Неотделимые улучшения

Читалка

Главная→ Читалка

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Учет у арендатора

 опубликовано: № 28 (1288) — июль 2017, добавлено: 19.07.2017     

Тематики:  Бухгалтерский учет    Калейдоскоп. Все грани одной темы  

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

ООО (ОСН) арендует производственное помещение. С согласия арендодателя ООО установило систему вентиляции в арендуемом помещении.
Как нужно учитывать эти капитальные вложения?

Ст.

Неотделимые улучшения арендованного имущества в учете арендатора

623 ГК РФустановлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя, то согласно п. 1 ст. 249 НК РФ передача на безвозмездной основе неотделимых улучшений не признается реализацией в целях главы 25 «Налог на прибыль организаций» и не является объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций.

И, как разъяснил Минфин РФ в письме от 17.12.2015 г. № 03-07-11/74085, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитывается в расходах для целей налогообложения прибыли.

Вы не указали, возмещает Вам арендодатель стоимость произведенных улучшений арендованного имущества или нет.

Если стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендодателем, то нужно учитывать положения п. 1 ст. 256 НК РФ, в соответствии с которыми амортизируемым имуществомпризнаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

То есть Вы формируете первоначальную стоимость объекта основных средств.

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

То есть, разъяснил Минфин РФ в письме от 13.05.2013 г. № 03-03-06/2/16376, при осуществлении с согласия арендодателя капитальных вложений в объекты арендуемых основных средств, стоимость которых не возмещается арендодателем, расходы в виде затрат капитального характера учитываются в целях налогообложения прибыли организаций через амортизацию.

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника имущества, в части затрат, не возмещаемых арендодателем.

После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Таким образом, произведенные организацией капитальные вложения в объекты арендованных основных средств подлежат амортизации в течение срока действия договора аренды.

Следовательно, после окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Вместе с тем арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ.

В письме от 19.07.2012 г. № 03-03-06/1/345 Минфин обращает внимание на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ.

Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, в периоде действия договора аренды.

Что касается расходов на аренду, осуществляемых во время проведения капитальных вложений или ремонта, то следует учитывать следующее.

П. 1 ст. 252 НК РФ определено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

Таким образом, расходы на аренду, осуществляемые во время проведения капитальных вложений или ремонта, учитываются для целей налогообложения прибыли организаций при условии их соответствия критериям, установленным ст. 252 НК РФ.

П. 9 ст. 258 НК РФ&nbsp…

Налог на имущество с неотделимых улучшений

Вокруг налогообложения неотделимых улучшений всегда было достаточно споров. Вот и в конце января Высший Арбитражный Суд РФ рассмотрел дело о незаконности одного из разъяснений Министерства финансов на эту тему.

В спорном Письме говорится, что стоимость капитальных вложений арендатора объекта недвижимости (основного средства) в виде его неотделимых улучшений облагается налогом на имущество до самого выбытия таких улучшений из обладания арендатора в рамках этого договора аренды. ВАС РФ решил, что это разъяснение (Письмо Минфина России от 24 октября 2008 г. N 03-05-04-01/37) НК не противоречит.

Улучшения как ОС

Согласно ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в аренду), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Необходимость отражения капитальных вложений, законченных строительством, в составе основных средств организации-арендатора согласуется с принципами и правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации, поскольку учет такого имущества производится у лица, для которого этот актив соответствует определенным условиям, позволяющим отнести его в состав основных средств (п.

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

4 ПБУ 6/01).

Поскольку до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды, на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств.

Согласно п.

п. 3 и 10 Методических указаний Минфина по бухгалтерскому учету основных средств капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитываются у арендатора как отдельный инвентарный объект в составе его основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации, утвержденным Приказом Минфина России N 94н, изменение первоначальной стоимости основных средств при их достройке, дооборудовании и реконструкции отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Налог на имущество

Указанный порядок отражения затрат в виде капитальных вложений в арендованные объекты основных средств не исключает, по мнению ВАС РФ, права сторон договора аренды определить момент компенсации арендодателем арендатору произведенных им расходов до расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества. Момент такой компенсации также может рассматриваться в качестве момента выбытия неотделимого улучшения из «собственности» арендатора. До наступления такого момента, отмечает ВАС РФ, положения законодательства о бухгалтерском учете требуют учитывать капитальные вложения в арендованные основные средства на счетах арендатора как лица, произведшего соответствующие расходы (Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2012 г. N 16291/11).

