Управляющая компания

Жильцы многоквартирных домов прекрасно знают, как важно выбрать надежную управляющую компанию, ведь они платят немалые деньги, чтобы за их домом шёл постоянный контроль и производился своевременный необходимый ремонт. Но, к сожалению, чаще всего люди остаются недовольны, они не понимают, куда уходят их деньги, и кто за это будет отвечать. Поэтому сегодня многие дома вообще отказываются от услуг управляющих компаний и образовывают, так называемые, ТСЖ. Но и здесь не все так гладко, ведь чаще всего люди готовы только возмущаться, а на деле никто ничего не хочет делать сам. Найти активистов в каждом многоквартирном доме очень сложно, поэтому все-таки существование управляющих компаний продолжается.

Сегодня у нас в гостях Людмила Владимировна из Воронежа. Журнал Reconomica попросил ее рассказать, как устроена работа управляющей компании, ведь она, как никто другой, знает все нюансы этого дела. Людмила Васильевна в далеком 2005 году смогла открыть свою компанию по управлению жилыми домами и очень грамотно вела дела, пока ей всё же не пришлось закрыть свой бизнес. А все подробности ее истории читайте ниже.

Создание Управляющей компании

Здравствуйте! Меня зовут Меркулова Людмила Владимировна. Проживаю я в г. Воронеж. На момент начала деятельности по управлению жилыми домами в сентябре 2005 года мне было 56 лет. Управляющая компания (УК), созданная мной, проработала до конца 2015 года.

Передача домов в управление

В начале 2000-х годов я работала в отделе капитального строительства одного из воронежских заводов. Мы строили многоэтажные жилые дома. Половину квартир в них продавали по льготной стоимости очередникам завода, остальные покупали все желающие по коммерческой цене.

На предприятии дело семимильными шагами двигалось к банкротству и прекращению жилищного строительства. Нужно было подыскивать новое место работы. На балансе у многих предприятий оставались построенные ими жилые дома, от которых они старались избавиться. Передавали в ведение вновь образованных УК.

В 2005 году мною было учреждено ООО, в Уставе которого был предусмотрен один вид деятельности — управление недвижимостью. С руководством предприятия была достигнута договоренность о передаче в УК двух жилых домов общей площадью 13 862 кв.м.

Один из домов, который обслуживала наша УК.

Начального капитала у меня не было. В качестве финансовой «подушки безопасности” заводское начальство согласилось первые три месяца становления моей компании продолжать обслуживать переданные дома своими силами. Денежные перечисления населения за эти месяцы должны были поступить на мой счет.

Организационные моменты

За этот льготный период я обязалась:

1. укомплектовать штат,
2. обустроить офис компании,
3. заключить договоры с поставщиками и банком, вычислительным центром и аварийно-спасательной службой.

Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания. Подготовка договоров и их заключение – моя стихия.

Я быстро составила проект договора с владельцами квартир. В нем оговаривались все условия управления и обслуживания, расписывались тарифы на коммунальные услуги. У хозяев жилья был вариант обслуживаться собственными силами, но желающих работать в ТСЖ не нашлось.

Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания.

На собраниях жителей трудно обеспечить требуемый кворум. Спасала заочная форма проведения голосования. Собственникам раздавались бюллетени, в которых они должны были поставить галочки – за, против, воздержался. В итоге за выбор моей компании проголосовало более 50% владельцев квартир, и я приступила к работе в качестве директора УК, а по совместительству ещё и бухгалтера.

По договору с собственниками жилья офис моей компании размещался в нежилом помещении одного из домов, за аренду УК не платила, только за коммунальные услуги. Сейчас при выдаче лицензии от УК требуют свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды.

Кадры и заключение договоров с партнерами

Дворникам, уборщикам, слесарю, паспортистке не пришлось менять условия работы, они были переведены в штат из заводских ЖКО. Из-за небольшого объема обслуживаемых площадей некоторые из них работали на неполную ставку. Самой пришлось искать электрика.

Как я зарабатываю 300 000 рублей, выполняя работу муниципалитета. История самарского инженера.

На полученные за первые месяцы деньги была куплена офисная мебель и компьютерная техника. Был заключен договор с вычислительным центром на автоматизированный учет платежей, выпуск и доставку квитанций. Без помощи вычислительного центра я бы не справилась с бухгалтерией, а с ним не имело смысла держать в штате бухгалтера.

На УК возложено много важных задач, выполнить быстро которые иногда не допускается возможным.

Посредством заключения договоров были налажены контакты с поставщиками ресурсов: воды, отопления, электроснабжения и т.д. Вычислительным центром был определен порядок начисления и получения платежей населения.

В текущем месяце до 10-го числа жители получали к оплате платежные извещения за прошедший месяц. Оплатить квитанции нужно было до 20-го числа текущего месяца. После этой даты денежные суммы на содержание и ремонт домов поступали на мой расчетный счет, а остальные платежи отправлялись напрямую поставщикам других услуг.

Налоговая нагрузка

По выбранному мною виду деятельности действовало льготное налогообложение. По упрощенной системе налогообложения (УСН) предприятие освобождалось от ведения бухгалтерской отчетности, все финансовые операции фиксировались в книге доходов и расходов.

К сожалению, с 2013 года организации, работающие на УСН, снова обязали вести бухгалтерскую отчетность.

Финансовые расчеты

Перед созданием управляющей компании мною проводились финансовые расчеты.

Объем ежемесячных денежных поступлений за содержание жилья в 2005 году рассчитывался умножением действующего тарифа 3,88 руб./кв.м на общую площадь обслуживаемых домов (13 862 х 3,88 = 53 784,56 руб.).

Договор с собственниками жилья был подписан на условии согласованного распределения ежемесячно поступающих денежных средств:

• на заработную плату персонала – 50 %;
• на текущий ремонт жилого дома – 30%;
• накладные расходы – 10 %;
• прибыль – 10 %.

Также в договоре до сведения жильцов были доведены цены на другие коммунальные услуги: отопление, воду, освещение, вывоз бытовых отходов, лифт. Эти расценки устанавливались региональными энергетическими комиссиями и поставщиками.

Читайте: Как построить бизнес по ремонту кондиционеров, чтобы тебя вызывали аж на Красную площадь.

Для предметного разговора с владельцами помещений в доме к договору прилагался перечень ремонтных работ на следующий год. Грамотное и честное общение с собственниками жилья обеспечило, в конечном итоге, их выбор в пользу моей компании, закрепленное Протоколом общего собрания.

С каждым собственником был заключен договор с УК.

За время правления

Моя компания управляла жилыми домами около 10 лет. Все это время ежемесячно от жителей домов поступали платежи на оплату коммунальных услуг и эксплуатацию жилья.

С самого начала работы я считала главной ошибкой законодательства – определение УК как исполнителей всех коммунальных услуг. УК выступали в роли покупателей ресурсов у поставщиков и отвечали перед ними по долгам населения.

Во-первых, это требовало большой бумажной волокиты:

• заключения договоров;
• ежемесячного составления актов на предоставленные услуги, сверки работ;
• передачи показаний счетчиков.

Во-вторых, способствовало банкротству УК из-за накапливания долгов.

Злостные неплательщики

В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги. Никто из членов этих семей не работал, и взыскать платежи с них не получалось даже в судебном порядке. Постепенно долги росли и возвращались поставщикам через арбитражный суд и судебных приставов. Платить приходилось из денежных запасов на содержание жилья, что уменьшало доходы организации и объем ремонтных работ.

Только в 2015 году правительство осознало пагубность этого решения для управляющих организаций. Была дана команда поставщикам водных и энергетических ресурсов переходить на прямые договоры с населением.

Сейчас УК занимаются только управлением и эксплуатацией жилья, что намного облегчило данный бизнес и сделало его более привлекательным.

В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги.

Недобросовестные жильцы

Какие ещё отрицательные моменты могут встать на пути управляющего жилым домом?

Кроме злостных неплательщиков, есть собственники, показывающие в платежных извещениях слишком маленькие объемы потребления воды или электричества.

Объясняют это они обычно своей экономностью. В результате таких манипуляций образуется разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным объемом индивидуальных счетчиков. Это, так называемые, общедомовые расходы.

