Технический заказчик

Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:

• кто такой технический заказчик,
• чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
• для чего нужен технический заказчик,
• каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

• определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
• планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
• планирование бюджета проекта;
• планирование закупок для проекта;
• планирование качества проекта;
• планирование кадровых ресурсов проекта;
• определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
• планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
• планирование работы с возможными изменениями проекта;
• определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

• выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
  управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
• сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
  управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
  управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
• на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
  управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
  управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
• на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
  управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
• на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
  управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
  управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
  совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
  управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
  — производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
  — использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
  — вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
  управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
  оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
  готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
  управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
  управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

• определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
• проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
• представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
• создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
• взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
• согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
• готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
• передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
• готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

• представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
• принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
• иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
• оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
• принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
• осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
• при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
• постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
• требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
• вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
• предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
• вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.

Бизнес в сфере строительства и возведения новых зданий сегодня достаточно выгоден. Однако процесс сопровождается огромным количеством нюансов и сложностей на протяжении всех этапов. Застройщику необходимо разобрать вопросы, связанные не только с техническим обеспечением места, но и найти грамотного подрядчика, который возьмет на себя часть основной работы.

Справиться самостоятельно не получится, существует высокая вероятность того, что может не хватить выделенного финансирования, и стройка заморозится, либо застройщик допустит ряд критических ошибок. Чтобы исключить все форс-мажоры еще на стадии проектирования, необходимо подключить технического заказчика. В чем заключается его помощь и какие функции входят в его компетентность предстоит узнать в этой статье.

Какую роль выполняет технический заказчик?

В роли специалиста может быть как физическое, так и юридическое лицо. Обратиться можно как в частную компанию, так и к «фрилансеру». На пике популярности находятся именно организации, предоставляющие весь спектр услуг, благодаря расширенному штату. Застройщик не переплачивает на вызове дополнительных профессионалов и не тратит силы на их поиск.

Технический заказчик — это своего рода партнер застройщика. Он берет на себя поиск подрядчиков, проведение тендеров, разработку плана, распределение финансов и многое другое. Говоря простыми словами, застройщик передает полномочия управленца в его руки, не беспокоясь о том, что в ходе строительства будет совершена кража строительных материалов, или подрядчик будет использовать силы непрофессиональных работников.

Техзаказчик – это связующее звено между государственными учреждениями, проектировщиками, проверяющими инстанциями. Огромный фронт работы попадает в руки человека, обладающего знаниями в сфере:

1. Технической инженерии.
2. Юриспруденции.
3. Бухгалтерии и так далее.

Только он сможет помочь правильно распределить имеющиеся ресурсы. Шансы на то, что строительство затянется и срок сдачи будет пропущен, приравниваются к нулю. Качество будущей постройки и своевременная выдача ключей благоприятно скажется на репутации застройщика, что в будущем принесет хорошую и постоянную прибыль.

Какие вопросы берет на себя технический заказчик

Обращаясь в компанию, клиент может рассчитывать на полный спектр услуг и поддержку. В качестве ознакомления можно выделить наиболее актуальные:

1. Подготовка первичной документации. Сюда можно отнести ИДР.
2. Согласование проекта и его корректировка.
3. Получение аккредитации.
4. Оформление градостроительного плана.
5. Проведение тендеров и конкурсов.
6. Подготовку сметы и ее согласование.
7. Формирование команды из квалифицированных специалистов для выполнения дополнительных задач.
8. Контроль над работой подрядчика.
9. Посещение всех проверяющих инстанций и т.д.
10. Ввод здания в эксплуатацию и т.п.

Техзаказчик будет связующим звеном между государственными органами, юридическими фирмами, подрядчиками и т.д. Дополнительно он разрабатывает план работ, расставляет приоритеты, следит за тем, чтобы материалы использовались согласно составленной сметы.

Ответственность технического заказчика

Чтобы определить фронт работы и компетентность специалиста или фирмы, составляется договор с клиентом. Сотрудничество происходит только на индивидуальных условиях, помогающих застройщику полностью погасить потребности и нужды.

