Застройщик суд

В случае нарушения срока сдачи квартиры застройщиком дольщик имеет право расторгнуть договор либо потребовать уплаты неустойки за просрочку.

В данной статье подробно описывается порядок предъявления иска о взыскании неустойки с застройщика без привлечения юриста. В качестве бонуса – полезные ссылки и рекомендации, основанные на профессиональном опыте юристов ЮК «Аймрайт” по представлению интересов участников долевого строительства.

Чтобы узнать о помощи нашей компании по взысканию неустойки прочитайте подготовленную Брошюру.

1. Составление претензии

Направление претензии перед обращением в суд не является обязательным, но мы рекомендуем это сделать. Желание уладить дело в досудебном порядке свидетельствует о добросовестности дольщика.

Что указать в претензии:

• сослаться на пункт договора, в котором содержится срок сдачи квартиры;
• сослаться на Закон о долевом участии в строительстве;
• указать сумму неустойки на момент составления претензии (рассчитать сумму поможет наш калькулятор);
• изложить требование об уплате данной суммы;
• указать реквизиты вашего счета для перечисления денег.

2. Направление претензии застройщику

Претензию следует направить ценным письмом с описью вложения. Также претензию можно лично передать в офис застройщика, однако в этом случае застройщик может уклоняться от принятия претензии. Если вы все же решили передать претензию лично, то с собой следует иметь второй экземпляр претензии для того, чтобы застройщик поставил на нем отметку с входящим номером и датой принятия.

Если застройщик не ответил на претензию в течение двух недель, можно действовать дальше.

3. Определение суда, который должен рассматривать дело

По общему правилу дело рассматривается по месту нахождения ответчика. В этом случае необходимо обращаться в районный суд, к подсудности которого относится юридический адрес застройщика. Однако законом о защите прав потребителей предусмотрено право дольщика подавать исковое заявление и по своему месту жительства.

К какому суду относится ваш адрес и адрес застройщика можно узнать на сайте каждого районного суда. Там же обычно указан номер телефона гражданской канцелярии, куда следует подавать исковое заявление. По данному номеру можно проконсультироваться по вопросу подсудности с сотрудником суда.

Перечень и контакты всех районных судов Санкт-Петербурга доступны на сайте городского суда.

4. Составление искового заявления

При написании искового заявления можно воспользоваться формой искового заявления с сайта, посвященного судам общей юрисдикции.

Содержание искового заявление в целом соответствует содержанию претензии, однако в нем также должны присутствовать обязательные сведения, предусмотренные ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ):

• наименование суда, в который направляется иск;
• имя и адрес регистрации истца (дополнительно рекомендуем указать контактный телефон истца);
• наименование ответчика (застройщика) и его юридический адрес;
• сумма требований (неустойка на дату подачи иска);

>> Рассчитать неустойку с помощью калькулятора

• существо требований.

Какие требования вы можете заявить в исковом заявлении:

Во-первых, это собственно неустойка за просрочку сдачи квартиры.

Во-вторых, штраф за отказ добровольно исполнить законное требование. По закону о защите прав потребителей он составляет 50% от суммы неустойки.

В-третьих, компенсация морального вреда, причиненного нарушением договора.

В конце искового заявления нужно обязательно поставить свою подпись и перечислить все документы, которые прилагаются к исковому заявлению.

5. Формирование пакета приложений к исковому заявлению

Перечень обязательных приложений к иску предусмотрен ст. 132 ГПК РФ. В соответствии с данной статьей к иску нужно приложить:

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Госпошлина подлежит уплате, если сумма неустойки больше одного миллиона рублей. Калькулятор госпошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции можно найти на сайте Московского городского суда.

• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Этими документами будут – копия договора долевого участия, а также актов и допсоглашений к нему, копия претензии и почтовой квитанции с описью вложения, подтверждающих направление претензии.

• расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом.

В данном расчете следует указать, из чего сформирована сумма требований.

• копию иска с приложениями для истца.

6. Подача искового заявления в суд

Исковое заявление можно подать по почте (ценным письмом с описью вложения) либо лично в гражданскую канцелярию суда. При личной подаче с собой следует иметь копию иска, на которой будет поставлена отметка о принятии искового заявления.

Итак, исковое заявление о взыскании неустойки подано. Каковы ваши дальнейшие действия?

После принятия искового заявления, суд в течение пяти рабочих дней принимает его к производству. На адрес регистрации истца, указанный в иске, направляется определение суда, которое содержит информацию о дате и времени судебного заседания. Дополнительно суд извещает о дате заседания судебной повесткой, а также может связаться с истцом по телефону. Если никакой информации из суда не поступило в течение 10 рабочих дней, то рекомендуем связаться с гражданской канцелярией и самостоятельно выяснить дату назначения.

Юристы ЮК «Аймрайт» оказывают полный комплекс услуг, связанных с взысканием неустойки за просрочку сдачи объекта: от устного консультирования до полного сопровождения, включая сопровождение при исполнении судебного решения. Чтобы подробнее узнать о помощи нашей компании по взысканию неустойки прочитайте подготовленную Брошюру.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию по взысканию неустойки с застройщика – позвоните!

В прошлом году в России зафиксировали более 11 000 нарушений прав дольщиков при строительстве многоквартирных домов, сообщает пресс-служба Генпрокуратуры.

«Случаи нарушения прав граждан в этой сфере носят массовый характер», – подчеркнули в надзорном ведомстве.

По требованию прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности привлекли 3500 человек. Кроме того, возбудили 163 уголовных дела. «В результате удалось добиться ускорения темпов строительства, ввода в эксплуатацию проблемных домов и передачи жилых помещений гражданам», – заявили в надзорном ведомстве.

В этом сюжете

• Минстрой: более 370 застройщиков перешли на эскроу-счета 23 июля, 19:17
• Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу 1 июля, 8:56

Вместе с тем Генпрокуратура продолжает выявлять немало нарушений в работе органов власти в этой сфере в Башкортостане, Бурятии, Тыве, Краснодарском, Ставропольском краях, Амурской, Ивановской, Костромской, Томской, Тюменской областях и других субъектах.

«Повсеместно выявляются случаи включения в договоры участия в долевом строительстве незаконных условий, непредоставления застройщиками в уполномоченный орган отчетности, публикации неполной и недостоверной информации, несоблюдения порядка строительства домов и сроков передачи построенных объектов», – отмечается в сообщении пресс-службы.

С 1 июля вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств населения. Теперь вложенные гражданами деньги должны храниться на специальных банковских эскроу-счетах. Застройщики реализуют свои проекты за счет кредитов и собственных средств. Воспользоваться деньгами граждан они смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

• Право.ru

Новоселье отменяется

Ольга и Дмитрий Тарасовы* вложились в долевое строительство многоквартирного дома. Застройщик, ООО «Европа Девелопмент», не смог сдать квартиру в срок. Супруги устали ждать и решили расторгнуть договор с застройщиком и вернуть свои деньги.

Делать это пришлось через суд, потому что застройщик отказался в добровольном порядке вернуть супругам деньги. Майкопский городской суд Республики Адыгея удовлетворил требования и взыскал в пользу Тарасовых 2,56 млн руб. — ровно столько, сколько они заплатили по договору. Также суд обязал «Европу Девелопмент» заплатить неудавшимся жильцам проценты за пользование чужими денежными средствами.

В то же время первая инстанция отказалась признать требование супругов о взыскании штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве расторгнут по инициативе истцов и прекратил своё действие, а потому их нельзя считать потребителями в спорном случае.

Апелляция подтвердила правильность этого решения, но Тарасовы пошли дальше и обратились за защитой в Верховный суд.

Права потребителя превыше всего

Коллегия ВС по гражданским делам признала, что нижестоящие суды ошиблись.

Практика Верховный суд научил взыскивать с медлительного застройщика

Верховный суд напомнил, что закон об участии в долевом строительстве не разрешает вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа для дольщиков. Значит, эти вопросы должны рассматриваться по «потребительскому» закону — такое указание Пленум ВС дал еще в 2012 году (пункт 2 постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Закон о защите прав потребителей в свою очередь указывает: если продавец отказался в добровольном порядке вернуть потребителю деньги, то суд должен взыскать с него не только эти деньги, но еще и штраф — в размере 50% от взысканного.

При этом прекращение договора между застройщиком и дольщиками не меняет их правовое положение как исполнителя и потребителей услуг. То есть, суды должны были применить нормы Закона «О защите прав потребителей» и взыскать с застройщика не только стоимость договора, но и штраф. А значит, супруги должны были получить в полтора раза больше денег (дело № 18-КГ19-101). Дело направлено на новое рассмотрение.

Определение Верховного суда по делу № 18-КГ19-101 от 22 октября 2019 года.

Помните: дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя (см. «ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру»).

Если вам повезло и застройщик всё же сдал квартиру, но в ней обнаружилось множество недостатков, то сперва исправьте их за свой счёт, а потом взыщите деньги с девелопера. И не забудьте, что на такие требования тоже распространяются нормы закона «О защите прав потребителей» (подробнее – в материале «Верховный суд научил взыскивать деньги за квартиру с недостатками»).

Также можно настаивать и на расторжении договора, если застройщик по требованию дольщика не устранит недостатки квартиры безвозмездно и в разумный срок (см. «Верховный суд напомнил застройщикам, как сдавать квартиры»).

* — Имена и фамилии изменены редакцией.

• Верховный суд РФ

Не получив законную компенсацию за просрочку передачи объекта долевого строительства от застройщика, дольщики вынуждены обращаться с исковым заявлением в суд. В данной статье мы разместили форму иска о взыскании неустойки по договору долевого участия, а также рассказали о том, как подать правильно иск в суд. Кроме того, до обращения дольщика в суд мы советуем ему ознакомиться с полезным материалом от юристов по долевому строительству: порядок взыскания, юридические хитрости, как взыскать неустойку с застройщика в максимальном размере и т.д. (ссылки размещены ниже).

Как подать иск о взыскании неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика в суд?

Дольщик, составив исковое заявление, должен подготовить 3 экземпляра искового заявления, а также 2 экземпляра иных документов, которые прикладываются к иску (доказательства просрочки застройщика). Если дольщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то он должен подать иск к застройщику в арбитражный суд, дольщик — физическое лицо обращается с иском в суд общей юрисдикции. Определить, в какой суд нужно подавать иск к застройщику о взыскании неустойки по ДДУ, поможет эта статья.

Перед подачей иска в суд один экземпляр иска и документов к нему направьте застройщику ценным письмом с описью вложения (уточните действующий адрес застройщика в ЕГРЮЛ на сайте ФНС), а копию квитанции и описи вложения приложите к иску в суд. Ранее такие правила действовали только в арбитражном судопроизводстве, однако с 01.10.2019 года соответствующие поправки внесены и в ГПК РФ.

Таким образом, 1 экземпляр иска + документов — для суда, 2 экземпляр иска + документов — для ответчика, а 3 экземпляр иска для истца (если истец подает нарочно иск в экспедицию суда, то на данном экземпляре суд делает отметку о приемке). Также иск можно отправить в суд почтой, желательно оформить отправку ценным письмом с описью вложения, в которой указать перечень всех направляемых в суд документов.

Если истец оформит иск и документы к нему ненадлежащим образом, суд оставит иск без движения и предоставит срок для устранения нарушения, а при неустранении замечаний в срок — вернет его. Поэтому важно подойти внимательно к оформлению документов, чтобы не терять время. В случае несоблюдения истцом требований о подсудности, а также неподписания иска и в некоторых иных случаях суд также возвращает иск.

Форма иска в суд общей юрисдикции о взыскании неустойки с застройщика

_________________суд ________________

Адрес:___________________________________

Истец: ________________________________

Адрес:_________________________________

Ответчик: _________________________________

ОГРН _____________________________________

ИНН/КПП ____________/___________________.

Адрес:___________________________________

Цена иска: ______________________________

Госпошлина: освобожден в силу пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ ИЛИ указать размер госпошлины

Заявление подается по подсудности на основании ч. 2 ст. 17

Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей»

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании неустойки

по договору участия в долевом строительстве

Согласно пп. __ (вписать предмет).

Согласно п. __ Договора срок передачи Ответчиком Объекта долевого строительства – не позднее __ _____ 20__ года.

В соответствии с п._._. Договора, цена договора составляет ______________.

Согласно п. _._ Договора передача Объекта долевого строительства Ответчиком и принятие его Истцом осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема-передачи.

Однако, Ответчик своих обязательств перед Истцом надлежащим образом не исполнил – квартира до настоящего времени не передана Истцу/ передана только __.__.20__ года.

При этом, Истец неоднократно обращался к Ответчику с целью уточнения срока передачи Квартиры, а также ускорения возможности заселения в приобретенную Квартиру, ввиду того, что Истец был вынужден проживать в тяжелых и стесненных условиях.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – «ГК РФ»), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее по тексту – «№214–ФЗ») срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1340 от 10 декабря 2015 года, устанавливается, что во всех отношениях, на которые распространяется действие актов Правительства, и содержащих понятие «ставка рефинансирования», с 01 января 2016 года будет применяться понятие «ключевая ставка Банка России», если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решением совета директоров, по состоянию на __.__.20__ года – ключевая ставка составляет __,__% годовых.

________ (цена квартиры) х ___ (кол-во дней просрочки) х __% х 1/150 = ________.

Кроме того, в соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда. Размер компенсации морального вреда не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая долговременный период просрочки передачи квартиры, а также стесненные условия, в которых был вынужден проживать Истец в период ожидания передачи квартиры, Истцу был причинен моральный вред, выразившийся в постоянных волнениях и переживаниях по поводу не предоставления в пользование квартиры, которая была приобретена на все имеющиеся сбережения.

Указанный моральный вред оценивается Истцом в размере ____________.

Также, в соответствии с п.п. 1, 6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец направил в адрес Ответчика претензию от __.__.20__ г. с требованием выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства Договору, однако до настоящего времени ответ получен не был.

На основании вышеизложенного, а также руководствуясь ст.ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст.ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 3, 55, 88, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере __________;

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца;

4. Взыскать с Ответчика в пользу Истца компенсацию расходов на оформление доверенности у нотариуса в размере ______________________________.

Приложение:

Представитель по доверенности _________ ______________

Истец

«__» ________ 20__ года

Данная форма иска содержит все основные сведения, которые дольщик должен представить суду, для взыскания неустойки с застройщика. Но в отдельных ситуациях потребуется внести дополнительную информацию в иск (например, в случаях, если дольщик вызывался на осмотр квартиры, но не принял квартиру по причине строительных недостатков, указать сведения о вводе дома в эксплуатацию, если он произошел ранее запланированной даты, а застройщик все равно нарушил срок передачи квартиры и т.д.). Кроме того, если дольщик использует иной метод расчета неустойки — по разным ставкам, действующим в периоды просрочки или по ставке рефинансирования, действующей на день наступления срока передачи объекта, то нужно указать полный расчет и обоснование данного метода. Об обосновании каждого из этих методов мы написали отдельную статью. Практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде посвящена отдельная статья.

Почему мы в иске не указываем Постановления Пленума ВС и иные постановления судов, касающиеся снижения неустойки по ДДУ судами?

Считаем заявление данных доводов в иске преждевременным. Если ответчик заявит в суде о снижении неустойки, в этом случае нужно представить «доводы против снижения”, для этого рекомендуем заранее подготовить соответствующие возражения к судебному заседанию.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Сохраняется взятый Центральным Банком РФ курс на понижение ключевой ставки, которая применяемая в расчётах неустойки по ДДУ.

С 27.07.2020 года ставка снова снижена до 4,25 процентов годовых. С лета прошлого года ставка была понижена более, чем на три процента.

Учитывая политику Банка России можно ожидать в скором времени продолжения её снижения. С одной стороны это поддерживает экономику, делая кредиты более дешёвыми. С другой, дольщики будут получать всё меньше компенсаций за просрочу строительства. Компенсация на сумму уменьшенных процентов, фактически вынута у участников долевого строительства из кармана.

Отсюда два вывода. Не откладывать взыскание неустойки до того момента, пока ЦБ не снизит ставку до совершенно смешных значений. Рассчитывать неустойку по периодам действия ставок. О способах расчета неустойки по ФЗ-214 и пойдет речь в настоящем юридическом обзоре со ссылками на нашу судебную практику. Возьмём для примера наше судебное решение от 13.05.2020 года. Суд согласился с доводами нашего юриста о более правильном расчёте неустойки по периодам действия ставок, чем на дату исполнения обязательств по одной ставке.

Разумеется такой подход к расчёту по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 математически более выгоден для дольщика. Разные суды по нашему опыту имёют различное мнение по этому вопросу. Мы действуем в таких вопросах опираясь на наш опыт в данном суде и готовы этими знаниями с вами бесплатно поделиться.

Скрыть Нам всегда можно позвонить и проконсультироваться по любому вопросу. В данном примере суд скопировал наши расчёты из иска и перенёс в мотивированную часть решения. При неустойке 760 358,76 руб, суд взыскал в совокупности 580 000 рублей, что составило 76 процентов от заявленной в иске.

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Расчёт ДДУ по ФЗ-214

Формула расчета неустойки по ДДУ

Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.

Ставка рефинансирования ДДУ

Законодатель в ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 привязывает расчёт неустойки по ДДУ к ставке рефинансирования. С 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. На него нужно ссылаться в расчётах, прилагаемых к досудебной претензии либо к иску. С указанной даты самостоятельное значение ставки рефинансирования, в целях расчёта неустойки по формуле ФЗ-214, более не применяется. Отсюда следует, что с 01.01.2016 расчёт неустойки нужно делать по ключевой ставке, которая является плавающей и устанавливается соответствующими решениями Совета директоров Банка России.

Ключевые ставки ЦБ РФ и периоды их действия

В связи с тем, что ставка рефинансирования потеряла свою актуальность, а ключевые ставки Банка России постоянно меняются, для расчёта важно знать не только их размер, но и периоды действия. Все ставки, применяемые для расчёта неустойки по ДДУ выложены в следующей таблице.

Изменение ставок Центрального банка по периодам

Скрыть

Мораторий на начисление неустойки по ДДУ

Постановление правительства РФ 423 от 02.04.2020 о долевом строительстве по неустойке

Смысл постановлния Мишустина от 02 апреля 2020 года состоит в поддержке застройщиков на фоне возможного падения спроса на квартиры из-за финансовых проблем у граждан в связи с последствиями «карантина». Однако у каждой медали есть две строны. Поддержка застройщиков выразилась в установление моратория на начисление неустойки с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года. Из этого следует, что если застройщик должен был передать квартиру по акту до 31.12.2019 года, но до сих пор этого не сделал, то расчёт неустойки будет с 01.01.2020 года по 02.04.2020 года. Расчёт неустойки по ДДУ в этом случае можно делать по периодам действия ставок либо по одной ключевой ставке в размере шести процентов, действующей на день, предшествующий мораторию — 02.04.2020 года.

Период неустойки по закону о долевом строительстве

Определение даты начала просрочки для целей правильного расчёта по 214 ФЗ

Просрочка по ДДУ начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна была быть передана дольщику. Иногда застройщики эту дату в договоре явно не указывают, что приводит истцов к некоторым затруднениям в определении начала периода просрочки.

Законодатель в ФЗ-214 не обязал застройщика указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего это дата ввода в эксплуатацию. При этом застройщики обычно её указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает участников долевого строительства. В договоре долевого участия может быть написано: «квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года».

Попробуем разобраться. Четвертый квартал заканчивается 31.12.2018 года. 90 календарных дней начинают исчисляться с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. Срок передачи квартиры выпадает на воскресенье. Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Из чего следует, что квартира должна быть передана по акту 01.04.2019г., а неустойка будет исчисляться с 02.04.2019г. Так правильно. Однако на практике суды редко заморачиваются с выяснением на какой день выпадает дата передачи квартиры, на рабочий день или на выходной. Поэтому неустойку можно указывать без учета этих тонкостей. Если в ДДУ явно указаны две даты: дата ввода в эксплуатацию и дата передачи квартиры по акту, то для целей взыскания неустойки имеет значение только последняя дата. Указанная в договоре дата ввода в эксплуатацию не имеет практического значения и является просто маркетинговым ходом на этапе продажи объекта.

По клику можно посмотреть ст. 191 (начало срока, определенного периодом времени) и ст. 193 ГК РФ (окончание срока исполнения обязательства выпадающего на нерабочий день). Если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день, следовательно, застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день. В частности, в судебных заседаниях, на это постоянно обращают внимание юристы застройщика ООО «Рождественно», т.к. по ДДУ передача квартир по ЖК «Мир Митино» часто выпадает на нерабочий день.

При этом, в большинстве случаев, нашим юристам удаётся убедить суд, что неустойку нужно взыскивать со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, вне зависимости от того, рабочий это день или нерабочий.

Скрыть

Определение даты начала периода просрочки при расчётах в самых запутанных ДДУ

Есть ряд особенно хитрых застройщиков, которые составляют ДДУ таким образом, что самостоятельно дольщикам сложно его правильно определить. В качестве примера приведём застройщика АО «МФС-1. В договоре долевого участия срок передачи квартиры по передаточному акту определён следующим образом. Даты укажем произвольные и сократим лишний текст, чтобы легче было считать сроки.

п. 5.1.8. Срок сдачи в эксплуатацию дома не позднее 31.12.2018 года.
п. 5.1.9. Не позднее двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию застройщик обязуется передать квартиру по акту.
п. 5.1.10 Не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта долевого строительства уведомить участника об изменении срока передачи квартиры.
п. 5.1.12 При наступлении события, предусмотренного в п. 5.1.10, стороны согласовали шестимесячный срок исчисляемой от даты, указанной в п.5.1.8 договора, в качестве дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи квартиры.

Такой довольно хитрой манипуляцией, застройщик выманил у дольщика несколько месяцев неустойки. Апелляционные жалобы истцов многократно рассматривались в апелляционных инстанциях, но все судебные коллегии были на стороне ответчика. Ссылки на ст. 190 ГК РФ здесь не срабатывают. Это по нашему мнению неправильно. По нашему мнению шестимесячный срок сторонами не согласован. Срок по ГК РФ определяется указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Уведомление очевидно таким событием не является. Его могут как направить, так и не направить. При этом качественная работа договорников застройщика перечёркивается плохой работой других его подразделений. Уведомления застройщик часто направляет с ошибками в адресах дольщиков. Такие ошибки выходят ему в судах боком.

Отсюда можно сделать два вывода. Читать внимательно ДДУ при покупке квартиры, чтобы застройщик не мог у вас украсть несколько месяцев неустойки. Нанимать опытных юристов, которые могут заметить малейшие ошибки застройщика по исполнению ДДУ, чтобы развернуть в суде дело в пользу истца.

Скрыть Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в определении начала просрочки влияет в суде на количество взысканных с застройщика денег. . Подробно описан алгоритм его работы по расчёту неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2019 год.

Подавать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры или после?

Чтобы подать иск, не нужно ждать подписания акта приёма-передачи квартиры. Если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела меняется несколько раз.

Юрист к этому подходит следующим образом. Первый раз неустойка рассчитывается в претензии, на дату её направления застройщику. Второй раз указывается в иске и рассчитывается на дату его подачи в экспедицию суда. Третий раз юрист уточняет неустойку на дату рассмотрения иска по существу либо на дату подписания акта, в зависимости от того, какое событие наступит ранее. Таким образом период просрочки постоянно увеличивается по ходу движения дела в суде первой инстанции.

Проиллюстрируем на следующем примере. Допустим сегодня 30.09.2019г. и в этот день застройщик по условиям ДДУ должен передать квартиру. Отдел заселения обещает передать квартиру до 31 декабря 2019г. Не дожидаясь подписания акта, через месяц обращаемся к юристу по спорам с застройщиками. Судебный юрист сразу отправляет претензию, рассчитывая неустойку на дату её направления. Через десять дней подаёт иск в суд, рассчитывая неустойку на дату подачи иска в экспедицию суда. Через 1-1,5 месяца суд назначит предварительное судебное заседание, еще через 1-1,5 месяца рассмотрит иск по существу. При рассмотрении судом иска по существу юрист уточняет исковые требования на дату судебного заседания. Суммируем. Получается, что иск суд рассмотрит в лучшем случае через 3 месяца после подачи претензии. В нашем примере в январе 2020 года. Если за этот промежуток времени истец подпишет акт приема-передачи квартиры, следовательно, юрист уточнит неустойку на дату акта. Если акт подписан не будет, суд взыщет неустойку на дату судебного заседания. Получается, что если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела увеличивается несколько раз. Что такая схема даёт участнику долевого строительства? Возможность раньше получить деньги. Если сначала подписать акт, а потом подавать иск в суд, получение денег сдвигается по времени на срок судебного дела. За это время застройщик может вывести деньги со своих счетов. Поэтому лучше не рисковать. Пусть дело в суде движется параллельно с достройкой дома.

Поскольку затягивание с подачей иска неблагоприятно сказывается на участниках долевого строительства, уделим этому вопросу ещё немного времени. Остановимся на трёх моментах в пользу подачи искового заявления до подписания передаточного акта.

Первый момент. Застройщик, зная что дольщик не терпила, будет стараться ему поскорее передать квартиру, чтобы уменьшить период просрочки. Обычно такие дольщики получают квартиру раньше других. Судебники застройщика по таким дольщикам тормошат отдел заселения, чтобы в суде сообщить, что квартиру они уже передали. Кроме того, существенных недостатков при осмотре случается меньше, чем у «терпеливых дольщиков». Застройщику не нужно, чтобы период просрочки увеличивался на срок устранения недостатков.

Второй момент. Если иск подан до подписания акта, в глазах судьи слабейшей стороной является дольщик. Получается, что застройщик квартиру не передал и ещё неустойку платить не хочет! Если иск подан после подписания акта, то слабейшая сторона уже застройщик. Получается, что дольщик квартиру получил, а теперь ещё и деньги получить хочет. На что это может повлиять? На степень снижения неустойки по 333 ГК РФ. Если подать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры, степень снижения неустойки будет статистически ниже, чем при подаче иска после его подписания.

Третий и самый важный момент. Рано или поздно любой застройщик перестаёт платить по исполнительным листам. Застройщик не банк, деньги для достройки дома ему держать на своих счетах необязательно. Постепенно застройщик перебрасывает деньги со своих счетов на счета подрядчика. Подрядчик продолжает строить, а деньги у застройщика на счетах тают с каждым днём. Они вымываются истцами, которые раньше вас подали свои иски. Такой процесс, в силу ряда причин, идёт медленно, но рано или поздно деньги на счетах застройщика заканчиваются. Логично, что получить деньги по исполнительному листу можно, если долго не раздумывать, а подавать иск сразу после начала просрочки по ДДУ. В этом виде спорта, кто кого опередит, либо дольщик застройщика, либо застройщик дольщика. Чем раньше подан исполнительный лист в банк, тем лучше, с точки зрения исполнения решения суда.

Скрыть Затягивание с подачей иска до подписания акта приёма-передачи является форой застройщику, в виде дополнительного времени предоставленного ему на вывод денежных средств со своих счетов. Это ведёт к увеличению риска неоплаты по исполнительному листу. . Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Выдержки из закона о долевом строительстве 214-ФЗ о расчёте неустойки с примечаниями судебного юриста по ДДУ

По клику можно посмотреть:
— ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве ФЗ-214 ;
— ч. 1 ст. 12 ФЗ-214.
Полный текст Указания ЦБ РФ № 3894-У. Указание Банка России, приравнявшего значение ставки рефинансирования к ключевой ставке для целей расчета неустойки.

На него можно сослаться в досудебной претензии при расчете неустойки по ДДУ.

Скрыть . При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

Как правильно делать расчёт по формуле 214 ФЗ, на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ?

Лучше всего руководствоваться сложившейся судебной практикой суда в который будет подан иск. Часть судей придерживается точки зрения, что по периодам действия ключевых ставок, другая, что на дату исполнения обязательства. Юристу, который постоянно судится по неустойкам, заведомо известно какая практика сложилась в том или ином суде. Поэтому перед тем, как направлять застройщику претензию, стоит спросить его об этом. Мы по таким вопросам консультируем бесплатно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч. Если в суде не сложилась однозначная практика по этому вопросу, то можно руководствоваться следующим подходом.

Выбирая между двумя способами расчётов, отдавать предпочтение тому, где сумма неустойки окажется больше. Самостоятельно делать два расчета не имеет смысла. Удобнее воспользоваться нашим калькулятором. Программа сделает два расчёта, сравнит их между собой и отобразит тот, в котором сумма неустойки будет наибольшей. При этом пользователь может перейти в ручной режим и рассчитать неустойку любым из двух способов. Если у судьи будут вопросы, почему расчёт выполнен именно таким образом, юрист обоснует любую из этих двух позиций.

Ключевая ставка всё время в движении, периоды роста сменяются падением и наоборот. Чтобы быстро определить способ расчёта, при котором неустойка будет максимальной, целесообразно воспользоваться калькулятором ДДУ. Если оставить опцию «на усмотрение калькулятора», программа произведёт расчёт по двум вариантам и отобразит тот, где сумма неустойки будет больше. Скрыть

Ниже выложено решение Головинского районного суда по нашему иску. Решение вступило в законную силу. Судья Жилкина Т.Г. согласилась с доводами нашего юриста и включила в судебное решение наш расчёт неустойки по периодам действия ставок ЦБ РФ. Полностью решение можно посмотреть на сайте Головинского суда по номеру судебного дела 2-4178/18. По указанному делу мы взыскали с застройщика 100% неустойки и штрафа без всякого снижения. Клиент был очень доволен нашей работой.
Итого. Единая судебная практика по этому вопросу отсутствует, даже в одном и том же суде.

По общему правилу, выбирать лучше способ расчёта с максимальной неустойкой. Если квартира дорогая и большой период просрочки, суммы в расчётах в зависимости от метода может значительно отличаться друг от друга. Если сомневаетесь, посоветуйтесь с юристом. От этого хуже точно не будет.

Цену квартиры, для расчёта по 214 ФЗ, брать из ДДУ или из договора уступки?

Расчёт по 214-ФЗ производится всегда от цены квартиры из ДДУ. Стоимость указанная в договоре уступки не имеет значения для расчёта по ДДУ. Логика законодателя следующая.

По договору уступки к новому участнику перешли права и обязанности предыдущего дольщика. Следовательно, договор уступки заменил в ДДУ одного участника на другого. После его регистрации права и обязанности предыдущего участника долевого строительства (цедента) перешли к новому участнику (цессионарию). Так происходит замена участника долевого строительства в ДДУ. Прежний участник выбывает, а новый встаёт на его место. Поэтому все условия ДДУ в полном объёме распространяются на нового участника долевого строительства. Количество уступок по ДДУ также не имеет никакого значения при расчёте неустойки. Это правильно. Застройщик не должен платить гигантскую неустойку, если кто-то заплатил по договору уступки в тысячу раз больше цены по ДДУ.

Мы выяснили, что цену квартиры для расчета нужно брать из ДДУ. Теперь узнаем, как её вычислить, если в договоре перечислено много квартир, а уступлено право требования только по одной из них? Для выяснения цены именно вашего права на квартиру, нужно прочитать раздел, в котором идёт речь об оплате договора. Здесь возможны следующие варианты. Если цена каждой квартиры указана в приложении, то ничего вычислять не нужно. Если указана цена одного квадратного метра, то потребуется вычисление стоимости вашей квартиры. Для этого цену квадратного метра нужно умножить на площадь квартиры.

Скрыть

Где взять ДДУ для расчёта неустойки, если есть только договор уступки?

Здесь два варианта.

Если из договора уступки можно понять цену квартиры по ДДУ (основному договору), то можно не заморачиваться и подавать иск в суд. По нашей статистике, суды не цепляются к отсутствию ДДУ, если в договоре уступки Фигурирует стоимость квартиры по основному договору. В крайнем случае, суд отложит рассмотрение дела и даст истцу время его предоставить. Если в договоре цессии цена квартиры по ДДУ не указана, следовательно, рассчитать неустойку невозможно. В таком случае, следует обратиться к застройщику с просьбой предоставить его копию, а параллельно в Росреестр с аналогичной просьбой. Скрыть Неустойка рассчитывается от стоимости квартиры по ДДУ, даже если вы покупали квартиру по договору уступки намного дороже, чем предыдущий участник на начальном этапе строительства.

Как произвести расчёт по ДДУ, если цена квартиры изменилась в результате обмеров БТИ?

Площадь по результатам обмеров может измениться.

Это отражается либо в передаточном акте, либо в акте сверки взаиморасчётов. Ключевое значение имеет факт перечисления по нему денег. Например. Если дольщик произвёл доплату, то цена ДДУ выросла на эту сумму. Следовательно, в расчёте нужно указать цену ДДУ с учетом её увеличения. Если доплата произошла после подачи иска, нужно уточнить исковые требования до рассмотрения иска по существу. Если за превышение по метражу не оплачивали, то цена договора не меняется и неустойка рассчитывается без учета изменения площади по результатам обмеров БТИ. Скрыть

Зачет неустойки в счет доплаты за лишние метры

В ситуациях, когда у дольщика есть право на неустойку, но нет денег на доплату за дополнительные метры, можно поступить следующим образом.

Направить застройщику уведомление о зачете встречных однородных денежных требований. Доказательства отправки уведомления ответчику предъявить в суде. Расчет по ДДУ скорректировать в соответствии с направленным заявлением. Однако здесь есть масса процессуальных тонкостей, которая может повлиять на рассмотрение дела судьёй. Самостоятельно лучше такие заявления не отправлять, а посоветоваться с юристом, чтобы не сделать себе хуже. При этом, если всё делать правильно, то так поступать можно. Скрыть

Расчет по ДДУ, если застройщик направил дольщику односторонний акт приёма-передачи квартиры

Если истец полагает, что застройщик не имел права направить односторонний акт, нужно обсудить этот вопрос с опытным юристом. Представитель истца в суде может обосновать его недействительность. Наш юрист в сентябре 2019 года, в Красногорском суде у судьи Беловой, смог увеличить период просрочки на один год, путём признания одностороннего акта недействительным.

Суд может согласиться с доводами юриста в следующих случаях. Если недостатки квартиры были существенными и препятствовали заселению. Если есть доказательства уведомления застройщика о выявленных дольщиком недостатках. Если есть доказательства, подтверждающие, что истец не уклонялся от приёмки квартиры. Если есть экспертиза. При этом необязательно для признания одностороннего ака недействительным, выполнения всех указанных «если». Например, в указанном судебном деле, признание одностороннего акта недействительным обошлось без экспертизы. Скрыть

Пример расчёта неустойки по закону о долевом строительстве

Допустим:

• стоимость квартиры: 8 940 000 руб.
• срок передачи: 30.11.2017г.
• подписан акт: 15.04.2019г.

Полученный расчёт копируем в претензию, а потом в исковое заявление. Скрыть Итоговые значения:

Наша судебная практика без снижения по 333 ГК

Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.

Блиц по вопросам расчёта по закону о долевом участии 214-ФЗ

Акт приема-передачи квартиры подписан: расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.
Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.
Акт не подписан: расчет производится на дату подписания претензии. В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска. На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).
С какого дня считать неустойку: неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру. Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

Словарь расчета неустойки
Понятие ключевой ставки — это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты коммерческим банкам на неделю, и по которой он принимает деньги на депозит. Значение ставки смотрим в разделе ключевая ставка в настоящей статье. С 01.01.2016 года этот показатель используется для расчёта по ФЗ-214.
Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам. В настоящее время потеряла актуальность для целей обсуждаемых в настоящей статье. Может использоваться только в случаях, когда квартира передана по акту до 31.12.2015 года включительно.

Скрыть

Полезные ссылки по теме вопросов о расчётах по закону о долевом участии 214-ФЗ

О том, как правильно пользоваться калькулятором ДДУ.

Посмотреть результаты нашей работы в судах общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.

Взыскание через суды общей юрисдикции не единственный способ получения денег с застройщика. Глава 24 Гражданского Кодекса предоставляет участнику долевого строительства совершить некоторый манёвр со своим правом на неустойку. Суть этого манёвра в том, чтобы изменить подведомственность спора с суда общей юрисдикции на арбитражный. Если договор долевого участия позволяет это сделать, в некоторых случаях это может дать возможность получить более предсказуемый результат. С нашими судебными решениями по взысканию неустойки через арбитражный суд можно ознакомиться в статье уступка неустойки по ДДУ. В указанной статье этот вопрос раскрывается подробно.

Суды по ДДУ — тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 — 23 ч.

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг в статье: неустойка по ДДУ.

Вы потеряли интерес к объекту долевого строительства и хотите получить обратно вложенные деньги? Это реально. При этом можно не только вернуть размер своих инвестиций, но и проценты за пользование вашими деньгами. Кроме процентов дольщик может рассчитывать еще и на штраф по ЗоЗПП. Более подробно указанная тема раскрыта в нашем юридическом обзоре расторжение ДДУ. Это довольно выгодно, т.к. сумма штрафных санкций при расчёте может, в определённых случаях, превысить цену самого договора.

Скрыть

Бесплатная консультация юриста МГЮА по расчётам долевого участия по 214-ФЗ

• Поможем определить период просрочки
• Рассчитаем по телефону размер штрафных санкций
• Можно звонить ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Комментарии ( 9 ) Сначала новые Сначала старые Сначала лучшие
АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ
Войти Загружено по ссылке

Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Выкладываем коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату.

Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.

Считать неустойку на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ? В статье расчёт по ФЗ-214 изложили подход судей по вопросу расчёта неустойки по ДДУ.

Пример нашего судебного решения, с комментариями юриста о том, как доказать в суде недействительность одностороннего акта.

Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя? Налоговая практика в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.

Когда суды удовлетворяют требования истца по убыткам в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту? В юридической статье про взыскание убытков по ДДУ проанализировали судебную практику.

Какие суды статистически меньше снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется юрист осуществляя выбор суда? Обязательно ли подаваться в суд по месту нахождения ответчика? В разделе «просрочка застройщика» можно посмотреть список «хороших» и «плохих» судов.

Снижает ли арбитражный суд неустойку и штраф по иску к застройщику? Выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.

Какие риски при расторжении ДДУ? Заключать ли соглашение о расторжении ДДУ? Что можно взыскать сверх цены договора? Нужно ли погашать регистрационную запись в Росреестре? Читайте про расторжение ДДУ.

С какой даты исчисляется срок исковой давности по ДДУ?

О рисках при подаче иска после подписания передаточного акта. Выбираем время, когда лучше всего подать иск к застройщику?