Договор о передаче полномочий единоличного исполнительного органа
№405/А от 22.05.2016

г. Молодечно

Организационно-правовая форма и фирменное наименование, в лице ФИО и должность лица, уполномоченного на подписание договора, действующего/ей на основании Устава (для директора юридического лица) или доверенности № от (для представителя от юридического лица)Индивидуальный предприниматель, в лице ФИО индивидуального предпринимателя, действующего/ей на основании свидетельства о государственной регистрации №номер свидетельства от дата выдачи свидетельства («Управляющий»), с одной стороны, и

Организационно-правовая форма и фирменное наименование, в лице ФИО и должность лица, уполномоченного на подписание договора, действующего/ей на основании Устава (для директора юридического лица) или доверенности № от (для представителя от юридического лица) («Заказчик»), с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности – «Сторона», в соответствии со ст. 53 Закона Республики Беларусь № 2020-XІІ от 9 декабря 1992 г. «О хозяйственных обществах» заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Управляющий обязуется оказывать услуги Заказчику по управлению делами и имуществом Заказчика, в том числе полностью принять на себя осуществление полномочий постоянно действующего исполнительного органа Заказчика, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги в размере, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Осуществляя руководство деятельностью Заказчика, Управляющий обязан соблюдать Устав и все положения внутренних документов Управляемой организации (далее — УО), а также нормы законодательства Республики Беларусь. Управляющий обязан осуществлять управленческие функции максимально эффективно, разумно и добросовестно в интересах Заказчика.

1.3. Обязанности Управляющего по осуществлению руководства текущей деятельностью УО определяются условиями настоящего договора, Уставом Заказчика, а также действующим законодательством РБ

2. Срок действия, расторжение, дополнение или изменение договора

2.1. Настоящий Договор действует с даты подписания его сторонами и до Unknown. Если иное не оговорено сторонами при подписании настоящего Договора, датой его подписания считается дата, указанная вверху первой страницы настоящего Договора.

2.2. Если ни одна из сторон не заявит минимум за 30 календарных дней до даты окончания настоящего Договора о желании не продолжать договорные отношения, настоящий Договор каждый раз считается продленным на шесть месяцев на тех же условиях (автоматическая пролонгация).

2.3. Настоящий Договор может быть расторгнут сторонами до истечения срока действия: Заказчиком — при условии письменного предупреждения минимум за 30 календарных дней до даты расторжения, Управляющим — при условии письменного предупреждения минимум за 30 календарных дней до даты расторжения.

2.4. В случае расторжения настоящего Договора в порядке пп. 2.3. Договора, сторона, по инициативе которой происходит расторжение Договора, обязуется уплатить в пользу другой стороны компенсацию в размере 0,1 среднемесячного гонорара Управляющего, подлежащего расчету исходя из выплат за все время действия настоящего Договора.

2.5. Прекращение действия настоящего Договора не освобождает ни одну из сторон от надлежащего исполнения взятых на себя обязательств, возникших до его прекращения.

2.6. Настоящий Договор изменяется только дополнительными письменными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями обеих сторон.

3. Права и обязанности сторон

3.1. На период действия настоящего договора Заказчик передает Управляющему все полномочия постоянно действующего единоличного исполнительного органа Заказчика — управляющего, предусмотренные Уставом Заказчика, а также любые другие полномочия, которыми наделяются исполнительные органы унитарных предприятий (обществ) в соответствии с действующим законодательством РБ.

3.2. В соответствии с п. 3.1 настоящего договора Управляющий осуществляет управление всей текущей деятельностью Заказчика и решает все вопросы, отнесенные Уставом Заказчика и действующим законодательством к компетенции постоянно действующего исполнительного единоличного органа унитарного предприятия (хозяйственного общества), за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Учредителя Заказчика.

В том числе Управляющий, действующий от имени Заказчика на основании Устава без доверенности:

3.2.1. организовывает перспективное и текущее планирование производственной, финансовой, коммерческой деятельности Заказчика, в том числе основываясь на данных наблюдения, исследования и анализа производственных и коммерческих процессов Управляемой организации, возможностей финансового обеспечения программ, осуществляет разработку эффективной стратегии развития и основные разделы плана развития УО, принимает стратегические решения по улучшению финансово-хозяйственной деятельности УО и воплощает их в действие путем реализации конкретных программ развития и реструктуризации УО, выносит соответствующие предложения и отчеты о проделанной работе по руководству деятельностью Учредителю УО;

— определяет приоритеты бюджетирования и проводит мониторинг расходов для обеспечения гарантий финансовой стабильности реализуемых программ, составляет расчеты эффективности от реализации проектов развития УО;

— представляет Учредителю обоснованные предложения по освоению новых направлений бизнеса, освоению новых рынков;

— осуществляет разработку проектов технической и административной модернизации УО;

— распоряжается имуществом УО в пределах, установленных его Уставом, настоящим договором и действующим законодательством РБ;

— утверждает правила, положения и другие внутренние документы УО, за исключением документов, утверждаемых Учредителем УО;

— осуществляет координацию работы по реализации проектов развития УО на всех этапах, контроль соответствия принимаемых решений и совершаемых действий основной концепции развития УО, утвержденной Заказчиком;

— анализирует экономические, финансовые показатели на каждом этапе реализации проектов развития УО и представляет соответствующие отчеты о достигнутых результатах и показателях деятельности УО Учредителю;

— разрабатывает методики и принимает меры по оперативному реагированию на кризисные и нестандартные ситуации, которые могут привести к срыву плана развития УО, иным неблагоприятным для УО последствиям;

3.2.2. представляет интересы УО в отношениях с любыми предприятиями, учреждениями, организациями, государственными органами, любыми иными юридическими и физическими лицами Республики Беларусь и иностранных государств;

3.2.3. обеспечивает исполнение решений Учредителя УО;

3.2.4. издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками Управляемой организации;

3.2.5. совершает сделки от имени Управляемой организации, а также любые действия в области договорной деятельности Управляемой организации, в том числе, но не ограничивая, имеет право:

3.2.5.1. согласовывать условия, заключать, изменять и расторгать любые договоры (соглашения), включая договоры купли-продажи, поставки, аренды, хранения, перевозки, транспортной экспедиции, договоры на оказание любых услуг, договоры перевода долга, уступки требований, поручения, комиссии, безвозмездного пользования, мены, соглашения о смене стороны в договоре, о зачете, об отступном, любые иные договоры и соглашения, а также совершать с этой целью любые действия, в том числе подписывать любые договоры, соглашения, протоколы, уведомления, акты, реестры, а равно любые иные документы, заверять своей подписью копии любых документов;

3.2.5.2. совершать любые действия, направленные на исполнение или принятие исполненного по любым договорам, подписывать любые акты, счета, отчеты, товарные и товарно-транспортные накладные, выдавать доверенности на получение любых товарно-материальных ценностей, выполнять любые иные действия, связанные с исполнением заключенных договоров;

3.2.5.3. предпринимать любые меры, направленные на обеспечение исполнения контрагентами договоров, подписывать и направлять претензии, требовать возмещения причиненных убытков и штрафных санкций за нарушение условий договоров;

3.2.6. подтверждает к оплате (визирует) документы (договоры, соглашения, счета, акты, любые иные документы), на основании которых Управляемая организация исполняет денежные обязательства;

3.2.7. утверждает правила, процедуры, локальные нормативные акты и другие внутренние документы УО, за исключением документов, утверждаемых решением Учредителя УО;

3.2.8. определяет организационную структуру УО;

3.2.9. утверждает штатное расписание УО, а также ее филиалов и представительств в случае их наличия;

3.2.10. выступает в отношениях с работниками УО от имени нанимателя по всем вопросам, принимает все решения, вытекающие из трудовых и связанных с ними отношений, в том числе имеет право:

3.2.10.1. принимать решения о приеме, переводе, перемещении, увольнении работников, определять условия, заключать, изменять и прекращать трудовые договоры, контракты и любые иные соглашения, вытекающие из трудовых и связанных с ними отношений, определять должностные обязанности работников УО (кроме директора, его заместителей, начальников отделов, главных и ведущих специалистов) и согласовывать должностные инструкции;

3.2.10.2. принимать решения по всем вопросам установления, начисления и выплаты (удержания) заработной платы, компенсаций и иных выплат, предусмотренных актами законодательства;

3.2.10.3. принимать решения, утверждать и подписывать правила внутреннего трудового распорядка, штатное расписание, графики работ (сменности), графики отпусков, табель учета рабочего времени, положения и инструкции по охране труда и технике безопасности, другие локальные нормативные акты по вопросам труда;

3.2.10.4. по своему усмотрению применять меры дисциплинарной ответственности и поощрений;

3.2.10.5. заключать договоры о материальной ответственности (индивидуальной и коллективной), совершать все действия, направленные на привлечение работников к материальной ответственности и взыскание причиненного ущерба;

