров об оспаривании кадастровой стоимости в ближайшее время не уменьшится.

Во-первых, следует ожидать новых споров, связанных с различным толкованием Закона № 360-ФЗ. В частности, среди экспертов нет единства мнений о том, распространяется ли «заморозка» кадастровой стоимости на результаты ГКО по-новому, то есть проведенной по закону о кадастровой оценке.

Во-вторых, не введен мораторий на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, несмотря на «заморозку», с целью ее уменьшения.

В-третьих, сфера применения кадастровой стоимости расширяется. Граждане еще в полной мере не успели вступить в процесс оспаривания кадастровой стоимости. С 2015 года на новую систему начисления налога на имущество с физических лиц исходя из кадастровой оценки перешли 28 регионов, в том числе Москва и Московская область. С 2016 года перечень таких регионов расширился до 60. Следует ожидать аналогичный переход и в ряде иных субъектов РФ. В настоящее время объектом налогообложения налога на имущество физических лиц являются любые ОКС, в т.ч. объекты незавершенного строительства, а также единый недвижимый комплекс. Пока многие граждане с целью избежания уплаты налога на имущество не регистрируют свое право собственности на объект завершенного строительства и длительное время эксплуатирует его. Не исключено, что в перспективе налоговые органы начнут бороться с такой формой получения необоснованной налоговой выгоды и начислять налог и на такие объекты. С 2017 г. в ЕГРН будут вноситься, в частности, сведения о дате вводе в эксплуатацию или постройки здания. Соответствующая информация будет доступна налоговым органам. Добавлю, что с 1 января 2015 года введена в действие ст. 217.1 НК РФ, которая предусматривает, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, НДФЛ исчисляется из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

В-четвертых, закон о кадастровой оценке не приведет к быстрому улучшению качества ГКО. У правообладателя объектов недвижимости появится право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО (ст. 11, 12 закона о кадастровой оценке). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно — пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: назначение ОКС, год ввода в эксплуатацию ОКС или год постройки, вид разрешенного использования земельного участка, вид фактического использования ОКС и земельного участка, материал наружных стен здания, сведения о площадях вспомогательного назначения в здании, сведения о площадях/помещениях, относящимся к общему имуществу, степень готовности объекта незавершенного строительства. Нужно ли правообладателям спешить с подачей такой декларации? Вопрос – спорный. В частности, по мнению многих оценщиков, вспомогательные помещения (без учет мест для автостоянки) в стандартном административно-деловом центре составляет 15-20%. Если указанный процент существенно выше от стандартного, то правообладателю имеет смысл подавать декларацию и рассчитывать на «пониженную» кадастровую стоимость. Однако сведения из декларации могут использоваться, если соответствующие сведения отсутствуют в ЕГРН. Если они есть в ЕГРН и не соответствуют фактическим, то нужно подавать заявление об исправлении ошибки в ЕГРН и прикладывать подтверждающие документы. Если у оценщика отсутствуют сведения о материале наружных стен, годе постройки, то часто оценщики используют минимальное значение УПКС ОКС для конкретного района. Если в ЕГРН соответствующие сведения отсутствуют, то, видимо, правообладателю не стоит спешить с подачей декларации. Кроме того, следует учитывать, что правообладатель вправе подавать декларацию в качестве приложения к замечаниям на отчет оценщика после публикации соответствующего проекта отчета (ст.14 закона о кадастровой оценке). Пока проект не опубликован, какие данные будут применены определенно сказать нельзя.

В целом по стране в базе данных быстро не произойдет уточнение сведений об объектах недвижимости, необходимых для уменьшения погрешности измерений в определении кадастровой стоимости. Кроме того, не внесены изменения в методологические указания и стандарты Минэкономразвития России, исключающие методологические разногласия оценщиков, которые существенно влияют на результат оценки. В частности, нет единства мнений ни в судебной практике, ни среди оценщиков, на вопрос о том, должна ли кадастровая стоимость объекта капитального строительства включать НДС. Данные разногласия ведут к погрешности измерений в размере 18%, то есть налоговой ставки по данному косвенному налогу.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости – по-прежнему актуальной вопрос. И предпосылок к тому, чтобы количество споров о кадастровой стоимости в ближайшее время снизилось, я не вижу.

– Как оспорить кадастровую стоимость участка земли и частного дома на ней, чтобы уменьшить налог?

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

• правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
• свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
• справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
• отчеты от независимых оценщиков;
• отказ Росреестра;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление. Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.
Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости. А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Следует отметить, что, согласно абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, по второму пути могут пойти только физические лица, но 237-ФЗ такой обязанности не устанавливает. Также п. 2 ст. 24 237-ФЗ закрепляет возможность проведения кадастровой оценки в течение переходного периода (с 01.01.2017 года по 01.01.2020 года). Как это будет реализовываться, если еще не стало реализовываться, в настоящее время не ясно.

Мы же рассмотрим переоценку, начиная с комиссии. Оба названных закона фиксируют строгий срок на рассмотрение поданных заявлений в 1 месяц с момента поступления документов в комиссию. В комиссию подаются заявления и документы, установленные ст. 24.18 135-ФЗ или п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в зависимости от того, по какому закону Вы решили действовать. По сути, оба закона примерно одинаково регулируют порядок действий комиссии с незначительными различиями и больше влияют на содержание первичного пакта документов для подачи.

Итого, без учета возможных комиссий, Ваши расходы по любому из названных законов составят от 20 тысяч рублей за оценку объекта, от 15 тысяч рублей за заключение СРО на оценку (данный документ в комиссию предоставлять не обязательно, но на практике лучше приложить), 400 рублей за выписку ЕГРН и иные дополнительные расходы, в том числе на транспорт, то есть минимум 35 тысяч 400 рублей плюс месяц ожидания с даты подачи документов в комиссию.

Если Вам повезет, то на этом все, если же нет, то идем в суд. Согласно ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), для подачи искового заявления в суд Вам понадобятся документы, названные выше, а также исковое заявление. Если сами не сможете его составить, то за него придется заплатить от 5 тысяч рублей. Также в расходы входит квитанция об оплате госпошлины за обращение в суд (300 рублей – для физлиц; 6 тысяч рублей – юрлица).

Судебное разбирательство займет от двух месяцев с момента подачи документов в суд, а также потребует один месяц на вступление в силу судебного акта. Только после этого Вы сможете получить судебный акт на руки, но это при условии, что вторая сторона не пойдет в апелляционную инстанцию. С вступившим в законную силу решением Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для внесения новой стоимости в реестр. Судебные сроки, названные выше, следует воспринимать как примерные, так как на практике они почти всегда больше.

Теперь подведем итоги. В лучшем случае, если все дело ограничится только комиссией, расходы по времени займут примерно два месяца, один из которых пойдет на оценку. Расходы по финансам составят от 35 тысяч 400 рублей.

При успешном течении дела в суде рассчитывайте на четыре месяца (месяц на сбор документов + два месяца на рассмотрение в суде + месяц на вступление в законную силу решения; срок на внесение изменений уполномоченным органом – до месяца с момента подачи документов) и финансовые расходы от 40 тысяч 800 рублей.

Худшие расчеты приводить в пример не будем, так как они бывают, мягко говоря, намного худшими.

Отвечает судебный юрист Павел Смирнов (Екатеринбург):

Итак, Вы получили извещение от налоговой службы. Внимательно посмотрите в документ, который Вам прислали из ИФНС: за что предлагается платить и как называется этот налог. Прежде всего нужно определиться, какими документами Вы располагаете и какой налог хотите уменьшить. Встречается несколько вариантов оформления земли и дома на ней: в собственность оформлен земельный участок «с постройками», либо в собственность оформлен только дом, либо оформлен отдельно дом и отдельно земельный участок. Почему это важно? Потому что за дом и за землю предусмотрены разные налоги. Налог на дом (на имущество) исчисляется по формуле, включающей кадастровую стоимость дома, а налог на землю зависит от кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость земли и кадастровая стоимость дома устанавливается разными государственными органами в разных документах.

Если Вы не располагаете временем или желанием вникать, как исчислена итоговая цифра налога, лучше сразу обратиться с этим вопросом к юристу. Если же располагаете, все равно без юриста не обойтись: согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), выступать в суде по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли вправе только лица с высшим юридическим образованием, копию диплома нужно даже приложить к исковому заявлению!

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в обязательном порядке необходимо обратиться к лицензированному оценщику для переоценки земли. Это недешево. Но без заключения оценщика – документа с «новой» цифрой невозможно обосновать неправильность «старой» цифры.

Рекомендую с калькулятором вычислить свою экономию на налогах с учетом оплаты работы оценщика и юриста в суде. Может оказаться, что сальдо не в Вашу пользу, и игра не стоит свеч.

Утешают два момента: во-первых, пенсионеры (как правило) освобождены от уплаты земельного налога под жилым домом решением органа местного самоуправления, и, во-вторых, граждане (в отличие от организаций) вправе обращаться непосредственно в суд, минуя «непрозрачные» комиссии при Росреестре, тем самым экономя время и нервы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя