Договор пролонгация, образец

Между двумя юридическими лицами в 2009 году был заключен договор перевозки грузов. Срок действия договора — до 31.12.2009. По условиям договора, «если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть договор за 30 дней до окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на следующий календарный год на тех же условиях». Существенные условия в период действия договора не изменялись, до настоящего времени договор исполнялся (перевозка грузов осуществляется), спора между сторонами договора нет.
Означает ли формулировка «на тех же условиях», что договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз? Считается ли договор на сегодняшний день действующим, если ни одна из сторон о его расторжении не заявляла?

18 мая 2015

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При указанной в вопросе формулировке условия о сроке действия договора данный договор может пролонгироваться неограниченное число раз.

Обоснование вывода:
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и продолжает действовать до окончания срока его действия или до полного исполнения сторонами своих обязательств (ст. 425 ГК РФ).
Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
По договору перевозки груза перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ). Исходя из норм п. 1 ст. 432, 784, 785 ГК РФ следует, что срок действия договора не отнесен к существенным условиям договора перевозки грузов. Иными словами, заключая договор перевозки грузов, стороны могли не указывать в нем период, в течение которого этот договор действует. При этом законом не установлено и каких-либо пределов срока действия договора перевозки грузов.
Таким образом, условие о том, что в отсутствие возражений сторон договор перевозки грузов, заключенный на определенный срок, по окончании указанного в нем срока действия считается продленным («пролонгированным») на следующий календарный год на тех же условиях, не противоречит законодательству.
При наличии в договоре подобного условия сторонам не требуется подписывать какие-либо дополнительные соглашения для продления срока действия договора. В отсутствие письменных доказательств того, что хотя бы одна из сторон возражает против продления срока действия договора, он продолжает действовать (смотрите, например, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 N 20АП-1052/2009, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009 N 12АП-6249/2009).
При этом, мы полагаем, условие о том, что договор продлевается «на следующий календарный год на тех же условиях», можно трактовать как условие о продлении договора на каждый следующий календарный год (ежегодно) на тех же условиях, что подразумевает возможность его нового продления по окончании срока (окончании календарного года), на который он был продлен первый раз. Отсутствие в формулировке условия о сроке действия договора слова «ежегодно» (или «каждый») в данном случае не меняет его смысла — условие о пролонгации договора означает, что с определенного момента начинает действовать новый договор на условиях, указанных прежним документом, соответственно, и на условие о пролонгации это распространяется в полной мере.
А поскольку, как уже говорилось выше, никакого ограничения срока действия договора перевозки грузов законом не установлено, неоднократное продление договора по окончании каждого следующего календарного года также не противоречит законодательству, что признается и судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 23.01.2002 N 7103/01, ФАС Центрального округа от 25.09.2008 N А09-7514/07-10).
Вместе с тем необходимо иметь в виду следующее.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В рассматриваемом случае договор исполняется (перевозка грузов осуществляется), спора между сторонами договора нет, стороны о расторжении договора не заявляли. Следовательно, договор считается действующим. Если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть договор за 30 дней до окончания срока его действия, договор может пролонгироваться на каждый следующий календарный год на тех же условиях неограниченное количество раз.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Земцов Евгений

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Сочетание слов «те же», состо­я­щее из ука­за­тель­но­го место­име­ния и части­цы, пра­виль­но пишет­ся раз­дель­но. Частица «же» все­гда пишет­ся раз­дель­но со сло­ва­ми любых частей речи соглас­но пра­ви­лу орфо­гра­фии.

Разберемся, как пра­виль­но пишет­ся «те же» или «теже», раз­дель­но или слит­но, опре­де­лив, из каких слов оно состо­ит.

Сочетание коро­тень­ких слов «те же» про­из­но­сят­ся одним толч­ком воз­ду­ха, из-за чего созда­ет­ся иллю­зия, что это одно сло­во. Чтобы пра­виль­но его напи­сать, раз­дель­но или слит­но, опре­де­лим часть речи, к кото­рой при­над­ле­жат рас­смат­ри­ва­е­мые сло­ва.

Часть речи «те же»

Те же сюже­ты нахо­дим в про­из­ве­де­ни­ях раз­ных авто­ров это­го вре­ме­ни.

Попробуем изъ­ять из кон­тек­ста «же» и полу­чим выска­зы­ва­ние, смысл кото­ро­го не изме­нил­ся:

Те сюже­ты нахо­дим в про­из­ве­де­ни­ях раз­ных авто­ров это­го вре­ме­ни.

К сло­ву «те» мож­но доба­вить опре­де­ли­тель­ное место­име­ние:

Те самые сюже­ты нахо­дим в про­из­ве­де­ни­ях авто­ров это­го вре­ме­ни.

Значит, сде­ла­ем вывод, что сло­ва «те» и «же» вполне само­сто­я­тель­ны. К сло­ву «же» невоз­мож­но задать син­так­си­че­ский вопрос, так как оно не явля­ет­ся чле­ном пред­ло­же­ния. Значит, «же» явля­ет­ся слу­жеб­ной частью речи — части­цей, кото­рая не несет пол­но­цен­ной смыс­ло­вой нагруз­ки в пред­ло­же­нии.

Слово «те» отве­ча­ет на вопрос какие? Но тем не менее оно толь­ко ука­зы­ва­ет на при­знак в отли­чие от име­ни при­ла­га­тель­но­го, непо­сред­ствен­но обо­зна­ча­ю­ще­го при­знак, каче­ство пред­ме­та или при­над­леж­ность. Значит, это сло­во явля­ет­ся дру­гой само­сто­я­тель­ной частью речи, а имен­но фор­мой мно­же­ствен­но­го чис­ла ука­за­тель­но­го место­име­ния «тот», кото­рое изме­ня­ет­ся по родам и чис­лам:

• тот дом;
• та стра­ни­ца;
• то дере­во;
• те люди.

Правописание «те же»

В напи­са­нии этих слов вос­поль­зу­ем­ся орфо­гра­фи­че­ским пра­ви­лом:

Со сло­ва­ми раз­ных частей речи части­цы «же», «ли (ль)», «бы (б)», «буд­то», «дескать» пишут­ся раз­дель­но.

Выяснив, к какой части речи при­над­ле­жат рас­смат­ри­ва­е­мые сло­ва, пра­виль­но напи­шем их раз­дель­но.

Сочетание ука­за­тель­но­го место­име­ния «те» и части­цы «же» пишет­ся раз­дель­но.

Примеры

Те же сло­ва про­зву­чат совсем ина­че, если ты сме­нишь свой тон.

Те же зна­ко­мые люди, кото­рых мы встре­ти­ли, гуляя вдоль моря, помог­ли нам погру­зить вещи в вагон поез­да.

Те же дру­зья при­хо­дят к нам на помощь в труд­ные мину­ты нашей жиз­ни.

Часто в раз­го­вор­ной и пись­мен­ной речи исполь­зу­ет­ся сло­во­со­че­та­ние «одни и те же». В его соста­ве так­же все сло­ва вполне само­сто­я­тель­ны и пишут­ся раз­дель­но, напри­мер:

А вы заме­ти­ли, что каж­дый вос­крес­ный вечер одни и те же лица мель­ка­ют на экране теле­ви­зо­ров?

В хозяйственной жизни предприятия нередко возникают ситуации, требующие продления существующего договора. Юристы такую процедуру называют пролонгацией. Иногда это происходит автоматически, в других случаях необходимо совершить ряд действий. В статье расскажем, как происходит пролонгация договора аренды и как выглядит договор с пролонгацией; образец такого контракта, а также допсоглашения тоже можно будет найти в статье.

Что значит пролонгация: когда можно, а когда нельзя

Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке (глава 29 ГК). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают.

При этом нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов (иное может вытекать из закона).

Продление контракта можно несколькими способами:

• оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт (ст. 452 ГК);
• заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
• обменяться письмами.

Пролонгация после окончания действия договора, который не предусматривал автоматического продления

Сделка может быть продлена, если обязательства по ней существуют за рамками срока. Хотя формально она утрачивает силу, когда оканчивается ее период.

Продление таких договоров может происходить как через соответствующее дополнительное соглашение, так и путем составления нового контракта, где по согласию сторон используются прежние условия, поскольку позиции судов в этом вопросе разнятся. Одни идут формальным путем (конец срока означает утрату силы), т. е. нужен новый документ, а другие признают факт обязательств за гранью периода и используют допсоглашение.

Пример формулировок

Формулировка может быть такой:

Документ № 2 между поставщиком и покупателем действует с 20.03.2019 по 31.12.2019 и включает все условия документа № 1 между названными сторонами, который имел силу с 20.03.2018 по 31.12.2018 и распространяет свое действие на обязательства, возникшие до момента его заключения.

Или такой:

Поставщик и покупатель согласно документу № 800, который действовал с 07.04.2018 по 31.12.2018, приняли решение продлить документ № 800 до 31.12.2019 (дополнительным соглашением № 1) по причинам продолжающихся (на прежних условиях) поставок после 31.12.2018.

Фактическое применение старого контракта к сверхсрочным обязательствам не увеличивает его срок.

Образец допсоглашения на продление

Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже.

Возможны два варианта автоудлинения контрактов:

1. По закону.
2. По воле участников.

Первый вариант работает относительно сделок энергоснабжения (ст. 540 ГК), которые по окончании срока при молчании поставщика (энергоснабжающей компании) и потребителя (абонента) продлеваются на то же время на прежних условиях. Аналогично со сделкой доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК): через пять лет она автопролонгируется, если учредитель доверительного управления или доверительный управляющий не отказались от этого. Промежуток автопролонгации может составлять три, девять, 15 и 40 лет. Срок зависит от имущества, которым управляют.

Арендные соглашения с истечением времени возобновляются на неопределенный период (для разных видов имущества существуют различные пределы максимального продления), если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает. Однако для сделок проката и аренды транспортных средств данное правило не действует.

Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.

Формулировки для продления на короткий срок:

Наступление отмеченных обстоятельств автоматически продлевает документ на будущий год. Документ с истёкшим периодом действия считается продленным на следующий год. при молчании сторон о его прекращении.

Формулировка на случай долгого взаимодействия:

Стороны могут многократно продлевать документ данным образом.

Итак, мы рассмотрели, как происходит пролонгация договора: формулировка в договоре (образец ниже) позволяет оставлять условия документа прежними.

В договорных отношениях, касающихся аренды нежилых помещений, нередко встречаются случаи, когда возникает необходимость пролонгации такого договора. В договорах применяется пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию договора. Тем не менее много споров возникает по поводу так называемого «срабатывания» нормы закона, содержащего автоматическую пролонгацию. При определенных обстоятельствах в соответствии с действующим законодательством договор следует считать автоматически пролонгированным, но одна из сторон может быть против такого продления срока действия договора и поэтому вынуждена обращаться в суд.

Что же такое «пролонгация договора»? В переводе с английского «prolong» означает «продолжать дальше, тянуть». Таким образом, под «продлением» договора надо понимать увеличение срока его действия. Если, например, в договоре установлен срок его действия 11 месяцев, а в дополнительном соглашении к нему стороны решили продлить, или пролонгировать, договор еще на такой же срок, то общий срок действия договора будет представлять суммарный срок по самому договору и дополнительным соглашениям к нему.

Действующее законодательство Украины не содержит такого понятия как пролонгация договора.

Хозяйственный кодекс Украины (ХК) содержит норму, которая опосредованно регулирует вопрос пролонгации договора аренды: согласно части 4 статьи 291, правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма Гражданским кодексом Украины (ГК).

В соответствии со статьей 764 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Часть 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» содержит аналогичную ГК норму о том, что, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца по истечении срока действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. В случае если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, нормы этого Закона в соответствии с его частью 4 статьи 1 регулируют арендные правоотношения относительно других форм собственности.

Таким образом, исходя из изложенного, а также существующей судебной практики, понятия «пролонгация», «продление» и «возобновление» в контексте определения временных границ действия договора являются синонимами.

Рассмотрим теперь ситуации, с которыми связаны трудности применения норм, регламентирующих автоматическое возобновление срока действия договора аренды. На практике указанные выше нормы иногда толкуются следующим образом: если до даты окончания срока действия договора аренды имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается. Но, проанализировав практику применения действующих нормативно-правовых актов судами Украины, придем к выводу, что такая позиция не является верной и может навредить вашему предприятию, и вот почему.

По мнению многих судей, единственно правильный подход к рассмат­риваемому вопросу заключается в том, что арендодатель должен предупредить арендатора о несогласии с дальнейшим пользованием последним объектом аренды на протяжении одного месяца по истечении срока договора аренды, а не до его истечения. Следовательно, в соответствии с такой позицией, если арендодатель предоставил сообщение с возражениями против дальнейшего возобновления договора аренды до даты окончания такого договора, а после этой даты никаких возражений со стороны арендодателя не поступало, то такой договор аренды надо считать возобновленным на новый срок. Такое решение обосновывалось судом статьей 43 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (ХПК) и «правильным применением статей 17, 26 Закона об аренде» (постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 15 ноября 2005 года по делу № 1/135-20/51, постановление ВХСУ от 20 апреля 2004 года).

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассматривая дело по спору о прекращении договора аренды, руководствуясь статьей 764 ГК, статьей 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», частью 4 статьи 291 ХК, исходила из того, что по истечении срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который данный договор заключался, при условии, что против этого не возражает арендодатель. При этом возражения должны быть высказаны им на протяжении одного месяца по истечении срока договора. Таким образом, по мнению суда, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца по истечении этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 28 февраля 2006 года).

Следует также отметить, что статья 764 ГК, определяя порядок автоматического возобновления договора аренды, не содержит формулировки «если иное не предусмотрено законом или договором». То есть в данной статье ГК отсутствует прямая ссылка на то, что отношения, на которые распространяется действие этой нормы, могут быть урегулированы иным образом (например, в договорном порядке). Тем не менее в соответствии с частью 3 статьи 6 ГК стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению. Стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства только в том случае, если в них прямо указано об этом, а также в случае обязательности для сторон положений актов гражданского законодательства, которая вытекает из их содержания или из сути отношений между сторонами.

Поэтому лучше себя подстраховать при первоначальном заключении договора аренды, в который целесообразно включить пункты, регулирующие отношения между сторонами после прекращения договора аренды, дабы потом избежать расходов, связанных с судебными процессами. Подтверждением данного вывода может служить следующий пример из судебной практики.

В деле о выселении в связи с окончанием срока действия договора и безосновательным занятием помещения арендатором ВХСУ в кассационной инстанции изложил следующую правовую позицию.

Рассмотрев материалы дела, ВХСУ принял во внимание содержание договора аренды, который четко урегулировал отношения между сторонами после прекращения срока действия договора, и пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения является прекращенным, а ответчик обязан освободить занимаемое помещение (постановление ВХСУ от 19 июля 2007 года по делу № 2-21/18234-2006).

Суд аргументировал принятое решение тем, что в соответствии со статьей 763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором. Согласно части 1 статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», в случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора, он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Часть 1 статьи 785 ГК тоже устанавливает обязанность нанимателя в случае прекращения договора найма немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

В случае если автоматическая пролонгация договора не может быть применена, не следует оставлять без внимания часть 1 статьи 777 ГК, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

В процессе рассмотрения дел, касающихся принудительного выселения арендаторов и признания договоров аренды прекращенными, суды часто аргументируют автоматическую пролонгацию договора аренды фактом выставления арендодателем счетов в уплату за арендованное помещение и оплатой их арендатором. Как подтверждает судебная практика по кассационной инстанции, факт внесения арендной платы не может свидетельствовать о продлении арендных правоотношений. Это лишь плата за пользование имуществом, но никак не конклюдентные действия, направленные на продолжение правоотношений. В соответствии с условиями договора имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи, а поскольку ответчик по акту приема-передачи помещение не вернул, а пользование имуществом носит оплатный характер, то оплата выставленных истцом счетов является обязанностью ответчика и не свидетельствует о продле­нии срока действия договора.

Важно учитывать также порядок отправления сообщения о непродлении договора. Встречаются случаи, когда суд признает сообщение непоступившим другой стороне, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом в нарушение статьи 33 ХПК не предоставлены доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора аренды по его юридическому адресу. Здесь следует обратить внимание на постановление ВХСУ от 16 мая 2007 года, в котором суд указал, что действующим законодательством не установлено, по какому именно юридическому или фактическому адресу нахождения юридического лица необходимо обращаться для того, чтобы юридическое лицо считалось надлежащим образом уведомленным об окончании срока действия договора аренды.

По моему мнению, учитывая неоднозначность судебных решений, не будет лишним подробно прописать в договоре аренды последствия самовольного занятия арендатором объекта аренды, порядок уплаты им сумм за время пребывания в арендованном помещении, порядок направления сторонами писем, сообщений. Не лишней будет конкретизация в договоре того, что выставление счетов арендатору за время самовольного пребывания его на объекте аренды не является основанием считать договор автоматически возобновленным на следующий срок.

Также, подытоживая изложенное, следует отметить, что если вы, как арендодатель, не желаете иметь правовые отношения со своим арендатором по истечении срока договора аренды, не следует присылать арендатору предупреждение о нежелании продлевать договор аренды на тот же срок до окончания срока действия договора аренды, если это не предусмотрено договором…

ОЧИЧЕНКО Елена — юрисконсульт, г. Харьков

Договорные отношения – неотъемлемая часть жизни любого человека и деятельности любого предприятия. Для субъектов хозяйствования основополагающим аспектом является составление договора, в котором обязательно оговаривается срок его действия. Также может предусматриваться автоматическая пролонгация по истечении указанного срока.

В действующем законодательстве нет норм, запрещающих либо ограничивающих количество автоматических пролонгаций. Однако именно в связи с отсутствием прямого урегулирования данный вопрос является дискуссионным.

На портале Право Украины уже не в первый раз активно обсуждалась проблема автоматической пролонгации договора.

Пользователь портала описал следующую ситуацию. В договоре аренды предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении его условий за 1 месяц до истечения срока действия договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.

На основании данного пункта договор был пролонгирован на 1 год и 3 месяца. За месяц до окончания нового срока, также и после его окончания, уведомлений о расторжении от арендодателя не поступило. Однако оказалось, что он заключил новый договор аренды на этот же объект с другим предприятием. Арендодатель настаивает на том, что договор пролонгируется один раз, а после прекращает свое действие.

Пользователь вопрос: продлился ли договор во второй раз? Мнения разделились.

Позиция 1. При отсутствии возражений, а также если арендатор продолжает фактически пользоваться имуществом и платить арендную плату, договор будет продлен.

Позиция 2. Договор продлевается только один раз, поскольку в нем указано, что он продлевается на «следующий срок», а не на «каждый следующий».

Позиция 3. Даже если считать, что договор пролонгируется только один раз, то можно воспользоваться ст. 764 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Позиция 4. Тот факт, что арендодатель уже заключил новый договор с другим арендатором, является препятствием к автоматической пролонгации, поэтому ст. 764 ГК не применяется.

Позиция 5. В случае если данный договор будет пролонгирован во второй раз, он будет требовать нотариального удостоверения и государственной регистрации, поскольку общий срок пользования превысит 3 года (ст. ст. 793, 794 ГК).

Мнение юристов проекта: Согласно ст. 629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 628 ГК содержание договора составляют также условия, определенные на усмотрение сторон и согласованные ими.

Хотя вопрос пролонгации не урегулирован действующим законодательством, сложилась устойчивая практика включения подобного пункта в договоры аренды. При этом он является обязательным для исполнения, поскольку стороны его согласовали.

В рассматриваемой ситуации стороны определили, что договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.

Формулировка «на следующий срок» не содержит в себе никаких ограничивающих условий. Нет ограничения по датам (например, «считается продленным до»), также нет ограничения по количеству продлений (например, «договор пролонгируется один раз на такой же срок»).

Замечания о том, что из такой формулировки не понятно, на какой же именно срок нужно продлевать договор второй и все последующие разы, несколько надуманные.

Юридическая природа пролонгации предусматривает продление срока действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент его заключения. При пролонгации увеличивается фактический срок пользования имуществом на основании данного договора. А сам пункт о сроке действия договора никуда не девается и не изменяется. Его можно применять и во второй, и во все последующие разы.

Кроме того, не прекращает своего действия пункт о самой возможности пролонгации. Поэтому при отсутствии возражений такой договор может пролонгироваться неограниченное количество раз.

Данная позиция подтверждается судебной практикой (например, постановление ВХСУ № 4/42-пн-10 от 21.10.2010).

При пролонгации договора в рассматриваемой ситуации во второй раз срок аренды превысит три года. При этом возникает вопрос о необходимости его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Данный вопрос урегулирован п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 № 12. Если пролонгация привела к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, составляющего более 3 лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения он соответствовал требованиям ст. ст. 793, 794 ГК. Также и в случае пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Останавливаясь на ст. 764 ГК и мнении о том, что заключение нового договора аренды на тот же объект с другим предприятием уже является возражением арендодателя, стоит отметить следующее.

Форма, в которой должны быть изложены возражения арендодателя, не установлена ни ГК, ни договором. В подобных случаях, согласно ст. 8 ГК, применяется аналогия закона. Так, в соответствии со ст. 33 Закона «Об аренде земли» такое возражение должно быть отправлено арендатору в форме письма-уведомления. По аналогии данное правило применимо и к аренде других видов имущества.

Более того, судебной практикой подтверждается, что суду требуются доказательства своевременного предупреждения арендатора о возражении арендодателя против автоматической пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК (например, постановление ВХСУ от 06.10.2011 по делу № 5023/1385/11).

К тому же в самом договоре предусмотрено, что для прекращения или изменения его условий необходимо именно заявление одной из сторон.

Следовательно, можно сделать вывод, что возражения нужно именно заявить, а совершения каких-либо действий (например, заключения нового договора), о которых арендатор не знал и не мог знать, недостаточно для того, чтобы считать арендатора своевременно предупрежденным. Ведь в случае если воля арендодателя действительно направлена на прекращение договора аренды, нет причин для неуведомления об этом арендатора в доступной форме.

ВЫВОД:

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие или ограничивающие количество возможных автоматических пролонгаций договора. Поскольку правовое регулирование частных отношений осуществляется по принципу «разрешено все, что не запрещено законом», то в случае если в договоре прямо не предусмотрены такие ограничения, он может пролонгироваться неограниченное количество раз.

И в каждый последующий раз договор будет пролонгироваться на срок, прямо установленный в самом договоре.

Анализ судебной практики показывает, что в каждом отдельном случае решение суда зависит от условий конкретного договора, регулирующих его пролонгацию.