Зарубежный опыт ипотечного кредитования
УДК: 657.412.13
Новосельский Святослав Олегович, к.э.н., доцент кафедры учета и финансов Курский государственный университет e-mail: nsvyatoslav@yandex.ru
Щедрина Ирина Николаевна, к.э.н., доцент кафедры учета и финансов Курский государственный университет e-mail: shedrinain@yandex.ru
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Аннотация: статья посвящена исследованию вопросов оценки показателей развития отечественного рынка ипотечного кредитования, а также изучению зарубежного опыта и моделей ипотечного кредитования
Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное жилищное кредитование, модели кредитования.
MORTGAGE LENDING: DOMESTIC TENDENCIES AND FOREIGN EXPERIENCE
Keywords: mortgage, credit, mortgage housing lending, crediting models.
В рамках изучение системы ипотечного кредитования необходимо провести анализа основных показателей его развития в России. В таблице 1 представлена динамика ипотечного кредитования в России за 2013-2015 годы.
Из расчетов в таблице 1 можно сделать вывод о том, что в Российской Федерации несмотря на кризисные явления и негативное влияние макроэкономических факторов происходит рост ипотечного кредитования. Так в 2014 году величина ипотечных кредитов выросла по сравнению с 2013 годом на 19,22 %, а в 2015 году данный показатель увеличился по сравнению с 2014 годом на 22,67 %.
Сумма выданных ипотечных кредитов в 2015 году выросла по сравнению с 2014 годом на 30,21 %, а в 2014 году сумма выданных ипотечных кредитов выросла по сравнению с 2013 годом на 31,20 %. В целом по итогам 2015 года было выдано 2013 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1763 млрд. рублей. В абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, хотя месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52 % в январе до 13 % в ноябре.
Таблица 1 — Динамика ипотечного кредитования в России
Показатель 2013 год 2014 год 2014 г. в % к 2013 г. 2015 год 2015 г. в % к 2014 г.
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. 692 825 119,22 1012 122,67
Сумма выданных ипотечных кредитов, млрд. рублей 1032 1354 131,20 1763 130,21
Количество выданных ипотечных кредитов в млн. кв.м. 28,1 35,9 127,76 45,5 126,74
Средний размер выданного ипотечного кредита, тыс. руб. 1492 1641 109,99 1741 106,09
Средневзвешенный срока выдачи ипотечных кредитов, лет 15 14,7 98,00 15 102,04
Источник: данные официального сайта АИЖК !2]
На основе данных таблицы 1 можно сделать вывод о том, что за три года происходит рост количества выданных кредитов в млн. кв.м. в 2014 году по сравнению с 2013 годом на 27,76 % и в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 26,74 %. Постоянную тенденцию к росту имеет показатель среднего размера кредита. В 2014 году средний размер ипотечного кредита вырос по сравнению с 2013 годом на 9,99 %, а в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 6,09 %.
В таблице 2 представлен анализ структуры выданных ипотечных кредитов.
Таблица 2 — Структура выданных ипотечных кредитов
Показатель 2013 год 2014 год 2015 год
млрд. руб. в % к итогу млрд. РУб. в % к итогу млрд. РУб. в % к итогу
Сумма выданных ипотечных кредитов, млрд. рублей 1032 100,00 1354 100,00 1763 100,00
в том числе: на приобретение жилья на вторичном рынке 826 80,04 948 70,01 1058 60,01
на приобретение жилья на первичном рынке 206 19,96 406 29,99 705 39,99
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Источник: данные официального сайта АИЖК
На основе расчетов, проведенных в таблице 2 можно сделать вывод о том, что в структуре ипотечного кредитования наибольший удельный вес принадлежит выданным ипотечным кредитам на приобретение жилья на вторич-
ном рынке. Удельный вес данного показателя в динамике снижается с 80,04 % в 2013 году до 70,01 % в 2014 году, и совсем уменьшился до 60,01 % в 2015 году. С другой стороны отмечается рост удельного веса ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Удельный вес данного показателя растет с 19,96 % в 2013 году до 29,99 % в 2014 году и заканчивая 39,99 % в 2015 году.
Следующим показателем, характеризующим развитие системы ипотечного кредитования в России является изучение ставок по выданным ипотечным кредитам в рублях. В динамике уровень ставок по ипотечным кредитам подвержен значительной волатильности. Так в 2011 году средняя ставка по ипотечным кредитам была равна 11,6 %, в 2013 году величина средней ставки возросла до 12,7 %, по итога 2014 года величина средней ставки снизилась до 12,1 % и, наконец по итогам 2015 года величина средней ставки по ипотечным кредитам была равна 13,2 %.
В таблице 3 рассмотрим динамику и удельный вес просроченной задолженности по ипотечному кредитованию.
Таблица 3 — Динамика и удельный вес просроченной задолженности по ипотечному кредитованию_
Показатель 2013 год 2014 год 2014г. в % к 2013г. 2015 год 2015г. в % к 2014г.
Задолженность по ипотечным кредитам, млрд. рублей 1997 2649 132,65 3520 132,88
Доля просроченных платежей в общей задолженности по кредитам, % 2,1 1,4 — 1,3 —
Источник: данные официального сайта АИЖК
Из расчетов в таблице 3 можно сделать вывод о том, что на данный момент на рынке ипотечного кредитования формируется положительная тенденция, связанная со снижением доли просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Снижение удельного веса просроченной задолженности происходит с уровня 2,1 % в 2013 году до уровня 1,4 % в 2014 году. В 2015 году данный показатель немного снизился до 1,3 %.
Структура просроченной задолженности по ипотечному кредитованию не носит критического характера. Положительным моментом в данном аспекте является снижение просроченной задолженности свыше 90 дней с 2,5 % в 2013 году до значения 2,1 % в 2015 году. Немного подрос удельный вес просроченной задолженности за период от 31 до 90 дней с 0,4 в 2013 году до 0,6 в 2015 году. Удельный вес просроченной задолженности от 1 до 30 дней вырос с уровня 1,1 % в 2013 году до 1,8 % в 2015 году. Следствием указанных изменений стало незначительное снижение удельного веса ипотечных кредитов без задолженности с 95,9 % в 2013 году до 95,5 % в 2015 году.
В целом можно сделать вывод о том, что несмотря на негативное влияние внешних макроэкономических факторов в России происходит рост количества выданных ипотечных кредитов как в количественном выражении, так и в стоимостном.
Важным направлением совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России является изучение зарубежного опыта в данном аспекте. При этом важно отметить, что слепое копирование зарубежных моделей ипотечного кредитования на российскую действительность не даст ожидаемого положительного эффекта, поэтому необходимо постараться отобрать лучшие качества зарубежных моделей ипотечного кредитования и постараться как можно лучше их адаптировать в российской действительности.
Таблица 4 — Сравнительный анализ основных моделей ипотечного кредитования с учетов зарубежного опыта
Название модели ипотечного кредитования Сущность модели Положительные стороны Отрицательные стороны
Модель сбалансированной автономии формирование совокупного портфеля кредитных ресурсов происходит при помощи привлечения сбережений потенциальных заемщиков на основе критерия «касса взаимопомощи». Формирование благоприятного ипотечного климата со стороны государства Кредит предоставляется только тем заемщикам, кто ранее направлял свои денежные средства в систему ипотечного кредитования
Контрактно-сберегательная модель В основе модели находятся так называемые контракты, представляющие собой обязательства со стороны потенциального заемщика накопить необходимую сумму за установленный период. Минимальная зависимость модели от состояния финансово-кредитного рынка Сложность в оценке платежеспособности потенциального заемщика с целью выполнения им взятых на себя обязательств
Усеченно-открытая модель В основе данной модели находится первичный рынок закладных, которые предоставляются банкам в качестве залогового и финансового обеспечения кредитных ресурсов. Простота организации системы ипотечного кредитования Низкая эффективность модели в странах с переходной экономикой под воздействием инфляционного фактора
Расширенно-открытая модель Использование первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования Наличие возможности создания высоких объемов ипотечного кредитования Функционирование модели возможно лишь при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются:
— модель сбалансированной автономии;
— контрактно-сберегательная модель;
— усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);
— расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка или двухуровневая).
Проведенный анализ различных моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о целесообразности первоочередного применения в России именно расширенно-открытой модели ипотеки для повышения доступности жилья. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, двухуровневая модель существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Двухуровневая модель ипотечного рынка предоставляет государству широкие возможности регулирования, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. Через посредство специализированных агентств государство может оказать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечить высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как собственные средства, таки, что особенно важно, «длинные» деньги инвесторов других секторов экономики через эмиссию ипотечных облигаций.
Из анализа данных в таблице 5 мы видим, что ставки по ипотечному кредитованию в России значительно выше ставок по ипотечному кредитованию в зарубежных странах, что значительно снижает его привлекательность для потребителей.
Таблица 5 — Сравнительный анализ ставок по ипотечным кредитам в отечественной и зарубежной практике
Страна 2013 год 2014 год 2015 год Отклонение 2015 г. от 2013г.
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в РФ, % 12,5 12,2 13,1 0,6
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Великобритании, % 3,5 3,6 3,3 -0,2
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Германии, % 4,5 4,7 4,9 0,4
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Испании, % 4,0 4,1 4,3 0,3
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов на Кипре, % 4,2 4,0 3,6 -0,6
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов во Франции, % 3,2 3,1 2,9 -0,3
Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Израиле, % 3,2 3,5 3,5 0,3
В целом можно сделать вывод, что преимущества внедрения в России расширенно-открытой модели очевидны с точки зрения экономического прогресса. Ее реализация способна привести к эффективному функционированию вторичного рынка, к увеличению числа кредиторов и снижению процентных ставок с увеличением срока кредитования. Кроме того, внедрение данной модели будет служить своего рода катализатором в процессе совершенствования за-
конодательства и стабилизации экономики страны.
Список литературы:
2. Официальный сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию — . — Режим доступа: http://www.ahml.ru.
Удк 336 717
зарубежный опыт развития жилищной ипотеки
Д. С. МУСИНА, аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета Е-тиН: thebestdiana@mail. ги
Р. М. МУСИН, аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета Е-тиН: т_г_т_@таИ ги Камская государственная инженерно-экономическая академия
В статье отмечается, что иногда бывает более разумным употребить имеющиеся средства на развитие своего бизнеса и взять кредит в банке, чем тратить всю сумму на покупку жилья. Предпринята попытка доказать, что это будет выгодным вариантом и при приобретении жилой недвижимости за границей.
Ключевые слова: ипотека, заграница, жилищное кредитование, процентная ставка, налоги и сборы.
В США под ипотекой понимается «…способ обеспечения исполнения обязательства имуществом без его фактической передачи кредитору» . В настоящее время, по мнению некоторых экспертов, «.ипотечный рынок США является крупнейшим в мире ипотечным рынком. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок» .
Исследователь В. Ем отмечает: «.эта модель возникла в США как минимум по двум причинам. Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным ввиду того, что это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой
депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно» . Единственным выходом из сложившейся парадигмы стало воздействие на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования с помощью механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Еще в 2000-х гг. в системе американского ипотечного жилищного кредитования в основном функционировали три институциональные организации:
— ипотечные агентства (mortgage agencies);
— ссудосберегательные ассоциации (savings and loans associations);
— универсальные коммерческие банки.
Доля этих ипотечных институтов на рынке ипотечного жилищного кредитования США отражена на рисунке.
Как показывает анализ данных рисунка, основную роль на рынке американского ипотечного кредитования занимают ипотечные агентства. Причем главенствующее положение принадлежит двум ипотечным агентствам, созданным правительством США:
1) Федеральной национальной ипотечной ассоциации Fannie Мае (Federal National Mortgage Association), основанной в 1938 г.;
2) Федеральной корпорации ипотечного кредитования Freddie Мае (Federal Home Loan Mortgage Corporation), созданной в 1970 г. после разгосударс-
финансы и кредит
Ссудосберегательные ассоциации; 18,30%
Другие участники (кредитные союзы, инвестиционно-строительные компании); 0,60%
Коммерческие банки; 24,80%
Ипотечные агентства; 56,30%
Удельный вес ипотечных институтов на рынке ипотечного жилищного кредитования США
твления ассоциации Fannie Мае, произошедшего в 1968 г.
До сих пор эти агентства являются общепризнанными мировыми образцами синтеза регулирующей роли государства и частной инициативы в процессе развития ипотечного жилищного кредитования.
В современных условиях функционирования американского ипотечного рынка большинство функций, принадлежащих на этапе создания ипотечным агентствам Fannie Мае и Freddie Мас, передано другим организациям:
— ипотечным компаниям;
— ссудосберегательным ассоциациям;
— коммерческим банкам.
Но до сих пор эти структуры являются крупнейшими организациями в стране, занимающимися выкупом унифицированных кредитов и выпуском ценных бумаг, обеспечением по которым выступают и выкупленные кредиты, и закладные на недвижимость. После того, как эти ипотечные агентства лишились статуса государственных организаций, правительство США публично объявило о предоставлении Fannie Мае и Freddie Мае государственных гарантий по их обязательствам. Таким образом, долговые обязательства агентств являются квазисуверенными, обеспечением по которым служат не только средства федерального бюджета США, но и заложенная жилая недвижимость, а также права на нее.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Пр и создании Fannie Мае и Freddie Мае были наделены полномочиями приобретать ипотечные закладные, застрахованные или гарантированные правительством США или уполномоченными им лицами. Позднее эти корпорации получили право приобретать негарантированные закладные, что существенно расширило сферу их деятельности.
Отметим, что Fannie Мае и Freddie Мае имеют схожую организационную структуру и одинаковые федеральные привилегии.
Во-первых, оба агентства являются акционерными обществами, их акции обращаются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Во-вторых, обеими организациями руководят советы директоров, состоящие из 18 членов совета, 13 из которых выбирают акционеры, а 5 назначаются президентом США.
В-третьих, обе корпорации могут осуществлять только один вид деятельности — рефинансировать ипотечные жилищные кредиты.
В-четвертых, и Fannie Мае, и Freddie Мае относятся к «поддерживаемым государством структурам» и имеют различные правительственные привилегии.
В-пятых, деятельность обеих корпораций регулируется двумя федеральными ведомствами:
— Департаментом жилищного и городского развития (HUD);
— Офисом по надзору за федеральными жилищными предприятиями (OFHEO).
Говоря о других участниках системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, следует отметить, что в последние десятилетия в США отмечался рост частных организаций, также занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Как правило, сегмент рынка, осваиваемый этими организациями, не пересекается с деятельностью двух ведущих ипотечных агентств.
Например, Fannie Мае имеет право выкупать кредиты и приобретать закладные, предоставляемые на приобретение индивидуального односемейного дома стоимостью не более 375 000 долл. Частные организации вторичного рынка рефинансируют более значительные кредиты. Заметим, что этот сегмент рынка ипотечного жилищного кредитования в 2000 г. составлял 20 %.
Значение двух ведущих ипотечных агентств для американской экономики трудно переоценить. Например, А. Иванов в 1993 г. писал, что «.. .ипотечный рынок жилья выступает гарантом устойчивости финансовой системы, постоянно поддерживает курс доллара на высоком уровне, являясь самым надежным антиинфляционным средством: он «вяжет» 25 % денежных доходов среднего американца. Всего же на рынке жилья американцы ежегодно «оставляют» около 400 млрд. долларов» . Более 40 % этого рынка контролируется двумя ипотечными агентствами. От состояния их финансового «здоровья» зависит финансовая устойчивость всей системы ипотечного жилищного кредитования и стабильность экономического развития страны. Однако уже в середине 1990-х гг. многие российские исследователи, анализируя ипотечный рынок США, предупреждали, что несмотря на достаточно долгое существование этого рынка, до сих пор вскрываются все новые и новые его грани, требующие правового регулирования.
В Соединенных Штатах в наибольшей степени распространены два вида ипотечных жилищных кредитов, различающихся по особенностям процентной ставки.
Первый вариант подразумевает предоставление под постоянную процентную ставку на весь срок кредита.
Второй вариант предусматривает фиксированную процентную ставку на первые несколько лет использования кредита (как правило, от 3 до 5 лет), а затем ее изменение в зависимости от ставки рефинансирования Федеральной резервной системы США (ФРС) и финансовой политики банков.
Стандартные сроки ипотечного жилищного кредитования составляют 15, 20 и 30 лет. Максимальный размер кредита рассчитывается как доход заемщика за три года за вычетом удельного веса выплат по ранее взятым кредитам (например, на приобретение автотранспорта или обучение детей). Помимо выплат по кредиту заемщик несет расходы по оценке, страхованию и налогообложению недви-
жимости. Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам в США на полугодие 2012 г. составляет в среднем 3,9 % годовых.
В середине 2000-х гг., когда в США отмечался экономический рост, а финансовая ситуация была стабильной, большинство заемщиков предпочитали кредиты с фиксированной ставкой, максимальное значение которой составляло 5,5 % годовых. Однако было немало и тех, кто посчитал выгодным кредитоваться под плавающую процентную ставку, которая в первые годы использования кредита значительно ниже по сравнению с фиксированной ставкой. Расчет заемщиков строился на благоприятных прогнозах экономического развития и снижении ставки рефинансирования ФРС.
Однако одной из проблем, требующей, как уже отмечалось, не только правового, но и макроэкономического регулирования, во второй половине 2000-х гг. стало общемировое переполнение финансовых каналов избыточной денежной массой, генерируемой мировыми эмиссионными центрами вследствие действия двух определяющих факторов:
— роста цен на топливо;
— бурного развития фондового рынка.
Производство добавленной стоимости, не имеющее ничего общего с индустриальным ростом мировой экономики, движущееся на положительном тренде мировой нефтяной конъюнктуры и внедрении все новых и новых производных финансовых инструментов, привело к тому, что за 2005-2010 гг. денежная масса в США возросла на 56 % .
Рассмотрим ипотечное кредитование в других странах. В Германии для того, чтобы иностранец мог получить ипотечный кредит, банками выставляются несколько условий:
— получатель кредита должен иметь постоянное место жительства и рабочий контракт либо собственный бизнес на территории Евросоюза;
— должен обладать собственностью с адекватной оценочной стоимостью, которая располагается в зоне влияния (компетенции) банка.
Следующим немаловажным условием получения ипотечного кредита является наличие суммы в размере не менее половины от стоимости желаемого объекта. Кредит выдается, как правило, на срок от 5 до 30 лет.
Кредит в немецких банках брать выгодно: одной из гарантий является порядочность персонала и высокая корпоративная культура. При этом необходимо помнить, что банки рассчитывают и на
подобное отношение к ним (пунктуальность и порядочность при погашении кредита крайне важны для всех немецких банков).
Еще одним преимуществом получения кредита в Германии по сравнению с другими странами Европы — некоторые особенности законодательства, дающие дополнительные гарантии, обеспечивающие надежность и защищенность как ипотечного банка, так и закладных документов.
В каждом ипотечном банке на пост управляющего и заместителя кандидатура выдвигается госорганом надзора за деятельностью банков. Управляющий должен контролировать процесс надлежащего обеспечения закладных листов, правильность и своевременность внесения в специальный ипотечный перечень суммы, которая используется для обеспечения.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
К следующей дополнительной гарантии относят систему надзора за деятельностью банков (проверка происходит дважды в год, при этом осуществляется выборочная проверка реестра). Регистрационная система ипотеки также имеет огромное значение.
Различают ипотеку договорную и судебную. Если залогом является определенный объект недвижимости, который указывается в договоре, то это — договорная ипотека. В случае судебной ипотеки она приобретает уже общий характер, а залог распространяется на все имущество должника. Чтобы уменьшить собственные выплаты по кредиту, можно сдать жилье в аренду. Принимая решение об ипотечном кредите, в Германии необходимо все тщательно рассчитать и взвесить, так как до тех пор, пока недвижимость в ипотеке, она будет собственностью банка.
Во Франции ситуация с выдачей ипотечных кредитов иностранным покупателям обстоит несколько серьезнее: получить их можно только в нескольких банках:
— Societe Generale;
— HSBC;
— Credit foncier de France.
Если сами французы могут претендовать на получение 80 % от стоимости, то иностранцам можно рассчитывать только на 50 % от цены приобретаемого объекта. Шансы на получение французской ипотеки снижаются еще и по другой причине: для банка подтверждением вашей финансовой состоятельности будет наличие приобретенного жилья на территории страны. Над рассмотрением такой
заявки трудится специальный банковский комитет. Шансы возрастут, если заемщик предоставит справку о получении дохода во Франции (в этом же случае можно рассчитывать на увеличение суммы, предоставляемой по ипотеке).