В случае частичного исполнения или нарушения условий договора, за клиентом остается право прервать сотрудничество и получить возврат. Основания для проведения этой процедуры можно найти в Гражданском Кодексе.

Однако стоит понимать, что в интересах технического заказчика сделать свою работу правильно и честно. Ведь от того, насколько будет успешен проект зависит и его карьера. В любых вопросах специалист будет защищать интересы застройщика.

В рамках сотрудничества предполагается выполнение задач:

1. Разрешение вопросов, касающихся технического надзора. Сюда можно отнести монтажный проект, сроки и т.д.
2. Определение финансового надзора. Специалист будет следить за расходом средств, запрашиваемые подрядчиком и иными звеньями всего процесса.

Говоря о стоимости, то выделить одну цифру нельзя. Все зависит от региона строительства, от сложности проекта. Для Москвы и Санкт-Петербурга она не превышает более 6%.

Подключая к строительству технического заказчика, клиент экономит огромное количество средств и личных ресурсов. Цена работы полностью окупается за счет соблюдение всех требований, успешного прохождения проверок, исключения мошенничества со стороны подрядчиков.

Опубликовано в 2015, Выпуск Декабрь 2015, ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ | Нет комментариев

Крестин П.А.

Магистрант, Московский Государственный Строительный Университет

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

Аннотация

В наше время, роль технического заказчика является ключевой в процессе строительства. Многие даже называют технического заказчика краеугольным камнем, от которого зависит успех создания проекта в целом. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов. В статье раскрыты основные функции, которые выполняет технический заказчик. Также в данной статье изложены основы строительного контроля.

Ключевые слова: инвестор, технический заказчик, строительный процесс, техническая документация

Krestin P.A.

Undergraduate, Moscow State University of Civil Engineering

THE MAIN FUNCTIONS OF TECHNICAL CUSTOMER IN CONSTRUCTION AND BASICS OF BUILDING CONTROL

Abstract

Keywords: investor, technical customer, construction process, technical documentation

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

1. Инвестор
2. Заказчик (технический заказчик)
3. Застройщик
4. Генеральный подрядчик
5. Субподрядчик
6. Проектировщик
7. Другие

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рис. 1 – Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такое соглашение, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по поручению второй стороны (заказчик) обусловленную работу и сдать результат этой работы заказчику, а заказчик обязуется принять и внести плату за него

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

1. Должен принять работу в сроки и в порядке, которые обозначены в договоре
2. Вправе проверять выполнение работ, давать установки о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания в целом
3. Вправе отказаться от услуг подрядной компании, если последняя не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к срoку.
4. И др.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика также входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
3. Представляет установленную законодательством отчетность
4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
6. И др.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.

Таблица 1 – Основные функции выполняемые заказчиком

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рис. 2 – Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

Литература

References

ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие — «заказчик», а третьи — «заказчик-застройщик».

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

—выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

—приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

—выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

—обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

? выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

? разрабатывает бизнес-план;

? выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

? организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

? получает в установленном порядке разрешение на строительство;

? получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

? получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

? выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

? подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

? определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком — организатором конкурса;

? осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

? организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

? разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

? готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

? руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

? публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение,

? оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

? заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

? получает разрешение на выполнение СМР;

? согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

? определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

? определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ОТВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

? оформляет документы по отводу земельного участка;

? назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

? получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

? оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

? определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

? создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

? выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

? проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

? обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

? производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

? возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

? получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

? обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

? организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

КОНТРОЛЬ И НАДЗОР ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

? утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

? регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

? получает разрешение на выполнение СМР;

? передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

? осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

? создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

? принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

? сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

? передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

? утверждает графики выполнения работ;

? согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

? проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

? осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

? принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;

? устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

? дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

? согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

? осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

? контролирует выполнение графика производства работ;

? принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

? производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

? в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

? по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

? принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

? при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

? организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

? заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

? представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

? после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

? осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

? подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

? принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И БУХУЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

? обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

? устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

? перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

? ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

? компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

? представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

? представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

? при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

? при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

? после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

? проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

? дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

? по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

? составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

? участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

? осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

? участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

? извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

? осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

? представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.