Консервация объекта незавершенного строительства

Упаковка объектов незавершенного строительства требуется при временном приостановлении работ на площадке. Упаковка позволить сохранить основные конструкции, обезопасить их от влияния окружающей среды.

При прекращении строительных или реконструктивных работ с перспективой их возобновления в будущем на основании Градостроительного кодекса РФ, застройщику необходимо позаботиться о консервации объектов незавершенного строительства.

Порядок консервации определен соответствующими постановлениями правительства РФ. Решение о том, нужна ли консервация объектов незавершенного строительства, принимается застройщиком. Исключением являются объекты государственной собственности. Объекты незавершенного строительства можно законсервировать на различной степени готовности.

Степень завершения строительства определяют по стадиям ведения работ:

• Начальная
• Средняя
• Высокая
• Завершающая

Когда принято решение о проведении консервации застройщику необходимо:

• Определиться со списком работ по консервации объектов незавершенного строительства
• Назначить лиц, которые будут отвечать за безопасность и сохранность объекта
• Провести полную инвентаризацию выполненных строительных работ
• Подготовить техническую документацию

Немаловажно выбрать материал, который будет использоваться для консервации объектов строительства. Это должна быть качественная промышленная упаковка, которая обеспечит целостность и сохранность объектов.

В течение десяти календарных дней застройщику необходимо уведомить подрядчика о том, что объект будет законсервирован на определенное время. Также об этом должен знать орган, который выдал разрешение на реконструкцию или строительство, а также орган строительного надзора (в частности, это касается тех случаев, когда строительные или реконструктивные работы подлежат государственному надзору).

Определенная процедура предшествует и возобновлению строительства.

Консервация объектов основных средств

Если работы на ранее законсервированном незавершенном объекте строительства решили возобновить, застройщику необходимо:

• Провести техническое обследование объекта строительства. По его результатам будет определена стоимость восстановительных работ и их объем, количество разрушенных или утраченных в течение периода консервации деталей объекта или отдельных элементов. Если для упаковки использовалась промышленная пленка, потери будут минимальными.
• При необходимости внести изменения в заранее подготовленные проектные документы. После этого производится государственная экспертиза и государственная экологическая экспертиза данных изменений. Они необходимы в том случае, если законодательством РФ предусматривается проведение этой экспертизы. Также может возникнуть потребность в подготовке новой проектной документации.

После принятия решения о возобновлении строительства застройщику необходимо сообщить об этом в орган, который выдал разрешение на проведение строительных или реконструктивных работ. Это нужно сделать не менее чем за 7-10 дней. Кроме того, может понадобиться направить такой документ в государственный орган строительного надзора. Такая необходимость возникает в том случае, если реконструкция (строительство) объекта подлежит строительному государственному надзору.

Если упаковка незавершенного строительства была выполнена правильно, объекты сохранят свои эксплуатационные характеристики. В любое удобное время строительство можно будет продолжить.

Решение о консервации объекта

Письмо Федеральной налоговой службы
№СД-4-3/16501@ от 27.08.2018

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо УФНС России (далее — письмо Управления) по методологическому вопросу, планируемому к отражению в акте выездной налоговой проверки, и сообщает следующее.

Из письма Управления следует, что налогоплательщик в нарушение подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) учел в составе внереализационных расходов стоимость затрат, связанных с созданием объекта незавершенного строительства, который по решению налогоплательщика (протокол совещания по вопросам финансово-экономической деятельности общества) подлежит частичному демонтажу с последующим сооружением объекта нового назначения.

Статьей 252 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией, в частности расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, на списание нематериальных активов, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества), охрану недр и другие аналогичные работы, если иное не установлено статьей 267.4 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов в виде амортизационной премии, предусмотренной пунктом 9 статьи 258 Кодекса.

Таким образом, на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса налогоплательщик вправе учесть в составе внереализационных расходов только затраты на ликвидацию этих объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен.

Расходы, перечисленные в письме Управления (строительно-монтажные работы, проектно-сметная документация, услуги по управлению проектом, исследования, страхование СМР, электроснабжение), являются затратами по формированию первоначальной стоимости спорного объекта, и не связаны с фактической ликвидацией данного объекта (демонтаж, разборка, вывоз разобранного имущества).

Учитывая изложенное, в случае, если ликвидация (частичная ликвидация) объекта незавершенного строительства, осуществляется в процессе создания нового объекта амортизируемого имущества, то в целях налогообложения прибыли сумма затрат, формирующих стоимость ликвидируемого объекта незавершенного строительства подлежит включению в первоначальную стоимость создаваемого объекта, в той части в какой этот объект незавершенного строительства будет использован при создании нового объекта (данная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.09.2017 № Ф02-5060/2017 по делу № А19-22028/2016).

Действительный государственный советник Российской Федерации 3 класса Д.С. Сатин

Комментарий эксперта

Учет стоимости ликвидируемого объекта

Как правильно законсервировать «незавершенку»?
 

Во-первых, что же такое «незавершенное строительство»? Юридически, это – не введенное в эксплуатацию капитальное строение, которое начато, но не закончено. Понятие, довольно широкое, но все же.

Статья 752. Последствия консервации строительства

Например, готовность здания может составлять 99%, но до получения всех официальных документов на регистрацию это – объект незавершенного строительства. Консервация «незавершенки» необходима в том случае, когда денег на дальнейшее строительство по некоторым причинам перестало хватать, или изменились условия строительства, а бросать проект уже поздно. То есть к процедуре консервации придется прибегнуть, если у вас нет денег на продолжение строительства, но при этом вы не хотите, чтобы участок перешел государству за «неосваивание» земли.

Также придется консервировать «незавершенку», если вы захотите продать или подарить свой земельный участок, поскольку отчуждать участки без капитальных строений (завершенных либо незавершенных законсервированных) в Беларуси нельзя.

Согласно Положению о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 506 от 13 апреля 2006 г., и порядку, сложившемуся в практике агентств по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – агентство по государственной регистрации), для консервации жилого дома, дачи, имеющих статус незавершенного строительства, необходимо пройти следующие стадии:
 

Во-первых, собственник «незавершенки» должен ее законсервировать.

При консервации необходимо обеспечить:
—  сохранность от разрушения конструктивных элементов и результатов выполненных строительно-монтажных работ;
—  сохранность неиспользованных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, приобретенных для строительства;
—  благоустройство земельного участка.

Кроме того, на земельном участке необходимо:
—  засыпать траншеи и ямы;
—  определить место и обеспечить складирование и сохранность неиспользованных строительных материалов, изделий и конструкций;
—  обеспечить вывоз строительного мусора в места захоронения;
—  регулярно скашивать сорняки.

Во-вторых, о завершении консервации собственник должен проинформировать местный исполком в двухнедельный срок со дня завершения работ.

В-третьих, в месячный срок с даты получения сообщения собственника, комиссия исполкома проверяет состояние «незавершенки» и составляет об этом акт.

В акте указываются:
—  место нахождения жилого дома, дачи;
—  перечень выполненных до осуществления консервации строительно-монтажных работ и (или) конструктивных элементов жилого дома, дачи;
—  степень строительной готовности;
—  перечень выполненных работ по консервации.
Акт подписывается собственником и председателем комиссии.

Дата подписания акта является датой, с которой не завершенные строительством жилой дом, дача считаются законсервированными.

В-четвертых, о результатах работы комиссии собственник сообщает в агентство по государственной регистрации, инженеры которого производят осмотр «незавершенки» и составляют акт о готовности здания (в процентах).

И, наконец, в-пятых, на основании вышеперечисленных документов агентство по государственной регистрации составляет технический паспорт и выдает собственнику свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права собственности на «незавершенку».

Источник информации

Продолжение темы