Самовольный захват нежилого помещения

Самовольным занятием земельного участка является размещение движимого (временные строения, павильоны, киоски, лотки, металлические гаражи, строительные материалы, механизмы, автомашины, топливо и тому подобное) и недвижимого имущества, проведение раскопок, сельскохозяйственных, строительных работ на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей.

Снос самовольной постройки, освобождение самовольно занятого земельного участка может быть произведено лицом, осуществившим самовольную постройку, самовольно занявшим земельный участок, в срок, указанный в акте о результатах проверки, планового (рейдового) осмотра земельного участка, составляемом уполномоченным на осуществление муниципального земельного контроля органом (далее — Уполномоченный орган).

Если в течение установленного срока самовольно занятый земельный участок не освобожден добровольно, Уполномоченный орган не позднее 1 месяца со дня истечения указанного срока обращается в специально созданную Комиссию по освобождению самовольно занятых земельных участков, сносу самовольных построек (далее — Комиссия) с заявлением об освобождении самовольно занятого земельного участка.

Решение Комиссии утверждается правовым актом администрации города Владивостока и подлежит опубликованию в средствах массовой информации в течение 3-х дней с момента утверждения. Решение Комиссии является основанием для проведения работ по демонтажу и (или) переносу движимого имущества и приведению земельного участка в первоначальное состояние.

Указанные работы производятся лицом (организацией) на основании муниципального задания или договора об оказании соответствующих услуг, заключенного с администрацией города Владивостока с учетом положений Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Ответчик самовольно занял под офис общее имущество многоквартирного дома. ВС РФ констатировал, что действия ответчика по выполнению в спорном помещении ремонта, осуществление в нем своей деятельности, а также ограничение доступа иных лиц в помещение нарушают права других участников общей долевой собственности. ВС РФ удовлетворил требования о виндикации имущества, о приведении помещения в первоначальное состояние и выплате неосновательного обогащения (Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16–10165, А45-13856/2015).

Суть дела

ТСЖ (истец) осуществляет эксплуатацию движимого и недвижимого имущества жилого многоквартирного дома, в котором есть в том числе помещения общественного назначения.

В указанном доме находится офис банка (ответчика) — нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. Помимо данного помещения банк самовольно занял под свой офис также примыкающий к этому помещению вестибюль, относящийся к местам общего пользования. Банк отгородил вестибюль, разместил в нем свое оборудование, информационные стенды, табло с информацией о курсах валют, банкомат, рабочие места, зону ожидания клиентов. Более того, он установил металлическую дверь, пройти через которую жильцы дома могли только в часы работы банка.

На общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение об установлении ставки арендной платы за пользование местами общего пользования для собственников нежилых помещений в доме в размере 500 руб. за 1 кв. м. ТСЖ направило банку предложение заключить договор аренды занимаемого им вестибюля. Однако банк договор подписать отказался и продолжил использовать спорное помещение, не внося плату за пользование помещением.

Тогда ТСЖ обратилось в суд с иском об истребовании у банка спорного помещения, обязании банка привести спорное помещение в первоначальное состояние, возвратить помещение по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период пользования спорным помещением.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Он исходил из того, что банк нарушил права других собственников квартир и помещений в многоквартирном доме. Банк использовал спорное помещение, не только не имея на это правовых оснований, но и безвозмездно.

Среди прочего на банк была возложена обязанность снять обустроенное половое покрытие (керамогранит) до состояния черновой стяжки пола, снять обустроенное потолочное покрытие, очистить стены помещения от всех видов штукатурок и покрытий до состояния кирпичной кладки, демонтировать кондиционер, перегородку, систему видеонаблюдения, светильники, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат и передать указанное помещение вестибюля ТСЖ по акту приема-передачи. Кроме того, с банка в пользу товарищества было взыскано 251 000 руб. неосновательного обогащения.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции в части взыскания неосновательного обогащения. Суд постановил истребовать из незаконного владения ответчика помещение вестибюля и обязал банк в течение десяти дней передать помещение товариществу по акту приема-передачи. В удовлетворении требования об обязании привести помещение вестибюля в первоначальное состояние, удалить выполненный в нем ремонт и освободить помещение от расположенного в нем имущества отказал.

Принимая решение, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности факта извлечения ответчиком доходов от ограничения доступа в помещение вестибюля иных собственников. Суд посчитал, что банк пользуется помещением на законном основании: согласно ст. 247 ГК РФ участник общей собственности вправе пользоваться общим имуществом. Экономический интерес других собственников помещений в доме в демонтаже выполненного ответчиком ремонта до первоначальной отделки (кирпичной кладки), а также препятствия в использовании помещения с учетом выполненного ремонта истцом не доказаны. По мнению апелляции, требования товарищества об обязании ответчика привести помещение вестибюля в первоначальное состояние (удалить выполненный в нем ремонт и расположенное в нем имущество) направлены на изменение сложившегося на протяжении значительного периода времени порядка пользования общим имуществом, при котором ответчик считал возможным использование вестибюля и размещение в нем своего имущества.

Кассация поддержала решение апелляции.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, исходя из следующих аргументов.

ТСЖ в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Между тем в рассматриваемом деле собственниками многоквартирного дома такое решение не принималось. Действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, размещения в нем принадлежащего ему оборудования и осуществления своей деятельности, повлекшие ограничение доступа иных лиц в помещение, представляют собой нарушение прав других участников общей долевой собственности.

Ответчик совершил действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, чтобы использовать это помещение в собственных интересах. В таком случае выбранный истцами способ защиты нарушенных прав — предъявление требования о приведении помещения в первоначальное состояние — является надлежащим. Удовлетворение судом требования истца в сформулированном им виде не может нарушать прав ответчика, поскольку это не возлагает на него дополнительных обязанностей, кроме тех, которые направлены на восстановление прежнего (до противоправного завладения) состояния помещения, незаконно измененного им самим.

Апелляция и кассация ссылались на то, что ответчик, являясь собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право пользоваться спорным помещением как объектом общей долевой собственности. Между тем они не учли наличие такого же равного права на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем всеми иными собственниками помещений и квартир в доме, нарушенного ответчиком.

Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать такие же права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

ВС РФ принял во внимание имеющуюся в деле переписку, согласно которой до принятия решения по делу истец предлагал банку заключить договор аренды части спорного помещения, необходимого для прохода его сотрудников в принадлежащее ему помещение. Однако банк отказался заключить договор, требуя от ТСЖ возместить его расходы на проведение ремонта, предоставить безвозмездное размещение табло валют и уменьшить размер арендной платы по сравнению с тем, который был установлен общим собранием членов товарищества.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона. Возложение на ответчика обязанности по обеспечению доступа всех иных собственников в спорное помещение не разрешает возникший спор при сохранении в помещении имущества ответчика. Отказ суда в требовании об освобождении помещения означает создание условий ответчику для продолжения незаконного владения и пользования помещением вестибюля, хранения в нем своего имущества.

Суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении спора должны были учитывать положения п. 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил отсутствие правовых оснований для использования единолично банком спорного помещения, изолированного для доступа других собственников и возможности удовлетворения ими своих потребностей. В связи с этим он обоснованно, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование имуществом. Размер неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования в размере 500 руб. за 1 кв. м. для собственников нежилых помещений в доме, кем и является ответчик. Неполучение арендной платы за использование мест общего пользования лицом, которому такое право не предоставлялось, нарушает права собственников на получение дополнительных доходов от сдачи общего имущества в аренду.

Не всегда собственник земли знает все о своей собственности, как это подробно в своих спорах о Воловьих Лужках описывал еще Чехов.

Долгое время вся земля в Советском Союзе принадлежала только государству, поэтому история частной собственности на землю началась только с 1991 года. Именно тогда в нашей стране люди получили возможность владеть своим участком.

К сожалению, за 27 лет рыночной экономики оказалось, что многие собственники до сих пор не готовы ответственно подойти к распоряжению своей собственностью. В подтверждение тому, в России до сих пор огромное количество неоформленных, неразмежеванных земель. Что, несомненно, ведет к спорам и недопониманию.

Самозахваты участков. Причины и предыстория проблемы

Как и любой объект недвижимости, земельный участок имеет свою историю. Когда-то, однажды выделенный из более крупного, он получил свою площадь и границы, и не всегда эти данные совпадали с тем, что было указано на бумаге.

Учитывая тогдашние инструменты и квалификацию землемеров, опыт которых долгое время оставляли желать лучшего, ошибки в расчетах границ ЗУ возникали повсюду. При этом соседи чаще всего решали вопросы самостоятельно, либо договариваясь, либо пакостя друг другу, пока один из них не сдастся.

Земельные участки получали от государства по разному:

• в пожизненное наследуемое владение;
• в бессрочное пользование;
• в аренду.

Затем их постепенно приватизировали. Так или иначе, споры в народных судах об определении границ земельных участков были огромной редкостью, обычно все решалось полюбовно, между соседями, максимум, на уровне местных Советов. Да и землю в то время отводили с запасом, чтобы не доводить до скандала.

С того времени накопились много неточностей в записях официальных документов, несоответствия фактической площади и границ с реальными. У каждого собственника была своя правда. И все это, естественно, вылилось в повсеместные споры между когда-то дружными соседями.

Что такое самовольный захват земли? И как он происходит?

Самовольный (незаконный) захват земли — это недобросовестное умышленное действие, которое направлено исключительно на захват чужой территории, которая принадлежит другому владельцу.

Обратите внимание на толкование этого термина законом, в частности, что это должно быть «умышленное» действие. Если нарушитель докажет, что «зашел» за вашу границу случайно — привлечь его к ответственности будет трудно.

Вообще, на практике, довольно редко встречаются совсем уж рейдерские ситуации, когда захватывают участок целиком. Ведь это легко обнаружить. Наиболее частый случай самозахвата происходит тогда, когда один сосед незаконно забирает часть участка другого соседа.

Если у вас возник спор с соседом касательно границ участка, не спешите подавать в суд. Прежде, чем идти на конфликт, важно быть уверенным, что это не приведет к потерям вашей территории. Мы рекомендуем сначала изучить подробно историю участка, и выяснить, был ли захват вашей земли, или сосед забирает свое? Разбираться нужно тщательно.

Наиболее типичные случаи самозахвата

Самые распространенные случаи самовольного захвата части участка связаны с переносом ограды (забора) на чужую территорию.

К сожалению, в нашей стране, этот метод используется довольно часто. Иногда по ошибке, иногда специально — многие люди предпочитают не сопротивляться, если сосед гораздо более влиятельный и использует свое материальное положение и административный ресурс.

Имеет ли смысл в этом случае рисковать и отстаивать свои права? Шансы есть. На практике, в случае активного противодействия со стороны потерпевшего лица, соседи немедленно отступают, признают свои ошибки и переносят ограду на прежнее место.

Но надо быть готовым к тому, что захватчики попытаются аргументировано обосновать свои действия, предъявят свои документы на землю, возможно задействуют административный ресурс.

Вот тут-то вам и пригодится знание своего участка, его площадь, ориентиры, по которым определялись границы ЗУ, длина ограды, а также информация о всех владельцах соседних участков со времен их образования, и на основании чего они владели землей.

Почему важно контролировать границы участка?

Государственная регистрация недвижимости появилась только в 1998 году, когда вступил в силу соответствующий закон. До этого учетом земли занимались сразу несколько структур: архитектурные отделы местных администраций, земельные отделы, комитет по земельным ресурсам, вследствие чего правоустанавливающие документы часто противоречили друг другу.

Возможно, это и есть главная причина, почему соседи, отчаявшись добиться правды, решились на противоправные действия.

Если вы хотите избежать самовольного захвата земли, нужно постоянно контролировать местоположение ограждений (забора), проверять с рулеткой (это не шутка). Люди бывают разные. Что-там говорить, бывает, что границы государств злоумышленники меняют за ночь, перенося пограничные столбы. Тогда уж в чем проблема, чтобы слегка «подвинуть» забор соседа, на метр-другой. На все про все — полчаса работы.

В случае обнаружения захвата части вашего участка соседом не стоит спешить, и уж тем более угрожать. В первую очередь, для решения конфликтной ситуации, нужно пригласить представителя местной администрации.

Чиновник проведет беседу с соседями, задаст им вопросы и проверит документы (у органов власти есть доступ к архиву всех документов, она больше информирована, и может принять меры к тому, чтобы предотвратить скандал).

Как подтвердить границы своего участка?

Если земельный конфликт не удалось решить разговорами и мирным путем, необходимо усилить свою позицию документами. Для этого следует заказать:

1. Кадастровый план ЗУ. В нем содержится вся самая важная и подробная информация о характеристиках вашего участка;
2. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок;
3. Выписку из ЕГРН на жилой дом;
4. Выписку из домовой книги.

В идеале, конечно, еще пригласить кадастрового инженера, чтобы он провел обмеры и составил межевой план, в котором будет собрана вся информация: площадь, кадастровый номер, самый первый и самый последний документ, подтверждающий права на участок.

Сейчас эти расчеты делаются гораздо более профессионально, чем раньше: с помощью тахеометра, спутникового оборудования и лазерного дальномера.

Досудебная и судебная экспертиза участка

После того, как было сделано межевание земельного участка и предоставлены все подтверждающие документы, большинство «захватчиков» отступают и переносят забор.

Однако если соседи продолжают настаивать на своем, и не освобождают занятые путем самозахвата территории, наиболее эффективное решение, которое позволит устранить конфликт с соседом — подать на него в суд.

При обращении в суд, будьте готовы к тому, что он потребует провести дополнительную проверку предоставленных вами данных. Вам придется оплатить расходы на проведение землеустроительной экспертизы, в которую входят повторный анализ всей документации и исследование границ земельного участка.

Различают два вида земельных экспертиз:

• Судебные. К этому виду относятся проверки, назначенные и инициированные судом;
• Досудебные. Проводятся в частном порядке и по желанию собственника. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.

Если дело дошло до суда, стоит быть готовым к тому, что конфликт быстро не решить.

Землеустроительная экспертиза — это достаточно сложная и длительная процедура. К тому же, недешевая — ее стоимость составляет от 20.000 руб. в Москве и Московской области. И то, что вы подали иск, совсем не гарантирует то, что суд примет вашу сторону.

Однако, пока что, других способов установить окончательную истину нет — в 99% случаев суд принимает решение на основании данных, полученных в результате экспертизы.

Как защитить свои права и узаконить земельный участок в суде?

После того, как был подан иск об определении границ земельного участка, были составлены все заявления и оплачена госпошлина, нужно нанять опытного в земельных спорах адвоката.

Практика показывает, что споры о границах участков — это очень специфичные дела, требующие опыта и знаний как от юристов, так и от истца. Будет неприятно проиграть дело из-за некомпетентности адвоката или того, что банально не собраны нужные документы.

Образец искового заявления

Подавая иск в суд для определения границ ЗУ, обычно, просят:

1. Установить границу смежных земельных участков по характерным точкам, соответствующим правоустанавливающим документам, в том числе подготовленному кадастровым инженером межевому плану;
2. Устранить препятствия к пользованию всей площадью ЗУ, обязав ответчика по иску перенести забор на границу, между смежными земельными участками.

После рассмотрения дела, суд выдает предписание одной из сторон устранить все нарушения, а следовательно разрешить конфликт между соседями.

Как быть со злостными нарушителями?

Некоторые собственники отказываются переносить забор даже после решения суда. Тогда имеет смысл обратиться к судебным приставам.

Как правило, сначала, они накажут нарушителя штрафом за неисполнение решения суда. В случае, если после серии нескольких штрафов, нарушитель не выполнит предписание суда, судебный пристав имеет право приехать на его участок с участковым полицейским и бригадой рабочих и принудительно перенести забор в положенное место. Естественно, за его счет.

Размер штрафов за самовольное занятие участка или его части

Положена ли компенсация за моральный вред?

Да, ее возможно получить. Если вы выиграли дело, можно истребовать с нарушителя деньги, понесенные на процессуальные издержки.

Можно ли получить еще больше? Наверное да, если у вас хороший адвокат. Но подумайте, стоит ли оно того? Это ведь ваши соседи.

Да, возможно, они не правы, что из-за клочка земли пошли на конфликт, довели дело до суда, потеряли на этом деньги, и, вероятно, не самые адекватные люди. Но ведь вам жить по соседству с этими людьми!

Конечно, все это не так страшно, если участок используется как дачный. А если на нем жилой дом, используемый под постоянное место жительства, вам хочется иметь под боком враждебно настроенных соседей?

Почему-то кажется, что причина земельных конфликтов намного глубже, чем постсоветская неразбериха в законах и безалаберность собственников. Корень проблемы — в отношениях. И лучший способ не допустить конфликта — знакомиться с соседями, общаться и поддерживать с ними отношения. Тогда любые разногласия можно будет уладить мирно, без денежных потерь и суда.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

В
Истец:
Ответчик:

Исковое заявление
об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

Истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый номер . Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что достоверяется выпиской из ЕГРН от ..

Ответчик, не имея на то законных оснований, владеет и пользуется спорным земельным участком. Вокруг земельного участка им возведено ограждение. .

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 301 ГК РФ, прошу:

1) обязать Ответчика возвратить земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый номер Истцу — титульному собственнику указанного имущества;

2) обязать Ответчика демонтировать и вывезти ограждение с земельного участка.

Приложение:

1. Документы, подтверждающие право собственности истца на земельный участок.

2. Доказательства, подтверждающие факт неправомерного владения ответчиком земельным участком.

3. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4. Копия искового заявления/документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.

5. Доверенность на подписание искового заявления.