Во Франции распространены услуги ипотечного брокера. Обратившись к нему, можно рассчитывать на получение более выгодных условий займа, поскольку брокер, как правило, не только знает о том, в каком банке выгоднее будет взять кредит, но и имеет свои наработанные связи, которые позволят оптимизировать расходы.
Процентная ставка по кредитам в испанских банках не зависит от гражданства, хотя понятно, что сами испанцы и жители Евросоюза имеют больший приоритет. В Испании иностранным заемщикам можно рассчитывать на 50-60 % от стоимости покупки на период до 25 лет с возможностью досрочной выплаты. Кредитная ставка составляет около 4 % годовых. В последнее время испанские банки ужесточили требования: теперь российским покупателям часто приходится приносить справку об отсутствии кредитов у себя на родине. Также полный пакет документов должен быть переведен не там, где удобнее, а у переводчика, имеющего специальную лицензию на осуществление перевода юридической документации.
Некоторые покупатели, чтобы получить максимальную сумму по кредиту, ориентируются не на те объекты, которые предоставляют риелторы, а на те, что предлагает сам банк (как правило, это объекты, которые банк изъял у кредиторов за долги). В этом случае можно рассчитывать на ипотечный заем в размере 80-90 % от стоимости покупки. До кризиса более половины испанского жилья покупалось иностранцами в кредит. Ныне же проблема выплат по ипотеке в стране назрела довольно остро. Дело в том, что весной 2011 г. в стране начались массовые акции против изъятия залоговой недвижимости из-за многочисленных долгов заемщиков. 50 тыс. испанских семей были выселены из квартир, за которые были больше не в состоянии платить. Испанцы вышли на улицу с акциями протеста. Причинами невыплат являются общая сложная экономическая ситуация в стране, а также самый высокий в Европейском Союзе (ЕС) уровень безработицы — 22 %.
Испанцы возмущены не только тем, что их выселяют. По закону заемщик должен еще и вернуть банку разницу от продажи залогового объекта на ту
финансы и кредит
сумму, на которую она выросла с момента получения ипотеки. А к примеру, в США нерадивый заемщик просто выезжает из квартиры и сдает ключ банку. В Испании ситуацию обострил тот факт, что после тотального падения цен на недвижимость объекты стали стоить дешевле той суммы, которую люди брали в кредит. В итоге, даже продав дом, испанцы не могут выплатить банку всю сумму, прописанную в договоре. Акциями протеста испанцы стремятся достучаться до правительства с просьбой о реформировании ипотечной системы страны.
Раньше кредитная система Чехии была более чем лояльна к заемщикам-нерезидентам. В настоящее время ситуация и здесь кардинально изменилась. Если прежде некоторые банки могли выдать все 100 % от суммы недвижимого объекта, то сейчас эта сумма значительно сократилась (не превышает 40-50 %).
В начале осени 2012 г. ипотечная ставка в этой стране вышла на самый низкий показатель с 2005 г. -3,89 %. Однако иностранные покупатели при соблюдении всех требований банка-кредитора могут рассчитывать на займы по другому тарифу — 5,5 % годовых. В связи с довольно жесткими требованиями банков только 10-15 % покупателей-россиян приобретают чешское жилье, воспользовавшись ипотекой. Чешские финансовые организации требуют не только подтверждения получения доходов на территории Евросоюза, а также поручителя, имеющего легальный заработок в ЕС. Также необходима гарантия, которой служит имущество на той же территории. Если же заемщик получает доход у себя на родине, то для чешских банков это не будет считаться весомым аргументом. У банка могут появиться дополнительные требования на этапе проверки: например, могут попросить предоставить справку об отсутствии судимости или прописать в договоре фирму, принадлежащую заемщику.
Следует отметить, что все иностранцы получают кредит на тех же основаниях. Соответственно причины отказа — для всех общие.
Наиболее оптимальным вариантом для получения кредита в Чехии является покупка недвижимости у застройщика, который напрямую сотрудничает с конкретным банком.
