Эскроу агент

По сравнению с предварительным перечнем, опубликованным в конце июня ЕРЗ, окончательный список банков, которые соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства РФ №697, «похудел» на три позиции, в него включены 55 банков.

Фото: www.sakhalife.ru

В конце июня портал ЕРЗ проинформировал о публикации постановления Правительства РФ от 18.06.2018 №697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу…».

С 1 июля в РФ начали действовать нормы, регулирующие деятельность уполномоченных банков — финансово-кредитных учреждений, наделенных компетенцией по осуществлению банковского сопровождения девелоперских проектов, строящихся с привлечением средств дольщиков.

Постановлением правительства в частности установлено, что в общем случае уполномоченный банк должен в совокупности соответствовать нескольким критериям.

Уполномоченные банки будут контролировать целевое расходование средств дольщиков. Они наделяются правом отказать застройщику в проведении операции, а на застройщика возлагается обязанность по каждой операции предоставлять банку обосновывающие платеж документы.

Банковский контроль расходования средств дольщиков будет внедряться быстро. В отношении проектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, обязанность проводить все операции через счет в уполномоченном банке возникает с 1 сентября 2018 года. Причем в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный счет на каждый строящийся многоквартирный дом, если застройщик осуществляет строительство по нескольким разрешениям на строительство. В уполномоченном банке должны также открыть счет технический заказчик и генеральный подрядчик.

Обязанность по открытию счета в уполномоченном банке может возникнуть у застройщика ранее 1 сентября, если он начинает расходовать средства дольщиков, полученные на создание объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позже.

Критерии, установленные для уполномоченных банков, правительство распространило также и на банки, которые имеют право на работу со счетами эскроу для дольщиков.

Постановление Правительства РФ №697 вступило в силу 6 июля 2018 года. Список банков, которые соответствуют критериям, установленным этим документом, опубликован на сайте Центрального банка (см. список). По сравнению с полным списком из 58 банков, могущих претендовать на включение в число уполномоченных, который портал ЕРЗ опубликовал в конце июня, окончательный перечень «похудел» на три позиции, в него включены 55 банков.

Полностью со списком уполномоченных банков, утвержденных ЦБ, можно ознакомиться .

Фото: www.900igr.net

Другие публикации

Список банков, которые могут быть допущены к банковскому сопровождению застройщиков жилья

К банковскому сопровождению застройщиков будет допущено не более 60 банков (список)

Минстрой России разработал перечень документов, представляемых застройщиком жилья при банковском сопровождении проекта

ЦБ расширил перечень банков, которым разрешено открывать счета эскроу для долевого строительства

Можно обратить внимание на то, что в ст. 169 ГК РФ в новой редакции содержится правило о возможности взыскания судом в доход Российской Федерации всего полученного по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно. Однако это допускается не при наличии к тому оснований, а только в предусмотренных законом случаях и по усмотрению суда.

Вызывают сомнение своевременность и обоснованность исключения из ст. 162 ГК РФ нормы о том, что несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность. Преждевременность этой меры можно объяснить тем, что на протяжении длительного периода времени в России укрепилась опасная тенденция незаконного вывоза из страны капитала в весьма значительных размерах от 80-100 млрд долл. ежегодно, а в 2014 г. — от 115 до 130 млрд долл., что наносит большой вред экономике страны, способствует высокой инфляции, отрицательно влияет на курс рубля. Контроль же со стороны государства, в частности уполномоченных банков, за совершением сделок с иностранной валютой вследствие отмены правил п. 3 ст. 162 ГК РФ будет значительно ослаблен.

Изложенное свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования норм гражданского законодательства России и практики его применения.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2008. № 29, ч. 1, ст. 3482; 2014. № 31, ст. 4402.

2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2012. № 53, ч. 1, ст. 7627; 2013. № 9, ст. 873.

3 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 1, ч. 1, ст. 29.

4 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 27, ст. 3434.

5 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2014. № 19, ст. 2304.

6 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 19, ст. 2326; № 52, ч. 1, ст. 6981.

7 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2012. № 53, ч. 1, ст. 7627; 2013. № 9, ч. 1, ст. 873.

8 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2011. № 49, ч. 5, ст. 7068.

9 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 19, ч. 5, ст. 2327.

Е.В. Блинкова

ДОГОВОР УСЛОВНОГО ДЕПОНИРОВАНИЯ (ЭСКРОУ) В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Статья посвящена исследованию понятия, правовой природы и места договора эскроу в российском гражданском праве. Основное внимание уделено анализу договора счета эскроу, который уже получил нормативно-правовое регулирование в российском гражданском законодательстве. Определяются понятие, признаки и главные отличия договора счета эскроу от иных банковских счетов.

Ключевые слова: договорное право, договор, условное депонирование (эскроу), договор счета эскроу.

E.V. Blinkova

THE ESCROW AGREEMENT IN THE RUSSIAN CIVIL LAW

© Блинкова Елена Викторовна, 2015

Доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права (Российская государственная академия интеллектуальной собственности); e-mail: elenablinkova@inbox.ru

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» российская система банковских счетов пополнилась новыми видами, а договор банковского счета в российском гражданском праве получил новые разновидности. Глава 45 части второй Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) дополнена ст. 860.1-860.10, в которых на кодифицированном уровне приобрели нормативное регулирование договоры номинального счета и счета эскроу.

Свое название счета эскроу получили от английского слова «escrow», что означает «депонирование». В зарубежной практике счет эскроу — это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию счетов эскроу в зарубежной практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы, юристы или другие эскроу-агенты. Например, в США счета эскроу обычно используются в сделках с недвижимостью, когда участвуют три стороны — покупатель, продавец и эскроу-агент, причем последний контролирует ход сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги со счета эскроу продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Счета эскроу также востребованы продавцами, которые живут в одной стране, а имущество хотят продать в другой, поскольку услуги эскроу-агента позволяют совершить сделку без личного присутствия, что значительно экономит сроки исполнения сделки и увеличивает безопасность для ее сторон.

В России аналогичную функцию выполняли некоторые риелторы, использую-а щие для безопасности расчетов между покупателем и продавцом недвижимого ? имущества банковские ячейки. В настоящее время в российскую договорную s практику, в т.ч. в оборот жилой недвижимости, включается только договор счета g эскроу, по которому банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для i учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета

1 (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении J оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефи-| циаром (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

| Следует отметить, что счет эскроу может открываться в качестве самостоя-

2 тельного, но также обязательства по договору счета эскроу могут содержаться ° в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк (п. 2 860.7 ГК РФ). » Это освобождает уже действительного клиента банка (владельца расчетного, | текущего или иного счета) от заключения дополнительного договора в целях е применения конструкции эскроу для обеспечения исполнения денежного обя-1 зательства перед контрагентом по какому-либо договору или иному основанию.

° Равно как и договор иного банковского счета, договор счета эскроу не являет-

го

3 ся публичным в смысле ст. 426 ГК РФ, однако банк обязан заключить договор

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1 счета эскроу с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объяв-| ленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих

требованиям, предусмотренным законом, и установленными в соответствии с ним банковскими правилами (абз. 1 п. 4 ст. 846 ГК РФ). При этом банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван 22 отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо

допускается законом или иными правовыми актами, а при необоснованном уклонении банка от заключения договора счета эскроу клиент вправе предъявить ему требования, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (абз. 2-3 п. 4 ст. 846 ГК РФ).

Договор счета эскроу является реальным, поскольку открытие счета для учета и блокирования денежных средств, т.е. собственно возникновение обязательства, связывается с получением от будущего владельца счета денежных средств в целях их передачи другому лицу — бенефициару (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). В этой разновидности договора банковского счета, как ни в какой иной, проявляется его историческое происхождение от договора хранения (депозита), который традиционно рассматривается в качестве реальной сделки. Однако нормативно реальность исследуемой договорной конструкции установлена только для тех случаев, когда договор счета эскроу заключается в качестве самостоятельного (отдельного). В тех случаях, когда обязательства по договору счета эскроу содержатся в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк, условие об эскроу составляет содержание какого-либо иного консенсуального договора банковского счета, а следовательно, также является консенсуальным. Данная позиция не безупречна, поскольку возникновение обязательства по открытию счета эскроу невозможно без денежных средств, иначе практический смысл указанного счета и обязательства по нему утрачивается. Может быть, в такой ситуации договор банковского счета с условием об эскроу является смешанным, т.е. консенсуально-реальным? Однако эта позиция, с точки зрения юридической квалификации, еще более порочна. В любом случае договор банковского счета с условием об эскроу считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в надлежащей форме; условие же об эскроу е

п

также считается действительным с момента включения его в общий текст дого- и вора банковского счета, но исполнение его будет зависеть от наличия денежных а средств на счете, которые банк сможет учесть и блокировать на отдельном счете о

в

эскроу в целях их передачи бенефициару. Следовательно, эти действия будут со- §

вершаться уже во исполнение договора, а не в основание его заключения. а

Договор счета эскроу является возмездным, хотя на возмездность его в ле- |

гальном определении в п. 1 ст. 860.7 ГК РФ прямо не указано, но в п. 3 ст. 860.7 е

ГК РФ предусмотрено, что вознаграждение банка как эскроу-агента не может о

взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не р

предусмотрено договором. Возмездность договора счета эскроу обусловливается Ч

и общей презумпцией, что договор предполагается возмездным, если из закона, |

иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное к

(п. 3 ст. 423 ГК РФ). Даже если договором не будет предусмотрено отдельного м

вознаграждения банку как эскроу-агенту, договор сохранит свой возмездный I

характер, поскольку клиент фактически производит встречное предоставление ¡§

с

тем, что позволяет банку использовать имеющиеся на счете денежные средства 00 (п. 2 ст. 845 ГК РФ). 2

Неоднозначным представляется решение вопроса о начислении процентов 5 за пользование банком денежными средствами, находящимися на счете. В отношении счетов эскроу эта возможность законом прямо не предусмотрена, однако согласно п. 4 ст. 860.7 ГК РФ к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете, если иное не предусмотрено ст. 860.7-860.10 ГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон счета эскроу. Статьями 860.7-860.10 ГК РФ прямого 23

запрета начисления процентов за пользование банком как эскроу-агентом денежными средствами, находящимися на счете, не установлено, но не противоречит ли это существу отношений сторон? На наш взгляд, в этой части сущность договора счета эскроу практически не отличается от обычного банковского счета, поэтому согласно бланкетной норме п. 4 ст. 860.7 ГК РФ к обязательствам по договору счета эскроу применима ст. 852 ГК РФ «Проценты за пользование банком денежными средствами, находящимися на счете». Исключение же обязанности банка по уплате процентов за пользование денежными средствами, находящимися на счете клиента, должно быть прямо предусмотрено договором счета эскроу.

Главные отличия договора счета эскроу от иных банковских счетов обусловливаются особенностями его конструкции как договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ):

1) если иное не предусмотрено договором, депонент и бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случая возникновения оснований, предусмотренных договором условного депонирования денежных средств, когда банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии — в течение 10 дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет (пп. 1, 3 ст. 860.8 ГК РФ). Таким образом, к договору счета эскроу не применяются правила ст. 858 ГК РФ о запрете ограничения прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, поскольку цель договора счета эскроу прямо связана с ограничением прав клиента на распоряжение денежными средствами, предназначенными для бенефициара;

2) если иное не предусмотрено договором, зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы, указанной в договоре условного депонирования денежных средств, не допускается (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ);

3) право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар (ст. 860.9 ГК РФ). Таким образом, правом на банковскую тайну по договору счета эскроу обладает не только депонент — владелец счета (сторона договора), но и бенефициар — лицо, в пользу которого заключается договор;

4) если иное не предусмотрено договором, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора условного депонирования денежных средств (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Таким образом, к обязательствам из договора счета эскроу не применяются правила ст. 859 ГК РФ, следовательно:

а) договор счета эскроу не может быть расторгнут по одностороннему заявлению депонента;

б) банк не вправе отказаться от исполнения договора счета эскроу при отсутствии в течение двух лет операций по счету эскроу;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

в) банк не вправе расторгнуть договор счета эскроу в случаях, установленных законом для иных, кроме эскроу счетов;

г) по требованию банка договор счета эскроу не может быть расторгнут судом в случаях, когда сумма денежных средств, хранящихся на счете клиента, окажется ниже минимального размера, предусмотренного банковскими правилами или договором, если такая сумма не будет восстановлена в течение месяца со дня предупреждения банка об этом, а также при отсутствии операций по данному счету в течение года, если иное не предусмотрено договором;

5) если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Следует отметить, что эскроу — это более емкий международный термин, которым обозначаются правовые инструменты, связанные с депонированием чего угодно, а не только денежных средств или ценных бумаг1.

Проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект) предусматривалось введение в российский гражданский оборот универсальной (общей) конструкции договора условного депонирования (эскроу). Согласно указанному Проекту договор условного депонирования (эскроу) — это соглашение, по которому одна сторона (депонент) обязуется передать на депонирование второй стороне (эскроу-агенту) имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче третьей стороне, в пользу которой осуществляется депонирование (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований (п. 1 ст. 926.1 Проекта). Проект предусматривает заключение договора эскроу между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом, но означает ли это, что он является трехсторонним? Сторонами может быть также заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего е договора друг другу (взаимное эскроу) (п. 7 ст. 926.1 Проекта). и

Договор эскроу заключается в простой письменной форме, но вступает в а

р

силу с момента нотариального засвидетельствования даты его заключения (п. 5 О

в

ст. 425 ГК РФ), кроме случаев, когда в качестве эскроу-агента выступает профес- О

й

сиональный участник, а именно нотариус, профессиональный участник рынка с ценных бумаг, кредитная или страховая организация (п. 4 ст. 926.1 Проекта), Р когда достаточно простой письменной формы. е

Объектом депонирования смогут быть любые вещи (включая наличные деньги, 0

й

документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, р

бездокументарные ценные бумаги (п. 3 ст. 926.1 Проекта). Имущество, передан- Ч

ное на депонирование эскроу-агенту, должно быть обособлено от его имущества. О

Это имущество отражается на отдельном балансе и (или) по нему ведется само- К

стоятельный учет. Смешение эскроу-агентом переданного ему на депонирование м

имущества с иным, в том числе своим, имуществом того же рода не прекращает I

обязательства эскроу-агента перед депонентом и бенефициаром (п. 1, 2, ст. 926.4 ¡§

____со

Проекта). После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего о периода действия договора эскроу депонент не вправе пользоваться и распоря- ^ жаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 926.1 5 Проекта). Аналогично, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства, эскроу-агент не вправе использовать переданное ему на депонирование имущество и распоряжаться им (п. 3 ст. 926.4 Проекта).

При возникновении указанных в договоре оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленного 25

договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту (п. 2 ст. 926.1 Проекта).

1 Подробнее об этом см.: Батин В.В. Договор условного депонирования (эскроу) и договор счета эскроу: соотношение обязательств и перспективы сосуществования // Юридическая наука. 2014. № 2. С. 67-69; Батин В.В., Блинкова Е.В. Заключение, изменение и расторжение (прекращение) договора условного депонирования (эскроу) // Актуальные проблемы гражданского права: сборник научных статей по материалам Межрегионального круглого стола по гражданскому праву (Краснодар, 13 марта 2013 г.). Краснодар, 2013. С. 30-35.

А.Н. Левушкин

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ИСТОЧНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА НА ПОСТСОВЕТСКОМ ПРОСТРАНСТВЕ

В статье исследуются некоторые вопросы состояния гражданского законодательства на постсоветском пространстве; выявляются общие направления развития и включение национальной специфики в нормативные акты. Анализируются тенденции закрепления в качестве источников права актов Конституционного и Верховного судов РФ; рассматриваются проблемы нормотворчества органов местной власти в области создания гражданско-правовых норм.

Ключевые слова: источник гражданского права; гражданское законодательство; гражданский кодекс; Содружество Независимых Государств.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

A.N. Levushkin

THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION AS A CIVIL LAW SOURCE ON THE POST-SOVIET TERRITORY

В настоящее время в связи с тем, что за рамки определения формального источника гражданского права выведена идеология власти, выражающаяся в определении О.С. Иоффе через волю господствующего класса в лице социалистического государства, можно заключить, что последняя потеряла свою значимость после распада СССР, и, как следствие, сделала предложенные авторами советского периода определения источников гражданского права неприменимыми к нынешним условиям. Считать, что идеология как механизм воздействия на гражданские отношения и вовсе утратила своё значение, было бы слишком категорично. Скорее, следует говорить о том, что она претерпела изменения в своей основе в связи

Эскроу-договор

г. __________________________ «__» ______________ 20__г.

(место заключения договора) (дата заключения договора)

Мы, нижеподписавшиеся:

___________________________________________, именуемое в дальнейшем

(полное наименование юридического лица)

«Продавец», в лице ___________________________, действующего на основании

(Ф.И.О., должность)

_______________________________, _______________________________________,

(правоустанавливающий документ) (полное наименование юридического лица)

именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________________________,

(Ф.И.О., должность)

действующего на основании ______________________________________________,

(правоустанавливающий документ)

________________________________________, именуемое в дальнейшем «Эскроу-

(полное наименование юридического лица)

агент», в лице _______________________________, действующего на основании

(Ф.И.О., должность)

_________________________________, а вместе именуемые «Стороны», пришли к

(правоустанавливающий документ)

нижеследующему соглашению:

1. Предмет договора

1.1. Во избежание разногласий между Продавцом и Покупателем Покупа-

тель зачисляет на Эскроу-счет оговоренную в договоре купли-продажи сумму

денег (Эскроу-резерв), которые находятся на этом счете до момента выпол-

нения Продавцом условий договора купли-продажи, определенных в настоящем

договоре.

1.2. Банковские реквизиты Эскроу-счета:

1.3. Сумма Эскроу-резерва: _______________________________________.

2. Условия, предпосылки и обязанности по

договору купли-продажи

2.1. ______________________________________________________________

(условия, предпосылки и обязанности, которые должны быть

выполнены до того, как Эскроу-агент будет готов

реализовать/освободить Эскроу-резервы)

2.2. Указанные условия (предпосылки, обязанности) должны быть вы-

полнены не позднее __________________________________________.

(указать срок)

3. Обязанности Сторон

3.1. По факту согласования всех существенных условий и подписания

договора купли-продажи и Эскроу-договора Продавец передает Эскроу-агенту

недатированный, но полностью оформленный и подписанный со стороны Продав-

ца пакет документов о переводе прав собственности на ___________________,

(предмет сделки)

который включает в себя: _______________________________________________.

(перечень документов)

3.2. По факту получения документов Эскроу-агент направляет письмен-

ное уведомление всем Сторонам о принятии им документов.

3.3. Покупатель переводит на Эскроу-счет денежные средства в разме-

ре, оговоренном в п. 1.3. настоящего договора.

3.4. По получении денежных средств Эскроу-агент извещает Продавца о

зачислении оговоренной в договоре сумме на Эскроу-счет и о готовности за-

вершить сделку.

3.5. В назначенную дату — «__» _________ 20__г. в помещении Эскроу-

агента документы, указанные в п. 3.1. договора, тщательно проверяются

Эскроу-агентом на предмет соответствия требованиям действующего законода-

тельства и интересам Сторон договора купли-продажи.

3.6. В случае, если анализ документов удовлетворяет Эскроу-агента,

то он осуществляет срочный платеж с Эскроу-счета на счет Продавца.

3.7. По факту зачисления денежных средств Эскроу-резерва на счет

Продавца Эскроу-агент проставляет в документах, указанных в п.3.1., теку-

щую дату и передает их Покупателю.

3.8. В случае если предъявленные документы не удовлетворяют Эскроу-

агента по содержанию и комплектности, то он должен направить письменное

уведомление Сторонам о предоставлении Продавцу срока на устранение недос-

татков, то есть о переносе назначенной даты, указанной в п. 3.5. настоя-

щего договора.

3.9. Если во второй раз при проверке Эскроу-агент не будет удовлет-

ворен предъявленными ему документами, то он возвращает Покупателю денеж-

ные средства, что означает прекращение договорных отношений между Продав-

цом и Покупателем в отношении предмета сделки в связи с упущениями, до-

пущенными Продавцом.

4. Ответственность Эскроу-агента

4.1. Эскроу-агент несет юридическое обязательство строго подчинять-

ся условиям настоящего договора.

4.2. В случае, если Эскроу-агент освобождает Эскроу-резервы в нару-

шение условий настоящего договора, он должен будет возместить ущерб в

соответствии с гражданским иском, предъявленным ему Стороной, потерпевшей

экономический ущерб в результате нарушения им обязательств Эскроу-агента.

5. Вознаграждение Эскроу-агента

5.1. Размер вознаграждения Эскроу-агента по настоящему договору

составляет _______% от Эскроу-резерва.

5.2. Выплата вознаграждения Эскроу-агенту производится в течение

______ дней с момента выполнения им обязательств по настоящему договору

независимо от того, будет ли исполнен договор купли-продажи, заключенный

между Продавцом и Покупателем.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор подписан в трех экземплярах, имеющих одина-

ковую юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

6.2. Договор подписан в присутствии представителей всех Сторон в

месте нахождения Эскроу-агента.

6.3. Договор купли-продажи, заключенный между Продавцом и Покупате-

лем, является приложением к настоящему договору.

Продавец:

С 2014 года гражданское законодательство активно развивается, законодатель вводит новые правовые конструкции, заимствуя опыт англо-саксонской правовой системы в целях обеспечения развития делового оборота в России. На страницах журнала «Банковское обозрение” юрист АБ «Леонтьев и партнеры” Диана Каплан рассказывает об особенностях применения в этом аспекте договоров условного депонирования.

Сегодня при заключении сделок один из самых значимых вопросов для сторон, как правило: как безопасно провести расчеты и обеспечить точное и своевременное исполнение контрагентом обязательств? 1 июня 2018 года начала действовать новая глава ГК РФ — 47.1 «Условное депонирование (эскроу)». Теперь при заключении практически любого договора как юридические, так и физические лица имеют возможность использовать конструкцию эскроу (условного депонирования), которая на сегодняшний день является, по сути, новым способом обеспечения исполнения обязательств и проведения расчетов. Преимущества этой конструкции связаны со степенью надежности, которая возникает за счет участия в отношениях третьего независимого лица — эскроу-агента. До реформы гражданского законодательства были известны отчасти схожие правовые конструкции, такие как эскроу-счета, аккредитивы, договоры аренды банковской ячейки с получением доступа к ней при определенных условиях, депонирование у нотариуса. После внесения изменений в ст. 327 ГК РФ депонирование у нотариуса по заявлению должника и кредитора приравнено к эскроу.

Основные понятия оборота с эскроу

Договор эскроу, включая в себя элементы дого- вора хранения, представляет собой, по сути, одновременно и способ проведения расчетов. Еще одно преимущество договора эскроу — его возможная взаимность, в результате чего стороны могут быть одновременно и депонентами, и бенефициарами.

По договору эскроу сторонами договора являются три лица: депонент, бенефициар и эскроу-агент. Форма договора определяется законодателем как письменная и требует нотариального удостоверения, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг. Объектом депонирования могут выступать движимые вещи, денежные средства, и бездокументарные ценные бумаги, что позволяет широко использовать договор эскроу при ведении бизнеса и осуществлении сделок между гражданами.

Особенностью договора эскроу является момент исполнения обязательства депонента по передаче бенефициару имущества, так как обязательство считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту.

По общему правилу договор условного депонирования относится к возмездным, и обязанность по оплате вознаграждения несут депонент и бенефициар солидарно, но договором может быть предусмотрен иной порядок оплаты. Однако эскроу-агент не может обратить взыскание на объект депонирования в случае неисполнения сторонами обязательств по оплате его услуг, если такое право ему не будет предоставлено договором. Депонированная вещь получает высокий уровень защиты и является неприкосновенной. Эскроу-агент по общему правилу не имеет права распоряжаться переданным ему по договору имуществом. Кроме того, на депо- нированное имущество не может быть обращено взыскание и не могут быть введены обеспечительные меры по долгам как эскроу-агента, так и депонента. Взыскание может быть обращено лишь на право (требование) депонента к бенефициару или к эскроу-агенту, или на право требования бенефициара к эскроу-агенту.

Законодательство о банкротстве также определяет, что депонированное имущество не является объектом конкурсной массы должника. Данная защита делает договор эскроу особо привлекательным в коммерческом обороте, обеспечивая интересы бенефициара и защищая его от возможных проблем, связанных с несостоятельностью контрагента.

Нюансы экскроу

Прежде всего при заключении договора эскроу необходимо определить условия передачи объекта депонирования бенефициару. Таким условием может быть как совершение бенефициаром или третьим лицом определенных действий, так и наступление определенного договором события либо срока. Заметим, что общий срок действия договора эскроу не может превышать пяти лет, при этом возможность пролонгации законом не исключается.

Также нужно учитывать правовую природу эскроу-агента, его функций и ответственности. Эскроу агент — это лицо, которое осуществляет деятельность по депонированию имущества в целях дальнейшей передачи имущества бенефициару с соблюдением условий договора эскроу и законодательства, то есть действует в интересах всех сторон договора. Согласно положениям ГК РФ, эскроу-агентом может быть любое лицо, при этом эскроу-агент не выступает в качестве представителя сторон.

Для осуществления деятельности эскроу-агента не предусмотрено специальной лицензии, регулирование осуществляется общими нормами гражданского законодательства о деятельности юридических лиц в соответствии с их целями и видами деятельности, предусмотренными учредительны- ми документами. Банки, как и другие эскроу-агенты, ограничены в использовании и любом ином распоряжении предметом договора эскроу.

На деятельность адвоката в качестве эскроу-агента распространяется специальный правовой режим охраны сведений, составляющих адвокатскую тайну.

При заключении договора любой эскроу-агент без исключения осуществляет лишь функции хранения и передачи вверенного ему имущества бенефициару. Особое внимание законодатель уделил обособлению депонированного имущества от иму- щества эскроу-агента. В то же время стороны в договоре эскроу могут предусмотреть право эскроу-агента использовать депонированное имущество и распоряжаться им. Данный аспект эскроу особенно актуален при депонировании акций и долей хозяйственных обществ на длительный срок. При включении такого положения в договор сторонам необходимо детально описать полномочия эскроу-агента, чтобы исключить возможность злоупотребления эскроу-агентом своими полномочиями.

При передаче объекта депонирования осуществляется проверка предоставленных бенефициаром документов по внешним признакам. При наличии разумных оснований полагать, что представленные документы недостоверны, эскроу-агент должен воз- держаться от передачи имущества, если иное не предусмотрено договором. При заключении договора может быть также включена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару. Так, в случае перехода права собственности на объекты, права на которые подлежат государственной регистрации, эскроу-агент может быть обязан проверить переход права в соответствующем реестре, если такое требование установлено договором.

Указав особую роль эскроу-агента в определении оснований исполнения договора эскроу, необходимо отметить и риски, которые берет на себя эскроу-агент. При депонировании эскроу-агент отвечает за недостачу и любое другое повреждение имущества, переданного ему по договору, если не докажет, что это произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, либо из-за свойств вещей, о которых эскроу-агент, принимая их на депонирование, не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности депонента. Эскроу-агент отвечает за нарушение обязательств в случаях, когда его действия недобросовестны, незаконны и противоречат основным принципам гражданского права: принципу добросовестности, принципу запрета обхода закона, принципу запрета злоупотребления правом.

Новый страховой продукт

Широкое использование эскроу при заключении сделок приведет к появлению нового страхового продукта — страхования ответственности эскроу-агента.
При осуществлении своих полномочий эскроу-агент руководствуется договором, где стороны детально описывают процедуру проверки исполнения условий передачи имущества бенефициару. В случае нарушения условий проверки предоставленных документов эскроу-агент также будет нести ответственность перед депонентом.

Прекращение эксроу

Заключительный объект нашего внимания — перечень оснований для прекращения договора эскроу, который является отрытым. К основаниям прекращения договора относятся: смерть гражданина, являющегося эскроу-агентом, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, прекращение полномочий нотариуса, являющегося эскроу-агентом, ликвидация эскроу-агента, являющегося юридическим лицом, истечение срока договора эскроу.
При этом односторонний отказ бенефициар и депонент могут оформить, только направив совместное уведомление об этом эскроу-агенту в письменной форме или иным способом, предусмотренным договором эскроу. При прекращении договора эскроу депонированное имущество, если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, подлежит возврату депоненту, а при возникновении оснований для передачи этого имущества бенефициару — передаче бенефициару.

Перспективы применения договора условного депонирования

Договор эскроу является безопасным способом передачи имущества, в том числе и денег, при исполнении в отношении депонента бенефициаром определенных действий. Зачастую при заключении договоров ни одна сторона не решается выполнить условия договора первой, боясь мошенничества и недобросовестного поведения другой стороны договора. Договор эскроу — это способ обеспечения исполнения обязательств, гарантирующий чистоту и прозрачность совершаемых действий.
Профессиональные юристы уже ввели в практику услуги эскроу-агентов по сделкам с недвижимостью, акциями, долями в ООО и т.д. Посредники сегодня — участники рынка, имеющие безупречную репутацию (консультанты, банки, нотариусы). Практика применения договора эскроу незначительна, но очевидно, что данный правовой механизм будет активно использоваться в деловом обороте.