Уступка прав требования по договору

Большой популярностью в хозяйственных отношениях пользуются сделки о переуступках кредиторами прав требований к своим должникам третьим лицам. Практика показывает, что, несмотря на кажущуюся простоту заключения и оформления такого рода сделок, многие юристы не в полной мере понимают их правовую природу, невнимательно вчитываются в нормы закона и поэтому допускают серьезные ошибки. А это в конечном счете приводит их в залы судов на слушание дел о признании цессии недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

На сегодняшний день специальные правоотношения, связанные с уступкой права требования, регулируются статьями 197–200 Гражданского кодекса УССР 1960 года. Новый Гражданский кодекс Украины (далее — ГК) расширяет поле правового регулирования в данной сфере. Так как с 1 января 2004 года нам предстоит руководствоваться его положениями, остановимся на тех, которые закреплены в статьях 512–519.

Что же необходимо иметь в виду при осуществлении цессии?

Под цессией понимается уступка права требования кредитора к должнику в обязательстве другому лицу на основании сделки. Сделкой в данном случае является двустороннее соглашение — по сути — договор.

При заключении договора цессии необходимо обратить внимание на следующие положения.

1. Соответствует ли договор уступки права требования закону, иным правовым актам или основному договору.

Поскольку цессия оформляется в виде договора, к ней применимы все положения, касающиеся условий действительности договоров и, прежде всего, общее положение о том, что содержание договора не должно противоречить ГК, актам гражданского законодательства и моральным устоям общества. Цессия, направленная на ограничение экономической конкуренции, недопустима и, соответственно, является ничтожной.

2. Допустима ли уступка права требования.

В частности, замена кредитора не допускается в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора; в обязательствах о возмещении вреда, причиненного увечьем, другим ущербом здоровью или смертью.

ВЫХОД ИЗ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

3. Произошло ли безусловное выбытие лица, передающего право требования, из обязательства?

Если не произошло (т.е. кредитор, переуступающий право требования, полностью из обязательства не выбыл), договор об уступке права является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованию статьи 512 ГК. Поэтому любое условие, указывающее на то, что предмет обязательства подлежит возврату кредитору, уступившему право требования, дает основание признать этого кредитора правообладающим лицом, из обязательства не выбывшим, а лишь изменившим источник получения долга. В связи с этим следует учесть, что одна лишь передача документов, устанавливающих и подтверждающих обязательства должника, новому кредитору не является доказательством безусловной замены кредитора.

При заключении договора цессии необходимо уяснить, что закон обязывает первоначального кредитора выйти из обязательства, а не из договора. Это существенный момент, поскольку договор, как правило, служит основанием возникновения не одного, а нескольких обязательств. При этом ничто не препятствует уступке прав требования как по всем обязательствам, возникшим из договора, так и по некоторым или по одному из них.

К примеру, такая ситуация. Первоначальный кредитор передает новому кредитору право требовать погашения должником задолженности за оказанные услуги, но в то же время после цессии продолжает выполнять взятые на себя обязательства по договору. Неправильным в данном случае будет признание цессии недействительной на основании нерасторжения договора и продолжения его действия, поскольку ГК не предусматривает обязательный выход кредитора из договора, а только из предусмотренного договором обязательства.

4. Соблюдена ли форма договора цессии.

Статья 513 ГК связывает форму уступки права требования, основанной на сделке, с формой сделки, служащей основанием для передачи прав кредитора другому лицу. Если первоначальная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, то сделка о замене кредитора в обязательстве должна быть зарегистрирована в этом же порядке.

ПЕРЕДАЧА ПРАВА

5. Передано ли действительное право требования, существовавшее к моменту перехода права.

Статья 514 ГК устанавливает правило, по которому первоначальный кредитор передает права в обязательстве новому кредитору в объеме и на условиях, существовавших на момент перехода этих прав, если другое не установлено законом или договором. В связи с этим следует уточнить, когда у первоначального кредитора возникает право требования, основанное на договоре с должником. Как известно, договоры могут быть реальными и консенсуальными. Право требования у кредитора по реальному договору возникает в момент передачи должнику соответствующей вещи, по консенсуальному же договору — необходимо согласие сторон по всем существенным условиям договора. Таким образом, казалось бы, можно утверждать, что право требования первоначального кредитора, возникшее из консенсуального договора, может быть уступлено новому кредитору сразу после заключения этого договора, до исполнения сторонами определенных этим договором обязанностей. Передано может быть только реально существующее на момент заключения цессии право. А это происходит, когда кредитор со своей стороны основной договор исполнил и его право требовать выполнения должником своих обязательств не ставится в зависимость от того, будет ли договор в последствии выполнен.

В противном случае цессия является ничтожной, поскольку требования статьи 514 ГК нарушаются: передаваемое право требования на момент перехода не существовало.

6. Согласовано ли условие о предмете договора, являющееся самым существенным в цессии. Предмет договора цессии должен быть четко и ясно конкретизирован: определен предмет требования, стороны обязательства, содержание требования и основания возникновения обязательства.

Следует определить, является ли предмет исполнения физически делимым. При делимости предмета обязательства не существует препятствий для перемены лиц лишь в части обязательства. Если предмет требования неделим — уступка права требования по общему правилу юридически невозможна. Поскольку статья 514 ГК носит диспозитивный характер и предоставляет сторонам цессии право самостоятельно очерчивать в договоре объем передаваемых прав, следовательно, может быть предусмотрено право уступки новому кредитору не в полном объеме. Например, поставщик может передать новому кредитору право требовать у должника выплаты пени за просрочку оплаты поставленной продукции за определенный период. В то же время поставщик оставляет за собой право требовать у должника оплаты этой продукции.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

7. На основании какого юридического факта возникает обязательство.

Статья 517 ГК обязывает первоначального кредитора в обязательстве передать новому кредитору документы, подтверждающие права, которые передаются, и информацию, необходимую для их осуществления. Неправильный анализ статьи 513 ГК, определяющей форму сделки по замене кредитора в обязательстве, может привести к выводу, что обязательство, права по которому могут передаваться, возникает непосредственно из сделок и только из них.

Таким образом, при заключении договора цессии документами, подтверждающими возникновение первоначального обязательства, могут быть кроме договора решения суда. Только эти документы должны быть переданы первоначальным кредитором новому кредитору в доказательство существования передаваемых прав. В качестве дополнения к этим документам могут прилагаться акты сверки взаимных рассчетов, квитанции, исполнительные листы. Но если при заключении цессии передаваемые права будут подтверждаться только этими, а не правоустанавливающими документами, то цессию можно будет признать недействительной по причине несоответствия статье 517 ГК Украины.

8. Должник имеет право не выполнять свои обязанности перед новым кредитором до предоставления ему доказательств перехода к новому кредитору прав в обязательстве.

Таким образом, чтобы не дать должнику возможности оттянуть момент исполнения обязательств путем оспаривания действительности цессии, кредиторам следует оформлять ее правильно.

Общество заключило соглашение об уступке права требования (цессия), согласно которому оно выступает как «новый кредитор» (цессионарий). Право требования первоначального кредитора (цедента) переходит к новому кредитору (цессионарию) в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения, то есть цессионарий приобретает право требования за такую же цену. В соглашении об уступке права требования в стоимости права требования выделен НДС. Должником в данной ситуации является дочерняя организация общества, которая в настоящее время находится в стадии ликвидации.
Дебиторская задолженность дочерней организации возникла из договора на оказание охранных услуг. Дебиторская задолженность приобретена материнской компанией (организацией) по номинальной стоимости (в сумме кредиторской задолженности дочерней организации перед исполнителем охранных услуг).
Каким образом общество (цессионарий) должно отразить в бухгалтерском и налоговом учете данное соглашение?

8 августа 2018

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Приобретенное организацией (цессионарием) право требования к дочерней организации отражается у материнской компании в составе дебиторской задолженности по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
2. В рассматриваемой ситуации есть все предпосылки для создания в отношении приобретенной дебиторской задолженности резерва по сомнительным долгам.
3. Сумма НДС, выделенная в соглашении об уступке права требования, в учете цессионария на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» не выделяется, а учитывается в составе (в сумме) приобретенной дебиторской задолженности дочерней организации.
4. Аналогично стоимость приобретенного права требования учитывается и в налоговом учете, т.е. включая сумму НДС, являющуюся составной частью приобретенного права требования (дебиторской задолженности).
5. Поскольку сумма уступленного цедентом права требования (дебиторской задолженности) соответствует стоимости, подлежащей уплате цессионарием (право требования реализовано по номинальной стоимости), налоговая база по НДС у цедента отсутствует. Соответственно, у цессионария не возникает НДС, принимаемого к вычету.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

По общему правилу дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования, признается организацией в составе финансовых вложений (п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», далее — ПБУ 19/02).
Между тем одним из условий, единовременное выполнение которых необходимо для признания организацией актива в виде финансовых вложений, является способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, в том числе в форме прироста стоимости, например, в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п. (абзац 4 п. 2 ПБУ 19/02).

К сведению:
Обратимся к Рекомендации Р-68/2016-КпР «Дополнительные финансовые вложения» (принята 05.03.16, фондом «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учёта «Бухгалтерский методологический центр»). В самом начале Рекомендации, в Описании проблемы отмечается, что организация, участвующая в капитале другой компании в качестве акционера, участника, собственника и т.п., при необходимости может осуществлять дополнительные инвестиции в такую компанию, оказывая ей финансовую и иную поддержку с целью улучшения её финансового состояния, в том числе увеличения её чистых активов. Чаще всего такие дополнительные вложения осуществляются со стороны материнской организации в пользу её дочерней организации, но могут иметь место и при других отношениях между инвестором и получателем.
Ниже в Основах для выводов, помимо прочего, поясняется (абзац девятый), что в общем случае дополнительная инвестиция приводит к приросту стоимости долевых инструментов её получателя, а также повышает финансовые возможности получателя выплачивать своим акционерам (собственникам, участникам) дивиденды или доходы иных форм. Таким образом, делается вывод, что указанный в абзаце 4 п. 2 ПБУ 19/02 критерий признания финансового вложения для инвестора соблюдается.
Далее комментируется ситуация, когда инвестор (акционер, учредитель, участник) является не единственным акционером (участником, собственником) получателя дополнительной инвестиции.
Конечно, применительно к рассматриваемой ситуации, полагаем, можно также исходить из того, что приобретение дебиторской задолженности своего дочернего предприятия, даже находящегося на стадии ликвидации, может служить примером формирования позитивного имиджа материнской компании в том смысле, что она принимает на себя негативные последствия ликвидации дочерней организации. Тем самым поддерживается репутация материнской компании и перед цедентом, и перед иными контрагентами в деловых кругах.
Однако непосредственно экономической выгоды в стоимостном выражении приобретенная дебиторская задолженность ликвидируемой в ближайшее время дочерней организации принести не может. В связи с этим указанная задолженность, полагаем, не должна учитываться в составе финансовых вложений материнской компании, а учитывается ею на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Таким образом, в бухгалтерском учете материнской компании (цессионария) могут быть проведены следующие бухгалтерские записи:
Дебет 76, субсчет «Уступка права требования» Кредит 76, субсчет «Расчеты с Цедентом»
— принято к учету приобретенное денежное требование;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с Цедентом» Кредит 51
— перечислены денежные средства цеденту.
В дальнейшем, в случае признания долга нереальным к взысканию делается запись:
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 76, субсчет «Уступка права требования»
— списана на расходы стоимость приобретения дебиторской задолженности.
Заметим лишь, что с момента принятия к учету дебиторской задолженности дочерней организации встает вопрос о необходимости создания по указанной задолженности резерва сомнительных долгов (п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утверждено приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н)). Здесь же предусмотрено, что величина резерва определяется отдельно по каждому сомнительному долгу в зависимости от финансового состояния (платежеспособности) должника и оценки вероятности погашения долга полностью или частично.
Напомним, что в силу прямого указания п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений» к категории «оценочных значений» отнесена в том числе величина резерва по сомнительным долгам.
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета (утверждена приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) и абзацем восьмым п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» создание оценочного резерва в части резерва по сомнительным долгам отражается записью:
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 63 «Резервы по сомнительным долгам».

НДС

В рассматриваемой ситуации в качестве объекта налогообложения НДС рассмотрим реализацию на территории РФ услуг и реализацию на территории РФ имущественного права (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
По общему правилу согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС при реализации услуг, если иное не предусмотрено данной статьей, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Соответственно, охранная организация на момент передачи оказанных услуг определяет налоговую базу по НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ), далее предъявляет соответствующую сумму НДС заказчику (покупателю), т.е. дочерней организации, выступающей в нашем случае должником (п.п. 1, 2 ст. 168 НК РФ), выставляя соответствующий счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
В свою очередь, дочерняя организация при наличии счета-фактуры и выполнении всех прочих условий принимает предъявленную исполнителем охранных услуг сумму НДС к вычету (ст.ст. 171, 172 НК РФ), либо учитывает в стоимости приобретенных охранных услуг (п. 2 ст. 170 НК РФ), либо учитывает в прочих расходах в целях налогообложения прибыли (смотрите, например, пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).
На этот момент можно считать завершенными операции, касающиеся обложения НДС (движение НДС) в части налоговой базы, сформированной из стоимости услуг, реализованных охранной организацией и приобретенных (потребленных) дочерней организацией. То есть НДС исчислен продавцом, предъявлен покупателю, принят последним к вычету или учтен в расходах при налогообложении прибыли организаций.
Далее речь идет о реализации имущественного права в виде права требования к должнику (дочерней организации). Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ.
По общему правилу согласно абзацу первому п. 1 ст. 155 НК РФ при уступке денежного требования, вытекающего, в частности, из договора реализации услуг, операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ), налоговая база по операциям реализации указанных услуг определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ, если иное не предусмотрено здесь же в п. 1 ст. 155 НК РФ.
При этом согласно абзацу второму п. 1 ст. 155 НК РФ налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации услуг, определяется как сумма превышения суммы дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены.
В силу приведенной нормы при уступке права требования у первоначального кредитора налогооблагаемая база по НДС возникает только в том случае, если сумма его дохода по договору цессии превышает размер денежного требования, по которому были уступлены права. Следовательно, в рассматриваемой ситуации у цедента не возникает налогооблагаемой базы по НДС.
Например, в письме ФНС России от 31.05.2018 N СД-4-3/10523@ сформулирован следующий вывод. Если сумма дохода, полученная банком (кредитором) при уступке указанных прав требования, не превышает размер денежного требования, права по которому уступлены, то налоговая база и сумма НДС признаются равными нулю (смотрите также письмо Минфина России от 15.05.2018 N 03-07-15/32532, письмо ФНС России от 14.08.2017 N СД-4-3/15915@).
Согласно п. 2 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС при уступке новым кредитором (цессионарием), получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации услуг, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного им (новым кредитором) при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
В письме Минфина России от 14.02.2018 N 03-07-11/9078, в частности, отмечено, что суммы НДС по приобретенным правам требования являются расходами налогоплательщика на их приобретение. При определении налоговой базы в указанном порядке суммы НДС по приобретенным правам требования учитываются в составе расходов на их приобретение и вычитаются из стоимости, по которой передаются права (прекращаются обязательства), с учетом налога. Из изложенного специалисты Минфина России делают вывод, что оснований для принятия к вычету новым кредитором сумм НДС, предъявленных первоначальным кредитором, не имеется.

Налог на прибыль

Статьей 268 НК РФ определены особенности учета (определения) расходов при реализации, в том числе имущественных прав. Однако, как указано в абзаце четвертом пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, при реализации имущественного права, которое представляет собой право требования долга, налоговая база определяется с учетом положений ст. 279 НК РФ.
В вышеупомянутом письме от 14.02.2018 N 03-07-11/9078 Минфин России с учетом, в том числе положений пп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 279 НК РФ, указывает, что при приобретении прав требования указанные имущественные права принимаются к налоговому учету по стоимости, определяемой исходя из цены их приобретения и расходов, связанных с их приобретением.
Здесь же повторимся, что НДС, исчисленный первоначальным кредитором (в нашем случае — охранной организацией) при реализации услуг, у нового кредитора включается в расходы на приобретение права требования.
Учитывая все вышеизложенное, в заключение можем также отметить, что в рассматриваемой ситуации у материнской компании (цессионария) нет оснований для отдельного учета НДС, выделенного в соглашении об уступке права требования, на балансовом счете 19 «НДС по приобретенным ценностям».

К сведению:
В силу абзаца восьмого ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» из числа конкурсных кредиторов исключены учредители (участники) должника по обязательствам, вытекающим из такого участия. Причем к подобного рода обязательствам относятся не только те, существование которых прямо предусмотрено законодательством о юридических лицах (выплата дивидендов, действительной стоимости доли и т.д.). К таковым обязательствам относятся и те, которые, хотя формально и имеют гражданско-правовую природу, но в действительности таковыми не являются. В частности, к ним могут быть отнесены обязательства должника, возникновение и существование которых было бы невозможно, если бы кредитор не участвовал бы в капитале должника (п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5(2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017).
Полагаем, что в рассматриваемых обстоятельствах приобретение права требования к организации, находящейся на стадии ликвидации, было бы маловероятным, если бы новый кредитор (цессионарий, материнская компания) не участвовала бы в капитале должника — своей дочерней организации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гильмутдинов Дамир

Ответ прошел контроль качества

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

Особенности заключения договора уступки права требования

• при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
• все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
• права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
• первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО «ДСК» по правовым вопросам Сергей Успанов. — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос». Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект. Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или в электронном виде заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой. Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью. Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать

• название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
• цену уступки права;
• сроки расчетов по договору;
• условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
• реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

• три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
• письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
• если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
• если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Рекомендуем также прочитать:

Договор уступки права требования: как купить квартиру у подрядчика

Внимание: сложная сделка!

Регистрировать недвижимость будет проще, но дороже

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

Доходы и расходы по договорам цессии следует учитывать отдельно от доходов и расходов по другим видам деятельности (п. 2 ст. 274 НК РФ).

Выручка от уступки права является доходом от реализации имущественного права (п. 1 ст. 249 НК РФ). Расходы, связанные с уступкой, включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). Если же при уступке возникают убытки, учитывать их следует в особом порядке – на основании статьи 279 Налогового кодекса.

Порядок налогового учета при цессии зависит от того, кто совершил уступку – первоначальный кредитор или новый.

Учет убытка при уступке права требования первоначальным кредитором

Отрицательная разница между доходом от реализации права требования и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) является убытком первоначального кредитора (п. п. 1, 2 ст. 279 НК РФ).

Если уступка совершена до наступления срока платежа по основному договору, то при учете убытка первоначальному кредитору нужно руководствоваться пунктом 1 статьи 279 Налогового кодекса. Согласно ему до 31 декабря 2014 года убыток, уменьшающий налогооблагаемую прибыль, в этом случае не может превышать сумму процентов, которые налогоплательщик уплатил бы, взяв в кредит сумму, равную выручке от уступки права требования. Эти проценты следует рассчитать по правилам статьи 269 Налогового кодекса за период от даты уступки права до даты платежа, установленной основным договором.

Новая редакция пункта 1 статьи 279 Налогового кодекса, вступающая в силу с 1 января 2015 года, предлагает налогоплательщику два способа расчета учитываемого в целях налогообложения убытка от уступки на выбор:

• исходя из максимальной ставки процента, установленной для соответствующего вида валюты пунктом 1.2 статьи 269 Налогового кодекса по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа по договору на реализацию;
• исходя из ставки процента, подтвержденной в соответствии с методами, установленными разделом V.1 Налогового кодекса по такому долговому обязательству. Конкретные методы закреплены в статье 105.7 Налогового кодекса.

Свой выбор нужно закрепить в учетной политике.

О правилах учета процентов по долговым обязательствам читайте в бераторе

ПРИМЕР

АО «Актив» отгрузило ООО «Вымпел» в 10 апреля товар на сумму 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб. Срок оплаты товара по договору – 30 апреля.

15 апреля АО «Актив» уступило право требования долга ООО «Пассив» за 99 000 руб.

Убыток АО «Актив» составил:

118 000 руб. – 99 000 руб. = 19 000 руб.

Допустим, ставка рефинансирования в рассматриваемый период составляла 8%.

Период, за который следует рассчитать сумму процентов, которую АО «Актив» уплатило бы, взяв в долг 99 000 руб., составляет 16 календарных дней (с 15 по 30 апреля).

До 31 декабря 2014 года:

Предельную величину процентов по долговым обязательствам в рублях следует рассчитывать, исходя из ставки, равной 14,4% годовых:

8% × 1,8 = 14,4%

Рассчитаем сумму процентов:

(99 000 руб. × 14,4% / 365 дней) × 16 дней = 580 руб.

Убыток в таком размере может быть учтен при налогообложении прибыли.

Убыток, который учесть нельзя, составит:

19 000 руб. – 580 руб. = 18 420 руб.

С 1 января 2015 года:

АО «Актив» закрепило в учетной политике, что будет определять убыток от уступки исходя из максимальной ставки процента, установленной для соответствующего вида валюты п. 1.2 ст. 269 НК РФ. На 2015 год она составит:

8 × 180% = 14,4%

Далее расчеты будут аналогичны приведенным для договора, заключенного до 31 декабря 2014 года.

Порядок учета убытка при уступке после наступления срока платежа по основному договору установлен пунктом 2 статьи 279 Налогового кодекса.

В этом случае учесть убыток в составе внереализационных расходов можно в полном объеме. До 31 декабря 2015 года 50% от суммы убытка учитываются на дату уступки права, а остальные 50% по истечении 45 календарных дней. Начиная с 1 января 2015 года этот убыток можно учесть единовременно.

При учете доходов и расходов по методу начисления дата уступки права требования определяется как день подписания сторонами акта уступки права требования (п. 5 ст. 271 НК РФ).

ПРИМЕР

Воспользуемся условиями предыдущего примера. Допустим, что ООО «Вымпел» не оплатило товар в установленный договором срок. АО «Актив» уступило свое право требования 15 мая.

Убыток, который можно учесть в составе внереализационных расходов, составит:

118 000 руб. – 99 000 руб. = 19 000 руб.

До 31 декабря 2014 года:

15 мая в составе расходов будет учтено:

19 000 руб. × 50% = 9500 руб.

Спустя 45 календарных дней – 29 июня – в составе расходов будет учтено:

19 000 руб. × 50% = 9500 руб.

С 1 января 2015 года:

15 мая в составе расходов будет учтена вся сумма убытка – 19 000 руб.

Налоговый учет при уступке права требования новым кредитором

Новый кредитор может совершить еще одну уступку права требования. Для целей налога на прибыль такая операция будет рассматриваться как реализация финансовых услуг (п. 3 ст. 279 НК РФ). А значит, при определении налоговой базы по ней нужно учитывать положения статьи 268 Налогового кодекса.

Налоговая база при последующей уступке будет определяться следующим образом:

Налоговая база

=

Стоимость имущества, причитающегося при последующей уступке или прекращении обязательства

–

Расходы по приобретению права требования

Если новый кредитор учитывает доходы и расходы по методу начисления, то получение дохода ему следует отразить на дату последующей уступки или на дату исполнения требования должником (п. 5 ст. 271 НК РФ).