В Италии россиянам оформить ипотеку сложнее всего. Препятствуют этому две основные причины. Первая — в банках этой страны схема выдачи ипотечных кредитов иностранным гражданам не отработана, несмотря на то, что законодательно это
предусмотрено. Поскольку реальных обращений довольно мало, кредитование иностранных граждан плохо реализуется на практике. Вторая причина в том, что иностранцу скорее всего не дадут кредита, если у него нет вида на жительство в Италии. Еще одним требованием является наличие недвижимости в Италии или на территории Еврозоны. Получить вид на жительство в Италии тоже довольно проблематично. Поэтому круг замыкается. Те, кому удается взять ипотеку, преимущественно тратят ее на покупку строящихся объектов: последние несколько лет наиболее популярными среди покупателей являются новостройки в южной части страны. При этом банки, финансирующие возведение нового жилья, требует гарантий за покупателей от самого застройщика. Таким образом, если покупатель по каким-либо причинам перестал выплачивать кредит, девелопер будет обязан это сделать сам.
Рассмотрим средние процентные ставки по ипотеке зарубежных стран на полугодие 2012 г. (табл. 1).
Как показывает анализ данных табл. 1, в зарубежных странах процентные ставки на недвижимость в среднем варьируются от 3,75 до 4,5 % годовых, что гораздо меньше процентных ставок в России (в среднем — 15 %). Такой уровень процентных ставок, который наблюдается в РФ, существовал в Великобритании в 1990-1992 гг. Возможно, России также потребуется десятилетие, чтобы опустить ставки до 4 %, хотя в стратегических планах Правительства РФ — снизить процентные ставки до 8 %.
Приведем ставки налогов и сборов, взимаемых в разных странах при приобретении жилой недвижимости с помощью ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).
Из анализа данных табл. 2 видно, что практически во всех представленных государствах (за исключением Италии и Казахстана) оценка недвижимости производится по рыночной стоимости,
Таблица 1
Процентные ставки по ипотеке в некоторых
зарубежных странах, %
Страна Процентная ставка
США 3,9
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Германия 4
Италия 4
Франция 3,75
Чехия 4,5
Испания 4
Таблица 2
Налоги и сборы при приобретении жилья в разных странах
Страна Налоговая база Налог при покупке, % Налог, процентов в год
Италия Регистрационная (на 30-50 % ниже рыночной) Для проживания — 3; для инвестиций — 7 0,4-0,7 %
Голландия Рыночная 6 На усмотрение местных властей
Великобритания Рыночная До 250 тыс. долл. — 0 %; 250-500 тыс. долл. — 1 %; 0,5-1 млн долл. — 3 %; свыше1 млн долл. — 4 %
Германия Рыночная 3,5; регистрация и нотариальные расходы — 1,5 0,5-1,5
США Рыночная 3-5 1-5
Китай Рыночная 5 —
Болгария Рыночная 4 1,4-1,8
Казахстан Устанавливается ежегодно — От 0,05
с которой помимо налога при покупке взимается ежегодный налог на имущество. Ставки налога при приобретении жилой недвижимости также присутствуют во всех странах (кроме Казахстана). Причем наиболее обоснованной представляется прогрессивная шкала, принятая в Великобритании. Ставки ежегодного налога на недвижимость, взимаемого везде кроме Китая и Великобритании, весьма значительны. Исключение составляет Казахстан, где ставка 0,05 % взимается с жилой недвижимости стоимостью до 1 млн тенге.
В России, как известно, налоговая база определяется исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, налог при приобретении недвижимости не взимается, а ставки ежегодного налога на имущество физических лиц, устанавливаемые органами местного самоуправления, колеблются в диапазоне от 0,1 до 2 %.
Таким образом, проведя анализ данных по ипотеке, следует отметить, что за рубежом она вполне реальна и выгодна. Поэтому можно присмотреться к ней пристальнее и решить, в какой стране обзавестись недвижимостью. А далее — вопрос техники.
Выводы и рекомендации. Зарубежная ипотека — это возможность стать владельцем дома или квартиры за рубежом на выгодных условиях. Однако не стоит забывать, что кредит доступен только тем, кто действительно в состоянии его выплачивать, а европейские банки знают, как вычислить потенциальных неплательщиков.
Как показали исследования рынка недвижимости, более половины покупателей (около 58 %) из России и стран СНГ приобретают зарубежное
жилье для собственного проживания и отдыха. 24 % покупку иностранных квартир (в том числе коммерческой и доходной жилой недвижимости) рассматривают как инвестицию. И лишь 18 % покупателей приобретают недвижимость и для собственного проживания, и для получения дохода. Россияне, которые покупали жилье с целью получения прибыли, считают подобный способ наиболее эффективным и защищенным способом инвестирования собственных средств.