3.2.10.6. принимать решения и подписывать любые документы, связанные и необходимые для начисления и выплаты работника УО среднего заработка за время трудового отпуска, денежной компенсация за неиспользованный трудовой отпуск при увольнении, компенсации в связи с направлением в служебную командировку, предусмотренные законодательством иные компенсации;

3.2.10.7. подписывать приказы по кадрам, договоры (контракты), соглашения, акты, табели, формы, реестры, описи, письма, справки о заработной плате и иные справки, трудовые книжки, уведомления и любые иные документы, выполнять любые действия и формальности, необходимые для осуществления прав и исполнения обязанностей УО как нанимателя;

3.2.10.8. согласовывать условия, заключать, изменять и расторгать договоры, связанные с подбором персонала, оказанием консультационно-информационных услуг, услуг по обучению персонала, а также совершать с этой целью любые действия, в том числе подписывать любые договоры, соглашения, протоколы, уведомления, акты, реестры, а равно любые иные документы, заверять своей подписью копии любых документов;

3.2.10.9. распределять объем работ и подчиненность внутри структурных подразделений, изменяет порядок взаимоотношений с другими отделами, расширяет или ограничивает рамки полномочий руководителей соответствующих подразделений;

3.2.10.10 обеспечивать создание благоприятных и безопасных условий труда для работников УО;

3.2.11. открывает в банках расчетный, валютный и другие счета УО в случае необходимости;

3.2.12. утверждает цены на продукцию и тарифы на услуги;

3.2.13. обеспечивает выполнение обязательств УО перед бюджетом и контрагентами по хозяйственным и иным договорам;

3.2.14. представляет интересы УО в суде со всеми процессуальными правами, предоставленными законодательством истцу, ответчику и т.д., принимает решения о предъявлении от имени УО претензий и исков к юридическим и физическим лицам и об удовлетворении претензий, предъявляемых к УО;

3.2.15. организует бухгалтерский и статистический учет и отчетность, в т.ч. налоговую отчетность УО;

3.2.16. определяет объемы производства продукции и услуг, а также порядок и условия сбыта, утверждает договорные цены на продукцию и тарифы на услуги;

3.2.17. обеспечивает выполнение обязательств УО перед бюджетом и контрагентами по хозяйственным договорам;

3.2.18. принимает решения о получении и использовании займов и кредитов;

3.2.19. осуществляет контроль за рациональным и экономным использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов;

3.2.20. в пределах своей компетенции обеспечивает соблюдение законности в деятельности УО;

3.2.21. принимает от генерального директора с которым прекращаются трудовые отношения и исполняет в полном объеме документы и дела. Передача документов и дел происходит с прекращением трудовых отношений с генеральным директором;

3.2.22. Управляющий обязан предоставлять в любое время по требованию Учредителя отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности УО, в том числе сведения о затратах на производство и реализацию продукции, отчет о фактическом движении потоков наличных денежных средств, с приложением соответствующих кассовых документов, бизнес-план УО, финансовую, статистическую и налоговую отчетность, распорядительные документы (приказы, распоряжения), а также Акт сдачи-приемки оказанных услуг, который должен содержать реквизиты, отвечающие требованиям законодательства о бухгалтерском учете.

3.2.23. Ежемесячно в срок до Unknown числа месяца, следующего за оплачиваемым, Управляющий обязан предоставлять Учредителю УО Отчет, в котором указываются статьи расходов и суммы, уплаченные Управляющим в процессе осуществления деятельности по управлению УО. К отчету прикладываются копии платежных и иных документов, подтверждающих расходы Управляющего.

3.2.24. Управляющий обязан обеспечить свободный доступ к соответствующим документам Учредителю УО, а также предоставлять исчерпывающую информацию по всем вопросам, возникающим в процессе проверки и контроля за исполнением Управляющим обязательств, осуществлением полномочий, предоставленных настоящим договором. В случае назначения независимого аудитора с целью проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности УО Управляющий обязан предоставить аудитору (аудиторской организации) всю необходимую информацию и документы для осуществления проверки.

3.2.25. совершает любые иные действия и формальности, прямо не предусмотренные в настоящем Договоре, но необходимые для надлежащего исполнения оказываемых управленческих услуг.

3.3. По настоящему Договору Заказчик обязуется:

3.3.1. в течение Unknown дней после подписания настоящего договора передать Управляющему все необходимые документы, в том числе Учредительные документы УО, Лицензии и разрешения на право осуществления определенного вида деятельности, Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, хозяйственные договоры, документы бухгалтерской и статистической отчетности, документы по учету кадров и т.д., а также печать УО согласно Акту приема-передачи документов и печати УО.

