Ст 32 ЖК РФ
СТ 7 ЖК РФ.
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством
или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного
законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их
существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия
закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников
жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства
(аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Комментарий к Ст. 7 Жилищного кодекса РФ
1. Если жилищные отношения непосредственно не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, используются правила:
а) субсидиарного применения норм смежных отраслей законодательства (или права) (гражданского или иного законодательства, прямо регулирующего отношения);
б) аналогии закона;
в) аналогии права.
а) При наличии относительных пробелов в жилищно-правовой сфере используются, прежде всего, нормы гражданского права. Как отмечалось, жилищное законодательство преимущественно состоит из норм гражданского права (более подробно см. комментарий к ч. 1 ст. 5 Кодекса).
Гражданское и жилищное законодательство (правовые нормы их) в силу наличия общих черт предмета и метода правового регулирования, а также генетических и функциональных связей являются смежными отраслями законодательства. Поэтому этот способ восполнения пробелов жилищного законодательства на основе норм гражданского законодательства (гражданского права) называется субсидиарным (дополнительной «посторонней» помощью) применением смежной (родственной) отрасли.
Субсидиарный способ восполнения пробелов жилищного законодательства нормами гражданского законодательства (гражданского права) является первичным и определяющим в сравнении с аналогией закона и в силу прямого предписания этой статьи (…при отсутствии норм гражданского или иного законодательства…).
Таким способом восполнения пробелов следует считать регулирование отношений по распределению и использованию жилья нормами административного, государственного, финансового, гражданского процессуального права, как структурные положения, образующие систему жилищного законодательства;
б) при отсутствии возможностей восполнить пробелы жилищного законодательства за счет непосредственных норм гражданского или иного законодательства применяются правила аналогии закона; используются положения жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.
При таком способе восполнения на вновь возникшие или недостаточно урегулированные отношения распространяются нормы жилищного законодательства (с учетом отраслевой природы норм, содержащихся в нем). В частности, новые отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем могут быть урегулированы положениями Жилищного кодекса о праве собственности на жилые помещения.
2. При аналогии права обязанности и права участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К таким началам жилищного законодательства относятся: свобода в установлении и реализации жилищных прав в силу договора, иных предусмотренных законом в сфере жилья, оснований, недопустимость произвольного лишения жилища, равенство участников жилищных отношений, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, охрана и защита жилищных прав и др.
Аналогия права свидетельствует о так называемой «абсолютной пробельности» в жилищном законодательстве. Преодоление ее требует высокого профессионализма, научных знаний в области правоприменения.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 05.04.2017 N 59-АПГ17-1 Об оставлении без изменения решения Амурского областного суда от 28.10.2016, которым удовлетворено заявление в части признания недействующим пункта 4.1 Положения о порядке переселения граждан и обеспечении жилищных прав собственников жилых помещений и граждан — нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда жилых домов в городе Тынде, утвержденного решением Тындинской городской Думы от 15.11.2011 N 365.
В обоснование заявленных требований административные истцы ссылались на противоречие оспариваемой нормы положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, нарушение Тындинской городской Думой пределов своих полномочий в области жилищных отношений, а также нарушение жилищных прав административных истцов, в частности, Животягиной И.М., имеющей право бессрочного пользования жилым помещением.
Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 1-КГ17-6 Требование: О взыскании компенсации за жилое помещение, расходов на регистрацию права собственности на другое помещение, оплату услуг по подбору помещения и проведение оценки. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что жилой дом, в котором находилось принадлежащее ему жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, однако ответчиком не выплачена истцу выкупная стоимость помещения. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как судом не учтено то, что ответчиком процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд нарушена и в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры утрачена, жилое помещение истца в результате распорядительных действий ответчика фактически изъято из его владения без предоставления равноценного возмещения.
В обоснование исковых требований указано, что истец по договору купли-продажи от 18 августа 2008 г. является собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение 25-комнатную квартиру площадью <…> кв. м, расположенную по адресу: <…>, что соответствует двум жилым комнатам N 1 площадью <…> кв. м, N 1а площадью <…> кв. м и вспомогательному помещению площадью <…> кв. м (согласно техническому паспорту жилого помещения квартира N 12). Заключением межведомственной комиссии от 24 января 2008 г. указанный выше жилой дом признан аварийным и непригодным для проживания, после чего снесен. Поскольку предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура не была соблюдена, компенсация за жилое помещение ей не предоставлена, просила взыскать с ответчика (с учетом уточненных требований) денежную компенсацию за 1/10 доли в праве собственности на указанную квартиру в размере 690 000 руб., а также возмещение расходов на регистрацию права собственности на другое жилое помещение в размере 2 000 руб., на оплату услуг по подбору жилого помещения в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в сумме 2 000 руб.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 49-АПГ17-7 Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 о признании недействующим постановления Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 N 136 «Об адресных программах Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 — 2017 годы».
Ссылки в жалобах на отсутствие нарушений прав истцов несостоятельны. В соответствии со статьей 2, частью 3 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии с жилищным законодательством, статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые непосредственно затрагивают интересы собственников и нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 49-АПГ17-9 Об оставлении без изменения решения Верховного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016, которым было удовлетворено заявление о признании недействующим в части постановления Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 N 136 «Об адресных программах Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 — 2017 годы».
Ссылки в жалобе на отсутствие нарушений прав административного истца лишены правовых оснований. В соответствии со статьей 2, частью 3 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии с жилищным законодательством, статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые непосредственно затрагивают интересы собственников и нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 49-АПГ17-8 Об оставлении без изменения решения Верховного суда Республики Башкортостан от 20.12.2016, которым удовлетворено исковое заявление о признании недействующим постановления Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 N 136 «Об адресных программах Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 — 2017 годы» в части включения в приложение N 1 программы в адресный перечень аварийных многоквартирных домов и в приложение N 3 программы в реестр аварийных многоквартирных домов.
Ссылки в жалобе на отсутствие нарушений прав административного истца несостоятельны. В соответствии со статьей 2, частью 3 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии с жилищным законодательством, статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые непосредственно затрагивают интересы собственников и нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 49-АПГ17-4 Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 13.12.2016, которым удовлетворено заявление о признании недействующими отдельных положений приложения N 1 «Адресный перечень аварийных многоквартирных домов» и приложения N 3 «Реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения» к адресной программе Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 — 2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 N 136.
Согласно статье 2, части 3 статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации. Принятие таких решений и проведение указанных мероприятий по переселению из жилого дома, фактически не являющегося аварийным, вопреки доводам жалобы влечет нарушение прав граждан, проживающих в этом доме.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 49-АПГ17-3 Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 06.12.2016, которым были признаны недействующими отдельные положения приложения N 1 «Адресный перечень аварийных многоквартирных домов» и приложения N 3 «Реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения» к адресной программе Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 — 2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.03.2014 N 136.
Согласно статье 2, части 3 статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации. Принятие таких решений и проведение указанных мероприятий по переселению из жилого дома, фактически не являющегося аварийным, вопреки доводам жалобы влечет нарушение прав граждан, проживающих в этом доме.
Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 N 624-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Билейчук Татьяны Анатольевны и Шугаевой Анастасии Валерьевны на нарушение их конституционных прав частями 1, 8 и 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации»
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Т.А. Билейчук и А.В. Шугаева оспаривают конституционность следующих положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации:
части 1, предусматривающей, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд; предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника; в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления;
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2017 N 308-ЭС17-2899 по делу N А53-6366/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о понуждении к заключению соглашения об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и общества, так как стороны не достигли соглашения о выкупе объектов недвижимости, а законодательством не предусмотрена возможность понуждения уполномоченного органа к заключению соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с учетом того, что уполномоченный орган не обращался в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка для публичных нужд.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 282, 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, главой VII. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание рекомендации, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и Общества, поскольку стороны не достигли соглашения о выкупе объектов недвижимости, а действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения уполномоченного органа к заключению соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с учетом того, что уполномоченный орган не обращался в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка для публичных нужд.
Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 45-КГ16-30 Требование: Об обязании предоставить жилое помещение в собственность. Обстоятельства: Истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, который признан аварийным и подлежащим сносу, дом включен в муниципальную программу по переселению, истцы компенсации за утрату принадлежащего им имущества не получили. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку истцами самостоятельно осуществлен снос многоквартирного дома, ответчиком решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом для муниципальных нужд и жилых помещений данного дома, не принималось, соглашения с собственниками жилья не заключались; суд не учел, что многоквартирный дом исключен из муниципальной программы по переселению.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования и возлагая на администрацию г. Екатеринбурга обязанность предоставить Кальметовой К.А., Тупоноговой Н.Б. и Ермолину Е.В. жилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом, в котором находились принадлежавшие истцам на праве собственности жилые помещения, признан аварийным и подлежащим сносу, на момент предъявления иска был включен в муниципальную программу «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2014 — 2016 годы, однако администрация г. Екатеринбурга не выполнила взятые на себя обязательства по реализации прав собственников помещений аварийного жилья на безопасные условия проживания и обеспечение их жилыми помещениями взамен утраченных. При этом вынося решение, суд отверг доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что включение аварийного дома в адресную программу является самостоятельным основанием для предоставления иного жилого помещения собственнику жилого помещения при переселении из аварийного жилищного фонда либо его выкуп.
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
См. все связанные документы >>>
1. Комментируемая статья устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Нельзя не обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 комментируемой статьи права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным в соответствии с ними договором социального найма жилого помещения. Таким образом, при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
Все упомянутые в ч. 1 комментируемой статьи права нанимателя подробно регламентируются другими статьями ЖК РФ. Так, о праве нанимателя сдавать имущество в поднаем см. комментарии к ст. ст. 76 — 79.
О праве нанимателя осуществлять обмен см. комментарии к ст. ст. 72 — 75.
О праве нанимателя на замену занимаемого жилого помещения см. комментарий к ст. 81.
2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма не является исчерпывающим и он может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Представляется, что указание на договор социального найма как источник дополнительных прав для нанимателя является излишним, поскольку указанный договор жестко регламентируется ЖК РФ и не может содержать условий, не предусмотренных последним.
3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи.
Об использовании жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом, см. комментарий к ст. 17.
Об обязанности своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги см. комментарий к ст. 155.
4. В ч. 4 комментируемой статьи сказано, что перечень обязанностей нанимателя, указанный в ней, не является исчерпывающим. Так, в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилым помещением», сказано, что наниматель дополнительно обязан:
осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), который вступил в силу с 01.03.2005, вносит значительные изменения в организацию управления и эксплуатации жилищного фонда. Задачей данной статьи является рассмотрение особенностей бухгалтерского учета и налогообложения в ТСЖ и Управляющей компании по новым правилам. Что же нового предлагает ЖК РФ?
Основное изменение, которое вносит ЖК РФ в вопрос организации управления и эксплуатации жилищного фонда, это то, что собственники помещений (в обязательном порядке) до 01.03.2006 сами должны сделать выбор, кто будет управлять их домом: сами граждане (непосредственное управление), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или же Управляющая компания (УК).
1. При непосредственном управлении собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные услуги и на жилищные услуги, соответственно самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с этими договорами.
2. Товарищество собственников жилья предусматривает создание юридического лица, и соответственно отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся на основе договоров между юридическими лицами, в которых ТСЖ выступает от имени всех собственников жилья и осуществляет свои полномочия через избранное правление. ТСЖ осуществляет начисление коммунальных платежей и платежей за жилищные услуги, сбор денег и расчеты с поставщиками услуг.
3. Управляющая компания предусматривает создание в первую очередь частной коммерческой организации, которая осуществляет свои полномочия на основании договора управления многоквартирным домом.
Рассмотрим подробнее этот вариант. По такому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
— осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, управляющие компании в ЖКХ — это совершенно новое явление. До этого жилищно-коммунальные услуги оказывали в основном муниципальные унитарные предприятия. Функции по начислению платежей и сбору денег от населения и перечислению их организациям ЖКХ осуществляли Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) или Службы единого заказчика (СЕЗ), которые в основном также были муниципальными унитарными предприятиями. Через ДЕЗы (или СЕЗы) шло также финансирование организаций ЖКХ на суммы льгот, субсидий и убытков, полученных организациями ЖКХ от применения регулируемых цен. В дальнейшем из состава многочисленных ДЕЗов и т. п. выделились организации, называемые «Единый расчетный центр» (ЕРЦ) или «Единый расчетно-кассовый центр» (ЕРКЦ), которые уже не всегда являются муниципальными унитарными предприятиями и которые сосредоточили в своих руках базы данных по населению и функции по начислению платежей населению, сбору денег. Теперь же появятся частные УК, которые должны по-новому выстроить договорные отношения с населением, поставщиками энергоносителей и ЕРЦ.
