Мсо 2017 международные стандарты оценки

Важно, чтобы профессиональный оценщик строга анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Международные стандарты оценки призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в сто профессиональной деятельности.

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран мира. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• • дать более четкие формулировки различных баз оценки;
• • подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах;
• • прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
• • привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения упомянутых выше МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, при проверке результатов оценки или при осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки. При этом каждый стандарт, несмотря на то что он может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач каждый стандарт содержит в своей структуре следующие разделы:

• 1) введение;
• 2) область применения;
• 3) определения;
• 4) взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета;
• 5) формулировка стандарта;
• 6) замечания;
• 7) требования к изложению фактического материала;
• 8) условия отступления от стандарта;
• 9) дата вступления в силу.

Международные стандарты оценки составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Имея в виду изложенные в Концепции развития оценочной деятельности (2006 г.) причины необходимости стандартизации в оценке, стоит уделить более пристальное внимание рассмотрению МСО в их варианте перевода в доступной версии 2003 г. Это представляется тем более важным, что па законодательном уровне изначально предполагалось, что российские государственные стандарты будут разрабатываться на основе МСО.

Действительно, считалось, что использование МСО в качестве основы для разработки ФСО позволит внедрить в практику оценочной деятельности в Российской Федерации международно признанные принципы оценки с целью создания условий для постепенного выхода российских предприятий на международные рынки, будет способствовать росту капитализации российских компаний, иностранных инвестиций и тем самым внесет вклад в общее развитие российской экономики. При этом ФСО должны учитывать специфику российского рынка оценочных услуг, опыт российских оценщиков, накопленный в ходе становления рынка оценочных услуг. В соответствии с этим формирование системы ФСО планировалось «осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности».

Заметим, что в российской государственной системе стандартизации был принят следующий порядок внедрения международных стандартов∟ прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований; использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.

Международная стандартизация действительно позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким образом развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о МСО, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, которому до́лжно следовать, поскольку уровень качества аутентичного перевода МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.

В прилагаемом Глоссарии можно встретить теоретически неграмотные и стилистически ущербные определения, например: «Стоимость. Цена, на которую, скорее всего…» (с. 404). Это определение сводит на нет труд преподавателей оценочных дисциплин и «подправляет» экономическую теорию, утверждающую, что «цена» и «стоимость» – это не одно и то же.

А в Методическом руководстве МР 5 «Оценка стоимости движимого (личного) имущества», в и. 3.0 дается следующее «определение»: «3.6. Личное движимое имущество. В некоторых государствах термин – используемый для идентифицируемых, переносных и осязаемых предметов, которые публика считает недвижимым имуществом. См. также Личное имущество».

В стандартах, как и в теории, подобного рода «определения», апеллирующие к непрофессиональным заблуждениям публики, недопустимы.

Американские стандарты оценки

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP) являются обязательными для применения в США и ряде других стран и относятся к разряду региональных. Они разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

В USPAP представлены условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.

Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или правил стандартов.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к положениям, определениям или правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к положениям, определениям или правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты содержат разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают в себя четыре раздела: «Поведение», «Менеджмент», «Конфиденциальность» и «Ведение отчетности» – и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения оценщика. Дополнительно в данные стандарты входят Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика по принятию решения. Также включены определения ряда базовых понятий для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.

В дополнение к десяти стандартным правилам USPAP включают также документы о стандартах, которые специально служат

для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.

К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие кроме собственно стандартов многочисленных комментариев, положений, определений, правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Однако стандарты USPAP–2005 дают пример изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, пренебрегать Едиными стандартами профессиональной практики оценки США USPAP–2005 как возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки не следовало бы.

Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ECO) являются также представителями международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике «Печатные издания» сайта appraisal.am, сообщает, что приняты новые ECO–2000, и характеризует их 4-е издание.

Презентация новых European Valuation Standards – EVS (ECO– 2000) состоялась 8 ноября в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи ЕГАО (Европейской группы ассоциаций оценщиков ‘Пн European Group of Valuers Associations (TEGoVA)). Стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза (ЕС), которые должны привести национальные стандарты в соответствие с ECO–2000. Система евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA), также строилась на основе ECO–2000.

Четвертое издание ECO–2000 включает в себя непосредственно стандарты, руководства и приложения.

В стандартах рассматриваются самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах.

Стандарт 1. Соответствие ECO–2000 другим документам и законодательным актам. Рассматривается взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.

Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определяются требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указываются нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.

Стандарт 3. Задание на оценку. Рассматриваются условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.

Стандарт 4. Базы оценки. Рассматриваются основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки. Приводятся определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой, стоимости в использовании и др.).

Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Приводятся классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, излагаются требования но раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также включает в себя раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в данном случае, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Стандарт 6 посвящен также проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как «залоговая стоимость», «специальная стоимость обязательств», а также определяются особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. В нем также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приводятся определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала и др.), а также дается определение ликвидационной стоимости.

Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Стандарт посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркивается важность прогнозов в работе оценщика, определяются форма их изложения и требования к ним. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как «инвестиционная стоимость», «оценка па определенную дату в будущем», «предсказание будущей стоимости». Приводится концепция стоимости при существующем использовании, дается понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта.

Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Стандарт посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования и квалификации оценщика. Приводятся требования к процедуре оценки, а также даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.

Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Стандарт рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки и формы сертификата оценки. Приводятся требования к отчету, указываются пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.

Помимо девяти стандартов ECO–2000 включают в себя 13 руководств к ним, дающих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах. В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:

• 1) факторы, влияющие на стоимость;
• 2) оценка специальных объектов;
• 3) оценка машин и оборудования;
• 4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
• 5) оценка сельскохозяйственных объектов;
• 6) оценка исторических объектов;
• 7) оценка бизнеса;
• 8) оценка нематериальных активов;
• 9) оценка индексов недвижимости;
• 10) международные оценки;
• 11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
• 12) распределение стоимости между землей и зданиями;
• 13) особенности оценки в различных странах.

Кроме того, ECO–2000 содержат девять приложений, в которых дастся дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика, вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика, примеры заданий на оценку, глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одной из главных особенностей ECO является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий европейской оценочной науки от изучаемой в России теории оценки, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.

В действительности не является секретом то, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от Америки. Если в Англии, Германии, Италии, Греции накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, реализуемый там сюрвейерами, землемерами и нотариусами (которые теперь называют себя оценщиками), то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято теми ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte & Touche, Ernst & Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Оценщики России также осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Всемирного банка, легших в основу российской оценочной науки. Можно с уверенностью констатировать, что на настоящий момент уровень подготовки российских оценщиков бизнеса (благодаря деятельности соответствующих учебных вузов и утверждению серьезных программ переподготовки), несмотря ни на что, па порядок выше, чем у их коллег из Европы.

• Из преамбулы МСО, выражающей их миссию.
• Теперь Комитет имеет укороченную аббревиатуру – МКСО, что связано, по-видимому, с расширением изначального спектра объектов оценки.
• Похоже, что эта исходная установка МКСОИ, возглавляемого в те времена американцами, отвергается теперь его современным европейским руководством, пытающимся «срастить» терминологию оценки и финансовой отчетности, что, на взгляд авторов, приводит к ослаблению позиций оценки как самостоятельной прикладной экономической дисциплины и профессии.
• Так, в МСО 1 рассматривается понятие рыночной стоимости как базы оценки. В МСО 2 приводятся базы оценки, отличные от рыночной стоимости. МСО 3 ранее устанавливал нормы проведения оценки в целях финансовой отчетности и смежной документации, но в его текущих версиях называется «Составление отчета об оценке».
• Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, 2006.
• Данный вид стоимости не является оценочным, и его следовало бы отнести в Стандарт 5, а стоимость в использовании – это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ECO, так и для МСО.
• Странно, что определение ликвидационной стоимости при этом дано в предыдущем Стандарте 6.
• Исторически – это страховые инспекторы Ллойда по морским перевозкам.

Транскрипт

1 СПб НМСО Международные стандарты оценки IVS 2017: обзор и комментарии Владислав Мягков, MRICS, CCIM 23 мая 2017 г.

2 Содержание 1. Предварительные замечания: независимая и внутренняя оценка, виды стоимости, стандарты 2. Международные стандарты оценки: краткая история. 3. IVS -2017: комментарии

3 IVS-2017 International Valuation Standards 2017 (IVS-2017) Valuation «стоимостная оценка», «оценка стоимости», «оценка» (если из контекста понятно о чем идет речь). IVS стандарты оценки стоимости.

4 Виды стоимости В практике бизнеса, торговли, учета и оценки используются более 40 видов стоимостей. Каждый вид стоимости определятся его формулировкой, позволяющей найти его значение для конкретного объекта или субъекта. Слово стоимость без определения не имеет смысла и профессионально без определения не употребляется. Российский закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в статье 7 с 1998 года предупреждает: «Под стоимостью, вид которой точно не определен, требуется понимать рыночную стоимость (вместо «реальной», «действительной», «разумной» и т.п.).

5 Стоимость Различные виды СТОИМОСТИ материальных и нематериальных активов оцениваются и используются как инструменты а)налогообложения б)таможенного регулирования в)принятия решений в бизнесе г) финансовой отчетности д)управления ценами е)заемного финансирования ж)инвестиционного финансирования з)страхования и)разрешения имущественных споров к)приватизации л)экономической статистики и проч. и проч. Каждый вид стоимости имеет: определение, область применения (объекты, субъекты рынок, субрынок) методы оценки/расчета и использования

6 Оценочная деятельность Внутренняя оценка Внутренняя оценка существует более 5 тысяч лет, и возникла одновременно с систематической торговлей, денежным обращением и кредитом (не путать с монетным обращением). В России известна по письменным документам с 10 века. В настоящее время продолжает активно развиваться. Является основным «поставщиком» новых видов стоимости и оценочных стандартов (см.далее). Независимая оценка Независимая оценка (по 135-ФЗ «субъекты оценочной деятельности») существует менее 100 лет. Начало положил «сухой закон США» 1922 г, затем «Великая Депрессия». Профессия появилась в гг при создании первых Обществ независимых оценщиков, что потребовало унификации определений и методов. После 1945 г с усилением государственного субсидирования жилищного строительства деятельность независимых оценщиков активно развивалась. В Европе — после 1960 х гг. Международная стандартизация с 1990-х годов.

8 виды стоимости и стандарты Некоторые виды стоимости в сфере внутренней оценки, действующие в РФ: 1) Справедливая (МСФО 13, введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от N 106н) 2) Текущая восстановительная (приказ Минфина РФ от N 91н ) 3) Стоимость в пользовании (МСФО (IAS) 36) 4) Возмещаемая (МСФО (IAS) 36) 5) Залоговая стоимость (Положение Центробанка РФ 254 от 2004) 6) Текущая стоимость ссуды (Положение Центробанка РФ 254 от 2004) 7) Справедливая стоимость ссуды (Положение Центробанка РФ 254 от 2004) 8) Ссудная стоимость (Положение Центробанка РФ 254 от 2004) 7) Застрахованная стоимость (внутренние методики страховых компаний) 8) Страховая стоимость объекта (внутренние методики страховых компаний)

9 Оценочная деятельность: ВНУТРЕННЯЯ ОЦЕНКА 1. Оценки залогов и залоговой стоимости при кредитовании (ГК РФ, Положение Центробанка РФ 254 от 2004) рыночная стоимость залога, ликвидационная стоимость залога, залоговая стоимость (MLV в Германии с 2004, в ЕС с 2010 г), текущая стоимость ссуды, справедливая стоимость ссуды, рыночная стоимость долговых обязательств и проч. Положение 254 разрешает российским банками вводить собственные виды стоимости и методики их расчета). 2. Оценки страховых компаний (стандарты NAIC, руководство по оценке стоимости NAIC — рыночная стоимость и ее переоценки, страховые премии, оценка имущества для целей страхования, застрахованная стоимость, страховая стоимость, встроенная стоимость (страховых компаний ), оценки для страховой медицины, страхования здоровья и жизни, оценка неснижаемого остатка страховых компаний и фондов, и проч. ) 3. Кадастровая (налоговая) оценка (кадастровая стоимость, tax assessment, cadastral value) внутреннее дело налоговых органов или собственников недвижимости (новые течения в США, Швеции и др.странах). 4. Оценка для целей аудита и бухучета (МСФО, ISA 620, кроме традиционных бухгалтерских, также справедливая стоимость, стоимость-в-пользовании, возмещаемая стоимость, инвестиционная, текущая восстановительная, стоимость чистых активов, стоимость акций, машин и оборудования, товарных запасов и проч), 5. Оценка спорных активов в судебной экспертизе (РФ закон 73-Ф «О судебно-экспертной деятельности» 6. Oценка для организации аукционов, торгов 7. Оценка для управления ценами продаж/закупок (розничных, оптовых, разовых), в том числе для внутренних операций в крупных корпорациях (РАО ЕС, РЖД, Газпром, Ростех и проч.).

10 Оценочная деятельность: Что такое стандарты? Международные стандарты IVS МССО Международный Совет по Стандартам Оценки, куда входят: КМСО Комитет по Международным Стандартам Оценки, ИКПС — Исполнительный Комитет IVSC по стандартам СПМСО — Совет по признанию Международных стандартов оценки

11 История МСО / IVS В 1981 году был образован Международный Комитет по Оценке Недвижимости (TIAVSC). А в 1994 г он был преобразован в Международный Комитет по Стандартам Оценки (IVSC) (уже всех типов активов). С 2008 г он стал называться Международным Советом по Стандартам Оценки (IVSC/МССО). В настоящее время в с него входят более 70 членов национальных ассоциаций оценщиков, бухгалтеров, финансовых аналитиков из 54 стран и 17 спонсоров, включая EY. Задача Совета издание согласованных всеми членами МССО Международных Стандартов оценки стоимости (определений!) и Технических Руководств по отдельным вопросам оценки. IVSC согласует стандарты оценки со стандартами международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Соответственно, IVSC поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам. Первый свод Международных стандартов оценки был опубликован в 1985 г. Затем Стандарты издавались в 1994 г, 2001, 2005, 2007, 2011, 2013 и 2017 гг. Они выражают согласованное мнение специалистов стран и организаций — членов МССО.

12 Международные стандарты IVS 2017 Собственно свод IVS 2017 содержит только определения видов стоимости, и общие принципы оценки, включая требования к идентификации активов, принимаемых оценщиком на оценку, требования к заданию на оценку, общие подходы и методы оценки применительно к типичным активам. Методики расчетов, и другие методические материалы IVSC, официальные дополнения к стандартам, продаются/распространяются отдельными выпусками технических информационных материалов: Дисконтированные финансовые потоки Затратный подход к оценке материальных активов Оценка нематериальных активов Неопределенность в оценке Кроме того IVSC готовит методические материалы по организации профессиональной деятельности. Кодекс этических принципов профессионального оценщика Создание и развитие профессиональной организации оценщиков Руководство по аудиту для оценщиков Профессиональная подготовка оценщика

13 Международные стандарты IVS Кому и зачем нужны стандарты IVS? Ответ. Прежде всего, как необходимый инструмент международного разделения труда, международной торговли и работы международной финансовой системы. Компании, создающие свои производства в других странах, фонды и банки, финансирующие производства и торговлю по всему миру должны иметь одинаковые принципы финансовой отчетности и одинаковое представление о рыночных механизмах. Соизмерение затрат и результатов должно пониматься одинаково. Соответственно, учет затрат, доходов, прибыли, планы и обоснования инвестиций, условий финансирования, использования собственных и заемных средств требует единой понятийной и методической базы. Различные виды стоимости, будучи точно определенными являются ведущими инструментами управления бизнесом и финансами, инструментами принятия решений в частоном и общественном секторе. Среди этих всемирно признанных инструментов: Международные стандарты финансовой отчетности IFRS/МСФО, Международные стандарты аудита (ISA/МСА), международные стандарты оценки (IVS/МСО). Все три свода стандартов с начала 2000 х годов согласуют и объединяют свои определения и методики, и к гг они унифицированы (сравнить со сводом МСФО ).

14 Стандарты оценки Международные IVS, TEGоVA The European Group of Valuers’ Associations (63 valuers’ associations from 35 countries) RICS, USPAP The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) сев.американская группа Российские Независимая оценка : Закон 135-ФЗ, ФСО 1-13 Внутренняя оценка: Положение ЦБ РФ 254, методики АРБ, внутренние документы крупных корпораций с госучастием, МСФО, ISA620, Страховые компании, Кадастровая оценка

15 Международные стандарты оценки IVS 2017 Международные стандарты оценки IVS 2017

16 Международные стандарты оценки IVS 2017 Введение 1 Словарь основных терминов 3 Основные положения IVS 6 Общие стандарты IVS 101 Задание на оценку 9 IVS 102 Оценочные исследования и соблюдение требований 12 IVS 103 Требования к отчету 14 IVS 104 Базы стоимости 16 IVS 105 Подходы к оценке и методы 29 Стандарты по видам активов IVS 200 Бизнес и связанные с ним права 49 IVS 210 Нематериальные активы 57 IVS 300 Машины и оборудование 74 IVS 400 Интересы в недвижимости 81 IVS 410 Недвижимость для девелопмента 88 IVS 500 Финансовые инструменты 99 Термины и обозначения 108

17 Международные стандарты оценки IVS 2017 Введение International Valuation Standards (IVS) фундaментальная часть финансовой системы, требующая высокого профессионализма в их применении. Цель IVS повысить надежность и доверие оценщиков и пользователей оценки путем распространения прозрачной и содержательной оценочной практики. Для этого стандарты выявляют или разрабатывают международно принятые принципы и определения выявляют и пропагандируют принципы оформления заказов на оценку и оформления отчетов, выбирают специальные темы, которые требуют дальнейшего рассмотрения и методы, используемые для оцени различных типов активов или прав/обязательств.

18 Международные стандарты оценки IVS 2017 Основные положения Это введение в IVS. Содержит общие принципы IVS, относительно объективности, доказуемости, компетентности и приемлемых отклонений от IVS. Основные стандарты Описания стандартов оценки (стандарты видов стоимости = базы оценки) Основные требования к оформлению заказов на оценку, включая внутреннюю и независимую, условия выполнения работ, выбор вида стоимости оценщиком, основные подходы и методы, оформление отчета. Относятся ко всем типам активов. Стандарты по видам активов Включают основные сведения по основным типам активов в их отношениях с разными видами стоимости, и методами оценки отдельных типов активов. Содержание текста Текст содержит все вышеизложенные разделы, утвержденные Исполнительным Комитетом IVSC по стандартам 15 дек Вступают в силу с 1 июля 2017.

19 IVS 2017 Словарь основных терминов Объекты оценки — активы и финансовые обязательства Новое в тексте — различия в использовании слов: May может Must обязательно должен Should — должен по возможности Client заказчик внешний (по договору для независимой оценки), внутренний (начальник-руководитель) Оценщик специалист, или компания или группа компаний (в зависимости от юрисдикции страны)

20 IVS 2017 Основные положения 10. ссылка на IVS только в полном объеме 30. оценщик в том числе рецензент отчетов об оценке 40. объективность 60. Отклонения (исключения) только по правовым основаниям (местная юрисдикция выше IVS), обязательно указывать в тексте отчета и ТЗ. (пример РФ закон о приватизации встроек, рыночная стоимость не применима, но закон требует). Другие отклонения не допускаются.

21 IVS 2017 Основные стандарты IVS 101 Техническое задание 10.1 в ТЗ определяется однозначно объект, цель оценки, ответственность сторон 10.2 Этот стандарт относится к — Внутренней оценке — Независимой оценке — Рецензиям на отчеты об оценке 20. Отчет должен быть приемлем для целей оценки (важно! Закон GB «о торговых наименованиях» и положения ВТО!) рыночнаяинвестиционная стоимость или отказ от работы) ТЗ должно включать: — Кто оценщик, независим ли, нужна ли помощь професс., описание клиента и его целей, точное описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата, кто обеспечит доступ и информацию, общие предположения, особые предположения, гипотетические условия, отклонения от IVS (причины) доступ к отчету,. в ходе рaботы — Комментарии ВМ: ответственность оценщика — обсудить

22 IVS 2017 Основные стандарты IVS 102 Исследования и соответствия 20.5 независимость источников (в РФ как правило нарушается, и информация идет от заказчика) 20.6 все пользователи отчета должны иметь всю использованную оценщиком информацию в полном объеме (особенно важдно для внутр. оценки и рецензий 30. Сохранение архива оценщика (важно!) 40.2 Нац. стандарты членов IVSCO соответствуют IVS 2017, поэтому их можно указывать как «И»

23 IVS 2017 Основные стандарты IVS 103 Отчет 40. Рецензии (review) а) камеральные полевые в) описание Отчета с) выводы рецензента d) дата рецензии

24 IVS 2017 Основные стандарты IVS 104 Базы оценки (стандарты стоимости) рыночная стоимость рыночная аренда равноправная стоимость (equitable value) инвестиционная стоимость синергетическая (синергическая) стоимость ликвидационная стоимость справедливая стоимость — по МСФО — по OECD — USA IRS — иные определения Спр.стоимости Обоснование выбора стоимости НиНЭИ, существующее, плановая ликвидация, принудительная ликвидация.

25 IVS 2017 Основные стандарты IVS 2017 требует от оценщика (!) выбрать вид стоимости или несколько, и следовать всем принципам, в соответствии с целями заказчика. 10. От оценщика требуется: установить соответствие целей оценки и вида выбранной стоимости, что далее влияет на выбор методов Большинство стандартов запрещает использовать данные или рассуждения о рынке, которые не могут быть на дату оценки известны сторонам и участникам рынка. (будущее) 10. Большинство стандартов отражает характеристики сторон. (дать комментарий для кого определяется стоимость)

26 IVS 2017 Основные стандарты Виды стоимссти (база стоимости) 30. Рыночная стоимость 30.3 рынок м.б. международный или местный (комментарий) 40. Рыночная стоимость аренды (ср. налоговая во Франции). (контрактная не контрактная ставка — комментарий) новое 50. Equitable value равноправная стоимость РС 50.1 РС (EV) это рассчитываемая цена в сделке с активом или финансовым обязательством между определенным знающими и желающими этой сделки сторонами, которая отражает соответствующие интересы каждой из сторон.

27 IVS 2017 Основные стандарты 50. Equitable value равноправная стоимость 50.3 равноправная стоимость более широкое понятие чем рыночная. Хотя во многих случаях справедливая цена для каждой из двух сторон соответствует той, что достигается на рынке, есть случаи, когда оценка равноправной стоимости будет включать в рассмотрение обстоятельства, которые игнорируются при оценке рыночной стоимости. Например, синергическая стоимость выше рыночной, но для каждой стороны выгодна! Примеры применения равноправной стоимости: А) применение Равноправной Стоимости для определение цены сделки по продаже акций между акционерами не-котируемой на бирже компании может дать значение выше рыночной, которая за этот же пакет может быть получена на рынке. В) определение цены, которая бала бы равноправной для арендодателя и арендатора при продаже ему арендованной недвижимости/актива или прекращению обязательств по аренде.

28 IVS 2017 Основные стандарты 60 Инвестиционная стоимость 60.2 относиться к лицу, определяется для инвестора. Не является меновой.

29 IVS 2017 Основные стандарты 70 Cинергическая стоимость. Похожа на инвестиционную, но нет, определяется для объекта, т.к. эффект виден всем. 90. Справедливая стоимость НиНЭИ 160. Ликвидационная стоимость. IVS 180 особые участники При оценке, например, инвестиционной стоимость особенности участника ( -ков) ясно излагаются в отчете при каждом выводе о стоимости. Важно требуется обоснование по а) инвестиц. решению в)анализу экспл. качеств актива опытная УК. Инвестиционная или рыночная (БЦ на садовой )

30 IVS сравнение с предыдущими IVS Комментарии В.М. 1) Текст собственно МСО-2017 содержит только стандарты стоимости и деятельности оценщика, включая разъяснения и комментарии. Методические рекомендации как находить значение стоимостей выделены в отдельные выпуски, продающиеся отдельно. Это подчеркивает методическую разницу между определением (база стандарта) и способами расчета значений той или иной стоимости. 2) IVS 2017 относится в равной степени к независимой оценке, внутренней оценке и к рецензированию оценочных отчетов. 3) Подробно и по-новому трактуется МСО 101 «Задание на оценку». Практика показала, что заказчик часто не может или не хочет точно описать объект оценки, его цели, вид стоимости и ее применение. Новый стандарт требует от оценщика подробно описать объект, цели заказчика и обосновать выбор вида стоимости и условия выполнения работы. Различается задание на внутреннюю оценку, и независимую. ТЗ может формироваться в ходе работы и подписываться с актом приемки. Ответственность на оценщике.

31 IVS сравнение с предыдущими IVS 4) Новый стандарт IVS 410 Недвижимость для девелопмента заменил прежний IVS 233 Доходная недвижимость в стадии строительства. Недвижимость для девеллопмента теперь трактуется не только как недострой, но туда отнесены и объекты, пригодные для реконструкции, реконцепции под потенциально доходные инвестиционные проекты. 5) В рамках доходного подхода в стандарт оценки ставки дисконта включены как допустимые 6 моделей, включая SARM, WACC, IRR, WARA, рыночной экстракции, и кумулятивного построения. 6) Определение рыночной стоимости осталось прежним, но включены подробные комментарии к каждому предложению. 7) Введено несколько определений справедливой стоимости из смежных источников МСФО, OECD, USA IRS и дугих. 8) Введен новый вид стоимости равноправная стоимость. 9) Более строгое использование ключевых терминов: оценщик может, оценщик должен обязательно, оценщик должен по возможности. Более подробные комментарии к статьям.

32 Владислав Мягков MRICS, CCIM Тел.:



Соблюдение Стандартов и этические нормы

Все члены RICS во всем мире обязаны соблюдать настоящие Стандарты при проведении оценки и подготовке заключения в письменной форме, кроме тех видов оценки, которые перечислены в ТПО 1.2 настоящих Стандартов, или в тех случаях, когда в соответствии с ТПО 1.3 в конкретном случае допускается отступление.

Условия применения настоящих Стандартов

1. Все члены RICS, производящие оценку, обязаны следовать настоящим Стандартам в дополнение к требованиям заказчиков и всем законодательным нормам, кроме случаев, описанных в ТПО 1.2. Настоящие Стандарты одобрены Советом по оценке RICS и являются методическими указаниями, обязательными для соблюдения членами RICS и компаниями, зарегистрированными и регулируемыми RICS.
2. Кодекс поведения (членов RICS) требует:
«Члены RICS должны исполнять профессиональные обязанности квалифицированно и тщательно в соответствии с требованиями применимых технических стандартов».
3. Несмотря на то, что Кодекс поведения относится как к отдельным лицам — оценщикам, так и к компаниям, зарегистрированным и регулируемым RICS, настоящие Стандарты написаны как предназначенные для оценщиков. В случае, когда необходимо рассмотреть применении какого-либо Стандарта компанией, зарегистрированной и регулируемой RICS, его необходимо понимать соответ-ствующим образом.
4. Комментарий к каждому требованию, обязательному при проведении оценки, считается обязательным для исполнения, если содержит инструкции для оценщика, связанные с выполнением определенных процедур.
5. Положения, содержащиеся в приложениях, обязательны для исполнения в случаях, указанных в соответствующем требовании, обязательном при проведении оценки; в остальных случаях они носят рекомендательный характер.

Национальные требования, обязательные при проведении оценки, устанавливаемые RICS

6. Требования, обязательные при проведении оценки, опубликованные или принятые национальной ассоциацией, входящей в RICS, обязательны для исполнения в тех странах, где они приняты. Цель национальных требований, обязательных при проведении оценки, устанавливаемых RICS, заключается в расширении или внесении поправок в настоящие Стандарты оценки в соответствии с законодательными и нормативными требованиями конкретной страны. В случае противоречия между стандартами преимущественным правом наделяются национальные требования, обязательные при проведении оценки, кроме случаев, когда национальные стандарты менее строгие, чем общие стандарты.
7. Если оценка производится в отношении активов, расположенных в разных странах, где приняты различные стандарты оценки, оценщик должен согласовать с заказчиком, какие стандарты будут применяться при выполнении данной оценки.

Соответствие другим стандартам оценки

8. RICS признает, что оценщик может получить задание представить отчет об оценке, соответствующий стандартам, отличающимся от Стандартов оценки RICS. Прежде чем рассматривать такое задание как отступление, оценщик должен определить, содержат ли Стандарты оценки RICS такие же или более строгие требования. В случае положительного ответа в условия договора на оценку и отчет об оценке необходимо включить положения о том, что:

• оценка будет проводиться в соответствии со Стандартами;
• Стандарты RICS содержат такие же или более строгие требования, чем упомянутые стандарты, следовательно, соответствуют упомянутым стандартам;
• любое дополнительное условие (условия), содержащееся в данном Стандарте, будет соблюдено.

Руководства по оценке

9. Руководства по оценке являются менее строгими, чем требования, обязательные при проведении оценки. В них приведено описание стандартных действий, которые ожидаются от разумного и квалифицированного оценщика с опытом оценки соответствующего имущества.
10.В некоторых ситуациях и при определенных обстоятельствах оценщик, полагаясь на свое профессиональное мастерство и суждение, не будет следовать руководствам. Однако, если при несоблюдении оценщиком указанных рекомендаций возникнут вопросы в связи с его действиями, оценщик должен объяснить предпринятые им шаги, что может быть учтено при вынесении возможного дис-циплинарного взыскания.

Контроль соблюдения настоящих Стандартов оценки

11.В качестве саморегулируемой организации RICS в соответствии со своим уставом имеет право запрашивать информацию у своих членов и компаний, зарегистрированных и регулируемых RICS. Это право также предполагает осуществление контроля соблюдения настоящих Стандартов оценки.
12. Описание процедур, в соответствии с которыми осуществляются такие полномочия в отношении.

Исключения

Настоящие Стандарты не обязательны для применения при проведении следующих видов оценок:

• консультации в ходе судебного разбирательства;
• арбитражные и подобные им разбирательства;
• консультирование при подготовке к переговорам или в ходе их проведения;
• оценка для внутренних целей, проводимая силами собственных сотрудников;
• некоторые виды посреднической и брокерской деятельности.

1. Обязательное применение настоящих Стандартов в некоторых видах консультаций по оценке нецелесообразно. Например, может возникнуть необходимость в проведении оценки в соответствии с процедурами, отраженными в законодательных положениях или договоре или предназначенными для применения в ходе судебного разбирательства или во время переговоров. Ниже перечислены конкретные исключения из настоящих Стандартов. Однако оценщик не освобождается от исполнения Кодекса поведения, причем, несмотря на необязательный характер исполнения настоящих Стандартов для перечис-ленных видов деятельности, RICS считает добросовестной практикой их применение в той степени, в которой они не противоречат кругу полномочий или техническому заданию.

Консультации в ходе судебного разбирательства

2. Оценка, проводимая для целей выступления в качестве свидетельствующего эксперта в суде, в судебном учреждении или комитете в ходе разбирательств, где предметом правового спора является стоимость имущества.
3. Однако использование соответствующих и целесообразных принципов и определений, содержащихся в любых стандартах, может обеспечить достоверность свидетельских показаний и помочь при ответе на вопросы в ходе перекрестного допроса. Оценщикам рекомендуется ознакомиться с рекомендацией «Оценщик в роли свидетельствующего эксперта».
4. Данное исключение не относится к случаям, когда стоимость еще не является предметом спора, например, когда оценка необходима для урегулирования более широкой проблемы, например, при разводе.

Участие в арбитраже и подобных разбирательствах

5. Решения и отчеты арбитражных судей, независимых экспертов и посредников, назначенных для урегулирования споров.
6. Данные случаи исключаются, так как договоры на оказание подобных услуг обычно содержат нормативные и прочие обстоятельства, которые определяют условия выполнения задания на оценку. Однако, если оценщик действует как независимый эксперт, ему рекомендуется следовать настоящим Стандартам оценки в той степени, в которой они не противоречат условиям договора на оказание этих услуг.
7. Если член RICS выступает в роли оценщика при урегулировании споров по арендной плате коммерческого имущества, ему следует ознакомиться с рекомендацией RICS «Оценщик в качестве третейского судьи и независимого свидетельствующего эксперта при рассмотрении дел, связанных с пересмотром арендной платы за коммерческое имущество» (Surveyors Acting as Arbitrators and Independent Experts in Commercial Property Rent Reviews,)

Консультирование при подготовке к переговорам и в ходе их проведения

8. Консультации по стоимости, связанные с вероятными результатами текущих или будущих переговоров, или запросы на предоставление заключения по количественным показателям, на которые в связи с такими переговорами будут ссылаться. Если предмет переговоров может стать предметом разбирательства с привлечением третьей стороны (арбитражный или другой суд), оценщик должен уделить особое внимание комментариям в пункте о консультационных услугах в ходе судебного разбирательства.
Оценка для внутренних целей, проводимая силами собственных сотрудников

9. Оценка, проводимая внутренними оценщиками исключительно для внутреннего пользования, при этом ни одна из частей отчета об оценке, в том числе содержащая заключение о стоимости, не предоставляется в пользование или для ознакомления третьей стороне. В случае оценки для внутренних целей, проводимой силами собственных сотрудников, оценщик также обязан следовать Кодексу поведения, так как принципы настоящих Стандартов оценки должны соблюдаться во всех случаях, когда это применимо.

Некоторые виды посреднической и брокерской деятельности

10. Консультационные услуги, предоставляемые в связи с ожидаемым или полученным поручением на продажу или покупку имущественных прав, по ожидаемой цене, включая консультации о целесообразности вступления в конкретную сделку. Данное исключение не применимо в случае, если заказчику необходимо представить Отчет о пригодности объекта для приобретения, который включает оценку стоимости объекта, определенную в ходе проведения оценки.

Отступления от Стандартов

Отступление от стандартов — это недвусмысленное письменное утверждение о любом отступлении от соответствующего стандарта, содержащее подробное описание и причины отступления. Кроме того, в отчете об оценке необходимо указать, что было получено согласие заказчика на таковое отступление. Ни при каких обстоятельствах не разрешается отступать от положений, содержащихся в ТПО 1.1 и 1.3.

1. Если оценщик считает, что существуют особые обстоятельства, не позволяющие в должной мере или целесообразно осуществить оценку в полном соответствии с конкретным требованием, обязательным при проведении оценки, необходимо известить заказчика о таких обстоятельствах и согласовать с ним возможность отступления от Стандартов до составления отчета.
2. Если определяется вид стоимости, не указанный в настоящих Стандартах, то необходимость отступить от Стандартов следует четко указать в условиях договора на оценку и в отчете об оценке. Кроме того, в отчете должно быть указано на отличие определяемой стоимости от наиболее близкого к ней соответствующего и признанного вида стоимости.
3. RICS и IRRV вправе потребовать, чтобы, отступая от Стандартов, оценщик объяснил причины данного действия. Если же RICS или IRRV не будут удовлетворены объяснением (объяснениями) или формой его представления, указанные организации вправе наложить на оценщика дисциплинарное взыскание.

Квалификация оценщика

Все услуги по оценке в соответствии с настоящими Стандартами должны производиться оценщиком, имеющим соответствующую квалификацию, или под его руководством, при этом он несет полную ответственность за проведенную оценку.

1. Принято считать, что специалист имеет соответствующую квалификацию для проведения оценки, если он:

• имеет соответствующее профессиональное образование, указывающее на его квалификацию в данной области;
• является членом профессиональной организации, что отражает приверженность стандартам профессиональной этики;
• имеет опыт работы в качестве оценщика;
• соответствует государственным требованиям к лицу, занимающемуся оценкой, и
• оформлен в соответствии с порядком регистрации и контроля RICS за деятельностью оценщиков, в случае если оценщик является членом RICS.

2. Члены RICS обязаны иметь подготовку установленного образца и поддерживать соответствующий уровень квалификации. Однако члены RICS активно работают в широком спектре специальных областей и рынков, поэтому факт членства в RICS или регистрации в качестве оценщика сам по себе не означает наличия у специалиста необходимого опыта практической работы в области оценки в конкретной отрасли или на конкретном рынке.
3. В некоторых странах существуют положения, согласно которым для проведения некоторых видов оценки необходимо пройти аттестацию или получить лицензию, в этих случаях применимы положения раздела 1.8. Также заказчик или правила национальной ассоциации RICS могут накладывать более строгие требования.

Знания и навыки

Для проведения компетентной оценки необходимо, чтобы оценщик имел достаточные знания о конъюнктуре местного, национального и (в соответствующих случаях) международного рынков, а также практический опыт и знания в области оценки.

1. Если у оценщика недостаточно специальных знаний для работы на должном уровне с каким-либо аспектом оценки, он или она должны определить, какая помощь им необходима для того, чтобы собрать и проанализировать соответствующую информацию, предоставленную другими специалистами (оценщиками, специализирующимися в данной области, экологами, бухгалтерами, юристами и др.).
2. Требования к уровню квалификации могут быть удовлетворены в совокупности несколькими оценщиками, работающими в компании, если каждый из них соответствует всем остальным аспектам данного требования, обязательного при проведении оценки.
3. Чтобы привлечь стороннюю компанию к выполнению части работ по оценке в рамках полученного задания, оценщику необходимо получить согласие заказчика.
4. В целях проведения аудита на предмет соответствия Стандартам RICS и контроля за деятельностью оценщиков в тех случаях, когда оценка выполняется более чем одним оценщиком, перечень всех оценщиков, участвующих в оценке, должен быть подготовлен и сохранен в документах оценщика, относящихся к этой оценке, с подтверждением того, что каждый из упомянутых в списке оценщиков выполнял работу в соответствии с требованиями ТПО 1.

Независимость и объективность

При проведении оценки оценщики обязаны действовать независимо, добросовестно и объективно.

1. Согласно Кодексу поведения оценщики обязаны всегда действовать добросовестно и избегать любых действий и ситуаций, не совместимых с их профессиональными обязательствами.
2. Оценщики обязаны сохранять независимость и объективность при выполнении всех видов услуг по оценке и помнить о возможных последствиях любого конфликта интересов. Оценщик, соблюдающий настоящее положение о независимости и объективности, а также положения ТПО 1.7 (если применимо), вправе утверждать, что действует как независимый оценщик.
3. Рекомендации по сохранению конфиденциальности, определению угроз независимости и объективности, а также определению и устранению конфликта интересов, непосредственно связанных с оценкой. Если задание на оценку утверждено после того, как член RICS выявил возможный конфликт интересов, то данный факт необходимо отразить в условиях договора на оценку.
4. Предоставляя любую информацию об опыте сотрудничества, оценщики обязаны соблюдать условия заказчика по раскрытию конфиденциальной информации. Подобные данные, как правило, не являются конфиденциальной информацией и могут быть предоставлены на обычных условиях, однако если это невозможно, то в исполнении указанного запроса на раскрытие информации должно быть отказано.
5. Если оценщика привлекают к проведению оценки по заданию обеих сторон, участвующих в предполагаемой сделке, то необходимо провести тщательный анализ данного предложения и принять решение о целесообразности выполнения такого задания. Следует учесть возможность возникновения в будущем конфликта интересов между этими двумя заказчиками. Если оценщик не найдет ничего предосудительного или нецелесообразного в выполнении оценки от лица обеих сторон, то до получения оплаты за услуги ему необходимо получить согласие обеих сторон в письменной форме и отразить это в отчете об оценке.
6. Объективность оценщика может оказаться под угрозой, если результаты оценки до ее официального завершения будут использоваться в ходе обсуждений с заказчиком или другой стороной, заинтересованной в этой оценке. Хотя такое обсуждение не запрещено и даже может быть полезным, как для оценщика, так и для заказчика, оценщик должен осознавать и учитывать возможные последствия подобных обсуждений при выполнении им своих основных обязательств по предоставлению объективного заключения. Если подобные обсуждения имеют место, оценщик должен сохранять в письменной форме соответствующую информацию обо всех встречах и обсуждениях, а если оценщик в результате подобных обсуждений решит внести изменения в предварительные результаты оценки, причины такого действия должны быть подробно запротоколированы.

Дополнительные критерии независимости

Если цель оценки предполагает использование особых критериев независимости, оценщики обязаны установить соответствующие критерии и подтвердить в договоре на оценку и отчете, что они соответствуют указанным критериям.

1. В некоторых случаях цели оценки, требования законодательства, нормативные требования, правила, устанавливаемые определенным регулятором, или особые требования клиента могут предполагать использование специфических критериев, которым должен соответствовать оценщик, чтобы обеспечить свою независимость, как определено вышеуказанными требованиями. Часто подобные требования определяют оценщика, соответствующего им, как «независимого эксперта», «эксперта-оценщика», «независимого оценщика», «постоянного независимого оценщика» или «оценщика, соответствующего указанным требованиям». Важно, чтобы оценщик подтвердил свое соответствие этим критериям или другой стороной, заинтересованной в этой оценке. Хотя такое обсуждение не запрещено и даже может быть полезным, как для оценщика, так и для заказчика, оценщик должен осознавать и учитывать возможные последствия подобных обсуждений при выполнении им своих основных обязательств по предоставлению объективного заключения. Если подобные обсуждения имеют место, оценщик должен сохранять в письменной форме соответствующую информацию обо всех встречах и обсуждениях, а если оценщик в результате подобных обсуждений решит внести изменения в предварительные результаты оценки, причины такого действия должны быть подробно запротоколированы.

Если цель оценки предполагает использование особых критериев независимости, оценщики обязаны установить соответствующие критерии и подтвердить в договоре на оценку и отчете, что они соответствуют указанным критериям.

1. В некоторых случаях цели оценки, требования законодательства, нормативные требования, правила, устанавливаемые определенным регулятором, или особые требования клиента могут предполагать использование специфических критериев, которым должен соответствовать оценщик, чтобы обеспечить свою независимость, как определено вышеуказанными требованиями. Часто подобные требования определяют оценщика, соответствующего им, как «независимого эксперта», «эксперта-оценщика», «независимого оценщика», «постоянного независимого оценщика» или «оценщика, соответствующего указанным требованиям».Важно, чтобы оценщик подтвердил свое соответствие этим критериям времени (непрерывно) компания, в которой работает оценщик, выполняла оценку для данного заказчика.
2. Характер и продолжительность любых взаимоотношений компании оценщика с заказчиком.
3. Если отчет и любая опубликованная ссылка на него включают в себя имущество, приобретенное заказчиком в течение 12 месяцев, предшествующих дате оценки, и оценщик или компания, в которой он работает, были связаны с данным имуществом следующим образом:

• получили вознаграждение за нахождение приобретенного имущества
• вели переговоры о покупке от лица заказчика, факты такой связи должны быть раскрыты

4. В отчете и любой опубликованной ссылке на него указывается, составляет ли суммарное вознаграждение, выплаченное клиентом оценщику в течение предыдущего года, минимальную, значительную или существенную долю в общем доходе компании оценщика за предыдущий год.

1. Данные требования, обязательные при проведении оценки, применимы к оценке, предназначенной для использования третьими сторонами, которые либо инициировали подготовку отчета, либо для которых этот отчет предназначен. Примерами подобных оценок, являются оценки выполняемые для:
а) опубликованной финансовой отчетности, при этом применяется ТПО 4.1;
б) фондовой биржи или подобной организации, публичных уведомлений, проспектов эмиссии или циркуля-ров;
в) инвестиционных программ или
г) поглощений или слияний компаний.
2. Несмотря на то, что ТПО 1.6 ясно требует от оценщика действовать независимо, честно и объективно, данное ТПО не требует раскрытия информации о деловых взаимоотношениях между оценщиком и заказчиком. Не предполагается, что, раскрывая дополнительную информацию, оценщик выявит и рассмотрит все возможные взаимоотношения, однако он должен раскрыть принципы, на которых они построены, и их суть. В случае возникновения сомнений относительно того, следует или нет раскрывать конкретное взаимоотношение, рекомендуется раскрывать его.
3. Основные принципы данного требования, обязательного при проведении оценки, могут быть расширены требованиями, применимыми в конкретном государстве. Соответствующие поправки будут включены в национальные требования, обязательные при проведении оценки, в тех странах, где поправки были опубликованы.

