Рыночная стоимость участка

Чтобы определить реальную рыночную стоимость земельного участка проводят оценку земли. Оценка земли часто становится необходимостью для того, чтобы принять экономически обоснованное решение в различных жизненных ситуациях. Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, в частности местоположения и характеристик земельного участка.

Среди самых распространенных подходов к оценке земельных участков выделяют следующие:
— доходный (чистая прибыль);
— затратный (земельные улучшения);
— сравнительный (статистический анализ рынка).

Оценка земли проводится с учетом соответствующих нормативных документов и становится оптимальным решением при разрешении споров, связанных с залоговым имуществом, разделом имущества супругов, и тому подобное.

Чаще всего оценка земельного участка проводится в следующих случаях:

— раздел имущества при разводе;
— аренда земельного участка;
— для бухгалтерского учета;
— при решении судебного спора.

Ориентировочная стоимость проведения оценки земельного участка будет составлять — от 3000 грн.

Корисна інформація:

• Начало
• Описание
• Регламент
• Документы
• Акты
• FAQ
• Контакты
• Заказ

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;
• Земля вносится на баланс предприятия;
• Участок является объектом аукционной продажи;
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки;
2.Кадастровый паспорт;
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;

4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

«>

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

«>

Регламент

Стоимость и порядок оплаты • Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета
Процедура 1. Подача заявки 2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки 5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 6. Подписание сторонами акта об оказании услуг
Основание для отказа • В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы» • Отсутствие предоплаты

Документы

Документы для скачивания

Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 апреля 2015 года) (1.47 МБ) RTF

Перечень документов для проведения оценки земель

• ПЕРЕЧЕНЬ для проведения оценки земель.doc (24 КБ) DOC

Контактная информация

346500, РФ, Ростовская область, г. Шахты, ул. Ленина, д.149 (8636)22-65-80, (8636)22-51-54, (8636)22-20-61, (8636)23-70-82 (тел. президента) tpp_shakhty@bk.ru

• Заказать звонок

Заказ звонка

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:
1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.
3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них.

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

• в деревне;
• организованном коттеджном поселке;
• дачном или садовом товариществе;
• или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Добавить в «Нужное»

Обновление: 20 октября 2017 г.

Совершению сделок на рынке недвижимости предшествует этап анализа и подбора продавцом и покупателем наиболее выгодных предложений с учетом предъявляемых требований. Выбор из нескольких удовлетворяющих условиям покупателя участков с аналогичными либо схожими условиями производится потенциальным покупателем, исходя из их цены. Ориентируясь на параметры собственного участка и рыночную ситуацию, продавец выставляет предполагаемую цену продажи. Чтобы сделка была выгодна обеим сторонам, продавец и покупатель должны понимать, как узнать рыночную стоимость земельного участка.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Способы оценки рыночной стоимости земельного участка

Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

• метод сравнения продаж;
• доходный метод;
• затратный метод.

Метод сравнения продаж подразумевает анализ имевших место за последнее время сделок по продаже земельных участков, аналогичных или максимально схожих с реализуемым участком. Для уточнения рыночной стоимости в этом случае используется система скидок и наценок, применяемых для выяснения стоимости конкретного объекта с учетом существующих отличий (как в лучшую, так и в худшую сторону) от объектов, цена реализации которых известна.

Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке.

Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.

Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

Параметры, по которым оценивается земельный участок

На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка не может считаться достоверным:

• размер и форма участка;
• назначение и разрешенный метод использования земли;
• имеющийся ландшафт;
• наличие и возможность подведения коммуникаций;
• территориальное расположение участка;
• наличие и состояние строений;
• экология района расположения.

Также на рыночную стоимость будут существенно влиять такие факторы, как развитие района расположения, изменение ситуации по транспортной доступности, нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту, а также наличие обременений, например наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок.

При изменении рыночной ситуации и существенных колебаниях цен эквивалентных объектов рыночная стоимость участка подлежит соответствующей корректировке.

Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным. Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка.

Решить проблему достоверного вычисления стоимости земельного участка можно, обратившись к профессиональным оценщикам. В Российской Федерации деятельность профессиональных оценщиков сертифицируется и законодательно регулируется, а результаты оценки признаются официальным документом, удостоверяющим рыночную стоимость земельного участка на дату оценки. После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:

• проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
• сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;
• расчет возможностей по эффективному использованию участка;
• произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
• подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
• выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.