Плата за землю в РФ

Ст. 39.1 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Глава X ЗК РФ «Плата за землю и оценка земли» устанавливает общие положения, связанные с порядком и формой оплаты использования земли. Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Плата за землю — общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю.

Анализ законодательства позволяет выделить следующие виды платы за землю:

1. 1. плата за предоставление (приобретение) земельных участков в собственность (при купле-продаже);
   2. плата за использование земли.

Формы платы за использование земли:

• • земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);
  • арендная плата.

Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендаторов. Последние вносят арендную плату.

Земельный налог

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (гл. 31 НК РФ).

Земельный налог устанавливается и вводится в действие НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных настоящей главой, порядок и сроки уплаты налога.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

С 01.01.2017 г. отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.

Налогоплательщики земельного налога (ст. 388 НК РФ):

• • организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков,

1. 1. находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или
   2. переданных им по договору аренды.

Объект налогообложения (ст. 389 НК РФ):

• • земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

1. 1. земельные участки, изъятые из оборота;
   2. земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   3. земельные участки из состава земель лесного фонда;
   4. земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;
   5. земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Арендная плата за землю

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно

• • Правительством Российской Федерации,
  • органами государственной власти субъектов Российской Федерации,
  • органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена для вышеуказанных целей, применяется нормативная цена земли.

Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» определяет, что нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Оценка земли производится согласно ст. 66 ЗК РФ:

1. 1. рыночная стоимость земельного участка — в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности;
   2. кадастровая стоимость земельных участков — через государственную кадастровую оценку земель (в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности).

С 01.01.2017 г. отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

См. также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р

См. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Конституцией Российской Федерации определена возможность права частной собственности на землю (пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 36 Конституции РФ). Условия и порядок пользования землей определяются на основе Гражданского кодекса РФ (глава 17), Земельного кодекса РФ и федеральных законов.
Любая экономическая деятельность человека может осуществляться при условии наличия земли и строений. Для того чтобы экономика функционировала, необходим механизм, с помощью которого земельные ресурсы страны могли быть распределены и перераспределены различным сторонам для разного использования. В течение многих сотен лет таким механизмом перераспределения был рынок земли.
Одним из основных принципов земельного законодательства является «платность использования земли», согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации» (пункт 7 статьи 1 ЗК РФ). Формами платы за использование земли в соответствии с положениями пункта 1 статьи 65 ЗК РФ являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Основная цель взимания платы за пользование землей — вовлечение земельных ресурсов в производственное использование их пользователями или владельцами и координация рыночными методами направлений производственного развития общества. Так как в противном случае правообладатели будут нести издержки без получения какого-либо дохода. Но такой взгляд на платность пользования землей будет правомерен только при условии стабильного уровня цен на землю.
Так как земельные ресурсы в подавляющем большинстве являются ресурсами невоспроизводимыми, следовательно, и ограниченными, то потенциал предложения их на рынке так же ограничен. И при вовлечении их в производственный процесс, как правило, предложение имеет тенденцию к уменьшению, что приводит к увеличению цен на земельные ресурсы. В этом случае сам факт обладания правами на землю может рассматриваться как источник дохода, генерируемого ростом цен в течение времени.
Возможна и иная ситуация. При негативном изменении ситуации на рынке продуктов, для производства которых используется земля (например, спад цен на сельскохозяйственную продукцию), получаемый от использования земельного участка доход даже при его интенсивном использовании может не компенсировать затраты владельца земельного участка на платежи за землю.
В целях недопущения подобных ситуаций следует предусмотреть гибкий порядок определения величин платежей за землю как по размеру, так и по срокам их внесения. Существующий порядок определения размера земельного налога Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (глава 31 НК РФ).
Налоговая база определяется как «кадастровая стоимость» земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (далее — Закон об оценке)). В соответствии с положениями статьи 24.12 Закона об оценке «государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, — по решению органа местного самоуправления не реже, чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее — дата проведения последней государственной кадастровой оценки)».
Налоговые ставки в соответствии с положениями статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации «…устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга)». Налоговым кодексом определяются только максимальные пороги налоговых ставок. Кроме того, в пункте 2 статьи 394 Налогового кодекса допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Таким образом, «представительным органам муниципальных образований» предоставлены достаточно мощные рычаги по регулированию на логовых платежей за пользование земельными участками, а следовательно, и по координации направлений освоения земельных участков, расположенных на территориях муниципальных образований. Проблемы В соответствии с положениями статьи 24.13 Закона об оценке «государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее — орган кадастрового учета). При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а так же в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета». Таким образом, государственная кадастровая оценка (далее — ГКО) охватывает не все земельные участки, а лишь те, которые на момент проведения оценочных работ поставлены на государственный кадастровый учет.
Необходимо отметить тот факт, что после принятия федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508) «для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования». Данный факт создает предпосылки для неоднозначного трактования исходных данных при проведении ГКО земельных участков, так как в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 ЗК «любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования». Например, при выделении муниципальным образованием территории под строительство массива малоэтажных индивидуальных домов (зона малоэтажной жилой застройки) одним из видов разрешенного использования зачастую, а точнее говоря — почти всегда, бывает «строительство торговых объектов». Таким образом, возникает ситуация, когда земельные участки, которые предполагается передать под жилищное строительство, будут иметь кадастровую стоимость, соответствующую не их «вероятному» использованию, а их «наиболее эффективному использованию».
Данная проблема теоретически могла бы быть решена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости», однако на настоящий момент отсутствует четкий механизм, позволяющий владельцам земельного участка реализовать свое законное право. Перспективы Принимая во внимание активизацию оценочного сообщества, в том числе и Национального совета по оценочной деятельности, в разработках нормативных документов, регламентирующих ГКО как процедуру определения налоговой базы земельного налога, можно надеяться на благополучное решение существующих на настоящее время в ГКО проблем.
1. Определение четких алгоритмов определения кадастровой стоимости как налоговой базы земельных участков, не поставленных на государственный кадастровый учет на момент проведения последней ГКО, основанных на существующих методах и под ходах, принятых в оценочной практике и позволяющих учесть существенные для целей оценки факторы, характеризующие каждый земельный участок. Это создаст равные условия в отношении налоговой базы для собственников земельных участков, поставленных на государственный учет к моменту проведения ГКО, и тех, чьи земельные участки на государственный кадастровый учет к тому времени поставлены не были.
2. Разработка и реализация алгоритмов определения «вероятного» варианта использования, который, по мнению автора, должен быть рассмотрен при проведении ГКО вместо существующего в настоящее время понятия «наиболее эффективного использования». Это позволит потенциальным собственникам земельных участков избежать чрезмерного завышения налоговой базы на их земельные участки.
3. Определение и введение в действие четкого порядка установления кадастровой стоимости земельного участка по результатам определения его рыночной стоимости. Данный вопрос особенно актуален для владельцев земельных участков, имеющих резкие отличия от окружающих земельных участков по какому-либо ярко выраженному, но сугубо индивидуальному фактору, оказывающему существенное влияние на стоимость такого земельного участка. Его решение позволит исправлять те погрешности определения налоговой базы, которые присущи любому методу массовой оценки, на которых основывается процедура ГКО. Алексей Легонцев, начальник отдела организации работ по рыночной оценке и мониторинг у рынков недвижимости Управления оценки ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»

Статья 65. Платность использования земли. 1. Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. 3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. 5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, ФЗ, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статья 25 ФЗ О плате за землю. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно — долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ.

Принципом земельного права, обусловленным переходом к преимущественно экономическим методам управления земельными ресурсами, является принцип платности использования земли. Введение платы за землю в форме земельного налога и арендной платы призвано стимулировать собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов экономно использовать земельные площади при одновременном повышении их эффективности благодаря различным почвозащитным мероприятиям, введению севооборотов и способов обработки земли, соответствующих структуре почв.

В настоящее время в России за использование земли приходится платить хоть и не много но надо. Поэтому действующее законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли (ст. 1 ФЗ «О плате за землю»).

Так как Россия перешла на качественно новые отношения, то изменились, и земельные отношения и появились различные нововведения в них. Одно из них — плата за землю. Цель введения платы за землю это и стимулирование рационального использования земли, и некоторое развитие населенных пунктов, и , наконец, создание специальных фондов для финансирования мероприятий по повышению плодородия земли и другие мероприятия.

Земельный налог это определенная сумма которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец. Арендная плата это тоже некая установленная сумма, но уже уплачиваемая за земли и земельные участки, которые находятся в аренде.

Предприятия, объединения, организации и учреждения, а также другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход.

Земельным налогом и арендной платой облагаются практически все земельные участки, находящиеся как в аренде, так и собственности у граждан и юридических лиц. Это и с/х угодья, земельные участки, наделы и участки для жилищного и дачного строительства.

За земли находящиеся в раздельном пользовании у нескольких граждан или юридических лиц земельный налог начисляется каждому в отдельности в пропорции той площади, которая находится в пользовании у каждого из них. Но если земля находится в общей собственности нескольких лиц, будь то граждане или юридические лица, то земельный налог начисляется каждому из собственников отдельно, но уже соразмерно их доли на эту площадь.

Нормативная цена земли — это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

О реализации принципа платности использования земли

В.В. Солдатенков

профессор кафедры Земельного права Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК), кандидат юридических наук

Земельным законодательством Российской Федерации установлен принцип платности использования земли. Согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Целью настоящей статьи является определение объема распространения и реализации принципа платности использования земли. Необходимость исследования этого вопроса обусловлена тем, что указанный принцип применяется в широком смысле, а именно: используешь земельный участок -плати. Такое толкование принципа платности, как правило, со стороны налоговых и иных органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также судов приводит к нарушению законодательства и необоснованному истребованию денежных средств у юридических и физических лиц, и как следствие — к нарушению гражданских прав.

Вместе с тем принцип платности использования земли имеет свои пределы, которые закреплены в различных правовых нормативных актах Российской Федерации. Прежде всего, законодатель устанавливает зависимость реализации этого принципа от наличия условий, определяющих возможность истребования платы за землю. Иными словами, подлежат выявлению субъекты правоотношений на земельный участок, объекты земельных правоотношений, виды прав на земельный участок и формы земельных платежей, а также наличие документов на земельный участок и другие условия. Эти условия предусмотрены статьями 5, 6 и 65 Земельно-

го кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), статьями 388 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -НК РФ), статьями 1, 15 и 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» (действуют до 1 января 2006 года), а также федеральными законами «О землеустройстве» и «О государственном земельном кадастре». Однако, как показывает практика, государственные органы, истребующие земельную плату, не стремятся соблюдать указанные условия и правила, предусмотренные нормативными актами, из-за наличия плановых показателей и иной мотивации, что противоречит существующему законодательству.

Итак, законодательство устанавливает, что объектом земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Как правовая категория природный объект земля «порожден» природоохранительным законодательством (Федеральный закон «Об охране окружающей среды»). Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Еще одно определение земельного участка содержится в статье 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»: земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использо-

вании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В этом случае земельный участок, а в некоторых случаях и часть земельного участка являются объектами недвижимого имущества. Из этого можно сделать вывод, что принцип платности использования земли должен применяться только к земельным участкам и в некоторых случаях — к его частям. Например, в статье 12 Закона Российской Федерации «О плате за землю» установлено, что с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду (пользование) взимается земельный налог с площади, переданной в аренду (пользование).

Указанный перечень земельных правоотношений является исчерпывающим. Следует исходить из того, что земельный участок становится объектом недвижимости лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Это означает, что на некоей территории (земле) в обязательном порядке должны быть проведены землеустроительные работы по образованию (формированию) земельного участка (если он не был сформирован ранее или его конфигурация изменилась). Описание границ земельного участка, которое на договорной основе выполняют землеустроители (физические, юридические лица) в соответствии с требованиями ЗК РФ, Федерального закона «О землеустройстве», Градостроительного кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов. Описание границ земельного участка еще не приводит к его возникновению как объекта недвижимости, так как описание границ подлежит утверждению в установленном законодательством порядке и постановке на кадастровый учет. Так, пунктом 4 статьи 34 ЗК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании соответствующего заявления гражданина либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта

границ земельного участка и утверждает его. В статье 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в частности, предусмотрено следующее: в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 № 418 кадастровый учет земельных участков отнесен к компетенции Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов. В настоящее время постановка на учет иными лицами не является законной (некоторые органы государственной власти и местного самоуправления пытаются вести собственные земельные реестры (кадастры), но данные из них, скорее, имеют информационный характер, а не доказательственный.

Итак, земельный участок, являясь объектом недвижимости, имеет свои индивидуальные параметры: местонахождение, площадь, конфигурацию границ, и другие параметры. Каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Это подтверждается, в частности, положениями статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», предусматривающими, что государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земель-

ных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. При наличии этих параметров земельный участок становится объектом недвижимости, однако еще не становится объектом налогообложения или уплаты арендной платы.

Для истребования платы за землю недостаточно факта формирования земельного участка. Земельный участок из земель государственной или муниципальной собственности должен быть предоставлен физическому или юридическому лицу решением органа исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления согласно статье 29 ЗК РФ и в порядке, предусмотренном в пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также с учетом требований постановления Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 года № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» с учетом Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю».

Если земельный участок не предоставлен физическому или юридическому лицу, то в зависимости от условий занятия лицом территории (земли) ее использование должно или может быть легализовано государством и после формирования земельного участка. Так, возможность легализации использования земельного участка допускается статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случае самовольной постройки здания, строения, сооружения и в силу принятия органом власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Если такое решение не будет принято, то самовольная постройка подлежит сносу в порядке, предусмотренном статьей 76 ЗК РФ, а занятие и использование земельного участка будет квалифицироваться по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Легальное использование земли (территории) без необходимости оформления зе-

мельных прав, но с возможностью их оформления может быть в случаях титульного использования помещения в здании (ст. 36 ЗК РФ, ст. 652 ГК РФ). Некоторые же субъекты Российской Федерации в нарушение федерального законодательства и своей компетенции в своих законах вместо права лица установили его обязанность оформить права (в основном аренды) на землю. В этом случае в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации такие требования являются неправомерными и не подлежат применению. Необходимость соблюдения этих положений вызвана тем обстоятельством, что под видом реализации принципа платности использования земли на основании неправомерных законов субъектов Российской Федерации, входящих в противоречие с федеральными законами, налоговые и иные органы обязывают производить плату за землю. Случалось так, что научные, образовательные и иные учреждения в соответствии с законом передавали помещения третьим лицам и, будучи освобожденными от уплаты земельного налога, понуждались к его уплате. В этом случае сумма взыскиваемого земельного налога рассчитывается налоговыми органами на весь земельный участок пропорционально площади помещений, переданных землепользователем третьим лицам в пользование. При этом земельные участки не были и не могли быть объектами сделок, так как помещения являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений, а факт передачи земельного участка опровергается не только отсутствием доказательств такой передачи земельного участка и его части (частей), но и характером вменяемого использования (когда работники третьих лиц входили на территорию и выходили с нее). Конечно, в этом случае возможно установление сервитута, но плата за сервитут не относится к плате за землю. Таким образом, вызывает сомнение обоснованность и правомерность исчисления налога к площади всего земельного участка.

Возможны и другие примеры правомерного использования земли. Самый простой из них — это повседневное движение людей

по дорогам и другим территориям земель различных категорий. Правда, в некоторых законодательных актах уже установлено опосредственное взыскание денежных средств за землепользование в виде установления платы за выгул домашних животных, проезд, стоянку автотранспорта.

В статье 5 ЗК РФ законодатель указал участников земельных правоотношений, а не стороны земельных отношений. Безусловно, в правоотношениях круг участников шире, чем сторон. Вместе с тем участники -юридические и физические лица — наделены правами воздействия на потенциальных и реальных субъектов земельных правоотношений. Например, граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. В этих случаях участники земельных отношений не рассматриваются в качестве земельных плательщиков.

Ранее в статье 47 Земельного кодекса РСФСР предусматривалось, что землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными. За земельные участки, находящиеся в собственности, взимается земельный налог. Статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» предусматривается, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Статьей 388 НК РФ предусмотрено, что плательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков,

находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

При этом из статьи 5 ЗК РФ следует:

• собственники земельных участков -лица, являющиеся собственниками земельных участков;

• землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

• землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Таким образом, плательщиками являются не все лица, а только те, которым земельный участок принадлежит на соответствующем праве. Отсутствие права на земельный участок у лица исключает его из числа лиц, отнесенных законодательством к плательщику земельного налога или арендной платы. Именно отнесенных законодательством, а не причисленных к таковым различными органами по их усмотрению.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Безусловно, отождествлять земельный участок с землями не следует, в том числе, когда речь ведется о категориях. Понятие «земельный участок» не равно понятию «земля» ни по площади, ни по иным характеристикам. Например, попытка оформить земли одной категории как земельный участок может вызвать повышение тарифов на услуги отраслевых предприятий из-за необходимости внесения земельных платежей. Так, остаются открытыми вопросы оформления земель энергетики под линейными объектами, под проводами ЛЭП. В этом случае совсем не обязательно оформление этих земельных участков, достаточно отнесения их к категории земель энергетики с установлением защитных, охранных и иных зон под этими проводами и около них.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в постановлении от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, в частности (п. 13), что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В том же постановлении сказано, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Представленные положения непоследовательны и содержат внутренние противоречия. Так, в тексте постановления указывается на возникновение права использования части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это соответствует законодательству, которое для этих случаев предусматривает термин «использование», а не «пользование» как одно из правомочий собственника. Если вместо права постоянного (бессрочного) пользования в примере указанного постановления ВАС РФ рассмотреть вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения при продаже здания, строения, сооружения к юридическому лицу от гражданина, то в этом случае становится очевидным, что Пленум ВАС РФ, говоря о «приобретении права использования», в последующем не утверждает,

что это право постоянного (бессрочного) пользования перешло, а указывает лишь на субъект, который подразумевается, а именно приобретатель здания, строения, сооружения. Таким образом, следует согласиться с тем, что при продаже здания, строения, сооружения гражданином юридическое лицо становится землевладельцем — обладателем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения, праве присущем согласно существующему законодательству физическим лицам. Следовательно, Пленум ВАС РФ указывает на переход права использования земельного участка, а не на переход пользования как правомочия. Также следует исходить из того, что в постановлении Пленума ВАС РФ указывается на возможность требования оформления соответствующих прав на земельный участок, а именно: в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В свою очередь, это не означает обязанности требования оформления и обязанности оформления органами власти всего земельного участка, так как это может быть связано с последующим расходованием значительных средств за использование всего земельного участка, например для больших участков, площадь которых достигает десятков и сотен гектаров, при отчуждении зданий, строений, сооружений, находящихся на малой части участка.

Необходимо учитывать и то, что Пленум ВАС РФ указывает на наличие у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования, так как на практике не все собственники зданий, строений, сооружений имеют земельный участок на таком либо ином праве (права на земельные участки могли быть просто не оформлены, например продавцом, а также в случае изменения конфигураций земельного участка, площади участка).

Из норм статей 5, 6, 40-43 ЗК РФ следует, что обязанность уплачивать земельный налог возникает у собственника, землепользователя, землевладельца, то есть лица, наделенного земельным участком, границы которого описаны и удостоверены в установленном законном порядке, и имеющим правовой титул на земельный участок. Новый собственник здания, строения, сооружения приобретает лишь право использовать часть земельного участка или территорию, необходимую для функционального использования здания, строения, сооружения: параметры такой части или территории не всегда ясны и подлежат уточнению после проведения землеустроительных работ специализированными организациями. При этом титул надлежит получить, так как согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен лишь определенной категории лиц. При переходе же права аренды новый договор аренды не заключается. В этом случае в силу статьи 35 ЗК РФ в договор вступает приобретатель здания, строения, сооружения.

Согласно требованиям российского законодательства для уплаты земельного налога необходим правоудостоверяющий документ на земельный участок. Так, согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О плате за землю» основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком. К таким документам относятся документы, указанные в статье 26 ЗК РФ и пункте 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Кроме указанного, в силу статьи 389 НК РФ не признаются объектами налогообложения:

• земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список

всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

• земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод.

Не все фактические участники земельных отношений являются юридическими сторонами установленных правоотношений по поводу конкретного земельного участка, а следовательно, не все лица, а только те, которым органами государственной власти и органами местного самоуправления в установленном законодательством порядке на основании распорядительных актов или приобретенным по иным основаниям (например в силу сделок и т. п.) предоставлены сформированные земельные участки, границы, которых описаны и удостоверены согласно законодательству. В отношении этих участков у физических или юридических лиц возникли права на земельные участки, с которыми (правами) законодательство связывает уплату земельного налога или внесение арендной платы, причем эти права должны быть зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства на момент их регистрации, и выданы документы установленного образца. При отсутствии указанных условий требования об исполнении обязанностей по уплате земельного налога и внесению арендной платы не соответствуют положениям законодательства Российской Федерации и приводят к противоправному истолкованию принципа платности использования земли.