ТСЖ товарищество собственников жилья

Понятие, создание и деятельность товарищества собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья

ТСЖ признается организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В данной главе рассматриваются отношения, связанные с созданием и деятельностью товарищества собственников жилья (ТСЖ), права и обязанности их членов. Основные положения ЖК РФ по данному вопросу являются новыми.

Право собственников квартир многоквартирного дома на создание товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации такого дома, пользования квартирами и общим имуществом предусмотрено в п. 1 ст. 291 ТК РФ, а в п. 2 этой же статьи сказано, что ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Порядок создания товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья согласно ст. 135 ЖК РФ создается в следующем порядке:

• а) предмет и цели деятельности ТСЖ определяются с учетом положений, установленных ст. 137 «Права товарищества собственников жилья» и ст. 138 «Обязанности товарищества собственников жилья» ЖК РФ. Предметом деятельности товарищества является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме; владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Цель деятельности товарищества – обеспечение эксплуатации этого комплекса недвижимого имущества;
• б) предмет и цели деятельности такого товарищества должны быть четко определены в его уставе;
• в) устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ. В нем описываются: порядок проведения общего собрания (ст. 45 ЖК РФ) и принятия решений (ст. 46 ЖК РФ), порядок голосования на таком собрании (ст. 48 ЖК РФ), кроме того, рассмотрен вопрос о проведении общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ);
• г) устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме;
• д) число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• е) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Диспозитивный характер норм ст. 135 ЖК РФ означает, что законодатель допускает возможность создания товарищества и на определенный срок, который должен быть установлен уставом товарищества (например, для достижения конкретной хозяйственной цели). После достижения определенной цели товарищество прекращается;
• ж) ТСЖ становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц определены ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом

«О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;

з) ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Следует различать понятия «печать» и «оттиск печати».

Печать ТСЖ является атрибутом его делопроизводства. Она представляет собой каучуковый кружок с выпуклыми знаками для оттискивания его изображения на бумаге (воске, сургуче). Полученное изображение называют оттиском печати (на практике его часто называют печатью. Это неверно.) Оттиском печати можно удостоверить два факта:

• – подлинность подписи ответственного лица;
• – факт того, что соответствующий документ исходит от юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

Жилищный кодекс РФ не ограничивает виды и количество банковских счетов ТСЖ. Такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках;

и) товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем имуществом, принадлежащим ему.

На практике взыскание, как правило, обращается прежде всего на средства юридического лица, находящиеся на банковских счетах. Это не совсем верно, так как в составе сумм, имеющихся на счетах, могут быть средства, не находящиеся в собственности данной организации, например средства авансовых платежей, не принадлежащие юридическому лицу до момента выполнения работ, услуг, передачи продукции или товаров, но уже оплаченных ему в предварительном порядке, а также заемные средства и др.

В связи с вышесказанным норму ст. 135 ЖК РФ следует толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;

• к) члены ТСЖ не отвечают по обязательствам своего товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов;
• л) в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ возможно создание ТСЖ при объединении:
  • – нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;
  • – нескольких зданий, строений или сооружений, расположенных близко (например, жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов). При этом подлежат объединению не только дома, здания, сооружения, но и земельные участки, на которых они расположены, а также приусадебные участки и элементы инфраструктуры;
• м) допускается создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этих домах после их постройки (п. 1 ст. 139 ЖК РФ). Товарищества в строящихся домах создаются в таком же порядке, как и в построенных домах;
• н) государственная регистрация ТСЖ в построенных и строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (п. 3 ст. 136 ЖК РФ).

Ответ на вопрос «Что такое ТСЖ?» сегодня могут дать многие. И действительно, товарищества собственников жилья с момента своего появления стали весьма популярной формой управления многоквартирным домом. Но все же, несмотря на рост популярности, не все четко понимают, что значит ТСЖ, а также не всегда могут правильно оценить плюсы и минусы таких сообществ.

ТСЖ — что это такое?

ТСЖ, то есть товарищество собственников жилья — это добровольное некоммерческое объединение граждан, которое создается и действует в рамках, определённых законодательством РФ.

Собственники квартир в многоквартирных домах сталкиваются с неэффективной работой управляющих организаций. На фоне постоянно растущих расходов на содержание дома качество услуг остается стабильно низким — и изменить ситуацию путем административного давления не удается.

Альтернативой может быть переход к самостоятельному управлению домом со стороны жильцов. Но жилищный кодекс допускает это только в том случае если в доме не более 30 квартир. Иначе приходится либо мириться с низкой эффективностью управляющей компании, либо создавать собственное управляющее объединение.

Задачи, которые решает ТСЖ

Основные задачи:

• Организация эффективного управления недвижимостью, находящейся в собственности членов ТСЖ.
• Повышение качества жизни и уровня безопасности всех жильцов.
• Минимизация расходов на поддержание имущества и прилегающих территорий в надлежащем состоянии.

Последний пункт очень важен: ТСЖ создается не для получения прибыли, а для уменьшения расходов. Именно в этом и заключается преимущество этой формы по сравнению с управляющими компаниями. Члены товарищества прямо заинтересованы в минимизации издержек при получении услуг максимального качества — потому эффективно работающая организация выгодна всем ее участникам.

Читать также:

ТСЖ или управляющая компания – что лучше, плюсы и минусы

Где создаются ТСЖ

Чаще всего ТСЖ создают в пределах одного многоквартирного дома (МКД). Но возможны и другие варианты:

• Объединение нескольких многоквартирных домов в одно товарищество.
• Объединение нескольких частных домов, находящихся в индивидуальной собственности.

В обоих случаях ключевыми критериями, определяющими целесообразность создания ТСЖ, будут:

• Близкое расположение (наличие общих границ).
• Объединение элементов инфраструктуры и/или инженерных сетей.

Плюсы и минусы ТСЖ

Ответить на вопрос о том, нужно ли создавать ТСЖ в вашем случае, можно после анализа преимуществ и недостатков этой формы управления. А есть у таких товариществ, как сильные, так и слабые стороны.

Преимущества такой формы управления как ТСЖ

О главных плюсах ТСЖ мы сказали выше, здесь же конкретизируем их. Основные достоинства:

• Работа в интересах собственников жилья.
• Управление на основании прозрачных процедур — все члены товарищества могут участвовать в выработке и принятии решений.
• Прозрачность финансовой деятельности — с документацией имеет право знакомиться любой участник ТСЖ.
• Возможность на полностью законных основаниях вести коммерческую деятельность (сдавать помещения в аренду) для получения доходов, которые будут направлены на нужды ТСЖ.

Кроме того, стоит учесть, что государство сегодня стимулирует создание таких товариществ. Это значительно упрощает бюрократические процедуры и другие взаимодействия с государственными органами.

А вы знали что мы предоставляем услуги по созданию ТСЖ ?

Возможные недостатки

Минусы ТСЖ не настолько значительны, чтобы нивелировать плюсы, но и их нужно учесть:

• Сложность определения границ ответственности при объединении нескольких МКД в одно товарищество.
• Отсутствие предусмотренных законов отдельных помещений для работы председателя и управляющих органов (чаще всего прием ведется в квартире).
• Обширные возможности для злоупотреблений при принятии управленческих решений, связанные с тем, что закон допускает заочное голосование.

Именно последний недостаток наиболее актуален. Поэтому для эффективной работы необходима высокая степень ответственности всех собственников жилья или хотя бы их большинства.

Создать ТСЖ — это просто: основные этапы

Прежде чем создавать товарищество собственников жилья, стоит узнать все о ТСЖ (основной источник информации — Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты). Кроме того, желательно оценить текущие расходы на управление недвижимостью и рассчитать, насколько получится их уменьшить при отказе от услуг управляющей компании. Здесь важна не только финансовая составляющая: при одинаковых расходах ТСЖ обеспечивает значительно более качественное исполнение услуг.

Дальнейшие этапы будут такими:

• Подготовка устава ТСЖ
• Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома
• Подача документов на государственную регистрацию.

Созданное объединение начинает работу, заключая договоры на поставку ресурсов и предоставление услуг по управлению недвижимостью со сторонними организациями.

