Субаренда без согласия арендодателя

Субаренда без согласия арендодателя

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде.

Что такое субаренда

Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Дополнительные материалы по теме: Субаренда.

Аренда

Правила аренды офисов, зданий и помещений, сроки аренды, земельная аренда
Аренда
  

Аренда квартир.

Аренда квартир — какую квартиру выгодно арендовать? Договор аренды квартиры, арендаторы, стоимость аренды и условия по договору Аренда квартир.

Аренда офиса.

Аренда офиса, правила аренды офисов, договор аренды офиса, аренда помещения под офис. Аренда офиса.
  

Аренда авто.

Аренда авто — условия, залог, страховка, что делать при аварии и нарушении ПДД в арендованных автомобилях Аренда авто.

Субаренда имущества: актуальные вопросы

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договоры аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет. Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято (впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащему подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001 "Арендованное имущество".

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ арендатор (субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем. Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст. 258 НК РФ подразумевается именно арендодатель, собственник помещения. Поэтому, для того чтобы субарендатор имел возможность учесть амортизацию по неотделимым улучшениям при расчете налога на прибыль, необходимо согласие арендодателя, собственника имущества.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества. Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором (законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу обязанности по проведению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, а текущий ремонт — на субарендатора (арендатора). Однако стороны сделки вправе самостоятельно распределить и отразить обязанности сторон по осуществлению ремонта в договоре.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу. Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС (Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст.

Последствия не регистрации договора субаренда недвижимого имущества

249 "Доходы от реализации" и 250 "Внереализационные доходы" НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду (субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД. Сдача помещений в аренду (субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем (собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Е.Ушицина

Аудитор

"Северо-Западного

Юридического Центра"

Главная » Бухгалтеру » Субаренда арендодателя

Субаренда арендодателя

Вернуться назад на Субаренда

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако это право арендатор может реализовать лишь после того, как получит согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нередко недобросовестные арендаторы передают арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя. В договоре аренды целесообразно установить санкции за такое нарушение. Нужно иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

Арендодатель, как правило, проверяет информацию о будущем контрагенте перед заключением договора. Если же недвижимое имущество передается в субаренду, это значит, что им будет пользоваться иное лицо, о котором арендодателю ничего не будет известно.

Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в самом договоре, то в этом случае арендатору не требуется получать дополнительное согласие от арендодателя на заключение конкретного договора субаренды. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Следовательно, в этом случае арендатор будет иметь возможность передать недвижимое имущество в субаренду любому лицу по своему усмотрению. Поэтому арендодателю нужно осторожно и продуманно использовать этот способ выражения согласия на субаренду.

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то арендатору необходимо предварительно направить арендодателю запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду.* При заключении договора аренды стороны вправе согласовать порядок и форму обращения арендатора к арендодателю о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. Практика заключения подобного рода договоров свидетельствует о том, что наиболее часто стороны прибегают к письменной форме запроса. Кроме того, в договоре можно установить обязанность арендатора в своем письменном запросе о передаче недвижимого имущества в субаренду указать полные реквизиты и иные необходимые данные о предполагаемом субарендаторе (в частности, состав учредителей, размер уставного капитала и т. д.), а к самому заявлению приложить копии уставных документов предполагаемого субарендатора и выписку из ЕГРЮЛ в отношении него. В этом случае у арендодателя будет максимально полная информация о лице, которое желает пользоваться его имуществом на основании договора субаренды.

Некоторые арендаторы передачу арендованного имущества в субаренду превращают в форму постоянного извлечения прибыли, заключая договоры субаренды по более высокой ставке. В этих случаях в договоре также можно предусмотреть условие о повышении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду. Естественно, нельзя забывать о том, что размер арендной платы можно повышать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Например, можно указать в договоре, что в случае передачи арендатором имущества в субаренду арендодатель будет иметь право ежегодно увеличивать размер арендной платы не на 10 (как это указано в договоре), а на 20 процентов. В то же время в договоре можно прописать способ определения размера арендной платы, включающий в себя повышающий коэффициент, размер которого будет зависеть от объема переданных в субаренду площадей. В этом случае при передаче всех или части арендованных помещений в субаренду повышение арендной платы будет происходить автоматически. Указанное повышение платы за пользование имуществом не будет считаться изменением условия договора об арендной плате, поскольку заложенный в договоре аренды механизм ее определения не меняется.

Также нужно учитывать, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз.

Субаренда: что это, стороны и предмет договора

2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.


ГК РФ Статья 615.

Форма и способы выдачи арендодателем согласия

Пользование арендованным имуществом

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим , другим или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

— Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды

— Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

— Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

— Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

— Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

— Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

— Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

— Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды

— Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

— Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

— Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

— Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

— Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду

— Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

— Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду

— Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду

— Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка

— Правовое регулирование договора сублизинга

— Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство

— Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду

— Способы передачи арендатором права аренды

— Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке

— Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору

— Сохранение в силе договора субаренды при перенайме

— Применение ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора на установку рекламной конструкции

— Последствия квалификации перенайма в качестве злоупотребления правом

— Возможность ограничения права пользования имуществом по договору аренды

— Перепланировка арендатором помещения без согласования с арендодателем

— Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 615 ГК РФ была применена исходя из ее буквального содержания

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *