Доверительное управление

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

• эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
• риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
• оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Доверительное управление (ДУ) – услуга, предоставляемая управляющими компаниями или банками на рынке ценных бумаг.

При доверительном управлении клиент по договору передает управляющей компании денежные средства или другие активы. Та осуществляет сделки от своего имени, но в интересах клиента, за что получает вознаграждение в виде части заработанной прибыли либо как процент от стоимости активов, находящихся в управлении.

В России доверительное управление имуществом регулируется ст. 1012 Гражданского кодекса РФ.

Для того чтобы инвестиционная компания или банк имели возможность оказывать услуги по доверительному управлению на рынке ценных бумаг, они должны иметь специальную лицензию, получаемую в ФСФР.

Услуги по доверительному управлению, как правило, оказываются клиентам индивидуально, под личные запросы и инвестиционные цели. Поэтому вложение средств через такой договор обходится дороже, чем покупка паев или акций инвестиционных фондов.

Результаты доверительного управления в наибольшей степени зависят от профессионализма тех сотрудников, которые его осуществляют. Поэтому, заключая соглашение, необходимо интересоваться результатами работы именно того специалиста, которому будет доверено совершать сделки.

Доверительные управляющие в большинстве случаев не могут гарантировать доходность, которая зависит от экономической конъюнктуры. Если это делается, то инвестору стоит серьезно задуматься о надежности компании: достаточно ли у нее собственных средств для выполнения своих обязательств перед всеми клиентами в случае неблагоприятной ситуации на непредсказуемых рынках.

Как правило, в договоре об управлении активами прописывается класс инструментов, в которые предполагается инвестировать денежные средства. Таким образом клиент может определить приемлемое для портфеля соотношение риска и доходности.

Доверительное управление активами предлагается большинством крупных инвестиционных компаний, а также банками в рамках эксклюзивных программ обслуживания private banking. Средняя стоимость услуги составляет около 15% от полученной прибыли.

01/09/2017 Я принял решение прекратить розыск активов, украденных владельцами ООО «Первый доверительный управляющий» накануне введения запрета на операции летом 2015 года. Правоохранительным органам и Банку России неинтересно заниматься этим делом. Умываю руки. Увы.

26/06/2017 Сроки предоставления налоговых деклараций за 2016 год истекли. Я демонтировал компьютер, где велся учет стоимости вложений в ценные бумаги по портфелям клиентов. Надеюсь, что у всех клиентов получилось подтвердить обоснованность затрат для учета НДФЛ. Скоро я намерен прекратить поддерживать данный сайт.

​

07/09/2016 Уважаемые клиенты! Среди полученных Вами активов существовала обыкновенная акция ПАО «Дорогобуж», полученная Вами в результате конвертации привилегированных акций. До сих пор она не была допущена к торгам на Московской бирже. Сейчас осуществлена еще одна конвертация, в Ваших брокерских отчетах должна появиться обыкновенная акция «Дорогобужа» с кодом регистрации 1-01-02153-A. Данная бумага участвует в торгах. Теперь Вы можете ее продать.

26/07/2016 Банк России своеобразно оценил мои усилия по возврату Вам активов, зависших в «ПДУ». Мой квалификационный аттестат аннулирован. Подробности на странице «Решения ЦБ РФ»

12/05/2016 Итак, возврат активов закончен. Мне не удалось возвратить только три портфеля, оставшиеся в АО «Открытие Брокер». Его юристы отказались признать мои полномочия как генерального директора «Первого доверительного управляющего» на основании решения суда и не допустили меня к счетам «ПДУ». Я честно сделал все, что мог. Клиенты, которым не повезло, вправе обращаться за помощью в Банк России:
— Департамент рынка ценных бумаг и товарного рынка
— Служба по защите прав потребителей финансовых услуг и миноритарных акционеров

и в правоохранительные органы:

— ОБЭП ЦАО г.Москвы

Если кто-то еще не получил от меня справки, подтверждающие затраты на покупку ценных бумаг для расчета НДФЛ, обращайтесь — по мере возможности буду делать. К сожалению, не удается найти общий язык с компанией «ФИНАМ», которая отказывается принимать любые документы, мною подготовленные, и уклоняется от диалога по существу проблемы.

23/03/2016 31 марта 2016 я намерен закрыть счета «Первого доверительного управляющего» в НРД. Если кто-то по каким-то причинам не подал своему брокеру поручения на зачисление бумаг, срок подачи таких поручений истекает 29 марта. Пожалуйста поторопитесь.

15/03/2016 По запросу готов предоставить Вам файл с правильными названиями ценных бумаг и их кодами государственной регистрации (некоторые депозитарии требуют их вместо кода ISIN).

Так же по запросу я предоставляю отчет управляющего о покупной стоимости ценных бумаг с указанием дат их покупки.
Не стесняйтесь связываться со мной пожалуйста.

09/03/2016 ПРОШУ ПОДТВРЕДИТЬ ПОЛУЧЕНИЕ АКТИВОВ И ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ. ПОДГОТОВКОЙ ОТЧЕТНОСТИ ДЛЯ ВАШЕГО БРОКЕРА Я ЗАЙМУСЬ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ.

27/02/2016 Вам выслан е-мэйл с двумя файлами.
1. Поручение на перевод активов от имени «Первого доверительного управляющего».
2. Справка о стоимости приобретения ценных бумаг.

Вы должны связаться со своим брокером и с его помощью на основе этих документов сделать поручения на прием каждой ценной бумаги. На каждую бумагу отдельное поручение.
Обращаю Ваше внимание на обязательные поля при заполнении поручений, по которым осуществляется квитовка поручений отправителя и получателя ценных бумаг:
— дата сделки 26/02/2016
— дата расчетов/период исполнения поручения: с 29/02/2016 по 29/03/2016.

При заполнении поля «Основание» Вы пишите: Договор ДУ-(Ваш номер) от (Дата), депозитарный договор (с Вашим брокером под его диктовку номер и дата). У разных депозитариев могут свои формулировки, поэтому их лучше уточнять у них. Брокер может затребовать у Вас Ваш экземпляр Договора ДУ с «Первым доверительным управляющим».

Это важно для соблюдения требования регулятора о том, что смена собственника активов не происходила.

Если что-то нужно уточнить или поправить, связывайтесь со мной.

Отвечаю на некоторые общие вопросы депозитариев получателя

1) референс — не обязательное поле, т.к. я передавал поручения в НРД по 16 форме на бумажном носителе.

2) у ПДУ не было депозитарной лицензии, потому нет «междепозитарного договора». Вместо него Договор счета 2903 ДУ/ДДУ-0 от 16/03/2009
3) код идентификатора МС0290300000