Переменная часть арендной платы

ЗZ╘╚ВS.вUЗЩ!л╩в\G▀┐Ш≈Вю┬┴ю}M║й∙╬О┤;°ЯЧУFл’0нAП~~юВш~Д0Р^ ╠O;Ю.)╠о1пКд╦шШ▒цх╣╞▀э▄О1Т╪≈лqЬf ┌ГoП_зC▌╪┌7МъEn9LbчС≤≤╪ш5~О·1╚ЧМ~зuЭ╢Кr╩ч{╟╠’┐╫Э8╙,ъ%r7╬█Д9┐╬В─7▒F╛│/)rтчИ)ш Д╦е≤PYФ=Ч╡N©}0┤»▓д °■g4к╩}Б+┌О)Йы⌡ ^≈ОюЙжСXIs∙Жzъ²}┐Ьн$b_й!к╠─Ц(г_фJ┬oрr╔ВN)МВ*нyК%⌠ЛNОФёЛюxБшпве;┼MJШ╔ра╟/Q}░·├Ч0ёЖ▐■ч.Pyпsй{фv c/cПXr╩wХh╫≥8©уФ.ХF ~═0ч ╒■Н0╞ qЗ┐У┌<фrчnW╤цС6∙╓lб╨CeА╛Pб/XвB╖L╕Y╫╫Л(2g █К1Х~оvХхМRж?▐╣°╞╦a]╫A╙dлЁПcб4YЮ·b├QГбпy▐÷JёЫДсqoЯASл.≥.RМUА~WцZ u48╝s\eщй TЛЁ©г1▌u╒jЪ!s’@}жЬJkПЁ g╥BС_бы─Е;г»W╡?Ф:ЯгУc©hT9Я╠#кУ╛⌠dЗВ8 █*F╜tb■▄??╤Вц■Я▄╞Б▐КuЖц<&bу{рФКUб≥░l3ю#щ ╩ЖФА ╞╡T╛F=╓Ыч»УM+Y|АJ+АШЭO╡&ЛP PуaчcЗ╕яьKw┼д≤EРНVФB)=w.╒\Ч^{vйШе╪╓╩┬тЬ╪|в⌠Кдw╖<ЛеГitъ;│y/=─ogТG╥0O’ю≥$Ш╟┐=»Я█Ж~ ╕Шhyх ?∙р»»ъфqr#O■N╞ЮWЪ╜▓©°ЖрZД\ДЭM║С*-(в∙ёр&рE*МA:╓р^ НZO≈≥бm╨~╗р.

Договор аренды нежилого помещения: образец 2

НДС. Например:

• арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
• арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Агентство юридических и оценочных услуг

Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились. 3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.3.

Внимание

С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. 3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. Инфо

В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: — производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя; — требовать соответственного уменьшения арендной платы; — требовать расторжения договора и возмещения убытков. 3.2. Арендатор обязан: 3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2.

Переменная часть арендной платы — что это?

Не препятствовать в размещении Арендатором вывески на фасаде здания, в котором находится Помещение, без каких-либо дополнительных платежей. Арендатор вправе размещать на фасадной стороне здания вывески с следующим содержанием: логотип компании; название магазина; информацию о часах работы; декоративные элементы, отображающие направленность деятельности магазина.
Формат вывесок является исключительной прерогативой Арендатора. Арендодатель не вправе ограничивать право Арендатора на размещение вывесок.
В случае нахождения на фасадной стороне арендуемого помещения вывесок, препятствующих размещению рекламных, информационных материалов Арендатора, Арендодатель обязан в течение 7 дней освободить площадь фасадной стороны здания для размещения вывесок Арендатора. 2.1.8.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска. Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным.

Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье). Варианты формулировок для договора аренды офиса Срок аренды Не конкретизировать срок аренды.

Важно

Возместить Арендодателю в полном объеме ущерб, причиненный по вине Арендатора. 2.3. Арендатор вправе сдавать арендованное помещение, как в целом, так и часть его в субаренду.

2.4. Арендатор вправе свободно размещать рекламные конструкции на внешней стороне здания без дополнительной арендной платы. 3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1 Арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной. 3.1.1 Постоянная часть оплаты определяется как произведение арендной ставки на общую площадь арендуемого помещения и составляет ( ) рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц. Коммунальные и эксплуатационные расходы включены в постоянную часть арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раз в год и не более чем на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Договор аренды с постоянной и переменной частью арендной платы образец

Арендодателя или невозможности начала работы универсама по причинам, зависящим от Арендодателя, Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере 0,05 % от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Переменная часть арендной платы — что это?

В случае неисполнения п. 6.3. в срок 60 календарных дней с момента подписания настоящего договора на Арендодателя налагается штраф в размере трехмесячной арендной платы.

Уплата штрафа не освобождает Арендодателя от выполнения своих обязательств согласно п. 6.3. настоящего договора. 4.4. В случае отключения снабжающими организациями какой — либо услуги по обеспечению Помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды и т.п., по причине неоплаты указанных услуг со стороны Арендодателя либо невыполнение последним иных условий договоров, заключенных с поставщиками услуг, на Арендодателя налагается штраф в размере двухмесячной арендной платы, указанной в п.3.1.

Арендатора, Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Арендодателя за 15 (пятнадцать) дней. При этом Арендатор имеет право не уплачивать арендную плату за период отключения одной из услуг. 4.6. Уплата санкций, установленных Договором, не освобождает Стороны от выполнения обязательств по Договору. Указанные в Договоре обязательства по уплате штрафных санкций возникают только при условии направления письменной претензии в адрес виновной Стороны 5.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 5.1. Срок аренды по настоящему Договору составляет 7 (семь) лет, начиная с даты передачи Помещения Арендодателем Арендатору.

5.2.
Арендная плата уплачивается не позднее дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5) Арендованное имущество Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже. Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Объект не по целевому назначению; — существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта. 5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если: — Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта; — переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта; — Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки; — Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность Сторон по договору 6.1.

Переменная часть арендной платы

Постоянная и переменная части арендной платы

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.

Пример

Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:

«Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:

Тв х/у = A * S,

где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

A — ставка арендной платы по договору;

S — арендуемая площадь, в квадратных метрах».

Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.

В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:

-электрическая энергия;

— водоснабжение;

— тепловая энергия;

— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.

Пример

Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:

«Переменная часть арендной платы определяется по формуле:

П x/y = Э + Во + Т + М, где

П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;

Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;

Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;

М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у.»

Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.

Внимание

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в текста соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием договора аренды недвижимости (ст.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции указанному ограничению не противоречит, хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога, во избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога. Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009). Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66). В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг. Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем  и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено договором. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др. Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. А для признания в расходах переменной части, необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и исчисленный в соответствии с договором аренды размер переменной части арендной платы за месяц. Что это за первичный документ? При заключении договора этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Если в соответствии с договором арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие

размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется. Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.

Качапкина Алена,

юрист адвокатской практики

ЗАО «Объединенные консультанты ФДП»

«Экономика и Жизнь» № 8 от 1 марта 2013 г.

Арендная плата. Виды и размер арендной платы

Одним из основных условий договора аренды является его возмездность —  имущество передается в пользование за плату.

Как выставить переменную часть арендной платы с ндс

Поэтому в договоре аренды в обязательном порядке должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Что касается договора аренды зданий и сооружений, то статья 654 Гражданского кодекса РФ относит и размер арендной платы к существенным условиям договора, то есть при если в письменной форме условия о размере арендной платы сторонами не согласовано, то договор аренды здания (сооружения) признается незаключенным.

Пункт 2 статьи 614 ГК РФ устанавливает следующие виды арендной платы:

— конкретная денежная сумма, которая вносится арендатором периодически или единовременно;

— установленная сторонами доля доходов или продукции, которые получаются в результате использования арендованного имущества;

— предоставление арендатором в качестве платы определенных услуг;

— передача арендодателю определенной вещи в натуре – в собственность или аренду;

— возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Несмотря на такое разнообразие видов арендной платы, любой из них должен быть выражен в денежном эквиваленте – даже если в качестве арендной платы будет выступать оказание услуг, то в договоре надо будет указать и их стоимость. Надо также помнить, что  от размера арендной платы непосредственно зависит величина налога на добавленную стоимость.

Согласно статье 317 ГК РФ, стороны договора аренды, как и другого обязательства, могут предусмотреть, что оплата аренды производится в рублях, но эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах – сумма, подлежащая уплате в рублях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, либо этот курс устанавливается договором аренды.

Размер арендной платы может меняться в течение всего срока действия договора аренды, если на то имеется соглашение сторон. В одностороннем порядке размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не установлено в договоре аренды. Если же другая сторона возражает против такого изменения, то спорный вопрос разрешается в судебном порядке

Согласно действующему законодательству, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества, а потому  арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, о которых он предупредил арендатора при заключении договора аренды, или которые арендатор мог обнаружить. во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В прочих ситуациях ответственность за недостатки арендованного имущества, в частности, за те, которые препятствуют использованию имущества по назначению, несет арендодатель.

В таких случаях арендатор имеет право требовать от арендодателя либо устранения недостатков имущества, либо возмещения расходов на устранение этих недостатков, либо просто удержать сумму понесенных им расходов в счет арендной платы; либо уменьшения размера арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

С другой стороны, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.