Условия кредитной выдачи в европейских банках практически не отличаются друг от друга. Средняя ставка зарубежного банка по кредиту составляет 5 %. Перечень необходимых документов для оформления ипотечного кредита практически не отличается от перечня нашей страны.
Отличительной особенностью зарубежных банков является то, что они рассматривают только фактические доходы, а именно — справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Также при проверке платежеспособности клиента банки проверяют и финансовое состояние ближних родственников. Иностранные банки (все без исключения) рассматривают кредитную историю заемщика. Также иногда важным фактором для получения ипотеки на квартиру или дом является наличие банковского счета.
Подобного рода сценарий применяется в большинство стран Евросоюза. Ипотечным кредитованием могут воспользоваться нерезиденты страны, но только при наличии полного пакета всей необходимой документации. Нерезиденты европейских стран могут рассчитывать на получение кредита сроком до двадцати пяти лет при начальном взно-
се от 30 %. Хотя многие зарубежные банки уже с 2011 г. выдвигают более жесткие условия в плане первоначального взноса — от 60 %.
В Соединенных Штатах Америки ситуация складывается аналогичным образом. Американские кредитные учреждения иностранным гражданам выдают кредиты сроком до тридцати лет под 5 % годовых. Объем первоначального взноса в данной ситуации должен составлять не менее 30 % от общей суммы приобретаемой недвижимости .
В целом мировая ипотечная система оправилась после мирового финансового кризиса. Этому способствовало прежде всего восстановление экономики Еврозоны. Зарубежная ипотека вновь стала пользоваться спросом среди местного населения стран и иностранных покупателей благодаря довольно низким процентным ставкам. Например, еще в 2010 г. ставки по кредитам во Франции достигли своего исторического минимума и опустились на уровень, на котором были во время Второй мировой войны. Похожая ситуация наблюдалась и в Италии, Великобритании и Швейцарии. Это стало главным фактором роста обращений по ипотеке, что в свою очередь поддерживало местные рынки недвижимости. Однако уже сейчас объемы роста ипотечного кредитования сдерживают финансовые проблемы у европейских банков и тяжелая экономическая ситуация в Италии, Греции, Испании, а также в США и ОАЭ. Вторая кризисная волна в Европе может стать причиной снижения цен на недвижимость из-за отсутствия спроса, а также повышения процентных ставок.
Столкнувшись с проблемами приобретения жилья в своей стране, некоторые россияне начинают
посматривать за рубеж. Для того, чтобы наши сограждане всерьез рассматривали варианты покупки недвижимости за границей (в том числе и с помощью ипотечного кредита), есть все предпосылки.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Во-первых, о более низких процентных ставках по ипотечным кредитам за рубежом знают все.
Во-вторых, цены на различные квартиры и дома за рубежом оказываются нередко ниже, чем на аналоги в нашей стране.
В-третьих, когда граждане России рассматривают высокоразвитые зарубежные страны в качестве нового места жительства, то привычно рассчитывают на более высокий уровень жизни.
По мнению аналитиков, покупка жилья в кредит за границей является надежным вложением своего капитала. С течением времени это может принести ощутимую прибыль.
Список литературы
1. Ем В. С., Дудкин С. Н., Лаврищева А. А., Рогова Е. Г. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования. М. 2009.
2. Иванов А. П. и др. Организация рынка жилья // Экономика строительства. 1993. № 1.
3. Каминская Е. Ипотека в зарубежных странах // Журнал российского права. 2010. № 12.
4. КопейкинА., СтебеневЛ., СкоробогатькоБ., Пенкина И. Американская модель ипотеки. М. 2010.
5. Масленников В. В. Зарубежные банковские системы. М.: Элит. 2010.
6. Супян В. Б. Американская экономика: новые реальности и приоритеты XXI века. М.: Анкил. 2011.
Страница 1
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном — жилище.
В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.
Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.
На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.
Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.
Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимания многих.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки – ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.
К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель.
Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран – Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.
В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке.
С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России, пока неясно.
В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании- строительные общества.
Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.
Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
Страницы: 1 2 3