Сам процесс создания ТСЖ может потребовать времени и усилий. Но практика показывает, что эффективность этой формы управления весьма высока. Особенно — при заинтересованности большей части жильцов в снижении расходов и росте качества предоставляемых услуг.

Товарищество собственников жилья. Жилищный кодекс

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят

Государственной Думой

22 декабря 2004 года

Одобрен

Советом Федерации

24 декабря 2004 года

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,

от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ,

от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,

от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ,

от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ)

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) утратил силу. — Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

(в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Всем имуществом, расположенном в домах, необходимо управлять. А чтобы жить в комфорте, то управлять нужно эффективно.

Чаще всего собственники голосуют за создание ТСЖ. Какой же основной вид деятельности этой организации?

Права и обязанности организации

Товарищество создаётся по изъявлению доброй воли всех (или большей части) собственников помещений, расположенных в конкретно взятом доме.

В этом доме должно быть более 2-ух помещений (не важно, какого назначения).

Членами этой организации является собственники расположенных в доме помещений.

Те владельцы, которые по каким-либо причинам не пожелали присоединиться к ТСЖ, не имеют членства. Они должны заключают с организацией соответствующий договор на обслуживание.

Как и любого другого юрлица, у товарищества есть свои права по отношению к владельцам помещений. Кроме прав, есть также и обязанности. Они приведены в ст. 137 и 138 ЖК РФ.

ТСЖ вправе:

Заключить договор на обслуживание	конкретным домом с теми владельцами, которые не состоят в товариществе
Заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг на выгодных для владельцев условиях	составлять и выносить на обсуждение смету предполагаемых доходов и расходов на определённый период. Например, составить смету на квартал
Вносить в эту смету те статьи расходов, которые имеют отношение к улучшению качества жизни в конкретном доме	это: затраты на капитальный ремонт имущества; затраты на осуществление текущего ремонта общедомового имущества; затраты на удовлетворение нужд членов организации. Например, для благоустройства спортивной площадки
Оказывать членам товарищества определённые услуги	а также выполнять для них определённые работы
Оформлять в кредитном учреждении кредит	или заём для удовлетворения нужд товарищества и его членов
Передавать по договору, заключённому с гражданами или подрядными организациями, денежные средства или иные материальные ценности	предметом договора должно являться оказание услуг членам товарищества или выполнение работ в их пользу
Продать, сдать в аренду или временное пользование общее имущество	которое принадлежит товариществу

Товарищество действует исключительно в интересах собственников помещений конкретного дома.

Поэтому, если собственник примут соответствующее решение, товарищество имеет право:

Предоставлять в аренду или временное пользование	всё или часть общедомового имущества
Делать реконструкцию и модернизацию общедомового имущества	все строительные и ремонтные работы должны производиться с учётом требований законодательства
Приобретать дополнительные помещения, необходимые для улучшения комфорта членов организации	вся приобретённая недвижимость оформляется в долевую собственность каждого владельца. Также можно приобретать и земельные участки. Но их целевое назначение — застройка необходимыми помещениями
Застраивать территорию около дома	теми помещениями и зданиями, которые нужны владельцам помещений
Совершать сделки	для удовлетворения нужд владельцев недвижимости

Но все эти действия должны совершаться в интересах собственников, и быть экономически обоснованными.

То есть, факт необходимости должен быть подтверждён протоколом собрания, а экономическая эффективность — документами.

В ст. 138 ЖК РФ сказано, что товарищества имеет следующий круг обязанностей перед владельцами помещений:

Управление конкретным домом должно осуществлять эффективно	то есть, его результаты должны быть «на лицо»
Обеспечение надлежащего для проживания граждан состояния общедомового имущества	и выполнение всех обязательств по заключённым договорам
Соблюдение прав и интересов всех владельцев	представлять законные интересы собственников помещений в суде и в других государственных органах
Вести реестр членов товарищества	и своевременно направлять его в органы исполнительной власти

Законодательная база

Товарищество является юридическим лицом, согласно нормам ст. 48 ГК РФ. А так как это некоммерческая организация — то стоит обратить внимание на нормы ст. 50 ГК РФ.