3.3.2. УО обязано оказывать необходимое содействие Управляющему в исполнении ею обязательств по настоящему договору. Органы управления УО не вправе необоснованно уклоняться от принятия решений, одобрения сделок, предложенных Управляющим, или отказывать в принятии таких решений и одобрении сделок. Кроме того, УО не имеет права принимать в период действия настоящего договора без уведомления Управляющего решения о внесении изменений в учредительные документы, сокращающие объем полномочий Управляющим по сравнению с тем, как они были определены в момент заключения договора.

3.3.3. Учредитель УО вправе получать информацию и осуществлять контроль за выполнением Управляющим своих обязанностей по настоящему договору, представлять Управляющему свое мнение и требовать, чтобы оно было принято во внимание;

3.3.4. Для проверки финансово-хозяйственной деятельности УО под руководством Управляющего Учредитель вправе назначить независимого аудитора.

4. Порядок и условия реализации договора

4.1. Управление УО осуществляется в соответствии с действующим законодательством РБ, нормами Устава и настоящим договором.

4.2. По всем вопросам текущего руководства деятельностью УО Управляющий подчиняется исключительно Учредителю УО.

4.3. Управляющий без доверенности действует от имени УО, издает приказы и распоряжения по вопросам деятельности УО, утверждает внутренние документы УО, заключает договоры и совершает иные сделки.

4.4. Сделки и иные юридически значимые действия, совершаемые Управляющим в процессе управления УО, непосредственно порождают правовые последствия для УО и предварительного разрешения либо последующего одобрения со стороны иных органов управления УО не требуют, за исключением случаев, предусмотренных Уставом либо нормативными правовыми актами.

4.5. Деятельность по управлению УО осуществляется с привлечением штатных сотрудников УО, а также на основании гражданско-правовых договоров с консультационными и иными организациями и гражданами.

4.6. Финансовые и платежные документы УО подписывает Управляющий либо иное лицо, уполномоченное Управляющим, и главный бухгалтер УО.

4.7. Оказание услуг происходит по месту нахождения УО. По соглашению сторон, а также в случаях, когда оказать услугу по месту нахождения УО невозможно, услуга оказывается в ином месте (определенном по соглашению сторон или характером оказываемой услуги). При этом время, затраченное Управляющим на прибытие в место оказания услуги, считается временем, потраченным на оказание услуги.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов, компенсация затрат

5.1. Стоимость услуг Управляющего состоит из двух компонентов:

— компенсация затрат на осуществление управленческой деятельности, в случае их возникновения;

— вознаграждение за успешное осуществление функций по управлению УО.

5.2. УО полностью оплачивает Управляющему сумму расходов на осуществление руководства УО в случае их возникновения. УО вправе производить расходы непосредственно связанные с обеспечением функций Управляющего напрямую.

УО предоставляет Управляющему телефонный номер, принадлежащий УО и оплачивает переговоры, связанные с осуществлением функций Управляющего.

Управляющий ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, предоставляет УО счет на оплату. В случае несения расходов прилагается Отчет с перечислением статей расходов и сумм, подлежащих уплате. К отчету прикладываются копии платежных и иных документов, подтверждающих расходы Управляющего.

5.3. Вознаграждение за выполнение функций по осуществлению текущего руководства и управления УО устанавливается в размере Сумма в белорусских рублях рублей в месяцразмер процентов процентов от ежемесячной выручки/прибыли Заказчика.

6. Ответственность сторон

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РБ.

6.2. Управляющий несет ответственность перед УО за убытки, причиненные УО своими виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены законодательством РБ. В том числе Управляющий обязан возместить УО:

— сумму пени и иных санкций, взысканных с УО в установленном законом порядке за нарушение УО законодательства о налогах и сборах;

— размер неустойки, взысканной контрагентами за неисполнение или ненадлежащее исполнение УО обязательств по хозяйственным договорам.

Заключение настоящего договора происходит с прекращением трудовых отношений с генеральным директором. Управляющий несет ответственность в полном объеме по обстоятельствам, вытекающим из неполной или несвоевременной передачи дел в порядке, установленном настоящим Договором для Управляющего. Принятые генеральным директором до прекращения трудовых отношений решения могут быть изменены или отменены во всякое время Управляющим.

6.3. Если по явной ошибке Управляющего или ввиду плохого качества предоставленной управленческой услуги нанесен ущерб интересам или репутации Заказчика, Управляющий обязан своими силами и за свой счет принять меры для устранения сложившейся для Заказчика негативной ситуации и (или) для избежания или уменьшения возможных убытков Заказчика, а если убытки имели место — решить вопрос о возмещении понесенных Заказчиком убытков.

6.4. В случае просрочки исполнения Заказчиком денежных обязательств по настоящему Договору Заказчик уплачивает Управляющему пеню в размере 0,01% (ноль целых одну сотую процента) за каждый день просрочки в расчете от суммы просроченного платежа.

6.5. По настоящему Договору уплата пени и любой другой неустойки не освобождает стороны от исполнения принятых на себя обязательств.

6.6. Управляющий несет полную имущественную ответственность в виде возмещения убытков за ущерб, причиненный Заказчику по вине Управляющего излишними денежными выплатами (за исключением случаев счетной ошибки), неправильным учетом и хранением материальных или денежных ценностей, их хищением, уничтожением. Обязанность доказывания отсутствия вины возлагается на Управляющего.

6.7. В связи с оказываемыми по настоящему Договору управленческими услугами Управляющий несет гражданско-правовую, административную, уголовную ответственность в полном объеме в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

7. Разрешение споров

7.1. Все споры и разногласия, возникшие на основе настоящего Договора, решаются путем переговоров. Процедура разрешения спора путем переговоров подтверждается Протоколом переговоров.

7.2. В случае невозможности разрешить спор путем переговоров, он решается в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Применимым материальным правом является право Республики Беларусь.

8. Уступка прав

8.1. Содержащиеся в настоящем договоре права и обязанности каждой из Сторон не могут быть переданы любому другому лицу без предварительного письменного согласия другой стороны за исключением поручений в обычном порядке Управляющим работникам УО в пределах их трудовых функций и (или) на основании выданных доверенностей.

9. Конфиденциальность информации

9.1. Управляющий не может использовать или разглашать секретные, конфиденциальные сообщения, факт наличия и (или) содержание полученных от Заказчика документов, исключения составляют те случаи, когда сам Заказчик принимает такое решение.

10. Иные условия договора

10.1. Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон. Один хранится у Управляющего, другой — у Заказчика.

11. Реквизиты и подписи сторон

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно. Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми. Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг. Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД. Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ. Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг.

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения. В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам. Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений. После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора. Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности. На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом.

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват. В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков. Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты. По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК. Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в МКД»

Основные статьи Жилищного кодекса РФ касаемо деятельности УК:

• ст.154-155 способ управления многоквартирными домами управляющими организациями
• ст.156-157 общие требования к хозяйственной деятельности
• ст.161-163 урегулирован перечень требований для подписания договора на управление и содержание домовладения
• ст.164-165 определен порядок, условия и требования к выдаче лицензий УК, а также указаны формы контроля за правомерной деятельностью

Договор управления

В договоре указывается точный список тех услуг, которые обязаны выполнять организации по содержанию жилфонда в указанном домовладении. Договор подписывается на основании запротоколированного решения общего собрания жильцов.

Лицензионные требования к управляющей организации

Для управления МКД УК должна получить лицензию на его управление. Определяется это статьей 193 ЖК РФ от 2015 года. Без наличия лицензии управлять домом она не имеет права.

Иные нормативные акты

Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг. Обычно, такими документами являются отчеты по результатам управления многоквартирным домом, содержащий список выполняемых за период работ и общее количество оказанных дополнительных сервисных услуг.

Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг. Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа.

Все записанные в документе правила и обязательства должны входить в перечень неукоснительно выполняемых работ, во избежание досрочного расторжения договора, и последующих жалоб в ГЖИ или прокуратуру жильцами домовладения.

Основные функции

• организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
• поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
• устранять разного рода аварии
• осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
• санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
• обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
• поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
• правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
• контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
• исполнять функций паспортного стола
• вывозить мусор
• отчитываться перед жильцами о проделанной работе
• согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
• контролировать сохранность общедомового имущества
• работать с обращениями собственников.

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

• На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
• Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
• Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
• Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
• Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
• Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
• Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
• Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

• При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
• При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
• При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.