Налогообложение риэлторской деятельности
Содержание
В нашем центре – всегда к Вашим услугам опытные юристы по недвижимости в Омске. Процедура оформления различных имущественных сделок, договоров и наследственного распределения, зачастую, сложна даже для квалифицированного специалиста. Попытки самостоятельно подготовить документацию могут стать причиной негативных последствий в будущем.
Чтобы осуществить действия с недвижимым имуществом надлежащим образом и предотвратить появлений спорных моментов, рекомендуется обратиться за помощью к нашим юристам и адвокатам.
Юридические услуги по недвижимости
Если у Вас возникли вопросы по собственности, как частной, так и коммерческой, то для детального разбора ситуации, необходимо пройти юридическую консультацию. Специалисты нашего центра оказывают полный спектр услуг в сфере недвижимости, а именно:
- Проверяют надлежащее состояния объекта – его чистоты. Если этого не сделать, то впоследствии могут обнаружиться обстоятельства, которые могут привести к признанию сделки недействительной. В некоторых случаях вернуть денежные средства будет невозможно. Проверка необходима, как в случае сделки купли-продажи, так и лизинга или аренды.
- Составляют договора аренды, лизинга, купли-продажи, мены и т.д.
- Проводят экспертизу договоров, составляют протоколы разногласий, вносят изменения.
- Сопровождают любые сделки c недвижимостью.
- Предоставляют документы для регистрационных процедур в государственных органах, в случае перехода права собственности, необходимости оформления нового свидетельства и т.д.
- Ведут переговоры по вопросам недвижимости, в случае возникновения конфликтных ситуаций.
- Осуществляют представительство в суде.
- Оказывают помощь в оформлении договоров о долевом участии в строительстве: изучение рисков и пр.
- Оказываю помощь сельскохозяйственным организациям при оформлении объектов недвижимости
Если речь идет об оформлении сделки, где владельцем недвижимости является физическое лицо, то может потребоваться проверка его личности, семейного положения и наличия несовершеннолетних собственников, прав на владение имуществом и т.д.
Приобретение активов на юридическое лицо также имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть для правильного проведения сделки и перехода права собственности между компаниями.
Специалисты нашего юридического центра составят договор по недвижимости с учетом возможных рисков клиента и правовых норм Российской федерации.
Для оформления некоторых сделок с недвижимостью потребуется заверение нотариуса. В услуги нотариальной конторы входит оформление договора, но нотариус не будет разбираться во всех нюансах отдельно взятой ситуации и переделывать стандартную форму договора. Чтобы обезопасить себя, или свою компанию от возможных негативных последствий, обращайтесь к профессиональным юристам нашего агентства.
Записаться на бесплатную консультацию юриста можно по указанным на сайте телефонам. На встречу с нашими специалистами рекомендуется принести все документы, имеющие отношение к делу.
Что входит в понятие «операции с недвижимостью»?
Это такие процедуры, с помощью которых права связанные с недвижимостью устанавливаются, передаются, прекращаются и изменяются. Основными видами таких операций являются обмен, аренда, лизинг, рента, ипотека, купля-продажа, приватизация объектов недвижимости и управление. Мы с легкостью решим все операции с недвижимостью в кратчайшие сроки и займемся предоставлением юридических услуг.
Главной целью нашей компании является решение всех поставленных перед нами задач. Мы стараемся поддерживать и сохранять безупречную репутацию нашей компании, достаточно высокий уровень доверия наших клиентов. Можете не сомневаться, ваш вопрос не будет отложен в «долгий ящик», мы сразу же примемся за качественное его решение.
Связаться с намиОтзывы о нас
debear
Выездных проверок у меня еще не было. Я зарегистрировалась в качестве ПБОЮЛ 04 мая 2005 года. Прошло почти три года, боюсь накаркать.
А камеральные проверки моих деклараций, которые происходят каждые три месяца при сдаче отчетности, пока устраивают налоговиков. Ни разу не возникало вопросов, и ни разу не просили никаких дополнительных бумаг.
1. Обойти ЕНВД нет никакой возможности. Попыток я обдумывала несколько: путем создания простого товарищества, заключения с хозяевами договоров комиссии и т.д. Но увы, тогда я останусь на общей системе налогообложения, УСН применять будет нельзя. Налоговики хорошо знают все эти лазейки. ЕНВД — это основной бюджетообразующий налог (как говорят в нашем регионе), и чиновники бдительны в этом вопросе. Поэтому плачу ЕНВД. Клиентам выдаю кассовый чек и к нему краткий договор аренды (найма) квартиры. Некоторым — бланки строгой отчетности. Чеки пробиваю всем без исключения. Общая сумма денег, пробитых на ККМ, пока никого не интересует. А она очень большая.
Покупка ККМ — нелегкий шаг: 16000 руб сразу, 350 ежемесячно, 6000 ежегодно. Зато очень многие клиенты идут просто за отчетными документами, без проживания. Далеко не все гостиницы могут предоставить отчетные документы. Тариф 15% суммы. Могу сказать, что доход от этого побочного явления обычно покрывает налоговые платежи по ЕНВД. По сути, в нашем регионе можно вообще не иметь никакой жилплощади, а делать деньги на виртуальной — продавая отчетные документы. Нужно только дать хорошую рекламу этой услуге. Что я и делаю.
2. Если налоговик потребует хозяина квартиры, тот ни за что не сознается, как давно сдает мне жилплощадь. Скажет, что сдал мне ее вчера. А отчитываться обязательно будет в будущем году в апреле, я ему помогу, ведь он получил доход 1000 рублей. Уклонение от налогов? Это еще надо доказать. Мы с хозяином дружно будем доказывать, что хозяин просто дал мне ключи, чтоб я цветочки поливала, а я пожалела бездомного клиента (коим оказался обсуждаемый налоговик) и пустила на ночлег в чужую квартиру. Но доход вот он, 1000 рублей, с него и налоги возьмите.
Налоговые органы пока на нас не глядят, у них есть кормушки покрупнее. А кадров не хватает.
Еще я думаю, что мне очень помогает такой факт: я стою на абонентском бухгалтерском обслуживании в аудиторской фирме. Это обходится мне в 2500 руб в месяц (включая кадровую работу с персоналом, которого у меня 6 чел). Фирму-аудитора я выбирала долго и тщательно, и мне повезло. Я нашла симпатичного мужчину, который когда-то работал в налоговой, знает там всех по именам. Поэтому мои декларации он составляет и сдает без проблем, строя глазки одиноким молоденьким налоговичкам. При этом — работает четко и качественно. Благодаря этому я надеюсь подольше избежать выездных проверок.
Услуги агентства
Перечень предоставляемых услуг
1. Купля-продажа недвижимости (квартира, домовладение, земельный участок).
2. Найм жилого помещения. Обслуживание и контроль.
3. Аренда недвижимости.
4. Обмен недвижимости (квартира, домовладение).
5. Оформление:
— земельных участков (изготовление топосъемки, оформление межевого плана, кадастрового паспорта, получение свидетельства о праве собственности)
— наследства (подготовка пакета документов для нотариуса, получение свидетельства о наследстве, регистрация и получение свидетельства о праве собственности)
-разрешения на строительство индивидуального жилого дома (оформление градостроительного плана, составление схемы размещения дома, получение разрешения на строительство)
— ввод в эксплуатацию жилого помещения
-перевод квартиры в часть жилого дома
— перевод квартиры в часть жилого дома и оформление к дому земельного участка
6. Перепланировка (переустройство) жилого помещения.
7. Перевод в нежилой фонд (все согласования кроме СЭС и эл. энергии).
8. Приватизация квартир (договор социального найма, инвентаризация, договор передачи в собственность, регистрация права собственности).
9. Сопровождение сделки: правовая экспертиза документов, составление проекта договора (купли-продажи, дарения, обмена), перерегистрация договора.
10. Консультация и документальное сопровождение менеджера по ипотеке.
Юридические услуги
· консультирование во всех областях гражданского права;
· консультирование о возможности раздела домовладения в натуре;
· досудебное урегулирование споров (претензионная работа, переговоры с контрагентами);
· споры, возникающие из семейных правоотношений (раздел совместно-нажитого имущества) до принятия судом решения;
· жилищные споры (вселение, выселение, установление порядка пользования имуществом, признание прав (собственности, пользования) на недвижимое имущество);
· обжалование действий и бездействия органов государственной власти, муниципальных органах, судебных приставов;
· работа с государственными и муниципальными органами по различным направлениям (как для физических, так и для юридических лиц);
· взыскание сумм по различным категориям договоров, расписок;
· оформление наследства в судебном порядке (восстановление сроков на принятие наследства, фактическое принятие наследства);
· правовая экспертиза документов при приобретении объектов недвижимости
Составление договоров и соглашений в простой письменной форме:
· договоры купли-продажи (по жилищному сертификату, с использованием кредитных средств, средств материнского капитала) договоры мены, договор дарения
· договоры аренды, договоры найма, договоры безвозмездного пользования
· договоры залога, договоры займа
· Составление договора уступки права требования по договору долевого участия;
Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные маклеры, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?
Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риелторских компаний не всегда получается делать так, как надо.
Давайте рассмотрим сначала частных риелторов или работающих в маклерской конторе, затем агентство недвижимости.
Справка: сколько в среднем зарабатывают риэлторы в Москве
Какие налоги платят риэлторы
Посредники платят налоги в случаях:
- если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
- оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
- как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
- как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги;
- как самозанятые со ставкой 4% при работе с ФЛ и 6%, при работе с ЮЛ.
Некоторые риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск. Но с недавнего времени эта необходимость отпала, а точнее с принятием ФЗ-422 от 2018 года о самозанятости, кторый предоставляет возможность легально заниматься риэлторской деятельностью.
Подробнее читайте в статье: может ли агент по недвижимости быть самозанятым
Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:
- подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы маклера. ИП или ООО, которые трудоустроили агента оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
- страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают посредникам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.
Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:
- социальное — 2,9%;
- медицинское — 5,1%;
- пенсионное — 22%
В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:
- подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя; - взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.
В среднем, фиксированные взносы для агента индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.
Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных
К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:
- упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
- НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.
Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости
Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере
Как реализовывать объекты риелтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).
В итоге, частный риелтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.
Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.
По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг специалиста по недвижимости по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов маклер отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается маклерская компания.
Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:
- как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
- вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
- только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.