В этой статье дано определение такого типа организации, а также описано детальное отличие от коммерческой структуры.

Видео: некоторые ошибки в деятельности ТСЖ

В домах, которые были построены совсем недавно, располагаются как квартиры, так и коммерческая недвижимость.

Поэтому возникла необходимость внесения поправок в ГК РФ. Теперь ТСЖ называется товариществом собственников недвижимости.

Отдельного законодательного акта, который бы регулировал деятельность товарищества, нет. Основные положения располагаются в ЖК РФ, а именно в разделе 6.

В ГК РФ также есть несколько статей, которые имеют отношение к товариществу собственников — это ст. 123.12—ст. 123.14 ГК РФ. Основные определения даны в ст. 48 и ст. 50 ГК РФ.

ТСЖ может быть создано по желанию собственников, а может быть и закрыто их же усилиями.

Если это происходит на добровольной основе, то нужно принимать во внимание ст. 141 ЖК РФ.

Если же товарищество закрывается в принудительном порядке, то делать это нужно так, как описано в Федеральном законе от 26. 10. 2002 года № 127-ФЗ «О банкротстве».

Когда товарищество создаётся или прекращает свою деятельность, об этом делается соответствующая запись в реестре. Такие действия совершаются на основании закона № 129-ФЗ.

Наступающая ответственность

Ответственность товарищества перед его членами наступает тогда, когда оно перестаёт действовать в их интересах, и начинает «зарабатывать» прибыль.

Так как ТСЖ — это некоммерческая организация, то она не может преследовать цель — достижение положительного финансового результата и распределение его между участниками.

Если прибыль и получается по итогам финансового года, то она распределяется на основные нужды владельцев помещений конкретного дома.

Об ответственности председателя ТСЖ по закону читайте в статье: закон о ТСЖ (Товарищество собственников жилья).Какой документ регламентирует работу товарищества в 2017 году, читайте здесь.

При выявлении нарушений со стороны органов управления, сами члены могут решить эту проблему — закрыть товарищество или переизбрать управляющий орган. Подобные решения принимаются исключительно на собраниях.

Если решение будет принято положительным, то товарищество вступает в стадию ликвидации.

Если же неправомерные действия председателя и членов правления (все они действуют от имени членов организации) привели к тому, что образовался материальный или моральный ущерб, то нужно написать заявление в правоохранительные органы.

Для проведения проверки по факту нарушения прав и интересов собственников и членов товарищества можно обратиться в следующие государственные органы:

1. В прокуратуру.
2. В Роспотребнадзор.
3. В государственную жилищную инспекцию.

Кроме того, некоторые государственные органы имеют право проводить проверки деятельности организации.

Это такие органы, как:

• ФМС;
• ФНС;
• пожарные службы;
• санитарно-гигиенически службы;
• другие.

Существующие виды деятельности

В ст. 135 ЖК РФ сказано, что основной деятельностью товарищества собственников жилья является управление многоквартирным домом или домами, если произошло объединение.

Под управлением можно понимать:

1. Содержание дома в пригодном для проживания состоянии.
2. Осуществление своевременного капитального и текущего ремонта.
3. Своевременное и качественное предоставление коммунальных услуг.

Основная сфера

К основным задачам, которые ТСЖ должно осуществлять в ходе своей деятельности, относятся:

Контроль	над тем, чтобы все коммунальные услуги предоставлялись вовремя и бесперебойно и чтобы все помещения в доме поддерживались в надлежащем состоянии
Поддержание	всех коммуникационных и технических систем в исправном состоянии
Планирование	текущей работы по техническому обслуживанию дома и придомовой территории
Ведение всей технической документации	расчёт платежей
Проведение постоянной работы с собственниками	и, как следствие, устранение недостатков в своей работе, и выполнение их нужд

Хозяйственные функции

В ст. 157 ЖК РФ сказано, что товарищество имеет право осуществлять и хозяйственную деятельность, которая не противоречит интересам членов товарищества.

В этой статье сказано, что товарищество может осуществлять следующую деятельность в хозяйственной сфере:

Обслуживания и ремонта общедомового имущества	эффективной эксплуатации этого имущества
Строительства дополнительных помещений в многоквартирном доме	а также возведение дополнительных объектов недвижимости и имущества
Сдачи в аренду	или наём части или целого общего имущества собственников

Так как товарищества — это некоммерческая организация, то извлечение прибыли не может быть основной целью деятельности.

Но закон не запрещает организациям такого типа получать положительный финансовый результат от побочных видов деятельности.

Но эта прибыль должна распределяться на будущие нужды членов товарищества.

В соответствии с действующим законодательством необходимо уплачивать от такой деятельности налоги, в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Управление домом

Это основной вид деятельности, которую осуществляет товарищество, представляя интересы своих членов. Все вопросы, касающиеся этого вида деятельности, решаются на общем собрании.

Правом представлять интересы всех членов товарищества без нотариальной доверенности имеет только председатель.

Он обладает правом подписи всех документов, в том числе и бухгалтерских, а также налоговой отчётности.

Регламентируемые документы

Все виды деятельности, которыми имеет право заниматься ТСЖ описаны в уставе товарищества. Его положения принимаются на общем собрании простым большинством голосов.

В организации обязательно должна быть ревизионная комиссия, которая проверяет финансовую деятельность товарищества.

Ежегодно она представляет отчёт о своих проверках на общем собрании. Поэтому деятельность товарищества более прозрачна, чем деятельность управляющих компаний.

Если члены товарищества обнаружат какие-либо недочёты или расхождения, они могут потребовать проведения независимой оценки деятельности.

Если опасения подтвердятся, то сами члены могут принять меры по отношению к нарушителям.

Аудит ТСЖ

Проведение независимого аудита ТСЖ позволяет оценить правомерность действий председателя, членов правления и членов ревизионной комиссии.

Это даёт уверенность членам товарищества в правомерности действий органов управления.

Цель такой проверки — выявление соответствия реальной деятельности товарищества тем целям, которые прописаны в уставе.

Также, в ходе проверки, проверяется и подтверждается (или опровергается) целевое расходование средств, которые поступают на счета товарищества. Аудит выявляет любые нарушения законодательства.

Кто контролирует

Товарищество не может осуществлять свою деятельность бесконтрольно. Поэтому есть уполномоченные государственные органы, которые и контролируют деятельность этой организации.

К таковым относятся:

Налоговая служба	контролирует ту деятельность товарищества, которая приносит положительный финансовый результат. Контроль осуществляется посредством сдачи товариществом необходимых отчётов и уплаты налогов, в соответствии с выбранным режимом налогообложения
Роспотребнадзор и Миграционная служба	если в организации работают граждане иностранных государств
Пожарная служба и жилищная инспекция	контроль осуществляется посредством реагирования на жалобы собственников помещений
Другие государственные органы	в зависимости от «дополнительных» видов деятельности, которые осуществляет товарищество

Написать жалобу в инспекцию может любой собственник помещения, даже тот, который не является членом товарищества.

Жалоба подаётся в письменной форме на имя руководителя инспекции. Обращение должно также содержать в себе сведения о заявителе.

Анонимные жалобы не рассматриваются. По жалобам от собственников обычно проводятся проверки.

Если будут выявлены серьёзные нарушения, то и инспекция вынесет соответствующее постановление, которое обязательно к исполнению.

Если нарушения не будут исправлены в срок, инспекция может подать в суд на ТСЖ.

Жилищной инспекции отведён срок в 30 календарных дней для рассмотрения жалобы от собственника.

Если в течение этого времени не будет никакой реакции со стороны этого государственного органа, то заявитель имеет право обратиться с жалобой в прокуратуру.

Как подать жалобу на действия управляющего ТСЖ читайте в статье: жалоба на ТСЖ (Товарищество собственников жилья).О ликвидации ТСЖ по решению суда, .

Какие документы нужны для открытия товарищества собственников жилья, читайте здесь.

Контролировать деятельность товарищества может каждый собственник помещения.

Председатель не имеет право запрещать членам товарищества смотреть текущие и первичные документы.