Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Все статьи Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Фомина Н.)

Актуальность данного вопроса в том, что в последнее время в судебной практике распространены случаи признания сделок купли-продажи квартир недействительными на основании ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным) или ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Происходит следующая ситуация, добросовестный приобретатель покупает квартиру, даже не подозревая о психических отклонениях продавца, который может и не состоять на учете в психоневрологическом диспансере. Покупатель вселяется в купленную квартиру, зачастую находящуюся в очень плачевном состоянии, производит в ней ремонт, после чего договор купли-продажи признается недействительным ввиду психических отклонений продавца.
В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца покупатель имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
Пример. Вступившим в законную силу решением суда был признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между В.М. и П. Сделка признана недействительной в силу ст. 177 ГК РФ, так как по заключению посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в момент заключения договора купли-продажи В.М. (продавец) страдала приобретенным слабоумием в форме сенильной деменции, которое сопровождалось расстройством мышления, снижением интеллекта, нарушением критических и прогностических функций, что лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Указанным решением суда применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности П. на квартиру и аннулирована регистрация права собственности П. на данную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с указанными обстоятельствами квартира была возвращена наследнику В.М. — ее сыну В. Таким образом, последствия недействительности сделки договора купли-продажи применены к П., добросовестному приобретателю, в виде прекращения и аннулирования регистрации права собственности на спорную квартиру.
На основании указанного решения суда П. обратилась в суд с иском к В. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи. Квартира находилась в плохом состоянии, и она произвела ремонт в квартире, в связи с чем стоимость квартиры значительно увеличилась, то есть П. произвела неотделимые улучшения. Именно В. как собственник квартиры получает спорную квартиру после ремонта с неотделимыми улучшениями, а следовательно, получает неосновательное обогащение. Ответчик В. возражал против заявленных исковых требований.
На основании определения суда была проведена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире. В решении суда отмечается, что экспертное заключение является одним из доказательств по делу, не имеет для суда исключительного значения, оценивается судом в совокупности с иными доказательствами по делу. В судебном заседании свидетель со стороны истца пояснил суду, что в конце 2013 г. П. обратилась к нему, чтобы он помог оценить ей стоимость ремонта. Квартира была в ужасном состоянии и требовала капитального ремонта. Необходима была замена коммуникаций (водопровода, канализации, стояков, батарей, труб, полов), напольное покрытие было гнилое. Ремонт не делался в этой квартире лет тридцать, окна необходимо было менять, менять нужно было плитку в ванной, чугунные батареи были ржавые. В квартире никто не проживал, никаких вещей не было.
Суд пришел к выводу, что экспертное заключение является полным и обоснованным, не противоречит объяснениям свидетеля. Основанием для удовлетворения требований истицы явился вывод суда о том, что последствием признания недействительными сделок на основании ст. 177 ГК РФ является двухсторонняя реституция. В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к выводу, что именно В. в рамках реституции должен выплатить П. стоимость неотделимых улучшений, произведенных ею в квартире. Исковые требования П. были удовлетворены в полном объеме (решение по делу N 2-6274/2016 Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2016 г., вступило в законную силу 24.01.2017).
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат удовлетворению на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Пример. И. обратилась в суд с исковым заявлением к А. о признании договора купли-продажи, акта приема-передачи недействительными, применении последствий недействительности сделки, заключенной между нею и А., признании собственником указанного жилого помещения. Исковые требования И. мотивировала тем, что в момент совершения сделки она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а имеющиеся индивидуальные психологические особенности обусловили недостаточный учет всех возможных социальных и юридических последствий в момент заключения договора в силу ст. 177 ГК РФ. А. заявил встречный иск к И. о взыскании стоимости произведенных им в квартире неотделимых улучшений. Согласно заключению комиссии экспертов И. в момент подписания договора купли-продажи выявляла и признаки органического расстройства личности с умеренно выраженным интеллектуально-мнестическим снижением, и поэтому с большей степенью вероятности можно предположить, что в момент заключения договора купли-продажи И. не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии, показания допрошенных свидетелей по правилам ст. 56, 67 ГПК РФ, проанализировав положения правовых норм, суд пришел к выводу, что при совершении сделки купли-продажи И. по причине психического расстройства не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный между И. и А., является недействительным. Таким образом, суд удовлетворил исковые требования И. в полном объеме.
Встречный иск А. суд удовлетворил частично по следующим причинам. В ходе рассмотрения дела установлено, что в указанный истцом период действительно в спорном жилом помещении были произведены ремонтные работы, в частности установлены пластиковые окна, заменена кровля. Выполнение указанных работ И. не оспаривалось, подтверждено сторонами по делу и их представителями. Суд не принял в качестве доказательства для взыскания рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом помещении, отчет оценщика, так как отчет составлен оценщиком на основании данных, полученных со слов заказчика А., без предоставления документов, подтверждающих несение расходов на закупку материалов, оплату услуг по доставке, монтажу и т.д. Данные обстоятельства подтвердил допрошенный в суде свидетель. В судебном заседании ответчик А. подтвердил, что все работы в жилом помещении по созданию неотделимых улучшений выполнялись собственными силами, без найма рабочей силы. В связи с чем суд посчитал, что взысканию с истца в пользу ответчика подлежат лишь те расходы, которые ответчиком подтверждены документально. В качестве таких доказательств были представлены товарные чеки и счет-спецификация на имя гражданской жены А. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что по договорам, где в качестве заказчика указана гражданская жена А., заказчик действовал в интересах А. и по его заданию. В связи с чем суд пришел к выводу, что данные документы подтверждают фактические затраты А. на создание неотделимых улучшений (Определение Челябинского областного суда N ГА000262-04/2017 по делу N 2-105/2017 от 6 октября 2017 г.).
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Пример. С.М. обратился в суде иском к Т. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований С.М. указал, что ранее судом первой инстанции вынесено решение, согласно которому признан недействительным договор, заключенный между С.А. и Т. о купле-продаже квартиры. Решение суда вступило в законную силу. Он является наследником умершего С.А., но не может вступить в права наследования, так как квартира ему до сих пор не возвращена. Просит применить последствия недействительности сделки, обязать Т. передать ему указанную квартиру, признать недействительными зарегистрированные права собственности за Т. на квартиру, восстановить право собственности на квартиру за С.А., снять с регистрационного учета Т. и проживающих с ним лиц.
Т. обратился в суд со встречным иском к С.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений и убытков. В обоснование заявленных требований Т. указал, что спорное имущество приобретено им за сумму, указанную в договоре. Как следует из п. 3 договора купли-продажи, на момент подписания договора расчет между сторонами был произведен полностью. У истца по первоначальному иску отсутствуют правовые основания утверждать о том, что денежные средства продавцу не передавались. Спорная квартира на момент совершения сделки находилась в непригодном для проживания состоянии, и еще до признания сделки недействительной им были произведены существенные капитальные вложения: им были оплачены долги С.А., произведен дорогостоящий ремонт, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости работ, приобретены строительные и отделочные материалы. В случае возврата сторон в первоначальное положение Т. просил взыскать с С.М. покупную стоимость указанного имущества, а также убытков и улучшений.
Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т. была возложена обязанность передать С.М. квартиру; признаны недействительными записи, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между С.А.