Учету товарищества собственников жилья (ТСЖ)
В первую очередь товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Чтобы правильно организовать бухгалтерский учет в ТСЖ, по мнению автора, необходимо уяснить основные моменты.
1. Многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав, что вытекает из положений ГК РФ и ЖК РФ.
Отсюда можно сделать важный вывод: ни ТСЖ и ни Управляющая компания не должны ставить жилой дом в целом на свой баланс, так как многоквартирный дом не может принадлежать ни ТСЖ, ни Управляющей компании. Это долевая собственность. Соответственно ни ТСЖ и ни Управляющая компания не являются плательщиками налога на имущество и земельного налога по имуществу, называемому «многоквартирный дом».
2. Чем является деятельность ТСЖ в рамках своей основной уставной (непредпринимательской) деятельности? Является ли эта деятельность для целей налогообложения услугой и может ли уставная деятельность некоммерческой организации (или какая-то ее часть) трактоваться как услуга?
Конечно, это сложный вопрос. Рамки уставной деятельности ТСЖ определены в ст. 135 ЖК РФ, где сформулирована цель создания товарищества: ТСЖ создаются для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования (то есть на ТСЖ не возлагается обязанность по оказанию услуги по содержанию и эксплуатации дома либо коммунальных услуг). В этом, по мнению автора, и заключается основная суть вопроса. В договорных отношениях ТСЖ как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг выступает лишь на условиях представительства (ст. 182 ГКРФ).
Имейте в виду!
Оказание услуг — это разновидность предпринима тельской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ), то есть самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами. В первую очередь это коммерческая деятельность.
В рамках уставной деятельности ТСЖ признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, так как цель создания ТСЖ — не получение прибыли и ее распределение между участниками, а осуществление уставной деятельности (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Уставная деятельность некоммерческой организации не может включать реализацию товаров (работ, услуг), так как это означало бы появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации. Хотя ГК РФ допускает, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь если она служит достижению целей, ради которых они созданы. Тогда ТСЖ должно обеспечить раздельный учет доходов и по доходам от предпринимательской деятельности подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.
Таким образом, в рамках своей уставной деятельности ТСЖ не оказывают услуги, а осуществляют уставные обязанности, носящие некоммерческий характер. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, — все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как услуги независимо от того, как эта деятельность осуществляется — силами самого ТСЖ либо с привлечением сторонней организации.
Коммунальные платежи, под которыми понимается плата за коммунальные и иные услуги, оказываемые собственникам помещений обслуживающими организациями (поставщиками энергоносителей, водоснабжения и т. п.), также не являются доходом ТСЖ.
Услуги тем и отличаются от товаров и работ, что они производятся, реализуются и потребляются одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Услуга всегда направлена непосредственно потребителю, перепродать услугу невозможно! В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, но потребляют услуги, оказываемые обслуживающими организациями, непосредственно собственники помещений. Таким образом, ТСЖ действует на условиях представительства, выступает от имени собственников жилых помещений и участвует лишь в расчетах между потребителями коммунальных услуг — собственниками жилых помещений и поставщиками коммунальных услуг. Утверждения о том, что ТСЖ «перепродают услуги» жильцам, по мнению автора, ошибочны.
Поэтому бухгалтерские проводки по расчетам с поставщиками коммунальных услуг должны выглядеть следующим образом:
Д-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» К-т сч. 60 «Поставщики коммунальных услуг» (с учетом НДС) — предъявлен счет поставщиком коммунальных услуг
Д-т сч. 60 «Поставщики коммунальных услуг» К-т сч. 51 — оплачен счет поставщика
Д-т сч. 50, 51 К-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» — получена оплата от граждан.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, поэтому с них производятся соответствующие сборы. На основании п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами). То есть в состав средств ТСЖ включается любое имущество, переданное собственником, независимо оттого, в каком виде оно получено: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ и др. (п. 2 ст. 151 ЖКРФ).
Что же касается налогообложения этих средств, то ситуация довольно запутанная. Так как формулировки ЖК РФ не совсем совпадают с формулировками НК РФ, то обычно возникает спор о том, относятся ли к необлагаемым средствам обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ, указанные в п. 2 ст. 151 ЖК РФ.
Пунктом 2 ст. 251 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются денежные средства в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие в качестве финансовой помощи от других организаций и (или) физических лиц, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) и использованные указанными получателями по назначению. К указанным целевым поступлениям относятся осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы…
Что можно отнести к членским взносам в соответствии с НК РФ? При сравнении формулировок ЖК РФ и НК РФ могут возникнуть разные мнения. В формулировке НК РФ это «иные взносы членов товарищества» либо «обязательные платежи» в формулировке ЖК РФ. Можно только догадываться, что имел в виду законодатель. Приравнивать «иные взносы» к членским взносам вроде бы нелогично, так как обычно слово «иные» используется для обозначения разовых, случайных, явлений. Применительно к ТСЖ «иными взносами» могут быть, например, дополнительные взносы на непредвиденные расходы и т. п.
Остается признать, что членские взносы в формулировке НК РФ — это часть обязательных платежей. Согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме — это обязательные расходы. Члены ТСЖ вносят и обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Взносы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности в соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что членские взносы в ТСЖ — это предусмотренные обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Следует также отметить, что к уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие «деятельность для собственных нужд», так как:
• уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ (п. 2 ст. 2 Закона от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»);
• уставная деятельность ТСЖ не есть услуга, и на нее не распространяется действие подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ (уставная деятельность некоммерческой организации не является объектом обложения НДС).
Итак, на основании вышеизложенного считать какую-то часть уставной деятельности ТСЖ услугой (к чему стремятся налоговые органы) — значит неправомерно признать эту деятельность в качестве объекта обложения НДС и налогом на прибыль, что противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ.
В бухгалтерском учете обязательные платежи следует учитывать в соответствии с Планом счетов (утв. Приказом МФ РФ от 31.10. 2000 №94н):
Д-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» К-т сч. 86 субсчет «Средства ТСЖ» — начислена задолженность за соответствующий месяц Д-т сч. 20 (26) К-т сч. 10, 60, 69, 70, 71 и т. п. — произведены расходы на заработную плату, начисления на заработную плату, общехозяйственные расходы и затраты на организацию эксплуатации дома (включая суммы НДС) Д-т сч. 86 К-т сч. 20 (26) — отражено использование целевых средств.
Образующаяся на счете 86 переплата по обязательным платежам, как и переплата любых устанавливаемых взносов, не может образовывать прибыль. И тем более эти суммы не являются авансом, полученным в счет реализации услуг. Они являются кредиторской задолженностью, которая в дальнейшем должна быть использована на цели, соответствующие деятельности ТСЖ.
Многие категории граждан имеют право на льготы при оплате жилищно-коммунальных услуг, которые могут предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ и местных законов. Финансирование организация ЖКХ будет получать из федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или местного бюджета соответственно. Льготы представляют собой своего рода скидку при начислении платы за ЖКУ, и в сумму начисленных платежей граждан они не входят. Поэтому на сумму предоставленных льгот следует сделать дополнительную проводку: Д-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по льготам» К-т сч. 86 субсчет «Средства ТСЖ».
Аналитический учет по дебету счета 76 надо организовать в разрезе категории льгот граждан и каждого бюджета.
Кроме того, согласно ст. 159 ЖК РФ гражданам могут быть предоставлены субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22%.
Субсидия — это помощь государства гражданам в оплате жилищно-коммунальных услуг. При этом начисление гражданам сумм оплаты жилищно-коммунальных услуг производится полностью.
При предоставлении гражданину субсидии в 2005 году следовало делать проводку:
Д-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по субсидиям» К-т сч. 76 субсчет «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги».
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» с 2006 года порядок оформления и предоставления субсидий изменился. Теперь суммы рассчитанных субсидий ежемесячно перечисляются на банковские счета граждан — получателей субсидий до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Соответственно граждане производят оплату жилья и коммунальных услуг в полном размере, и поэтому последнюю из приведенных бухгалтерских проводок делать уже не нужно. Сальдо по дебету счета 76 «Задолженность бюджета по субсидиям» отражает задолженность бюджета за прошлые периоды.
При получении финансирования из бюджета на суммы льгот и субсидий согласно Плану счетов следует оформить бухгалтерские проводки: Д-т сч. 51 К-т сч. 86
Д-т сч. 86 К-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по льготам» или Д-т сч. 51 К-т сч. 86
Д-т сч. 86 К-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по субсидиям».
При заполнении налоговой отчетности следует учесть, что ТСЖ должно заполнять Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования (Лист 10 Декларации по налогу на прибыль организаций). Исходя из видов полученных организацией средств целевого назначения, организация выбирает соответствующие им наименования и коды из таблицы, приведенной в Приказе МНС РФ от 29.12.2001 № БГ-3-02/585 «Об утверждении Инструкции по заполнению Декларации по налогу на прибыль организаций».
Согласно Приказу Минфина РФ от 22.07.2003 № 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности Отчет об изменениях капитала (форма № 3), Отчет о движении денежных средств (форма № 4), Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5) при отсутствии соответствующих данных. Некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности Отчет о целевом использовании полученных средств (форма № 6).
Учет у Управляющей компании
Основные особенности бухгалтерского учета в Управляющей компании (УК) таковы: УК покупает жилищно-коммунальные услуги у соответствующих поставщиков и перепродает населению.
Бухгалтерские проводки выглядят следующим образом: Д-т сч. 20 К-т сч. 60 и одновременно Д-т сч. 19 К-т сч. 60 — получены счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг Д-т сч. 26 К-т сч. 60 и одновременно Д-т сч. 19 К-т сч. 60 — получены счета от ЕРЦ за услуги по начислению и сбору денег от населения, прочие общехозяйственные расходы
Д-т сч. 76 «ЕРЦ» К-т сч. 90.1 — отражено начисление жилищно-коммунальных услуг гражданам за текущий месяц по справке ЕРЦ.
Следует заметить, что именно в ЕРЦ ведется аналитический учет по каждому плательщику (начисление и оплата), но организациям ЖКХ (соответственно УК) обычно передаются только сводные данные по начислению и полученной оплате, поэтому получается, что УК будет отражать в своем бухгалтерском учете сводную задолженность граждан по жилищно-коммунальным услугам, которую должен собрать с граждан ЕРЦ.
По мнению автора, складывается довольно парадоксальная ситуация: УК в своем бухгалтерском учете сможет отразить сумму задолженности граждан только как задолженность ЕРЦ по сбору платежей с граждан. В свою очередь, ЕРЦ не будет признавать и отражать на своем балансе долг перед УК, так как для него эти средства являются транзитными. Обычно ЕРЦ отражают задолженность перед организациями ЖКХ (соответственно УК) только после получения оплаты от граждан: Д-т сч. 50, 51 К-т сч. 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг».
После этого ЕРЦ производят перечисление поставщикам жилищно-коммунальных услуг за вычетом своего вознаграждения:
Д-т сч. 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» К-т сч. 51.
Таким образом, одним из основных моментов организации работы УК является установление договорных отношений с населением и с ЕРЦ. Договорные отношения с ЕРЦ могут быть составлены и по агентскому договору. Например, ЕРЦ оказывает услуги по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и указывает в квитанциях расчетный счет УК. В конце каждого месяца ЕРЦ передает данные по начислению в УК, и соответственно УК сама ведет аналитический учет по каждому плательщику (и по начислению, и по оплате).
Тогда бухгалтерская проводка в УК будет сделана по каждому плательщику:
Согласно п. 13 ст. 40 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством РФ, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы). Учитывая изложенное, организации, реализующие услуги населению по льготным ценам, выручку за оказанные услуги учитывают по государственным регулируемым ценам без применения льгот, установленных для отдельных категорий населения. То есть суммы льгот включаются в объем реализации и с этих сумм следует исчислить НДС:
Д- т сч. 76 «Задолженность бюджета по льготам» К-т сч. 90.1 Д-т сч. 90.3 К-т сч. 68 «НДС».
Аналитический учет по дебету счета 76 «Задолженность бюджета по льготам» следует вести по категории льготников и соответствующему бюджету (федеральному, областному или местному).
Возможен вариант, когда Управляющая компания получает в аренду либо на обслуживание муниципальное имущество (котельные, теплосети, сети водоснабжения, канализации и т. п.) или какую-то их часть, что позволит оказывать коммунальные услуги собственными силами. В этом случае к расходам предприятия добавятся расходы по аренде муниципального имущества.
