Договор будущей вещи

УДК 347.451.41 DOI 10.21661/Г-461895

А.А. Себякина

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация: в статье на основе судебной практики и работ практикующих юристов проведен анализ юридической природы и особенностей договора купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем. В статье сделан вывод о том, что договор купли-продажи будущей недвижимости является разновидностью инвестиционных договоров, который наиболее часто встречается в юридической практике. Результаты анализа могут применяться при структурировании инвестиционных отношений в сфере строительства недвижимости.

Ключевые слова: инвестиционные отношения, инвестиционный договор, купля-продажа недвижимости, строительство.

A.A. Sebyakina

LEGAL NATURE OF REAL ESTATE SALE AND PURCHASE CONTRACT

Keywords: investment relations, investment contract, sale and purchase of real estate, construction.

Правильное структурирование отношений в сфере строительства недвижимости путем заключения того или иного договора имеет большое значение для минимизации рисков сторон и достижения эффективного результата. Однако не

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

только сам выбор договорной формы участниками отношений по строительству недвижимости, но также и правильное толкование условий данного договора судами и применение эффективных способов защиты прав сторон предопределяют успешную реализацию строительного проекта. Важность анализа юридических конструкций оформления отношений по строительству предопределяется также и экономическим контекстом — приобретение прав на недвижимость еще на стадии ее строительства является более выгодным по сравнению с приобретением этой же недвижимости после ее сдачи в эксплуатацию. Сложность регулирования таких отношений на практике заключается в том, что для оформления прав на строящуюся недвижимость и финансирования строительства сторонами чаще всего заключаются так называемые инвестиционные контракты, юридическая природа которых точно не определена действующим законодательством.

Прежде чем перейти к анализу одного и видов инвестиционных договоров -договора купли-продажи будущей недвижимости, необходимо отметить следующее. Ни в судебной практике, ни в научной среде не было выработано единой юридической концепции квалификации договоров, заключаемых при инвестировании в строительство недвижимого имущества. Именно этот фактор сыграл решающую роль при принятии Высшим Арбитражным Судом РФ решения об издании Постановления Пленума .№54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — «Постановление №54»), которое обобщило практику заключения инвестиционных договоров по поводу строящихся объектов и решило вопрос их юридической природы. На основе наблюдения за инвестиционными сделками, заключаемыми в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, Постановление 54 описывает три договорных модели, которыми оформляются отношения сторон при осуществлении инвестиций в строящуюся недвижимость — договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем (которая будет создана, т.е. построена — применительно к отношениям в сфере строительства); договор строительного под-

Scientific Cooperation Center «Interactive plus»

ряда; договор простого товарищества (совместная деятельность). Издание данного Постановления — это реакция на массовую застройку за счет бюджетных средств, когда неясна природа соглашений о строительстве; его целью является обеспечение баланса интересов сторон в отношениях по строительству, стабильности экономического оборота в целом. Важно отметить тот факт, что в Постановлении устанавливается опровержимая презумпция, согласно которой, пока не доказано иное, судам следует квалифицировать договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи. Этот вывод также основан на анализе судебной практики — большинство инвестиционных сделок в сфере строительства имеют меновой характер, когда на одной стороне лежит обязанность по созданию объекта недвижимости и его передачи в собственность, а на другой стороне — обязанность по оплате полученного объекта или его части. Однако ВАС РФ отнюдь не ограничивает сторон в выборе договорных форм отношений по поводу строительства недвижимости — стороны могут заключить как договор, содержащий в себе элементы нескольких указанных договоров, так и вовсе непоименованный в ГК.

Чаще всего на практике в последнее время при структурировании инвестиционных отношений участники гражданского оборота оформляют свои отношения посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана (построена) в будущем. Как отмечается специалистами, возможность заключения таких договоров позволяет покупателю недвижимости привлекать финансирование еще на стадии ее строительства под залог прав по такому договору, что, на наш взгляд, способствует эффективному развитию инвестиций в строящуюся недвижимость. Договорная модель оформления отношений, при которой одна сторона договора (застройщик) обязуется передать объект недвижимости в собственность другой стороне (инвестору) после завершения строительства, а инвестор обязуется оплатить полученный объект, является наиболее распространённой на практике. Однако основные проблемы, которые могут возникнуть при заключении такого договора, связаны, во-первых, с проблемой индивидуализации объекта недвижимости, поскольку при заключении

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

договора его невозможно детально индивидуализировать таким образом, как это предусматривается ст. 554 Гражданского кодекса РФ и выработано судебной практикой. Во-вторых, на момент заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем, право собственности продавца на такую вещь еще не зарегистрировано. Формально в п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что договор купли-продажи может быть заключен как в отношении объекта, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и в отношении объекта, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Несмотря на положения закона, российские суды уклонялись от прямого признания возможности заключения такого договора, и нередко признавали такие договоры ничтожными , во многом следуя германской традиции, согласно которой нельзя распорядиться вещью, право на которую еще не зарегистрировано продавцом . Учитывая такое положение вещей, на практике стороны чаще всего использовали конструкцию предварительного договора купли-продажи недвижимости, с которым связаны определенные риски и который в меньшей степени, чем договор купли-продажи, защищает интересы сторон.

Принятие Постановления №54 было призвано скорректировать судебную практику в этой области — данным Постановлением прямо указано на допустимость ситуации, при которой у продавца отсутствует право собственности на момент заключения договора. Как К.И. Скловский, появляется новое понятие недвижимой вещи — недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем. Можно выделить следующие существенные характеристики этой недвижимости как предмета договора купли-продажи: 1) на момент заключения договора недвижимость как объект сделки отсутствует, поскольку предполагается ее создание или приобретение к моменту передачи права собственности покупателю; 2) к моменту передачи права собственности на такую недвижимость, продавец обязан не только ее создать или приобрести, но и зарегистрировать свое право на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Такой правовой режим будущей недвижимой вещи строится на необходимости

дифференциации ее как особого объекта недвижимости, отличного от традиционного предмета договора купли-продажи и смежных с ним сделок . Недвижимая вещь, находящаяся в процессе создания, рассматривается как особый объект владения и согласно Проекту изменений Гражданского кодекса РФ. Признавая строящуюся недвижимую вещь объектом владения, Проект допускает распространение на нее владельческой защиты, что, на наш взгляд, укрепляет положение застройщика, независимо от договорной модели, оформляющей его отношения с инвестором.

Более сложным с практической точки зрения является вопрос о способах индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимости. При продаже уже построенного и зарегистрированного, учтенного объекта недвижимости главным способом его индивидуализации является указание кадастрового номера, однако при заключении договора в отношении будущей недвижимости, могут возникнуть проблемы. Согласно Постановлению 54, индивидуализация будущей недвижимости возможна путем указания сведений, позволяющих определить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В качестве таких сведений указывается местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные свойства, в том числе определенные с использованием проектной документации. Однако в случае существенного расхождения характеристик готового объекта недвижимости с теми, которые были указаны при заключении договора, существует риск признания его незаключенным, поэтому на практике вопросу индивидуализации нужно уделять пристальное внимание. Главная проблема заключается именно в существенности расхождений характеристик объекта недвижимости.

На основе анализа судебной практики были выявлены следующие аспекты проблемы индивидуализации будущей недвижимости в договорах. Во-первых, отсутствует единство судебной практики в вопросе о существенности расхождений в площади построенного объекта и той площади, которая была согласована сторонами при заключении договора. Так в одном деле разница в метраже была признана судом не существенной (на основе анализа проектной и технической

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

документации) и иск о признании права собственности истца был удовлетворен . В другом деле значительно меньшая разница в площади была признана существенным расхождением и договор был признан незаключенным . Представляется, что решающим фактором при признании договора незаключенным в данном случае было то, что стороны не согласовали никакие другие характеристики будущего объекта недвижимости кроме его площади. Во-вторых, на практике стороны нередко индивидуализируют будущий объект недвижимости в дополнительном соглашении, что, по мнению некоторых юристов-практиков, является наиболее опасным способом индивидуализации для дальнейшей судьбы договора . В одних случаях суды признают такие договоры незаключенными, поскольку после утверждения проектной документации сторонами так и не было заключено дополнительное соглашение, индивидуализирующее объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность инвестору. В другом деле при аналогичных обстоятельствах суд счел, что отсутствие дополнительных соглашений, индивидуализирующих объект недвижимости не дает основания признавать договор незаключенным, поскольку строительство дома только началось, а на момент заключения договора для сторон не имела значения конкретная площадь объекта и иные его характеристики . В-третьих, также возможен вариант детализации объектов недвижимости в акте приема-передачи, однако существует и судебная практика признания таких договор незаключенными, ввиду отсутствии достаточной индивидуализации недвижимости в акте приема-передачи. Как мы видим, вопрос индивидуализации будущего объекта недвижимости имеет на практике решающее значение для дальнейшей судьбы договоров, что можно считать одним из существенных рисков оформления инвестиционных отношений по форме договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Вопрос о моменте возникновения права собственности покупателя на построенный объект недвижимости по договору купли-продажи будущей недвижимости прямо следует из самой конструкции данного договора, который пред-

Scientific Cooperation Center «Interactive plus»

ставляет собой договор о передачи вещи в собственность. При исполнении договора купли-продажи право собственности переходит к покупателю всегда только производным способом — то есть после регистрации этого права за продавцом (в большинстве случаев за застройщиком). В пользу данного тезиса говорит также и тот факт, что чаще всего именно застройщик по такому договору обладает правами на земельный участок, на котором строится недвижимость, поэтому первичное право собственности на построенный объект может возникнуть только у него. Установив производность права собственности покупателя на объект недвижимости, можно определить и те гражданско-правовые способы защиты, которые доступны ему в случае нарушения продавцом своих обязанностей по договору. В данном случае покупателю доступны следующие варианты защиты: 1) требование о возврате выплаченной денежной суммы и возмещении убытков (ст. 487 Гражданского кодекса РФ); 2) требование об исполнении обязательства в натуре — передачи недвижимой вещи и регистрации перехода права собственности (ст. 308, 551 Гражданского кодекса РФ) . Однако иск об исполнении в натуре обязательства продавца по передачи вещи в собственность покупателя возможен только в том случае, если объект недвижимости находится во владении продавца и его права собственности на этот объект зарегистрировано. Судебная практика подтверждает данный вывод . Однако гораздо чаще на практике встречаются ситуации, когда объект построен, введен в эксплуатацию, однако первичная регистрация права собственности на него не произведена. Представляется, что в данном случае у покупателя есть право требовать первичной регистрации права собственности за продавцом, а затем — регистрации перехода права собственности к покупателю. Как было указано выше, именно такая модель защиты была закреплена в Проекте Постановления ВАС о внесении изменений в Постановление 54. Однако, опять же, использование таких способов защиты возможно только при условии, если ответчиком по такому иску является застройщик как сторона инвестиционного договора (договора купли-продажи будущей вещи); объект недвижимости построен на земельном участке, права на

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

который принадлежат застройщику; объект недвижимости введен в эксплуатацию и не передан третьим лицам. Как было указано выше, вещно-правовые способы защиты, в частности иск о признании права собственности, недоступны инвестору. Также можно говорить и о том, что в некоторых случаях суды не удовлетворяют иски об исполнении обязательства по передаче построенной недвижимости в том случае, если она не введена в эксплуатацию и представляет собой объект незавершенного строительства .

Выше была рассмотрена ситуация, при которой объект недвижимости фактически построен застройщиком. Однако существенным отличием договора купли-продажи будущей вещи от, допустим, договора строительного подряда (который тоже используется на практике как договорная конструкция оформления отношений по строительству недвижимости, однако не является предметом нашего рассмотрения в данной работе) является возможность покупателя требовать непосредственно создания вещи. Поскольку предметом договора купли-продажи является передача собственности на объект от покупателя к продавцу, постольку при отсутствии построенной недвижимости права покупателя фактически не защищены. Этой позиции придерживается и А. Сергеев, который указывает на то, что «неоправданно положению, согласно которому ограничены права покупателя требовать вещи в натуре только тогда, когда вещь создана продавцом» . Также весьма интересной нам представляется точка зрения, согласно которой такой договор можно рассматривать как договор под отлагательным условием. При наступлении определенного сторонами условия (применительно к инвестиционным договорам в сфере строительства недвижимости этим условием является создание объекта недвижимости) у сторон автоматически появляются взаимные обязанности. У продавца — обязанность регистрации права собственности на недвижимость за собой и передача такой недвижимости покупателю, а у покупателя — обязанность оплаты такой недвижимости. Такой взгляд на юридическую природу договора купли-продажи будущей вещи еще раз доказывает слабость гарантий его исполнения до момента создания вещи — как

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

нам представляется, этот фактор можно рассматривать как серьезный недостаток данной договорной конструкции.

Анализ проблем защиты прав покупателя (инвестора) по договору купли-продажи будущей недвижимости приводит некоторых специалистов к выводу о том, что единственной доступной ему гарантией является обеспечение обязанностей застройщика перед покупателем-инвестором ипотекой земельного участка или права аренды . Однако при таком обеспечении в случае привлечения для строительства кредитных средств может возникнуть риск того, что права на земельный участок уже заложены банку — в этом случае инвестор станет последующим залогодержателем. В случае дефолта застройщика (залогодателя), согласно п. 1 ст. 342 Гражданского кодекса РФ, инвестор (залогодержатель) получит удовлетворение только после обращения взыскания предыдущим залогодержателем (банком). Это, безусловно, несет в себе определенные риски для инвестора-залогодержателя. Следует отметить также, что очень часто застройщики обладают правами аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство. Но, как известно, арендное оформление отношений землепользования не является достаточно прочным ввиду подчинения договора аренды принципу договорной свободы, отсутствия минимального срока договора строительной аренды в законе. Поэтому представляется весьма перспективной и эффективной с точки зрения развития инвестиционных отношений в сфере строительства идея авторов Концепции развития законодательства о вещном праве о внедрении в российский гражданский оборот такого ограниченного вещного права как право застройки . Такой шаг приведет к укреплению прав застройщика на земельный участок (ввиду срока права застройки, его вещного характера и т.д.), а также сделает более привлекательным для инвестора залог такого права с целью обеспечения обязанностей застройщика.

Представляется, что усовершенствованию механизма защиты прав покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи и расширению способов получения покупателем конкретного недвижимого объекта будет способствовать принятие Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части

Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс»

первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» , которым закрепляется институт права приобретения чужой недвижимой вещи. Согласно п. 1 ст. 304.1 главы 20.5 данный институт применяется и к отношениям по поводу приобретения будущей недвижимой вещи. Эффективность данного института заключается именно в его вещно-правовой природе. Главным его достоинством является то, что обладатель такого ограниченного вещного права приобретения чужой вещи (в том числе будущей) помимо возможности требовать от продавца передачи конкретно определенной вещи может также истребовать данную вещь от любого третьего лица (в случае ее отчуждения продавцом по договору) независимо от добросовестности этого третьего лица. Также важным является и положение о возможности регистрации этого права в качестве обременения земельного участка, если вещь еще не создана. Представляется, что введение этого института в гражданский оборот усилит защиту прав инвесторов-покупателей будущей недвижимой вещи и восполнит недостатки обязательственных способов защиты их прав.

Список литературы

1. Багаева А. Описание будущего объекта недвижимости в договоре. Как разрешаются спорные ситуации // Юрист компании. — 2012. — №7.

2. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. — 2012. — №3.

3. Бычков А.И. Отчуждение будущих вещей и имущественных прав // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2012. — №7.

4. Коневский А. Договор на совместное строительство коммерческого объекта // Юрист компании. — 2013. — №7.

5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // СПС «Консультант Плюс».

6. Определение ВАС РФ от 06.08.12 №ВАС-9525/12 // СПС «Консультант Плюс».

7. Определение ВАС РФ от 09.04.13 №ВАС-3556/13 // СПС «Консультант Плюс».

8. Постановление ФАС Поволжского округа от 01. 12.2015 по делу №А57-15802/2010 // СПС «Консультант Плюс».

9. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 по делу А33-8250/2012 // СПС «Консультант Плюс».

10. Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16.02.12 по делу №А49-6834/2010 СПС «Консультант Плюс».

11. Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».

12. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.12 по делу №А40-71609/10-82-612 // СПС «Консультант Плюс».

13. Сергеев А. Споры о будущей недвижимой вещи — дело прошлого? Закон. — 2011. — №9.

14. Скловский К.И. Сделка и ее действие. — М: Статут, 2012.

Себякина Анастасия Алексеевна — студентка ФГАОУ ВО «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», Россия, Москва.

журнал «Адвокат», 2011, № 11

Олег Анциферов

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой п. 2 ст. 455 ГК РФ. Однако данная конструкция не получила широкого применения в российском гражданском обороте. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец ещё не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере, до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору.

В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Очевидно, что одной из целей Постановления является устранение проблем, которые возникают при применении конструкции предварительного договора на рынке недвижимости. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости

В п. 1 Постановления отмечается следующее: «В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора (выделено мной – О.А.) возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».

Таким образом, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости, который продавец приобретёт в будущем, смогут отразить в договоре денежное обязательство покупателя и срок его исполнения до момента приобретения права собственности продавцом. Например, в договоре купли-продажи здания от 01.12.2011 стороны смогут предусмотреть, что цена будет уплачена покупателем не позднее 05.12.2011, а передача права собственности продавцом покупателю должна состояться не позднее 31.12.2012. В результате продавец получит от покупателя денежные средства, необходимые продавцу для приобретения предполагаемой к продаже недвижимости у третьего лица либо для несения расходов по строительству данной недвижимости, что является в настоящее время основной причиной указания в предварительных договорах обязательства покупателя по внесению «обеспечительного платежа», «обеспечительного депозита», «задатка» и т.п.

Квалификация договора купли-продажи будущей вещи

В п. 1 Постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем. В первоначальной редакции проекта Постановления не акцентировалось внимание на данном вопросе. Представляется, что изменение проекта в этой части нельзя признать обоснованным.

Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение. Право собственности муниципального образования при этом не было зарегистрировано в ЕГРП. В феврале 2006 г. муниципальное образование заключило договор купли-продажи данного помещения с коммерческой организацией и только в мае 2006 г. в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. При заключении данного договора купли-продажи его стороны должны были осознавать, что помещение ещё не поступило в муниципальную собственность, однако договор не содержал прямого указания на то, что продается «будущая недвижимость». В итоге в июне 2006 г. регистрационная служба отказала в регистрации перехода права собственности к коммерческой организации от муниципального образования, так как за последним право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи.

Высший Арбитражный Суд не применил в данном случае норму п. 2 ст. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям. Вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи по-прежнему остаётся актуальным. Ведь помимо описанной нами ситуации может иметь место и следующий вариант: в момент заключения договора купли-продажи продавец заблуждался, полагая себя собственником вещи, поэтому в договоре было прямо указано, что продавец является собственником на момент подписания договора. Тем не менее, после заключения договора продавец приобрёл право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора. Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

По нашему мнению, права покупателя в описанных выше ситуациях в достаточной мере защищены законом. Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В связи с этим следует обратить внимание на дискуссию цивилистов по вопросу о действительности обязательственной сделки продажи чужой вещи. Как отмечает В.А. Слыщенков, «квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны». Д.О. Тузов полагает, что «заключая сделку, неуправомоченный отчуждатель не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку при системе традиции продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент возникновения обязательственных отношений между ним и покупателем… при отчуждении вещи неуправомоченным лицом недействительной будет не обязательственная сделка (договор купли-продажи), а сделка передачи (traditio)». Указанное автором разделение сделок на обязательственные и вещные характерно для германской системы права, оказавшей наибольшее влияние на российскую правовую систему.

Если принять точку зрения Д.О. Тузова, любой договор купли-продажи в момент его заключения (обязательственный договор) будет соответствовать законодательству, независимо от отсутствия у продавца права собственности на момент заключения сделки и независимо от отсутствия в договоре ссылки на совершение сделки в отношении «будущей вещи». В связи с этим указание в п. 1 Постановления на необходимость подобной ссылки в договоре купли-продажи будущей вещи (а именно, словосочетание «по условиям этого договора») приведёт к продолжению практики признания недействительными обязательственных договоров, такую ссылку не имеющих.

По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение Высшего Арбитражного Суда в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем. Например, Суд мог бы указать следующее: «Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несёт перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором». Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров.

Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости

Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества. Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе, право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключённым с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на неё. Как справедливо отмечается в п. 1 Постановления, «необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него». Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. В п. 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации: «по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону».

Очевидно, что Высший Арбитражный Суд не может изменить норму п. 2 ст. 558 ГК РФ, в связи с чем, и предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого. Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно, момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Как следствие, была бы отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости, во всех случаях осуществлялась бы только регистрация прав на недвижимое имущество. Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи

В п. 11 Постановления обоснованно отмечено, что «разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве». Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

Однако не исключено, что договор купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между участником долевого строительства, действующим в качестве продавца будущего жилого помещения, и другим физическим лицом, выступающим в качестве покупателя данного помещения. В результате такой договор станет заменой применяемой в настоящее время уступки прав по договору участия в долевом строительстве. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные указанным Законом, так как он становится участником долевого строительства. Использование же вместо уступки конструкции купли-продажи будущей вещи оставит покупателя – физическое лицо «за рамками» норм Закона о долевом участии в строительстве, что нельзя расценивать в качестве надлежащего последствия применения данной конструкции.

Договор купли-продажи будущего товара

В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретёт в будущем, не обязательно должен быть именно вещью. Обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, то есть, товаром (п.п. 2-5 ст. 454 ГК РФ). Постановление ограничено анализом отношений в связи с созданием либо приобретением будущих объектов недвижимости. Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара, то есть, любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

Разумеется, что в этом случае учитывались бы особенности того или иного объекта гражданских прав. Однако вполне реально сформулировать общие правила, которые применялись бы к договорам купли-продажи будущих объектов различной правовой природы, например, предложенное нами выше правило квалификации договора купли-продажи будущего товара. В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правого регулирования.

См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — 3-е изд. — М.: Дело, 2002. С. 474.

Постановление Президиума ВАС РФ № 4640/07 от 11.09.2007 // Вестник ВАС РФ. 2007. № 11. С. 83-87.

Критику указанного постановления ВАС РФ см.: Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. № 2. С. 63-66.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11. С. 6-99.

Не исключена ситуация, когда участниками долевого строительства выступят физические лица, контролируемые застройщиком, а реальных приобретателей жилых помещений станут привлекать в качестве покупателей по договору купли-продажи будущей вещи.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.

Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.

Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.

Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.

2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

…

Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.

Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.

Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.

В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.

Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.

Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.

Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.