Несданный дом

Читатели блога часто задают вопрос: почему, даже если дом выглядит полностью построенным и готовым к приему жильцов, застройщик не спешит передавать инвесторам ключи от новеньких квартир и/или документы о праве собственности на них? Постараюсь внести ясность в этот «парадокс».

Отвечая на поставленный вопрос, сразу скажу: существует целая процедура, предшествующая торжественному перерезанию ленточки в новостройке и ее заселению. Она состоит из нескольких этапов:

• принятие дома в эксплуатацию;
• присвоение новостройке адреса;
• подключение дома к коммуникациям;
• передача инвесторам прав собственности и ключей от квартир.

Конечно, в наших реалиях некоторые этапы могут быть изменены местами, а то и вовсе пропущены — многие инвесторы сталкивались с ситуацией, когда застройщик передаем им ключи от квартир и позволяет приступить к ремонтам, но вот право собственности на квартиры передавать не спешит. А то и вовсе не торопится вводить дом в эксплуатацию… Чем чревата подобная практика рассмотрим чуть ниже, а пока давайте пройдемся по основным этапам.

Принятие в эксплуатацию

Принятие дома в эксплуатацию — это, по сути, завершающий этап его строительства, который подтверждает, что здание отвечает всем строительным нормам, соответствует строительным стандартам и готово к заселению. При этом до тех пор, пока дом не будет введен, он считается стройплощадкой. Даже, если эта стройплощадка имеет облик заселенного дома:)

Готовность дома к эксплуатации подтверждает Сертификат

В зависимости от класса ответственности, введение объекта в эксплуатацию подтверждается либо Декларацией готовности (класс СС1), либо Сертификатом соответствия (классы СС2 и СС3). В случае многоквартирных домов, речь, как правило, идет о получении Сертификата соответствия. Пока еще его выдает ДАБИ, но скоро эта функция перейдет к Государственной сервисной службе градостроительства Украины (Держсервісбуд).

Чтобы получить Сертификат, застройщику необходимо подать целый пакет документов, главные из которых — Акт готовности объекта к эксплуатации и Заявление. В этих документах должны содержаться все данные о вводимом в эксплуатацию объекте — начиная с данных разрешительной и проектной документации, и заканчивая информацией об основных участниках строительства, использованных материалах и итоговыми показателями объекта. К слову, последний пункт добавляет в перечень процедур техническую инвентаризацию новостройки, проще говоря — обмеры БТИ.

Если все документы оформлены корректно, то в течение 10 дней с момента подачи ДАБИ обязан выдать заказчику строительства заветный Сертификат. Но если документы будут заполнены неполно или некорректно, будут содержать недостоверную информацию, орган может принять решение об отказе в выдаче Сертификата. К слову, такое решение может быть принято и на основании несоответствия объекта государственным нормам или стандартам, из-за несоответствия готового объекта проектной документации. Также отказ можно получить из-за того, что застройщик не выполнил требования Закона Украины «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» и не оснастил здание узлами учета коммунальных услуг (вода, электричество, газ, тепло). Решение об отказе в выдаче Сертификата необходимо принять тоже за 10 дней. После этого заказчик должен устранить все «претензии» и подать документы на введение дома в эксплуатацию заново.

Интересно, что ДАБИ при выдаче Сертификата может делать застройщику и некоторые поблажки. Например, если здание сдается в эксплуатацию в 1 или 4 квартале, фасадные работы на объекте и благоустройство придомовой территории могут быть не завершены. Но в этом случае застройщик, естественно, все равно должен завершить работы в определенный срок, который указывается в Акте готовности дома к эксплуатации.

Если объект достаточно масштабен, то вводить его в эксплуатацию можно по очередям. Но в этом случае необходимо обеспечить безопасность эксплуатации введенной очереди.

Присвоение адреса

С июля 2019 года в Украине действует экспериментальный порядок присвоения адресов введенным в эксплуатацию зданиям. Продлится он до 31 декабря 2020 года, и что будет дальше, пока неизвестно.

Согласно действующему порядку, процедура присвоения адреса максимально упростилась и ускорилась. После того, как дом успешно прошел все процедуры ввода в эксплуатацию, заказчик строительства уведомляет исполнительные органы местного самоуправления (в случае Киева — это районные госадминистрации или местная госадминистрация) о получении Сертификата готовности. После чего в течение 5 дней новому дому в автоматическом режиме присваивается почтовый адрес, соответствующий адресу строительному.

Присвоение адреса — очередной этап оформления новостройки

Как только дому присвоен адрес, информацию о нем можно вносить в единый государственный реестр недвижимого имущества — и начинать процедуру передачи квартир частным инвесторам.

Подключение к коммуникациям

После того, как дом введен в эксплуатацию, застройщику необходимо и подключить дом к инженерным сетям: водоснабжению, канализации, газоснабжению (при необходимости), электричеству и отоплению (при отсутствии собственной котельной, конечно).

Очередной этап — подключение новостройки к коммуникациям

Согласно Закону Украины «Про регулювання містобудівної діяльності», подключение принятого в эксплуатацию здания к инженерным сетям должно произойти в течение 10 дней после соответствующего обращения застройщика к «владельцам» сетей. Правда, на практике тут возможны нюансы. Если при строительстве дома застройщик не получал или не выполнил технические условия (ТУ), если не окончены проектные и/или строительно-монтажные работы (а они, согласно правилам, могут длиться в некоторых случаях до года), если застройщик не оплатил присоединение — ему могут отказать. И заложниками данной ситуации, как правило, становятся инвесторы, которые принимают квартиры в доме без включенного отопления, с подключением электричества по «временной схеме» и т.д.

Передача прав собственности и ключей от квартир

Как вы уже поняли, застройщик может передать инвесторам права собственности только на квартиры в доме, который введен в эксплуатацию. И все квартиры в котором внесены в реестр прав собственности на недвижимое имущество. До этого момента, ни о каком владении и/или распоряжении бывшим инвестором именно недвижимостью, квартирой, речь не идет.

Финальный этап — передача ключей владельцам квартир в новостройке

Да, некоторые застройщики передают инвесторам ключи от квартир в невведенном в эксплуатацию доме. Но в этом случае люди заселяются в квартиры на свой страх и риск. А рисков, к слову, много. Начиная от самого факта обустройства в жилье, которое тебе не принадлежит, и из которого при неблагоприятном раскладе могут «попросить на выход». И заканчивая рисками испорченного ремонта — если дом не будет подготовлен к отопительному сезону.

По моему личному глубокому убеждению, только после того, как квартира стала полноценной собственностью инвестора, он может брать у застройщика ключи и приступать к ремонту своего жилища. В ином случае, человек формально заходит «на стройплощадку» — что, собственно, является нарушением законодательства. Как со стороны застройщика, так и со стороны инвестора.

У меня сегодня состоялся неожиданно неприятный разговор с отделом продаж ЖК Silver на Ботсаду. Сначала рассказали по ценам. Потом я задала вопрос, что дом уже построен и в принципе скоро будет готов, если я чуть подожду, можно будет даже посмотреть квартиру (я конечно не имела ввиду ходить на стройку, а покупку в сданном, готовом доме). На что мне продажник сказал, что они ни в каком случае не показывают квартиры до вручения ключей. я что-то сказала о своих предпочтениях: чт мне тяжело представить по бумаге, что важно посмотреть, куда выходят окна и так далее. Он обронил гениальную фразу «ну что ж, для нас тут вопрос не принципиальный, не купите вы, купит кто-то другой, кому достаточно будет посмотреть чертежи» Я посмеялась, какой интересный у человека подход к продажам в духе «Не нравится — и не берите». После чего у продажника начался какой-то неконтролируемый занос (или по-). Он минут 5 мне рассказывал и какая у него компания, что они за клиентом не гоняются, потому что у них идут дела хорошо, а какая фирма и лебезит перед клиентом, кофе напоит, и машину к подъезду подаст — сразу видно дела у конторы плохо идут, и что они все понимают, что не все могут себе позволить ездить на мерседесе, так же и с квартирой ( это видимо был намек «звонят тут всякие нищеброды») и что он-де самый лучший менеджер по продажам и его стить общения с клиентом стабильно приносит компании доход.

Но это все присказка. Хотя и не приятно. Вопрос к профессионалам вот в чем.

Я до этого действительно не интересовалась первичкой. Совсем не знаю матчасть. Смотрела только вторичку. А теперь и вовсе думаю, зачем связываться… Неужели правда, что даже если к моменту сдачи дома квартиры не будут проданы, в них все равно не будут водить на показы, что застройщик принципиально продает «кота в мешке»? Это у всех так или только у Афи-девелопмент, которому Сильвер этот принадлежит ? Если уже квартира физически существует, то в чем проблема показать? Я не знаю, как другие люди выбирают квартиры, но для меня принципиально важно посмотреть через окна, посмотреть куда они выходят, каково расстояние до соседних домов и корпусов, насколько моя квартира будет «просматриваться» соседями напротив (желательно, чтобы совсем не просматривалась). насколько соседние дома будут затенять мой дом и как долго будет в квартире солнечный свет. При том, как плотно сейчас застройщики ставят корпуса, это важный вопрос.

А еще я сейчас почитала немного матчасть и поняла, что и в случае когда дом сдан, с застройщиком не получится заключить простой ДКП, сдал-принял- получи ключи. Они постараются или успеть по ДДУ, или некий предварительный договор, это правда?