Если расходы на приобретение права требования превысили доход от его реализации, такой убыток можно учесть при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Документальное подтверждение убытка

Подтвердить убыток, который получил налогоплательщик-кредитор при реализации права требования (уступки) долга третьему лицу, следует документами, удостоверяющие наличие долга, право требования которого было реализовано. Если таких документов нет, убыток в качестве расхода при определении налоговой базы по налогу на прибыль не принимается (письмо ФНС России от 1 декабря 2015 г. № СД-4-3/20885@).

Пункт 3 статьи 385 ГК РФ требует от кредитора, уступившего требование другому лицу, передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования). Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора уступки права требования, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ).

Новый кредитор в ряде случаев может настаивать на передаче оригиналов, например, чтобы передать новому приобретателю при дальнейшей переуступке или для предъявления в суд в случае возникновения спора с должником.

Кроме того, если в договоре цессии в разделе о передаче документов будет общая формулировка «подтверждающие документы», то оригиналы придется отдать в силу закона (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Если все-таки случилось так, что цедент вынужден отдать цессионарию оригиналы, он должен позаботиться о том, чтобы у него самого остались копии документов, которые не вызовут нареканий со стороны проверяющих.

Имейте в виду, что Налоговый кодекс не обязывает подтверждать расходы исключительно подлинниками документов. Он только требует, чтобы подтверждающие документы оформлялись в соответствии с российским законодательством (обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, где были произведены расходы) (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому если у вас останутся вместо оригиналов их надлежаще заверенные копии, то бояться нечего. Копии нужно заверить подписью руководителя и при наличии – печатью.

При передаче документов следует оформить акт приема-передачи. В нем указать, кроме прочего, копии это или оригиналы и количество страниц.

А чтобы предотвратить разногласия с проверяющими, в договоре цессии лучше прописать, какие документы, в какие сроки и в каком виде (подлинники или копии) цедент передает цессионарию.

Напомним, что сторонами сделки об уступке права требования долга, которая называется цессией, выступают цедент (первый кредитор) и цессионарий (новый кредитор).

Дебиторская задолженность, которая реализуется по договору цессии, у цедента погашается. В результате сделки у него возникают доходы и расходы, а могут возникнуть еще и убытки.

Стоимость уступки требования признается в составе прочих доходов на дату перехода права требования к новому кредитору (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н). Одновременно суммы списанной дебиторской задолженности признаются прочими расходами (п. п. 11, 14.1 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н).

Если разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованных товаров (работ, услуг) отрицательная, то имеет место убыток.

В каком порядке этот убыток учитывается при расчете налога на прибыль, установлено в статье 279 НК РФ. При этом свои правила установлены для двух ситуаций, в которых могут возникать убытки от уступки прав: до наступления срока платежа (п. 1 ст. 279 НК РФ) и после наступления срока платежа (п. 2 ст. 279 НК РФ).

До наступления срока платежа

Налогоплательщик вправе учесть полученный убыток в размере, не превышающем сумму процентов, которые могут быть начислены на сумму уступаемого требования за период с момента уступки до истечения срока платежа по уступаемому требованию:

• исходя из максимальных ставок процентов, применяемых при учете в составе расходов процентов по контролируемым сделкам (п. 1.2 ст. 269 НК РФ);
• исходя из ставок, величина которых подтверждается налогоплательщиком в соответствии с методами, установленными разделом V.1 НК РФ по указанному долговому обязательству.

Один из указанных способов следует закрепить в учетной политике.

В пункте 1.2 статьи 269 НК РФ установлены интервалы предельных значений процентных ставок по долговым обязательствам в зависимости от вида валюты долга.

В частности, по долговым обязательствам, оформленным в рублях, в результате сделки, признаваемой контролируемой в соответствии с п. 2 ст. 105.14 НК РФ, максимальная ставка процентов установлена в размере 125 % ключевой ставки Банка России. На 2016 год установлена ключевая ставка в размере 11% (Указание Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У).

По долговому обязательству, оформленному в евро, – в размере ставки EURIBOR в евро, увеличенной на 7 процентных пунктов. По долговому обязательству, оформленному в китайских юанях, в размере шанхайской межбанковской ставки ставки SHIBOR в китайских юанях, увеличенной на 7 процентных пунктов.

По долговому обязательству, оформленному в иных валютах, – в размере ставки LIBOR в долларах США, увеличенной на 7 процентных пунктов.

ПРИМЕР

По договору поставки в 2016 г. продавец отгрузил покупателю товары на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. Договором установлен срок оплаты сделки. За 30 дней до наступления срока оплаты поставщик (цедент) уступил права требования исполнения обязательства покупателем (должником) третьей организации (цессионарию) за 1 000 000 руб.

Убыток от этой сделки составил 180 000 руб. (1 180 000 руб. – 1 000 000 руб.).

Рассчитаем сумму убытка, которую можно учесть при расчете налога на прибыль.

Максимальное значение процентной ставки по долговым обязательствам в рублях, установленное п. 1.2 ст. 269 НК РФ, составляет 125% ключевой ставки Банка России, то есть 13,75% (11,00 × 125).

В бухгалтерском учете убыток в размере 180 000 руб. от уступки права требования учитывается в прочих расходах.

После наступления срока платежа

Организации, применяющие метод начисления, могут учитывать убыток от уступки права требования, которая была произведена третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, единовременно на дату этой уступки (п. 2. ст. 279 НК РФ).

Лучшее решение для бухгалтера

Бератор «Практическая энциклопедия бухгалтера» — это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов e.berator.ru

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
7 выпусков издания доступно подписчикам бератора бесплатно.

Получить издание

Уступка права требования (цессия) – это форма сделки, в результате которой одна сторона передает другой стороне право требовать исполнения своих обязательств у третьей стороны. Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования – это соглашение между организациями, при котором одна из них (первоначальный кредитор) уступает другой (новому кредитору) право требовать исполнения договорных обязательств от третьей стороны. Президиум ВАС РФ указал: «…уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве».

Таким образом, уступка права (требования) это:

1. соглашение. Данное соглашение оформляют в виде письменного договора между старым и новым кредиторами. В этом документе подробно указывают права на уступаемые неисполненные третьей стороной обязательства. Передаваемые права кредитора, как правило, представляют собой долг в виде денежных сумм или определенного имущества. Упоминаются здесь также и причины возникновения долга.
2. замена кредитора в обязательстве;

а) замена кредитора может быть запрещена первоначальным договором (тем, на основе которого и возникло право требования). При этом запрете придется получить и согласие должника на уступку. И если он не согласится на нового «претендента» и перечислит деньги первоначальному кредитору, то не будет нести за это никакой ответственности. Ведь сделка уступки в таком случае будет не соответствовать требованиям закона — статье 388 Гражданского кодекса. А значит, на основании статьи 168 Гражданского кодекса будет считаться недействительной.

б) если в первоначальном договоре предусмотрена замена кредитора без согласия должника, то последний не может повлиять на решение своего кредитора передать право требования. Старый или новый кредитор должны лишь уведомить его о состоявшейся уступке. Чтобы не извещенный вовремя должник не перечислил деньги первоначальному контрагенту. В этом случае новый кредитор не вправе будет ничего с должника требовать (часть 3 ст. 382 ГК).

При оформлении уступки требования следует учитывать несколько моментов:

Во-первых, право требования, которое передается, должно быть бесспорным, возникшим до его уступки. Доказательством бесспорности может выступать, например, акт сверки. Или гарантийное письмо должника с указанием признанной суммы задолженности.

Во-вторых, уступка не должна быть сделана под условием, что организация, которая приобрела право, должна после получения долга эту сумму первоначальному кредитору. За вычетом, например, своих комиссионных. Оплата полученного права не должна зависеть от фактического получения денег от должника по уступленному требованию.

Не соблюдение указанных моментов может привести к недействительности заключенного договора уступки права требования.

Во избежание проблем при оформлении уступки права требования, обращайтесь в Бюро судебной защиты «ВАШ ЮРИСТ».