Что такое неотделимые улучшения

и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведенных улучшений квартиры, расходы по оценке произведенных улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Вынося указанное решение, суд первой инстанции с учетом ч. 3 ст. 177 ГК РФ применил правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 Гражданского кодекса РФ о двухсторонней реституции: возложил на ответчика обязанность передать истцу квартиру, признал недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности к Т. Давая оценку представленным доказательствам, суд указал, что признанный недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры не может служить допустимым доказательством получения продавцом С.А. денежных средств в оплату за квартиру, поскольку последний при заключении договора не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд апелляционной инстанции оставил указанное решение без изменения (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда N 33-6539/2013 от 9 октября 2013 г. по делу N 33-6539/2013).

ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ покупатель, который произвел ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Доказательствами произведенных неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.
С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Консультирует юрист Мурадова Ольга Николаевна,
руководитель юридической компании «ПрофВопрос»

Облагается ли налогом в 13% деньги за неотъемлемые улучшения при продаже квартиры.

Если часть денег при продаже квартиры прописать в договоре или расписке как деньги за неотъемлемые улучшения, будут ли они облагаться налогом в 13%.

личное сообщение

UN 8848

15-11-2012 19:26
Здравствуйте! Продаем квартиру по ипотеке (Сбербанк).

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Стоимость квартиры 2 250 000 руб. Показать можем только 1 млн в договоре (без налогов). Покупатели предлагают такой вариант: указать стоимость квартиры 1,5 млн, а оставшиеся 750 т.р. прописать как неотъемлемое улучшение. Вопрос: будем ли мы платить 13 процентов с 750 т.р., или эта сумма налогом не облагается?

Ольга Николаевна Мурадова, Юрист
личное сообщение

UN 10205

16-11-2012 12:38
Вероника, добрый день.
По общему правилу, гражданин РФ обязан платить налог 13% нужно со всех своих доходов.
Другой вопрос — где и как может "всплыть" договор и/или расписка о получении денег за неотъемлемые улучшения?
Где и кому Вы планируете показывать эту расписку?
Где и кому планирует показать эту расписку Покупатель?

Если ответ "нигде" — то рисков у Вас никаких нет.

Если же Вы точно знаете где и как может всплыть на поверхность данная расписка — то ищите другой путь.

С уважением,

Мурадова О. Н.

17-11-2012 13:59
Эту сумму (750 т.р.) предлагают прописать в договоре купли-продажи, даже не распиской, а именно в договоре, и прописана она будет как неотъемлемое улучшение. Значит будет облагаться эта сумма налогом, правильно? Просто это непосредственно Сбербанк предлагает такой вариант, и кредитный инспектор утверждает что эта сумма налогом облагаться не будет, что налогом облагается только 1,5 млн (500 т.р.). Спасибо за ответ.
Ольга Николаевна Мурадова, Юрист
личное сообщение

UN 10205

28-11-2012 09:51
Добрый день Вероника.

В практике встречаются случаи, когда заключается 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. В этом случае, если договор купли-продажи неотделимых улучшений нигде не всплывет, то проблем не возникает. При таком варианте проведения сделки необходимо очень хорошо подумать, где и как может всплыть второй договор, прежде чем идти по этому пути.
Если неотделимые улучшения будут прописаны непосредственно в договоре купли-продажи квартиры, то, на мой взгляд, с этой суммы придется платить налог.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добавить комментарий

Покупка квартиры и неотделимые улучшения

Новая редакция Ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества.

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

Судебная практика.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.

Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости

С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса — нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может "вырвать" все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК РФ), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

Другой комментарий к Ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.

2. С учетом сказанного следует толковать и правило п. 1 комментируемой статьи, хотя в нем не содержится указания на источник финансирования отделимых улучшений. Собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и проч.

Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя, как отделимые, так и неотделимые, — собственность арендодателя. Подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). К средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества. Поэтому как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, — собственность арендодателя (см. п. 4 настоящей статьи).

3. Поскольку, как было сказано ранее, собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, выполненные за счет его средств, то неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств, — собственность арендодателя. Поэтому положения п. 2 и 3 комментируемой статьи направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатору возмещается стоимость произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Однако и это правило знает исключения. Так, при аренде предприятия возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности таких улучшений (см. ч. 2 ст. 662 ГК и комментарий к ней). Впрочем, стороны вправе изменить это правило своим соглашением. В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов по улучшению и проч.

Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Данное положение направлено на стимулирование согласованных с арендодателем действий арендатора и недопустимость совершения им таких улучшений, которые, возможно, и целесообразны для данного арендатора, но потребуют устранения при последующем их использовании. Возможность возмещения стоимости подобных улучшений может быть предусмотрена только законом. Примером является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *