Реконструкция кровли

1.Виды кровли в многоквартирных домах

2. Способы ремонта крыши

3. Факторы возникновения протечек кровли многоквартирных домов

4. Выявление протечек кровли

5. Кровли по принципу наплавления

6. Процесс ремонта скатных крыш

Пожалуй, очень многие жильцы многоквартирных домов сталкивались с такой проблемой, как протекание, а также недостаточно надежное состояние крыши. В один ряд сюда становятся и такие минусы, как некачественное покрытие, обрушение крыш в старом доме и т.п. Именно поэтому капитальный ремонт кровли многоквартирного дома – один из наиболее остро стоящих вопросов для многих жильцов.

Очень часто многие граждане, обращаясь за помощью в различные инстанции, занимающиеся вопросами обслуживания домов, сталкиваются с их полным бездействием, вследствие чего сбор средств на ремонт кровли в многоквартирном доме осуществляется самостоятельно. 

Однако прежде чем обращаться в подобные органы и оплачивать услуги специалистов по кровельным работам, необходимо понять саму причину протечек кровли в многоквартирном доме. Далее речь пойдет о том, какие существуют типы кровель в многоквартирных домах, а также возникающие в связи с ними проблемы и пути их решения.

Система реконструкции плоских кровель в скатные

Виды кровли в многоквартирных домах

Поскольку видов крыш в многоэтажных зданиях существует несколько, важно разобраться в особенностях каждого из них, поскольку ремонтные работы могут в значительной степени отличаться.

Согласно конструкции и форме кровли делятся на:

• односкатные (с различным наклонным углом);
• двускатные;
• многоскатные;
• бесскатные (стандартные плоские крыши);
• сложные (больше характерны для современных зданий, нежели для старых домов).

В конструкцию кровли входит внешнее покрытие и опора, находящаяся изнутри (это может быть система стропил или плита из железобетона). Также обязательными элементами являются водосточная система, а также слои утепления и гидроизоляции. Так или иначе, выполняя капитальный ремонт крыши многоквартирного дома, обязательно необходимо учитывать все конструктивные особенности кровли.

Способы ремонта крыши

Работы по реставрации крыш зданий с множеством квартир принято разделять на две большие группы: текущий,или временный ремонт кровли крыши, и капитальный, или полный. 

Так, текущий ремонт кровли многоквартирного дома выполняется в том случае, если обнаруживаются какие-либо дефекты системы кровли. Очень часто все работы сводятся к замене старого и поврежденного кровельного покрытия, которым обычно выступает рубероид, на новое, устраняя появившиеся трещины и щели. Исходя из необходимости, новое покрытие может укладываться как в один, так и в два слоя. По завершении ремонтных работ все швы и стыки полотна кровли полностью герметизируют специальными веществами.

Относительно финансов этот вид ремонта не является слишком затратным, поэтому он более распространен. Однако существует еще одна разновидность текущего ремонта, когда укладывать новое кровельное полотно не нужно. В месте дефекта после предварительного надреза отгибаются края, а внутреннее пространство старательно очищается. Далее его сушат при помощи газовой горелки для кровли и обрабатывают слоем строительной мастики как покрытие, так и его основу. Края возвращают на место, после чего их надо плотно прижать друг к другу, дождавшись полного сцепления.

Места с проявившейся гнилью полностью вырезаются, крыша очищается. Все дефектные места заполняются той же мастикой, а затем на обрабатываемое место приклеивается новый кусок вплотную к старому материалу. Безусловно, такой способ ремонта является далеко не самым качественным, но в наше время он вполне распространен, особенно на крышах старых домов.

А капитальный ремонт кровли многоквартирного дома представляет собой полную переделку крыши. С нее снимается старое покрытие, после чего заливается свежая стяжка и в два слоя укладывается новый кровельный ковер. Выполнение такого ремонта следует доверять только специалистам, поскольку во время работ может быть повреждена внутренняя отделка находящихся на верхних этажах квартир.

Если протекает крыша в многоквартирном доме, то это может быть следствием неправильно выполненных работ. Основная работа при капитальном ремонте заключается в наплавлении рубероида особой газовой горелкой (прочитайте: «Течет крыша в многоквартирном доме — что делать»). Изнанка кровельного ковра нагревается снизу, после чего материал осторожно прижимается к основанию крыши. Очень важно контролировать температуру огня, так как ее неверный показатель может привести к разрушению материала. Укладывать покрытие нужно по принципу нахлеста, а все швы обязательно нужно обработать строительным герметиком.

Факторы возникновения протечек кровли многоквартирных домов

Избежать утечек можно лишь одним способом – выполнив капитальный ремонт кровли. Причины возникновения этих неприятных дефектов могут быть самыми разными, но чаще всего они проявляются после сильных дождей или в период массового таяния снежного покрова.

Так, причинами протечек крыши в многоквартирных домах могут быть следующие:

• повреждение целостности кровельного ковра, вызванное уборкой снега или остатков льда. Обычно происходит по причине небрежности и невнимательности работников;
• истекший срок службы покрытия. Как и у любого материала, свой эксплуатационный срок имеется и у рубероида, который по прошествии определенного периода времени склоне разрушаться.;
  
• причиной протечек может стать также неправильная технология укладки кровельного покрытия;
• применение недостаточно качественного материала. Стремление сэкономить может вылиться в серьезные последствия для целостности кровли, поскольку зачастую дешевый материал не обладает всеми качествами, необходимыми для хорошей эксплуатации;
• возможные трудности при монтаже зеленой кровли. Растения, расположенные на крыше, могут повредить ее своими корнями, приведя, таким образом, к протечкам;
• нарушения температурного режима в пространстве чердака. Так, согласно строительным нормам, температурного внутри него должна быть идентичной наружной. Это значит, что утепление чердака, зачастую выполняемое сегодня, делать совсем не нужно.

Выявление протечек кровли

До подачи заявки на выполнение капитального ремонта нужно четко определить место, которое повреждено. Чаще всего для этого сопоставляется место протекания и уже по нему находится источник повреждения на крыше. На мягких битумных кровлях сделать это очень легко – в месте дефекта образуются пузыри воздуха.

Ковер в таком случае следует заменить полностью, а необходимое место хорошо просушить. Самостоятельно выполнять эти работы не стоит, лучше доверить работу специалистам. Но если есть желание, подробные описания всего хода работ с видео и фото всегда можно найти в наших статьях, посвященных кровлям и их ремонту.

Иногда случается так, что проблема протечек на скатных кровлях может также осложняться и гниением деревянных стропильных ног. При таком исходе замене обычно подлежит не только кровельное покрытие, но и отдельные элементы конструкции.

Кровли по принципу наплавления

Как уже стало понятно, суть капитального ремонта сводится к монтажу наплавляемых материалов. Согласно существующим нормативам плановый ремонт с заменой (при необходимости) отдельных участков покрытия должен выполняться специальными службами дважды в год.

Весь процесс заключается в наплавлении рубероида и иных уложенных внахлест материалов газовой горелкой. Осуществлять такой ремонт следует для плоских крыш, которых сегодня большинство (прочитайте: «Устройство наплавляемой кровли — технология»). Такой материал устойчив к влаге, температурным перепадам, а также прямым лучам ультрафиолета.

Что делать, если протекает крыша, подробно на видео:

Процесс ремонта скатных крыш

Покрытием для скатных кровель обычно служит иной материал. Зачастую это листы металла, обработанные цинком или просто окрашенные. Ремонтные работы в этом случае состоят в нахождении поврежденных элементов покрытия, их грамотной замене и контроле состояния основания крыши под покрытием. Чтобы сделать это, материал необходимо снять и провести нужные работы по реставрации системы стропил и обрешетки, а также непосредственно основания, располагающегося под покрытием.

Порой нельзя не выполнить и такую важную часть работы, как замена слоя гидроизоляции и устройство дополнительного качественного утепления. Если повреждения несущественны, можно просто поставить заплатки и обработать все стыки герметиком.

Любые трещины и щели следует заливать герметиком на основе полиуретана и закрывать специальными полиуретановыми пластырями. Важно, чтобы место повреждения, подлежащее ремонту, перед всеми работами было обезжирено и обработано грунтовкой. После окончания реставрации кровлю принято покрывать специально предназначенной для конкретной кровли краской, функции которой заключаются в придании покрытию большей прочности и увеличении эксплуатационного срока.

Так, вышеописанные мероприятия представляют собой работы по выполнению текущих и капитальных ремонтов. Выходит так, что выполнять их собственноручно совсем не рекомендуется, поскольку любые самостоятельные работы чреваты появлением новых, не менее серьезных проблем, поэтому будет лучше, если весь процесс реконструкции будет доверен кровельщикам-профессионалам. Так или иначе, расчет стоимости ремонта кровли в данном случае выполнить нельзя, поскольку каждый вариант системы крыши и ее повреждений является индивидуальным и особенным. Читайте также: «Протекает крыша — куда обращаться: полезные советы».

Главная — Статьи

Ремонт или реконструкция: отличия и учет

Важные отличия

Бухгалтеру необходимо четко разграничивать, когда осуществлялся ремонт основного средства, а когда — его реконструкция. Ведь в первом случае в объекте просто устраняются недостатки и образовавшиеся за время работы погрешности, а в последнем — свойства объекта совершенствуются. Соответственно, при реконструкции (а также достройке, модернизации или техническом перевооружении) изменяется и стоимость основного средства, а расходы на ремонт первоначальную стоимость не увеличивают (см. п. п. 14, 26, 27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 67 Методических указаний по учету основных средств).
Кроме того, если исходить из упомянутых выше Методических указаний, то реконструкция основного средства связана с тем, что, например, в итоге увеличивается срок полезного использования объекта или возрастает его мощность. Они могут быть вызваны изменением технологического или служебного назначения оборудования или здания, повышенными нагрузками или другими новыми качествами, тогда как ремонт — это только поддержание основных средств в рабочем состоянии, а не улучшение их первоначальных показателей.

Разный учет

По-разному учитываются и расходы компаний на ремонт и реконструкцию. Все, что касается ремонта, учитывается для целей налогообложения в соответствии со ст. 260 НК РФ. Такие расходы рассматриваются как прочие и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 27 ПБУ 6/01 и п. 1 ст. 260 НК РФ).
Расходы же на реконструкцию (а также на достройку, модернизацию или техническое перевооружение) увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств и подлежат списанию для целей налогообложения через механизм амортизации в соответствии с п. 27 ПБУ 6/01, а также ст. ст. 256 — 259 НК РФ. Таким образом, понятно, что суммы, израсходованные на приобретение каких-либо новшеств и обновлений, лучше единовременно списать, чем включать в первоначальную стоимость. Поэтому компаниям выгоднее именно ремонтировать основные средства.

Частичный и капитальный ремонт плоской кровли

Налоговикам же «интереснее», чтобы предприятия реконструировали или модернизировали принадлежащие им объекты.

Замена системы управления

При рассмотрении споров о том, реконструкции или ремонту подвергся объект, как показывает судебная практика, арбитражные судьи анализируют два момента. Во-первых, содержание проведенных работ; во-вторых, влияние последних на объект основного средства. Если в результате свойства объекта не улучшились, то такие работы не относятся к реконструкции (модернизации или техническому перевооружению) и, соответственно, не увеличивают его стоимость. В качестве примера будет интересно рассмотреть спор, возникший между фирмой и налоговиками при отладке грузоподъемного механизма.
По мнению инспекторов, фирма, решившая привести в порядок принадлежащий ей подъемник, а именно восстановить работоспособность его электропривода, неправомерно отнесла на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, затраты на ремонт основного средства. Поэтому налоговики доначислили компании чуть больше полутора миллионов рублей налога на прибыль. Кроме того, предприятию предстояло уплатить соответствующие пени и штраф. Посчитав такое решение налоговиков незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2010 г., оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2010 г. N 09АП-16266/2010, заявленные требования общества были удовлетворены. Налоговики попытались обжаловать поддержанное на обоих уровнях решение в кассации, но и здесь им не улыбнулась удача.
Арбитры указали инспекторам, что проведенные компанией работы — это ремонт, а не реконструкция, потому как характер проведенных работ по восстановлению работоспособности электропривода перегружателя прямо обозначен в договоре на поставку электрооборудования и выполнение соответствующих услуг, указан в перечне работ и следует из акта о выполнении монтажных работ и акта приемки-сдачи работ. Результатом ремонта стала замена системы управления указанного объекта. При этом (что очень важно!) предназначение, технические параметры, объем в физическом выражении и срок эксплуатации подъемного устройства не изменились — это было подтверждено заключением территориального надзорного органа Ростехнадзора о характере работ, произведенных в ходе ремонта перегружателя.
Исходя из вышеизложенного, арбитры единогласно сделали вывод, что работы, выполненные в рамках вышеуказанного договора, являются именно ремонтом. А подобные затраты, в свою очередь, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере (п. 1 ст. 260 НК РФ).

Примечание. Подтверждающие документы
«Уже неоднократно упоминалось, что налоговики зачастую пытаются переквалифицировать ремонтные работы в модернизацию и обвинить фирму в занижении налоговой базы по налогу на прибыль, — отмечает Екатерина Коновалова, главный бухгалтер торгового предприятия. — Поэтому особое внимание нужно уделить документам, которые подготавливают сверх «стандартного набора» бумаг. Как раз они-то и подтвердят, что компании был необходим только ремонт и что именно его предприятие произвело. В данном случае убедительно будет выглядеть дефектная ведомость, где будут указаны все обнаруженные дефекты основного средства и предложения по их устранению. Поскольку унифицированной формы такого документа нет, можно составить его в произвольной форме. Главное, чтобы он содержал обязательные реквизиты первичных документов, перечисленные в п. 2 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». Уместно будет выглядеть и служебная записка (как это уже было отмечено) с описанием поломки и рекомендацией ответственного сотрудника о ее скорейшем устранении. Кроме того, «на руках» должен быть приказ руководителя на проведение ремонта. Помогут подтвердить затраты на ремонт планы, графики ремонтов, сметы расходов. А после окончания ремонта составляется акт о приеме-сдаче отремонтированных основных средств по форме N ОС-3″.

Починка не влияет на стоимость

Впрочем, вопрос, касающийся реконструкции, тоже не остался «висеть в воздухе». Арбитры указали, что к реконструкции относится переустройство основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения ассортимента продукции. В случае произведения реконструкции (а также достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения) изменяется первоначальная стоимость основных средств (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Что касается этого спора, то в данном случае инспекторы не смогли доказать, что была произведена именно реконструкция, которая действительно повлекла переустройство существующих объектов основных средств и изменение их стоимости. При этом арбитры обратили внимание на то, что изменение основных технических характеристик подъемника (т.е. его реконструкция) требует обязательной перерегистрации механизма в государственных органах технического надзора. Однако компания не обращалась к чиновникам с подобной просьбой — замена системы управления грузоподъемным устройством не требует такой перерегистрации, поскольку изменения основных технических характеристик при этом не происходит. А ссылка инспекторов на то, что работы по восстановлению работоспособности перегружателя выполнялись на основании технических условий, что, по мнению инспекторов, позволяет их квалифицировать как работы по реконструкции, признана несостоятельной. Ведь по ТУ и техпроекту может производиться как ремонт, так и реконструкция, и определяющей роли данный показатель не имеет (Постановление Госгортехнадзора России от 31 декабря 1999 г. N 98).
Таким образом, затраты на ремонт подъемника были отнесены на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, абсолютно правомерно, и наказывать компанию, починившую одно из своих основных средств, не за что (Постановление ФАС Московского округа от 13 декабря 2010 г. N КА-А40/14268-10).

Не переоснащение, а мелкое вмешательство

Отдельно стоит остановиться на вопросе модернизации и ремонта компьютеров. В данном случае определяющим критерием будет не изменение эксплуатационных характеристик машины, а положительный ответ на следующий вопрос: была ли в самом деле необходима произведенная замена деталей, клавиатуры или монитора? Например, замена комплектующих в ЭВМ на аналогичные, но с другими характеристиками (установка большего по объему жесткого диска или увеличение оперативной памяти) не приводит к появлению новых функций. Например, замена сгоревшего обычного монитора на жидкокристаллический вправе считаться ремонтом, несмотря на то что характеристики объекта явно усовершенствовались. Ведь ЭВМ продолжает выполнять те же функции, хотя вы и приобрели более совершенную модель монитора. С такой точкой зрения согласны и чиновники (см. Письмо Минфина России от 9 октября 2006 г. N 03-03-04/4/156).
Между тем, как было отмечено выше, осуществить ремонт ЭВМ компании выгоднее, чем заняться его реконструкцией или модернизацией. Поэтому в данном случае посоветовать можно следующее. Постарайтесь избегать любого упоминания о модернизации в первичных документах. Речь должна идти исключительно о ремонте. А для того чтобы оправдать его проведение в глазах налоговиков, попросите, чтобы сотрудник, ответственный за состояние и работоспособность компьютерной техники, подготовил служебную записку с заявлением об обнаруженной неполадке и необходимости ее устранения. А затем, на основании соответствующего приказа директора компании, приступайте к запланированному ремонту (Постановление ФАС Московского округа от 7 февраля 2002 г. N КА-А40/223-02).

Примечание. Внимание — на «первичку»
«Понимать разницу между ремонтом и реконструкцией мало: необходимо еще и правильно отразить ее в первичных документах, — предупреждает Вероника Гардовская, главный бухгалтер одного из московских автосервисов. — Имейте в виду: перечень документов при ремонте и реконструкции одинаков, поэтому на него ориентироваться не стоит. Гораздо полезнее будет, например, следить за тем, чтобы в «первичке» не подменялись понятия. Учтите, что если обыкновенный ремонт в актах и сметах будет назван «реконструкцией», то налоговики при очередной проверке остановятся именно на последнем определении».

При реконструкции зданий крыши заменяют в нескольких случаях. Первый вариант — замена кровельного материала (чаще всего кровельной стали) более современными материалами, больше подходящими по градостроительным и другим условиям. При замене кровельного материала нередко изменяют уклон кровли, усиливают деревянные стропила, переделывают водосточные желоба. В частности, металлические кровли заменяют на асбошиферные, для чего требуется повышать их уклон. В московских условиях и в Ленинграде такие решения применялись, хотя и в небольшом числе.

При переустройстве домов старой застройки в городах Прибалтики распространена замена стальных кровель на черепичные, что обосновывается строительной традицией старых городов в этой части нашей страны. Одним из вариантов является замена скатных крыш на скатные же, но из железобетонных элементов. Их монтируют из железобетонных балок, выполняющих функцию стропильных ног и кровельных плит из того же материала, или из усиленных листов асбошифера (рис. 126).

К кардинальным способам переделки крыши относится замена их железобетонными крышами современных видов, с малыми уклонами и, как правило, с внутренними водостоками. Здесь может быть несколько решений: совмещенное покрытие, конструкция с холодным, неотапливаемым чердаком (рис. 126, б) и конструкция с теплым чердаком или техническим этажом (рис.

Замена конструкций крыш

126, в). Последний вид завершения, признанный наилучшим по условиям эксплуатации, применяют в высокоэтажных зданиях. Для домов малой этажности целесообразны совмещенное покрытие как более дешевое или железобетонная крыша с холодным чердаком.

Рис. 126 Конструкции для замены крыш: а — скатные кровли с холодным чердаком; б — плоские кровли с холодным чердаком; в — плоские кровли с теплым чердаком; г — совмещенное покрытие; 1 — стальная кровля; 2 — асбоцементная (шиферная) кровля; 3 — железобетонная кровельная плита; 4, 5 — утепленное (чердачное) перекрытие; 6 — междуэтажное перекрытие; д — кровельные панели ленинградские ПРК с двумя ребрами; е — то же, московские
ППс

Для устройства полносборных железобетонных кровель над холодным чердаком разработаны несколько сортаментов тонкостенных панелей.

В Ленинграде используют при капитальном ремонте специальный сортамент ребристых панелей ПРК с двумя продольными ребрами (рис. 126, д). Такие панели предусмотрены 16.типоразмеров: ПРК.-500—ПРК-800 длиной от 5 до 8 м с интервалом по длине 200 мм. Ширина панелей — 1200 мм, масса их — от 850 до 1370 кг.

Панели можно укладывать непосредственно на продольные несущие стены, на поперечные стены, на балки, положенные также вдоль или поперек длинной оси здания. В Ленинграде были разработаны и более легкие изделия: армоцементные панели для крыш ПРА шириной 1500 мм и доборные ПРАД — шириной 750 мм, которые при близких размерах по ширине и длине оказываются примерно в два раза легче плит ПРК.

В Москве в состав номенклатуры железобетонных изделий включены односкорлупные прокатные плиты покрытий ППс (табл. 24 и рис. 126, е).
 
Первые три вида плит предназначены для укладки по стропильным балкам, а два последних можно укладывать как на балки, так и непосредственно на стены. Марка бетона этих плит — 200.

Кроме того, в каталоге индустриальных изделий для Москвы предусмотрены панели ПЧ для теплой крыши (см. рис. 135). Выполняют их из керамзитобетона толщиной 350 мм (марка ПЧ). Для лотков крыши предусмотрены изделия ЛЧ толщиной 500 мм.
Об эксплуатируемых кровлях. В отдельных кварталах городов (в частности, в Москве вблизи улиц Горького, Кирова, Арбата) имеется много прочных и ценных зданий самой различной этажности. Однако из-за излишне сгущенной застройки во дворах малы площадки для отдыха и участки для озеленения. В таких случаях целесообразно устраивать эксплуатируемые кровли с размещением на них площадок и озеленения, что даст возможность несколько улучшить условия отдыха даже при затесненной застройке. Кроме того, это позволит сохранить большее число старых зданий и меньше нарушать сложившуюся городскую среду.
На эксплуатируемых кровлях можно устраивать газоны и цветники на небольшом слое земли, при размещении кустарников и деревьев в кадках и ящиках.

За границей, особенно в Швейцарии, устройство эксплуатируемых кровель с площадками отдыха и садами широко распространено. Это объясняется большой ценностью земли и гористым рельефом, для лучшего использования которого крыша одного из зданий может служить площадкой отдыха для другого, расположенного более высоко.
В конструкцию кровли под площадками отдыха входит рулонный или мастичный гидроизоляционный слой, который защищают дренирующим щебеночным слоем и землей или замащивают бетонными плитами.