Переоборудование

Сургутский городской суд (Ханты-Мансийский автономный округ-Югра) — Гражданские и административные Суть спора: 2.124 — Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные жилищные споры № 2-7524/2017

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 октября 2017 года Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:
председательствующего судьи Бочневич Н.Б.,
при секретаре Гумаровой Г.Ф.,
с участием истца Алатыревой Л.С., представителя ответчика Волошина Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алатыревой Л. С. к Администрации города Сургута о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии без согласия государственного органа,
у с т а н о в и л :
Алатырева Л.С. обратилась в суд с иском к Администрации города Сургута о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии без согласия государственного органа, мотивируя свои исковые требования тем, что в соответствии со свидетельством на право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по , ХМАО и ЯНАО, она является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: . Указанную квартиру она приобрела в марте 2005 года уже в перепланированном состоянии. Предыдущие владельцы квартиры произвели демонтаж оконного и дверного блоков между кухней и балконом. О том что это является перепланировкой и должно быть согласовано в соответствующих органах и подтверждено документально, они не знали. Поэтому никаких документов не потребовали. При обращении в УК ДЕЗ ЦЖР в августе 2016 года им указали, что отсутствие оконного и дверного блоков относится к перепланировке и потребовали от них предоставить соответствующие разрешающие документы. При обращении в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Сургута о сохранении их жилого помещения в перепланированном состоянии они получили отказа. В связи с тем, что перепланировка выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, а также перепланировка жилого помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и здоровью. Просит вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержала, суду пояснила, что просит суд вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, просит в их удовлетворении отказать.
Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

По общему правилу, предусмотренному ст. 26 Жилищного кодекса РФ, данные действия проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с компетентным органом власти в порядке, предусмотренном данной статьей, при этом в законе указаны основания для отказа в согласовании переустройства/перепланировки.
Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольной произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.
Как установлено материалами дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Бадаева Л.С. является собственником в общей долевой собственности, доля в праве 1/2 на .
На основании свидетельства о заключении брака 1-ПН № от ДД.ММ.ГГГГ Бадаева Л.С. вступила в брак, и после его заключения сменила фамилию на Алатырева (актовая запись № от ДД.ММ.ГГГГ).
В указанном выше жилом помещении была выполнена перепланировка: произвели демонтаж оконного и дверного блоков между кухней и балконом.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания, сооружения или их части.
Согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ N 170 от ДД.ММ.ГГГГ, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускается.
В соответствии с п. 4.2.4.9 указанных Правил не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Таким образом, демонтаж фрагмента внутренней несущей стены по периметру выполненного проема выполнен в нарушение установленных действующим законодательством правил, принятых с целью обеспечения сохранности жилищного фонда, что само по себе является нарушением прав и законных интересов граждан, проживающих в данном доме.
В обоснование заявленных требований стороной истца представлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ о перепланировке квартиры, расположенной по адресу: , где указано, что перепланировка выполнена путем демонтажа оконно-дверного балконного блока в кухне, наружная стена – панель керамзитобетонная – не затронута; утеплен балкон, пол, потолок, стены. Остекление заменено на металло-пластиковые стеклопакеты. Увеличение отапливаемого объема компенсируется электрообогревом, заложенного в конструкции утепленного пола балкона. Выполненная перепланировка в не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Перепланировкой не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью.

Оценивая представленное обследование, суд не может признать его достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку заключение сделано без учета Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170.
Кроме того, как указывает истец в исковом заявлении, она намерена перенести дверной проем в несущей стене из кухни в коридор жилого помещения.
Пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Соответственно для принятия решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии такое помещение должно быть перепланировано в настоящий момент, а не быть перепланировано в будущем. Достоверных доказательств проведения данной перепланировки — переноса дверного проема, суду не представлено.
Статья 26 Жилищного кодекса РФ устанавливает порядок согласования, переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Достоверных доказательств того, что истец обращалась в администрацию города с заявлением о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, предоставив при этом документы, указанные в ст. 26 ЖК РФ и получила отказ суду не представлено. Судебные органы не могут собой подменять установленный законом порядок согласования перепланировки.
При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 1 ст. 26, пунктом 3 части 1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ, пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170), суд приходит к выводу о том, что перепланировка спорной квартиры выполнена с нарушением технических норм и требований по вопросам безопасности строительства и эксплуатации жилищного фонда, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о сохранении данной квартиры в перепланированном состоянии не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Алатыревой Л. С. к Администрации города Сургута о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии без согласия государственного органа отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение одного месяца с подачей жалобы через Сургутский городской суд.
СУДЬЯ подпись
КОПИЯ ВЕРНА: СУДЬЯ Н.Б.БОЧНЕВИЧ

Суд:

Сургутский городской суд (Ханты-Мансийский автономный округ-Югра)

Истцы:

Алатырева Л.С.

Ответчики:

Администрация г. Сургута

Судьи дела:

Бочневич Наталья Бориславовна (судья)

Если у вас есть помещение, соответствующее основным требованиям для организации бизнеса, но которое не подходит по конфигурации или не позволяет установить специализированное оборудование, можно произвести перепланировку и привести площади в соответствие со своими требованиями уже после приобретения. В жилищном кодексе РФ такие действия называются «перепланировка нежилых помещений».
В данной статье мы ответим на все вопросы переустройства и перепланировки помещения, получения необходимых согласований и (в конечном итоге) разрешения Межведомственной Комиссии, заключение которой является определяющим при решении вопросов переоборудовании нежилого помещения.

Что такое переустройство, переоборудование и перепланировка нежилого помещения?

Согласно Жилищному Кодексу РФ переустройство объектов нежилого фонда – это проведение в одном или нескольких помещениях мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения, размеров и функционального назначения помещений и (или) располагающегося в них инженерного оборудования. Понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений и их переоборудование.
1 переустройство нежилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения.
2 перепланировка нежилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения
Перепланировка – это любые действия по ремонту или реконструкции помещения, которые связаны с изменением планов БТИ. Поскольку на планах БТИ присутствуют стены, перегородки, окна, проемы, сантехнические и электрические коммуникации, следовательно, изменение этих параметров попадает под определение «перепланировка нежилых помещений» и требует обязательного согласования.
Перепланировка помещений проводится в целях изменения эксплуатационных качеств помещения посредством изменения планировочных параметров его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций и основного функционального назначения перестраиваемого объекта.

Технически перепланировка помещений не представляет особой сложности, современные строительные технологии и богатый выбор стройматериалов открывают перед собственниками помещения достаточно широкие возможности для изменения его внутреннего устройства. Расширить пространство, привести нежилое помещение в соответствие с выполняемыми функциями, обеспечить максимальный комфорт сотрудникам и клиентам — все это возможно благодаря перепланировке, которая является удачным решением многих производственных задач.
Сложность в другом. Законодательством предусмотрена весьма трудоемкая процедура получения разрешений на производство работ по переустройству нежилых помещений, а отсутствие этих разрешений влечет за собой довольно суровые санкции, выражающиеся в наложении штрафов и наступлении иных негативных последствий, существенно осложняющих жизнь собственнику (или арендатору) незаконно переоборудованного объекта.

Согласование перепланировки

Согласование перепланировки нежилых помещений – это процесс утверждения проектной документации в соответствии с нормативами и правовыми актами Российской Федерации с целью получения Разрешения на переустройство и производство ремонтно-строительных работ, осуществления самого переустройства, прохождения приемки завершения переустройства и внесения изменений в поэтажный план БТИ.
Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка нежилых помещений должна проводиться на основании разработанного проекта, который необходимо согласовать и утвердить в административных органах города.
Проект перепланировки – это техническая документация, выполненная на основе технического заключения, которое отражает все изменения относительно старой планировки с учетом конструктивных элементов и инженерных коммуникаций.
Проект перепланировки подготавливают специализированные организации, такие как наша компания ПРОЕКТ ЦЕНТР, у которых имеется лицензия на проведение соответствующих работ. Проект снимает юридическую и иную ответственность с владельца помещения — после проектирования ответственность за технические решения по перепланировке ложится на плечи проектной организации.
Согласование перепланировки помещений ведется органами СЭС, Госпожнадзора, Дирекции Единого Заказчика, АПУ и Жилищной инспекции. Окончательно согласование осуществляется в МВК (Межведомственной Комиссии). После этого производится осмотр помещения специалистами из жилищной инспекции и оформляется Акт ввода помещения в эксплуатацию. На основании этого документа проводятся соответствующие обмеры, и владелец получает новые документы БТИ.
В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:

• штраф
• требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет
• отказ в продлении (пролонгации) лицензий
• требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями
• информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер
• обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы.

Итак, какие же документы необходимы для согласования?

1 заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
2 документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени
3 правоустанавливающие документы на занимаемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
4 документы БТИ (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка о состоянии здания/помещения)
5 заключение органа по охране памятников архитектуры (если это помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры)
6 проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке
Проектная документация на работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и содержит:

1. пояснительную записку по архитектурно-планировочным, конструктивным и технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям
2. ситуационный план в масштабе 1:2000;
3. план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах, расположения конструктивных деталей и узлов, изменений во внутренних инженерных коммуникациях и в использовании технологического оборудования
4. сводный план инженерных сетей
5. техническое заключение о состоянии объекта
6. другую документацию

Прежде чем предоставлять проект на рассмотрение Межведомственной Комиссии, его необходимо согласовать в соответствующих инстанциях (ДЕЗ, Госпожнадзор, СЭС, АПУ, Жилищная инспекция и пр.) При этом:

1. ГУ МЧС (Пожарные) рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм, безопасностью эксплуатации помещения и возможностью эвакуации людей в случае возникновения пожара
2. ТО ТУ Роспотребнадзор (СЭС) рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм (минимальные размеры помещений, соблюдение баланса площадей до и после перепланировки, соблюдение функционального назначения помещений, освещенность, наличие гидро- и пароизоляции в санузлах и т.д.)
3. ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика) решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания (отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением)
4. АПО (Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания и проверяет соответствие проекта строительным нормам и правилам, рекомендуя те или иные дополнения и изменения

При проведении перепланировки запрещается:

1. Переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам)
2. Переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации
3. Проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения
4. Демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов
5. Замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки
6. Установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления
7. Переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м
8. Объединение помещения по вертикали
9. Расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.