Таким образом, ВАС РФ выразил свое мнение по этой спорной ситуации. Эта позиция будет поддерживаться нижестоящими судами, и налогоплательщикам необходимо учитывать ее, определяя свои обязательства перед бюджетом по налогу на имущество.

Единовременное восстановление

Второе рассматриваемое нами сегодня дело также разрешено не в пользу налогоплательщика. Налоговая инспекция доначислила компании более миллиона рублей НДС. Основанием для такого решения стал вывод налоговиков о нарушении фирмой п. 3 ст. 170 Налогового кодекса, занижении ею НДС из-за невосстановления при переходе на «упрощенку» сумм этого налога, принятых ранее к вычету по приобретенным основным средствам.

Компания обжаловала это решение, но суды трех инстанций (а затем и ВАС РФ) признали ее требования необоснованными. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ установил, что в налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость за IV квартал 2007 г. налогоплательщик заявил к вычету налог в сумме 1 510 169 руб. по приобретенным объектам недвижимости. А с 1 января 2010 г. общество перешло на упрощенную систему налогообложения.

Полагая, что с учетом положений п. 6 ст. 171 Кодекса сумма НДС по приобретенным объектам недвижимости подлежит восстановлению в течение 10 лет после возникновения оснований для этого равными долями, фирма заявила в декларации за IV квартал 2009 г. к восстановлению лишь 136 117 руб. данного налога.

Инспекция исходила из того, что вышеуказанный пункт нельзя применить к этим отношениям, и из необходимости восстановления налога на добавленную стоимость по приобретенным ОС в полном объеме в декларации за IV квартал 2009 г. — в налоговом периоде, предшествующем переходу на упрощенную систему налогообложения.

Суды признали такой подход правомерным. Пункт 6 ст. 171 НК с правилами постепенного восстановления НДС, принятого к вычету при приобретении недвижимого имущества, подлежит применению, если налогоплательщик меняет назначение объекта недвижимости и имущество начинает использоваться им для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС.

Специальное правило

Отношения, связанные с восстановлением налога на добавленную стоимость в связи с переходом налогоплательщика на «упрощенку», урегулированы в абз. 5 пп. 2 п. 3 ст. 170 НК. Согласно этому абзацу при переходе на УСН суммы налога, принятые налогоплательщиком к вычету по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам, подлежат единовременному восстановлению им в налоговом периоде, предшествующем переходу на указанный режим (Постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. N 10462/11).

И исключений из него нет

Это правило не предусматривает положений, позволяющих переходящим на упрощенную систему налогообложения налогоплательщикам восстанавливать ранее принятый к вычету НДС в течение какого-либо периода времени. Напротив, оно однозначно предписывает восстанавливать НДС в полном объеме в конкретном налоговом периоде.

Учитывая, что ситуации с переходом на НДС достаточно распространены, налогоплательщикам стоит быть внимательными и помнить, что восстановление налога на добавленную стоимость производится в данном случае «без отлагательств».

О.Москвитин

Адвокат

Коллегии адвокатов

«Муранов, Черняков и партнеры»

Проконсультируем по вопросам учёта, налогов и права.

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Что такое неотделимые улучшения?

На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

• Арендатор выполнил перепланировку жилья.
• Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
• В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
• Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
• В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе. С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего.

Учет расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества

Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если физическое лицо реализует недвижимость, в отношении которой были произведены улучшения, оно вправе включить понесенные на их компенсацию расходы в продажную стоимость жилья. Данное право владелец имеет даже в том случае, если он не компенсировал арендатору сумму, затраченную на модернизацию или ремонт квартиры.

Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

• для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
• были посажены фруктовые деревья;
• были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

• нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
• спор о характере произведенных улучшений;
• признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

Могут ли неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества быть предметом договора купли-продажи?

Ответ: Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью этого объекта как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Этим они отличаются от отделимых улучшений.

Неотделимые улучшения: учет у арендодателя и арендатора

В соответствии с требованиями, установленными п. п. 1, 3 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из смысла названных положений предметом договора купли-продажи могут быть только вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

Если рассматривать вопрос о правах на неотделимые улучшения с точки зрения арендных отношений, то, если относительно отделимых улучшений объектов ст. 623 ГК РФ предусматривает возможность возникновения права собственности на них у арендатора или арендодателя, относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим — возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения без возникновения права собственности на них как на самостоятельные вещи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 по делу N А56-66260/2009).

Позиция о том, что неотделимые улучшения не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав (вещами) и предметом сделок, подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6).

Т. Ю.Сковородова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

17.03.2014

——————————————————————