Договор в росреестре

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора плюс новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.

Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

7.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1.Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии что он продлен на срок менее года).

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010

«…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений отдельных помещений) от 01.01.2008 N 14, а именно части нежилого помещения площадью 124 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Депутатская, 15/43, в целях использования его под магазин (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 5.1 договора).

Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору от 01.01.2008 N 14, согласно которому в арендное пользование подлежит передача части нежилого помещения площадью 97,85 квадратного метра по указанному адресу, за пользование которым установлена арендная плата в размере 62 624 рубля в месяц. Срок действия дополнительного соглашения указан с 01.01.2009 по 28.12.2009. Данное соглашение зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области 15.01.2009 N 13.

Утверждение заявителя о том, что срок действия договор аренды от 01.01.2008 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2009 составляет более одного года и поэтому подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку продление договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области…»

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением на срок менее года, в связи с чем общий срок аренды становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК

На основании заключения Комитета по градостроительству и архитектуре г. Оренбурга от 24.01.2007 сторонами подписано дополнительное соглашение от 31.01.2007, согласно которому в п. 1.4 вместо слов «до 01.02.2007» читать «до 31.12.2007», в п. 2.1 абзац 1 изложить в редакции «Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к дополнительному соглашению расчету арендной платы».

Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами установлено, что договор аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр со сроком аренды до 01.02.2007 не подлежит государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 31.01.2007 к договору внесены изменения в п. 1.4 договора, регулирующий срок действия договора. Срок аренды увеличен до 31.12.2007.

В соответствии со ст. 453 Кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, дополнительным соглашением к договору стороны изменили условия договора, в том числе и в части срока действия договора. В результате чего срок действия договора аренды составил больше одного года.

Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора не имеется в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен…»

7.2. Вывод из судебной практики:По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые содержатся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после указанной даты.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Позиция 1.Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащее государственной регистрации, связывает стороны соответствующим обязательством и в отсутствие такой регистрации, поэтому при условии продолжения пользования имуществом договор аренды является заключенным на срок, установленный данным соглашением.

Судебная практика:

Примечание:Как следует из приведенного ниже Постановления, суд ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». По данному вопросу см. также п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 по делу N А55-27880/2013

«…Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.

Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»

Позиция 2.Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-1499/09-С6 по делу N А47-7610/2008

«…Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.01.2003 заключен на срок менее года. Судами установлено, что после истечения срока данного договора предприниматель Камышникова В.С. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В последующем сторонами были заключены два дополнительных соглашения к указанному договору также сроком менее года.

Суды также указали, что дополнительным соглашением от 10.01.2007 к названному договору аренды земельного участка стороны изменили срок его действия путем продления до 01.02.2010, на срок более трех лет.

Делая вывод о том, что названное дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды не подлежит государственной регистрации, суды не приняли во внимание, что по своей сути это дополнительное соглашение является новым договором со сроком действия более года. Указанный вывод судов противоречит положениям ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации. Поскольку доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.01.2007 не представлено, оно в силу названной нормы является незаключенным.

Как установлено судами, администрация отказалась от договора аренды от 16.02.2003, что подтверждается уведомлением администрации, полученным предпринимателем Камышниковой В.С. 22.05.2008.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что администрация не вправе была отказаться от договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречат установленным обстоятельства дела…»

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

7.3. Вывод из судебной практики:Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, не подлежит регистрации, поскольку такое соглашение не изменяет существующего на момент обращения в ФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2009 по делу N А56-28655/2008

КУГИ 21.12.2007 обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И). В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения договор аренды действует до 30.06.2007.

В письме от 10.03.2008 N 5633271 УФРС сообщило о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка приостановлена, поскольку указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении срока действия договора и не влияет на правоотношения сторон, так как в силу закона еще до момента регистрации дополнительного соглашения договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Считая, что отказ УФРС не соответствует требованиям закона, КУГИ обратился с заявлением в арбитражный суд.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что по сведениям ЕГРП на момент обращения КУГИ в УФРС договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) являлся действующим, а именно, возобновленным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

На государственную регистрацию 27.12.2007 представлено дополнительное соглашение от 04.04.2007, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.06.2007.

В силу положений статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок.

Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит положениям пунктов 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации…

Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 04.04.2007 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в УФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) в графу «Срок» заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что УФРС правомерно отказало КУГИ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1, сославшись на абзац 3 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства…»

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

В соответствии с законом 214-ФЗ, простого подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком недостаточно. Договор считается действительным и вступает в силу только после его государственной регистрации Росреестром. Именно с этого момента покупатель становится дольщиком и может пользоваться всеми способами защиты прав, предусмотренными законом. Как правило, застройщик регистрирует ДДУ своими силами. Однако важно не пускать процесс на самотек и удостовериться, что все прошло гладко. Рассмотрим, как дольщик может проверить договор долевого участия и убедиться, что он зарегистрирован в Росреестре, как того требует 214 федеральный закон. Для наглядности, мы подготовили пошаговую инструкцию для всех способов проверки.

Онлайн проверка ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Внимание! Согласно закону 214 ФЗ, оплата квартиры производится только после регистрации договора долевого строительства. Не платите застройщику раньше!

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:

• зайти на сайт Росреестра: https://rosreestr.ru
• в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».

• На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».

Внимание! Для проверки регистрации ДДУ нужно запрашивать сведения из ЕГРН в отношении именно земельного участка. Поиск данных о будущем доме или квартире не принесет результатов.

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка. Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла. На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.

Если зарегистрированный ДДУ уже имеется на руках, можно провести его онлайн-проверку по номеру регистрации, присвоенному Росреестром.

После заполнения информации необходимо нажать кнопку внизу экрана «Сформировать запрос». На обновившейся странице появится ссылка с описанием земельного участка. Если на предыдущем шаге информация была введена не точно, таких ссылок может быть несколько. В этом случае, необходимо выбрать из них нужную или уточнить запрос.

После клика по ссылке с описанием нужного земельного участка, открывается страница с его описанием. На ней необходимо раскрыть подраздел: «Права и ограничения» внизу страницы. Далее появятся все обременения этого участка, которые зарегистрированы в ЕГРН. В их списке нужно найти регистрационный номер своего договора долевого участия.

Список содержит только номера обременений. Если номер регистрации договора пока неизвестен, рекомендуем проверить ДДУ, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

В силу технических особенностей в списке после номера регистрации обременения может быть поставлена пометка «залог» вместо «договор долевого участия».

Онлайн информация запаздывает. Если номер регистрации ДДУ отсутствует в списке обременений, — возможно, данные еще не обновились. В этом случае необходимо проверить, когда произошли последние изменения, известные Росреестру. Эта информация видна в строке «дата обновления информации».

Выписка из ЕГРН «вживую»

Существует еще один «традиционный» способ узнать, произошла ли регистрация ДДУ. Для этого нужно заказать обычную (бумажную) выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). В отличие от онлайн проверки, при использовании этого способа дольщик получит на руки официальный «бумажный» документ, подтверждающий регистрацию его ДДУ.

Для этого дольщик должен обратиться в единый центр оказания государственных услуг, многофункциональный центр (МФЦ) или офис Росреестра в своем регионе и запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, на котором ведется строительство. В ней появится информация и обо всех зарегистрированных ДДУ.

Обычно заказ такой выписки через МФЦ удобнее и быстрее. Кроме того, в некоторых регионах Росреестр не ведет прием напрямую, поэтому МФЦ остается единственным вариантом.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, даже не имеющий отношения к земельному участку, поскольку сведения из ЕГРН общедоступны.

Поэтому для обращения в Росреестр не потребуется предъявлять какие-либо документы, помимо:

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

• квитанции об оплате госпошлины, размер которой составляет 750 рублей;
• паспорта, который необходимо предъявить сотруднику МФЦ или Росреестра;
• данных о земельном участке, на который запрашивается выписка. Эти данные можно взять из ДДУ. Оригинал или копию договора при этом предоставлять не нужно. Достаточно переписать или скопировать описание земельного участка.

Срок получения выписки составит от пяти до семи рабочих дней, но иногда случаются задержки.

В полученной выписке из ЕГРН дольщику нужно проверить раздел «Обременения». В нем должен быть указан номер регистрации договора долевого участия.

Электронная выписка из ЕГРН

Дольщик может также подать запрос о получении электронной выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Стоимость такой выписки составляет 300 рублей. Однако, для использования данного способа необходимо иметь электронную подпись, которую вряд ли имеет смысл оформлять для подачи одного запроса. Если же подпись есть, необходимо осуществить следующие шаги.

• зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru в раздел «получение сведений ЕГРН» внизу страницы;

• заполнить информацию о земельном участке;

• заполнить информацию о заявителе (т.е. о себе);

• дополнительные документы указывать не нужно:

• на новой странице требуется еще раз проверить запрос и отправить его, нажав на кнопку «Подписать и отправить».

Для заказа выписки ЕГРН этим способом должна быть подключена электронная подпись.

Выписка придет на электронную почту, которую заявитель указал в своем запросе. Обычно выписка приходит в течение двух — трех часов, но иногда ее получение может растянуться на сутки.

Проверка электронной регистрации ДДУ

Перечисленными этой в статье способами можно проверить также, произошла ли электронная регистрация ДДУ в Росреестре. Результатом любой регистрации договора долевого строительства — как в электронном, так и в традиционном оффлайновом виде- будет присвоение официального номера регистрации. Этот номер будет указан в выписке ЕГРН в разделе обременений прав на земельный участок, где ведется строительство.

Дополнительная проверка

Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.

В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.

Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).

Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.

Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.

Как узнать номер регистрации договора долевого участия

Узнать присвоенный Росреестром номер регистрации ДДУ можно, посмотрев на оборот последней страницы договора. Нужный номер указан в штампе о регистрации, поставленном Росреестром при обработке ДДУ. Как правило, этот номер вписан от руки. Номер ДДУ выглядит, как несколько групп цифр, разделенных знаками «/» и «:».

Номер регистрации ДДУ в Росреестре не идентичен номеру, выданному застройщиком при подписании и регистрации ДДУ в своей внутренней системе учета (указан на первом листе в названии ДДУ). Однако номер застройщика также важен, поскольку он будет указан в записи Росреестра о создании обременения в виде ДДУ. По этому номеру дольщик сможет найти свой ДДУ в разделе «Обременения» выписки из ЕГРН на земельный участок, где осуществляется строительство.

Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ

Росреестр может отказать в регистрации договора долевого участия по разным мотивам. При этом никакой записи в реестре недвижимого имущества не появится. Вместо этого заявителю (как правило, документы на регистрацию подает застройщик от имени обеих сторон договора) будет выдано письмо с объяснением причин, по которым было принято решение отказать в регистрации ДДУ. Отказ может произойти вследствие:

• технических ошибок: не поданы требуемые для регистрации документы или в них допущены ошибки;
• обстоятельств, делающих регистрацию ДДУ невозможной в принципе: уже имеется другой ДДУ на эту же квартиру или застройщик лишен права получать деньги от граждан-дольщиков.

Техническую ошибку обычно легко исправить, заново обратившись за регистрацией с правильным пакетом документов. Если же Росреестр отказал по существенной причине, приобретение такой квартиры может повлечь серьезный риск для покупателя.

Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрируют, необходимо запросить у застройщика письмо Росреестра с указанием конкретной причины отказа. Ознакомившись с ним, дольщик сможет понять, как лучше действовать дальше. Неготовность застройщика пояснить причины отказа — это тревожный признак. Столкнувшись с таким поведением застройщика, стоит задуматься, нужно ли покупать у него квартиру.

Подытоживая сказанное выше, нужно еще раз отметить, что своевременный поиск информации о том, зарегистрирован ли договор долевого строительства поможет покупателю строящейся квартиры избежать проблем и потери денег. Проверив свой договор на сайте или в отделении Росреестра, дольщик сможет убедиться в том, что этот договор действительно зарегистрирован, стал обязательным к исполнению сторонами, и можно перечислять застройщику деньги за квартиру.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Некоторое время назад в Гражданском кодексе РФ появилась норма (п. 3 ст. 433 ГК РФ), закрепившая правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации для третьих лиц. Таким образом, с 1 июня 2015 г. (даты вступления нормы в силу) законодательно был оформлен поворот российского гражданского права в области государственной регистрации к французской модели. Все дело во фразе, и она здесь является ключевой: «для третьих лиц». Ранее как ст. 433 ГК РФ, так и ст. 164 ГК РФ при их буквальном прочтении говорили о том, что при отсутствии госрегистрации договор не может считаться заключенным и порождать правовые последствия. Согласно же новой норме отсутствие требуемой регистрации не порочит договор как таковой и не блокирует возникновение относительной правовой связи между сторонами, но лишь препятствует возможности противопоставить такой незарегистрированный договор третьим лицам.

Сегодня целью государственной регистрации сделок является информирование о факте их заключения, доступность информации об этом третьим лицам. А функция укрепления правовых связей между самими сторонами (в отличие от нотариального удостоверения сделок) у государственной регистрации отошла в тень. Отсутствие регистрации, по мысли авторов новеллы и сторонников данной теории, сказывается лишь на противопоставимости, но не на действительности (заключенности) договора.

Французская идея в российской судебной практике

Надо особо оговориться, что эта идея пробивала себе дорогу давно и для российских юристов новостью не стала. При рассмотрении споров об арендной плате судебная практика ВАС РФ пришла к тому, что, несмотря на отсутствие необходимой регистрации договора аренды, стороны считаются связанными соответствующим обязательством (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08 и от 06.09.2011 № 4905/11). Этот же подход в отношении аренды был развит и в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, и в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Что любопытно, если поначалу ВАС РФ исходил из того, что отсутствие регистрации не мешает признать договорные отношения сторон возникшими в том случае, когда договор исполнялся сторонами, то в конце концов он перестал требовать и собственно исполнения: подписания договора сторонами оказывалось достаточно для того, чтобы он считался заключенным, а обязательства — возникшими. По мнению суда, отсутствие регистрации лишь мешает противопоставить такой договор третьим лицам. Впрочем, ВАС РФ исходил из того, что такое противопоставление возможно даже при отсутствии регистрации, если третье лицо знало о незарегистрированном договоре из иного источника

Цитируем документ

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

Иначе говоря, на непротивопоставимость незарегистрированного договора может ссылаться лишь субъективно добросовестное третье лицо.

Верховный суд РФ в прошлом году в целом подтвердил и практику ВАС РФ, и соответствующее прочтение закона. При этом он указал на необходимость толковать п. 2 ст. 651 ГК РФ через призму непротивопоставимости. Также ВС РФ уточнил, что третьим лицам договор аренды при отсутствии его регистрации может быть противопоставлен, если третьи лица знали или должны были знать о наличии такого договора, хотя ВАС РФ в свое время говорил только о точном знании.

Тем не менее целый ряд аспектов в практическом применении нового подхода пока не прояснен. Далеко не все суды разобрались с доктриной непротивопоставимости. Законодатель же, попытавшись отразить данную идею в п. 3 ст. 433 ГК РФ, не поставил точку в вопросе о реальном или вмененном знании третьего лица о незарегистрированном договоре и к тому же оставил нетронутыми и норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, и норму п. 2 ст. 651 ГК РФ. Вышеуказанные нормы продолжают говорить об отсутствии у незарегистрированной сделки правовых последствий и непризнании незарегистрированного договора заключенным. Тем не менее новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ вынуждает судей смириться с тем, что обе эти нормы теперь должны толковаться в свете идеи непротивопоставимости, отраженной в более поздней норме п. 3 ст. 433 ГК РФ.

На научно-практическом круглом столе, организованном Юридическим институтом «М-Логос», ряд экспертов попытались ответить хотя бы на некоторые из проблемных вопросов. Тема стала очень актуальной в последнее время и обсуждается сообществом на разных площадках и в разном контексте.

Сделка регистрацию не прошла — она существует

Закон требует производить государственную регистрацию в первую очередь договоров аренды недвижимости. На мероприятии ситуации, которые возникают на практике, рассматривали с позиции условного кейса, когда сделка заключена, а государственную регистрацию не прошла.

Как отметил модератор дискуссии Артем Карапетов, д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, долгое время в нашей практике доминировала идея о том, что договор, который законом предписано регистрировать, но который не прошел через такую процедуру, является незаключенным либо ничтожным — законодательство допускало разные толкования. И признаки этой, старой, концепции до сих пор отражены в законе — в некоторых общих положениях, в ст. 164 и 651 ГК РФ. Из актуальной судебной практики по применению этой идеи непротивопоставимости видно, что суды до самого последнего времени во многом продолжали жить по старой парадигме. Если договор не прошел госрегистрацию, они признавали его ничтожным, незаключенным. Как правило, это касалось договоров, заключенных до 1 июня 2015 г., до вступления в силу новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Сейчас, когда в судах оказываются договоры, заключенные после указанной даты, можно ожидать некоего изменения тенденции. Основания надеяться на это дает постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49. В пункте 5 этого постановления высшая судебная инстанция еще раз недвусмысленно указала, что договор вне зависимости от факта его регистрации заключен, связывает стороны, а отсутствие государственной регистрации просто не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Цитируем документ

По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Ситуации, которые грозят противопоставимостью

Прогнозируя, что суды, наконец, прислушаются к разъяснениям, воспримут эту французскую идею непротивопоставимости незарегистрированных договоров, участники круглого стола смоделировали некоторые ситуации, в которых непременно придется разбираться российскому правосудию. И первый вопрос, который был поднят для обсуждения на круглом столе: кому все-таки можно, а кому нельзя противопоставить незарегистрированный договор?

Если договор не зарегистрирован, но третье лицо знает о том, что договор существует, ему этот договор можно противопоставить. Это не прописано непосредственно в ГК РФ, но следует из всей практики ВАС РФ и ВС РФ. Но если другая сторона точно не знает (или, по крайней мере, не доказано точное знание), то мы можем полагать, что, будь она осторожной и продемонстрируй должный стандарт заботливости и осмотрительности, она могла бы знать о наличии этого договора.

Представим: собственник-арендодатель продает здание новому собственнику, в реестре нет записи об аренде, и новый собственник пытается расторгнуть договор с арендатором, говоря о том, что при оформлении сделки он ничего не знал о договоре аренды. Арендатор апеллирует к ст. 617 ГК РФ, но когда всплывает аргумент про отсутствие регистрации, арендатор говорит новому собственнику: ты должен был знать обо мне, потому не мог не догадаться, что в здании площади сдаются в аренду. Вот такая гипотетическая ситуация. Следует ли в правоприменительной практике противопоставлять такой незарегистрированный договор только в случае, когда со всей очевидностью доказано, что контрагент точно знает о ситуации с арендатором? Либо следует допустить применение критерия «должен был знать» и принять это «должен был знать» в качестве обычного стандарта заботливости и осмотрительности?

Михаил Церковников, к.ю.н., доцент Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, считает, что говорить о том, что любое третье лицо, независимо от того, знало оно или не знало о договоре, вправе игнорировать этот договор, если он не зарегистрирован, неправильно. И даже «постыдно». И западная практика показывает, что обычного знания и вменения недобросовестности достаточно для того, чтобы договор начал действовать против третьего лица. По мнению эксперта, регистрация — это информационный ресурс, не более того. Она создает неопровержимую презумпцию знания о том, что записано в реестре. Но не создает неопровержимой презумпции о том, что вера реестру полностью защищает третью сторону. Если выяснится, что она знала или должна была знать о том, что реестр не соответствует действительности, то, соответственно, она теряет право на защиту.

Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической компании «Пепеляев Групп», не согласен с тем, что в случаях с арендой вообще должен применяться стандарт «неосторожность». Когда речь идет об аренде, то с точки зрения правовой политики одни участники арендных правоотношений могли рассказать всему миру о том, что у них есть (и соответственно, зарегистрировать) договор, но почему-то этого не сделали, а третьи лица должны стать этакими пинкертонами, фандориными или шерлоками холмсами и заниматься самостоятельными расследованиями. Это в корне неверно. Может быть, уточняет Р. Бевзенко, в виндикациях оправдан повышенный стандарт осмотрительности, но в арендных отношениях третья сторона не должна нести риски из-за того, что две другие стороны не зарегистрировали договор. А для противодействия недобросовестному поведению третьих лиц докладчик считает возможным применение повышенного критерия осмотрительности: «Заведомо должен был знать».

Главное в регистрации — цель, которую она преследует

Не поддержала идею М. Церковникова о том, что даже за неосторожное поведение третье лицо должно нести риск в виде противопоставления аренды, и Александра Маковская.

Она напомнила, что когда писалась Часть I ГК РФ, государственной регистрацией для разных сделок преследовались абсолютно разные цели и регистрация выполняла абсолютно разные функции.

Та же самая государственная регистрация договоров купли-продажи жилья была фактически заменой нотариальному удостоверению сделок — то есть в данном случае имел место контроль государства за содержанием сделки.

Вторая группа государственной регистрации — это когда государственная регистрация сделки в реальности была государственной регистрацией обременения, порождаемого сделкой. То же самое касалось и государственной регистрации договоров об ипотеке.

А что мы регистрируем в договорах аренды? Эксперт указала на давнюю позицию ВАС РФ, гласящую, что государственная регистрация договоров аренды — это государственная регистрация аренды как обременения.

Цитируем документ

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»

Возвращаясь же к ст. 433, А. Маковская выразила мнение, что для полноценного и однозначного применения в ней не хватает уточнения. В идеале она должна звучать следующим образом: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если эти лица добросовестные».

А что касается формулировки критерия осмотрительности, то эксперт не готова предложить что-то конкретно: «знали», «могли знать», «должны были знать». Она только привела пример из того же французского правопорядка. Французские юристы, когда они говорят о том, что лицо «могло знать», исходят из пассивного знания лицом сложившейся обстановки. А вот когда употребляется фраза «должно было знать», подразумевается, что лицо должно было предпринять активные действия для выяснения соответствующей правовой ситуации.

Госорганы не являются третьей стороной

Второй вопрос, который был поднят на круглом столе, касался государственных органов — входят ли они в число «третьих лиц» в контексте применения рассматриваемой нормы. Ведь условием получения определенных лицензий может выступать наличие помещений, которые, в свою очередь, могут арендоваться. Может ли государственный орган, который осуществляет лицензирование, отказать в принятии договора аренды как подтверждения наличия помещений для использования на том основании, что договор не прошел процедуру государственной регистрации? Может ли налоговый орган сказать, что незарегистрированный договор аренды влечет правовые последствия для него как третьего лица? С точки зрения целей, которые преследовал законодатель, внося норму, очевидно, что государственные органы вряд ли рассматривались как третьи лица арендных правоотношений, но они вполне могут сейчас заявлять о себе именно в качестве третьих лиц.

А. Маковская, отвечая на этот вопрос, отметила, что он «существует уже сто лет». Впервые он возник не в связи с договорами аренды, не в связи с незарегистрированными договорами, а с договором на оказание охранных услуг, который был заключен в надлежащей форме. И возник вопрос: может ли охраняемая компания относить расходы по выплате вознаграждения охранной фирме на себестоимость? И ВАС РФ, который рассматривал это дело, пришел к выводу: конечно, компания может учитывать данные расходы и налоговая не должна предъявлять претензии в данной ситуации. Даже если договор отсутствует, оказанные услуги должны быть оплачены. И затем уже данную позицию перенесли на те же самые договоры аренды, которые были не зарегистрированы, говоря тем же самым налоговикам, что они не могут предъявлять никаких претензий к соответствующим компаниям, которые платят арендную плату, но не зарегистрировали договоры. На сегодня нет оснований для изменения этой позиции, исходя из того, что сегодня вообще-то есть та же ст. 433 ГК РФ, которая признает силу договорного обязательства.

Далее участники обсуждения попытались разобраться, кто такие эти третьи лица в аренде, которым нельзя противопоставить незарегистрированный договор, если они добросовестные? Новые собственники, которые приобретают здание у арендодателя — самый очевидный ответ, вокруг которого часто и прокручивалась идея противопоставимости.

• Ситуация первая: новый собственник, если он не знает об арендаторе, не увидел в реестре договор аренды, может разорвать договор аренды, и арендатор не может претендовать на продление своих прав при смене собственника.

• Ситуация вторая: арендодатель при отсутствии регистрации договора субаренды и попытке субарендатора потребовать заключения с ним прямого договора при прекращении аренды. Например, арендодатель не видел эту субаренду, она не была зарегистрирована по какой-то причине, но это в общем-то неважно. Потом аренда прекращается, субарендатор появляется и выражает желание напрямую заключить договор (по ст. 618 ГК РФ он имеет право при досрочном прекращении аренды требовать прямого заключения с ним договора).

• Ситуация третья: новые арендаторы заключают договор с арендодателем, а прежний арендатор, имеющий в силу ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора на новый срок после окончания предыдущего, заявляет требования о переводе прав и обязанностей по этим заключенным новым договорам аренды. То есть новым арендаторам противопоставляется право прежнего арендатора.

Во всех этих ситуациях должен применяться принцип противопоставимости. Здесь следует придерживаться той позиции, что, если новые арендаторы не видели в реестре старого договора аренды и не знали и не должны были знать о старых договорах, они защищены. Если же не было регистрации, но они знали о старых арендаторах или должны были знать, то они проиграют дело.

Александр Латыев, к.ю.н., руководитель практики юридической фирмы «Интеллект-С», предложил взглянуть на вышеуказанные ситуации не с точки зрения противопоставимости регистрации, а с ракурса добросовестности либо недобросовестности другого арендатора. В обоснование своей позиции он привел сам механизм регистрации. Когда новый арендатор заключает договор, он видит аренду в реестре? Скорее всего, нет! Ее уже из реестра убрали. Он получает выписку, в которой написано, что объект не обременен арендными правами других лиц. Получается, была регистрация или нет — для третьего лица в информационном плане ничего не меняется.

А может ли арендатор «соскочить» с аренды при смене собственника, если договор аренды не зарегистрирован?

М. Церковников считает, что нет, иначе он воспользуется своим же собственным нарушением. Причем это нарушение не административное, это гражданское правонарушение в отношении третьих лиц — стороны не зарегистрировали сделку. В принципе же норма ст. 617 ГК РФ в современном мире имеет аналог в любом правопорядке: аренда следует за вещью.

Соглашение об изменении договора аренды

Согласно ст. 164 ГК РФ, если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и изменение договора подлежит обязательной госрегистрации. И тут опять возникает множество интересных вопросов.

Договор аренды заключен, арендатор и арендодатель заключили допсоглашение об изменении, допустим, арендной платы в ту или иную сторону, изменили иные условия договора. Далее объект недвижимости продается новому собственнику. Договор был зарегистрирован, а допсоглашение — нет. Если допсоглашение предусматривало понижение арендной платы, то здесь, казалось бы, все просто. Новый собственник «не видит» допсоглашение и продолжает взимать плату в прежнем размере. Если арендатору это не нравится, то он просто уходит. А если арендатор скрыл повышение арендной платы и новому собственнику начал платить по цене, установленной в договоре? Противопоставляется ли такое допсоглашение арендодателю? Может ли новый арендодатель, узнав через полтора года о том, что старый повышал цену аренды, потребовать возместить разницу?

Александр Латыев в такой ситуации видит нелогичное поведение продавца. Предыдущему собственнику выгодно сообщить о повышении арендных ставок, это косвенно повышает и стоимость объекта. Если же он об этом не сказал, то мы можем предположить имеющееся конклюдентное соглашение с арендатором о возврате к прежним соглашениям. Тогда новый собственник, получив данную информацию, но не раскрывая свое знание в течение какого-то времени, перестал бы быть добросовестным.

В конечном итоге участники круглого стола пришли к практически единодушному мнению: если было изменение договора до смены собственника, если оно не зарегистрировано, то новый собственник имеет опцион на вступление в это допсоглашение в течение разумного срока, после того как он узнал о его наличии. Если он в разумный срок им не пользуется, хотя уже знает о нем, значит, он теряет право.

Мероприятие проходило в благотворительном формате. Организаторы пытаются собирать средства на лечение детей, страдающих от рака крови. Участники мероприятия вносили небольшие взносы, которые после покрытия расходов на аренду зала были направлены в фонд «Подари жизнь».

Если данный материал покажется вам полезным или просто интересным, просим самостоятельно сделать любое посильное пожертвование в вышеуказанный фонд.

В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации . Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

• п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
• Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
• Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
• В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?

Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.

Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.

Между тем, это не так.

Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.

В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.

Адвокат Ан И.П.