Правила ротации оценщиков

4. Обязательство раскрывать правила ротации оценщиков, принятые в компании, возникает только тогда, когда оценщик в течение некоторого времени неоднократно проводил оценку того же имущества, для того же клиента и/или для тех же целей. Если задание на оценку первое или единственное, раскрытие правил ротации оценщиков не требуется.
5. Если оценка, регулируемая ТПО 1.4, поручена оценщику, который проводит ее уже в течение многих лет, знакомство с объектом оценки или заказчиком могут быть поводом усомниться в независимости и объективности оценщика. В таких случаях ротация оценщиков, т. е. замена оценщика, ответственного за проведение оценки, поможет минимизировать соответствующий риск.
6. Порядок ротации оценщика, ответственного за проведение серии оценок, определяется самой компанией, после обсуждения с заказчиком, если необходимо. При этом RICS рекомендует назначать ответственного за подписание отчета, независимо от его должности, на ограниченное количество лет. Точный срок зависит от частоты проведения оценки, принятых в компании процедур контроля и проверки, например, наличия «экспертных групп», которые способствуют обеспечению, как точности, так и объективности оценки и соблюдению принципов добросовестности в оценочной деятельности. RICS считает правильным заменять ответственного оценщика не реже одного раза в семь лет.
7. В небольших компаниях, где трудно заменить оценщика, подписывающего отчет, или где существуют «экспертные группы», как описано в параграфе 6, приведенном выше, для соблюдения данного требования могут использоваться иные способы. Например, в случаях, когда оценка регулярно выполняется на основании одного и того же задания на оценку, организация периодической проверки оценки другим оценщиком с интервалами, не превышающими указанный в параграфе 6 срок, демонстрировала бы, что для сохранения доверия сторон, полагающихся на результаты оценки, оценщик предпринимает шаги, направленные на обеспечение объективности.
8. К моменту вступления в силу данных требований, обязательных при проведении оценки, некоторые оценщики будут подписывать отчеты уже в течение большего количества лет. В таких случаях также следует раскрывать правила по ротации оценщиков, принятые в компании.
Сроки исполнения обязанностей ответственного подписанта
9. Целью данного требования является предоставление любой третьей стороне информации о продолжительности периода времени, в течение которого оценщик подписывал отчеты по оценке, подготовленные для одной и той же цели. Также требуется раскрыть информацию о сроке, в течение которого компания, в которой работает оценщик, проводила оценку данного имущества для того же заказчика, характер и длительность взаимоотношений компании с заказчиком.
10. Должна раскрываться информация о сроке, отсчитываемом с даты подготовки отчета, в течение которого оценщик непрерывно отвечал за проведение оценки. Возможно, что оценщик подписывал предыдущие отчеты по оценке для тех же целей, но в соответствии с правилами ротации оценщиков, принятыми в компании, как описано выше, был период времени, когда он не был ответственным
за оценку. Раскрывать сведения о том более раннем периоде не требуется.
11. Оценщикам не требуется представлять исчерпывающий | отчет обо всей работе, когда-либо выполнявшейся их компанией для заказчика. Достаточно предоставить простое обобщающее описание, раскрывающее суть проделанной работы и длительность отношений с заказчиком. В случае если, кроме договора на оценку, никаких других отношений не было, должно быть сделано соответствующее заявление.

Предоставленные ранее услуги

12. Целью данного требования является выявление любых случаев, в которых возможен конфликт интересов, связанный с участием оценщика или компании, в которой он работает, в покупке оцениваемого имущества для заказчика в течение года, предшествующего дате оценки.
13. Данное требование может быть расширено за счет дополнительных требований стандартов национальной ассоциации или местных нормативных актов.

Размер вознаграждения

14. Вознаграждение размером менее 5% от общего дохода компании может считаться минимальным, от 5 до 25% — существенным, свыше 25% — значительным.
15. Указанные выше ориентиры могут быть дополнены для учета дополнительных требований стандартов национальных ассоциаций или местных нормативных актов.

Идентификация заказчика и компании

16. При рассмотрении информации, которая должна быть раскрыта в соответствии с данными требованиями, обязательными для проведения оценки, необходимо определить (идентифицировать) «заказчика» и «компанию».
17. Существует много различных отношений, на основании которых можно идентифицировать заказчика и компанию. В соответствии с минимальными требованиями условий договора на оценку и порядка предоставления отчетов об оценке, заказчик — это юридическое лицо, которое согласует условия договора на оценку и для которого предназначается отчет. Компания — это юридическое лицо, которое принимает условия договора на оценку и готовит отчет.
18. Компании, тесно взаимосвязанные в рамках группы, должны рассматриваться как единый заказчик или компания. Однако вследствие сложной организации современного бизнеса часто случается, что существуют юридические лица, лишь отдаленно связанные с заказчиком юридически или коммерчески, в интересах которых также действует компания оценщика. Также могут возникать практические трудности с выявлением и определением характера отношений, например, между подразделениями компании оценщика в других государствах и заказчиком. Иногда коммерческие отношения оценщика с третьей стороной, не являющейся заказчиком, могут создавать угрозу его независимости. Ожидается, что оценщик сделает соответствующие запросы, но не обязан выявлять все отношения, которые потенциально могут существовать, если соблюдаются принципы данного требования.
19. Ниже приведены примеры случаев, когда требования о раскрытии информации относятся к сторонам, не являющимся стороной, согласующей договор на оценку:

• дочерние компании холдинговой компании, заказывающей оценку;
• остальные дочерние компании холдинговой компании в случае, когда оценку заказывает отдельная дочерняя компания;
• третья сторона, заказывающая оценку в качестве представителя различных юридических лиц, например, управляющий фонда, управляющего имуществом.

20. Похожие принципы раскрытия информации компанией, в которой работает оценщик, используются в случаях, когда в нее могут входить отдельные юридические лица, зарегистрированные в разных местах или предоставляющие разные виды услуг. Не обязательно указывать все организации, связанные с компанией, выполняющей оценку, если они действуют обособленно или их вклад нематериален, например, когда они не вовлечены в предоставление услуг в связи с данным имуществом. Однако, если группа тесно связанных юридических лиц осуществляет коммерческую деятельность под общим брендом, должна быть раскрыта суть отношений заказчика со всеми этими юридическими лицами.