Услуги застройщика по ДДУ проводки

Услуги застройщика по ДДУ проводки

Александр ДЕМЕНТЬЕВ, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Главное в статье

  1. Способ первый – безопасный, если вести учет расходов на строительство на счете 08
  2. Способ второй – достоверный, но рискованный, если учитывать стройрасходы на счете 20 и отражать выручку от реализации объектов

Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены. Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций. Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Способ первый – безопасный

Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.

По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.

Застройщик не отражает реализацию передаваемых объектов долевого строительства, поскольку он не оформляет на себя право собственности на построенные объекты до передачи их дольщикам.

Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – получили от дольщиков средства на покрытие расходов по строительству многоквартирного дома;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – получили от дольщиков средства на уплату вознаграждения застройщику за услуги;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10, 70, 60… – отразили расходы на строительство дома;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70, 60… – отразили расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 – списали расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08 – отразили передачу объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений) дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили экономию средств дольщиков.

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Способ второй – рискованный

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые

Этот подход применяет застройщик, если он руководствуется выводами пункта 11 постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости…» Он основан на утверждении, что передача объекта долевого строительства в рамках ДДУ является разновидностью сделки купли-продажи. Таким образом, в бухгалтерском учете застройщик отражает выручку от реализации передаваемых объектов в рамках долевого строительства.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – отразили средства дольщиков, полученные по долевым договорам;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 – отразили расходы по строительству объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – отразили НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20, 19 – сформировали себестоимость готовой строительной продукции;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков для финансирования расходов на строительство;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43 – списали реализованную готовую строительную продукцию.

При таком подходе в бухгалтерском учете застройщику не надо отдельно учитывать реализацию своих услуг. Но возможны налоговые риски. Рассмотрим почему.

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ). Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Поступившие средства целевого финансирования компания не признает выручкой, а затраты по строительству не признает расходом при расчете налога на прибыль.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее в доходах

Средств дольщиков может быть недостаточно для покрытия расходов по строительству. Если застройщик покрывает разницу за счет собственных средств, то перерасход он не сможет учесть в целях налогообложения прибыли. При этом экономию и перерасход застройщик определяет в целом по объекту строительства.

Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.

С одной стороны, операции по реализации нежилых помещений и машино-мест облагаются НДС. С другой стороны, все неясности налогоплательщик вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) – это объект налогообложения НДС. Но под реализацией понимают передачу права собственности на товары, работы, услуги (ст. 39 НК РФ). В нашем случае формальной передачи права собственности не происходит. Ведь застройщик не оформляет на себя право собственности до передачи объекта участнику долевого строительства. Значит, и объекта налогообложения не возникает.

Кроме того, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми и не отражаются в качестве выручки от реализации.

Однако налоговики могут считать иначе, поскольку застройщик в бухучете отразит выручку от реализации. Поэтому вероятны споры с налоговиками по данному вопросу.



Главная » Статьи 59 » Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц – «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости.

Долевое строительство является многоплановым и сложным видом деятельности, поскольку помимо непосредственного строительства, найма рабочих, закупки материалов и прочих операций, связанных с постройкой объекта, компания обязана контролировать отношения с инвесторами. Договор, заключаемый застройщиком и дольщиком, включает в себя права и обязанности, размеры взносов и план-график получения денежных средств от инвестора.

Для того чтобы снизить количество времени, уходящего на оформление всех необходимых документов, а также иметь постоянный доступ к информации о платежах дольщиков, компания ВДГБ разработала отраслевое решение на базе продукта 1С бухгалтерия 7.7.

Вот дом, который построил… застройщик!

– 1С: Долевое строительство.

Возможности программы 1С: Долевое строительство.

Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.

Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.

Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.

Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты. В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д. Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.

Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.

Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.

Помощь компании ВДГБ при внедрении отраслевого решения.

Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство, приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.

Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.

 Статью подготовил магазин лицензионного программного обепечения 1cmarket.ru.

Текущая страница: Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, 2005

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

В настоящее время строительство большинства объектов как жилищного, так и производственного, общехозяйственного назначения осуществляется с привлечением средств инвесторов. При таком способе организации строительства инвестор — лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств либо привлекающее в качестве источников финансирования свободные денежные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, — финансирует строительство.

После окончания строительства жилья инвесторы получают определенную долю в жилой площади сдаваемого госкомиссии жилого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.

Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Второй уровень. Заключаются договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир). Рассмотрим, как отражаются такие операции в бухгалтерском и налоговом учете.

1. Учет операций у инвестора, выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно соинвесторов:

Дебет 76, Кредит 86 — отражена задолженность дольщика на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;

Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 — получены от дольщика средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.

Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции инвестора-заказчика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с пп.4 п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ (Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2001 N 02-11/27695, от 14.11.2001 N 02-14/52358, от 04.06.2002 N 24-11/25818).

В процессе осуществления капитального строительства в регистрах бухгалтерского учета формируется стоимость объекта в размере фактических затрат:

Дебет 10, Кредит 60 — приобретены материалы у поставщика;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по материалам, приобретенным у поставщика;

Дебет 20, 23, 25, 26, 29, Кредит 10, 02, 70, 69 — списаны на текущие затраты материалы, амортизация, заработная плата и отчисления от сумм оплаты труда;

Дебет 08, Кредит 20, 23, 25, 26, 29 — списаны на затраты по капитальному строительству объекта расходы по организации строительства;

Дебет 08, Кредит 60 — приняты к оплате счета от подрядных организаций за выполненные строительно-монтажные работы;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по работам, выполненным подрядными организациями.

По завершении капитального строительства объекта инвестор-заказчик предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" или N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".

При передаче доли, принадлежащей соинвесторам по договору долевого строительства, осуществляются записи:

Дебет 86, Кредит 08 — отражена сформированная стоимость, приходящаяся на долю соинвестора в соответствии с договором долевого строительства;

Дебет 86, Кредит 19 — отражена сумма накопленного НДС, принадлежащая соинвесторам, в соответствии с долей участника по условиям договора.

При передаче инвестором-заказчиком соинвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, соинвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у инвестора-заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС.

У инвестора-заказчика не возникает обязанности также по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с переданного имущества в пределах, установленных в договоре долевого участия (п.17 ст.270 НК РФ).

Передача части объекта (квартир, встроенных помещений) от инвестора-заказчика соинвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС.

При передаче объектов соинвестору инвестор-заказчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй — подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж у инвестора-заказчика.

Инвестор-заказчик выставляет счета-фактуры соинвестору после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п.3 ст.168 НК РФ.

Сумма НДС, отраженная в счете-фактуре при передаче квартир и встроенных объектов, определяется пропорционально доле в построенном объекте, приходящейся на соинвестора, исходя из сумм налога, учтенного на счете 19.

Кроме того, основанием для выписывания заказчиком-инвестором счетов-фактур соинвесторам являются сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет доли, приходящейся на каждого соинвестора (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818).

Согласно п.15 разд.VI Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, в случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика. Таким образом, у основного (генерального) инвестора, выполняющего функции заказчика, может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении.

Сумма превышения итогового взноса соинвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении инвестора-заказчика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у инвестора-заказчика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств инвестором-заказчиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж:

Дебет 86, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — отражен доход в размере экономии (с учетом НДС);

Дебет 91, субсчет "НДС", Кредит 68, субсчет "НДС" — начислен НДС на сумму полученного дохода.

2. Учет операций у соинвестора, участвующего в долевом строительстве.

Инвесторы в качестве взноса в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. и доп. на 22.08.2004) могут передавать денежные средства, строительные материалы, инструменты и т.д. При исчислении налога на прибыль организаций взносы по договору долевого строительства не относятся к расходам (п.17 ст.270 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных взносов ведутся на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". При этом может быть открыт субсчет "Расчеты с инвестором".

Передача денег, иного имущества в качестве вклада в долевое строительство в бухгалтерском учете отражается записью:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с инвестором", Кредит 51 — отражена сумма переданных активов.

Если инвестор занимается инвестированием строительства профессионально, т.е. для дальнейшего осуществления сделок с недвижимостью с целью получения дохода, то вместо счета 76 может быть применен счет 60, субсчет "Расчеты по авансам выданным".

Нередко инвестор (соинвестор) в качестве инвестиционных средств поставляет сырье, материалы. Взносы по договорам долевого участия в строительстве жилья являются инвестициями (ст.1 Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Имущество, переданное в качестве инвестиций, реализацией не является (пп.4 п.3 ст.39 НК РФ), поэтому передача в качестве долевых взносов материалов, оборудования, сырья и прочих активов НДС не облагается и не учитывается при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В бухгалтерском учете операции по передаче материалов отражаются следующим образом:

Дебет 76, Кредит 10, 01, 41, 43 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 76, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — учтена разница между фактической себестоимостью материалов и ценой, по которой они переданы инвестору-заказчику;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 68, субсчет "НДС" — восстановлен НДС, ранее возмещенный из бюджета по материалам, переданным в качестве инвестиций (если он предъявлялся к вычету).

Если передача материалов, оборудования и т.п. от соинвестора генеральному инвестору происходит не в соответствии с договором долевого участия, а по отдельному договору поставки, порядок отражения операций будет иным:

Дебет 62, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — отражен доход от передачи материалов;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 10 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 91, субсчет "НДС", Кредит 68, субсчет "НДС" — начислен НДС с суммы реализованных материалов;

Дебет 76, Кредит 62 — произведен зачет задолженности дольщика по оплате участия в строительстве в счет переданных материалов.

Как правило, соинвесторы — это физические лица, и квартиры они приобретают для собственного пользования.

Учет у застройщика

Но нередко организация приобретает имущество для дальнейшей перепродажи. В таком случае, по нашему мнению, поступление объектов капитального строительства нужно учитывать на счете 41 "Товары". Ведь при принятии объекта (отражение по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы") с последующим вводом его в эксплуатацию организация рискует нарушить требования п.4 ПБУ 6/01, для целей которого при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

а) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Только в том случае, если организация-соинвестор получает квартиры для собственного пользования, их можно учесть на счете 08.

НДС по объектам капитального строительства предъявляется на общих основаниях — при наличии сводного счета-фактуры по переданному имуществу.

К.Янковская

Аудитор

ООО "АФК-Аудит"

Подписано в печать

12.01.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *